Глибокий аналіз річного звіту｜Green City China «Зелені відповіді»: лідерство у галузі завдяки продуктам, підвищення ESG-рейтингу до рівня AA

Нещодавно міжнародне авторитетне рейтингове агентство MSCI оприлюднило найновіші результати ESG-оцінювання: Greeentown China підвищено з рівня BBB до рівня AA. Цей рейтинг не лише посідає найвищий вітчизняний діапазон оцінок серед забудовників, а й відповідає рівню, якого досягли лише дуже небагато компаній із внутрішнього ринку; у багатьох випадках це компанії, що перебувають у середній частині або навіть нижче. Одночасно в «Дослідницькому звіті про ESG-оцінювання компаній з нерухомості за 2025 рік» Greeentown China також отримала оцінку AA, ставши однією з чотирьох забудовників із найвищими рейтингами; порівняно з рівнем A у 2024 році — ще один крок уперед.

Для компаній, які дотримуються довгострокової логіки, ESG уже не є другорядним питанням, а є ключовим виміром, вбудованим у систему ухвалення рішень. Це стосується не лише інвестиційної віддачі та інтересів бізнесу, а й відображає зобов’язання щодо відповідальності перед суспільством, довкіллям і прийдешніми поколіннями. Отримання визнання від міжнародного авторитетного рейтингового агентства означає, що Greeentown China на фінансовому (з боку фінансування) отримує більше можливостей для вигідних умов і нижчу вартість залучених коштів, а також у період коригування ринку додає ринку впевненості.

Чому рейтингові агентства й надалі позитивно оцінюють Greeentown China? Відповідь — у щойно оприлюдненій фінансовій звітності за 2025 рік. Під час глибокого коригування в галузі позиціонування компанії в галузі не лише не знижується, а навпаки посилюється: кілька ключових міст у списках продажів зберігають провідні позиції, реалізація проєктів із прискореним «виведенням в продаж» є ефективною, а продуктова здатність здобула державні нагороди за дизайн. Ключові показники діяльності та фінансів також демонструють відносно сильні сигнали стійкості до циклічних коливань. Ще важливіше те, що компанія не обмежує горизонт лише бізнесом: через благодійну практику «саджай дерева, допомагай фермерам, допомагай учням» вона розширює зміст сталого розвитку зсередини компанії до соціальних та екологічних вимірів.

Фінансовий фундамент — стійко й далеко

Стійка діяльність — це неминучий вибір для компанії, щоб досягти сталого розвитку.

У період коригування в галузі Greeentown China не розширює масштаб бездумно, а робить фінансову безпеку «кременем» стабільного руху до довгострокових цілей. Станом на кінець 2025 року загальний обсяг позик компанії скоротився з 137.2B юанів на кінець попереднього року до 133.4B юанів, тобто зниження приблизно на 2,8%. Ще важливіше — коефіцієнт грошові кошти/короткостроковий борг 2,6, що стало рекордом за всі роки; позики зі строком погашення протягом одного року контролюються на рівні 18,6%, що є ще нижчим, ніж у 2024 році; частка довгострокового боргу відповідно зросла до 81,4%, а співвідношення коротко- та довгострокових позик стало більш раціональним, ефективно уникаючи ризику тиску на короткостроковий ланцюг фінансування.

Постійне вдосконалення структури боргу відкриває простір для зниження вартості фінансування. Згідно зі звітом, у 2025 році середньозважена вартість фінансування за позиками знизилася до 3,3% від 3,9% у 2024 році — значне зниження на 60 базисних пунктів, і вже перебуває на відносно низькому рівні в галузі. Це означає, що на тлі загальної жорсткості галузевої ліквідності Greeentown China не лише втримує нижню межу фінансової безпеки, а й формує глибоку «подушку безпеки» проти коливань циклу за рахунок нижчої вартості коштів.

Саме тому, що на фінансовому боці закладено міцний фундамент, компанія може спокійно й упевнено активізуватися на операційному боці, спрямовуючи ресурси точно на ключові напрямки боротьби. У 2025 році Greeentown China реалізувала загальну площу за укладеними договорами приблизно 12.08M кв. м, а загальну суму за договорами — приблизно 251.9B юанів; місце в галузевому рейтингу піднялося на одну позицію та стало другим у країні. Зокрема, сума продажів за власними коштами становить приблизно 153.4B юанів, сума продажів за часткою — приблизно 104.3B юанів; за обома показниками рейтинги піднялися одночасно до п’ятого місця в галузі, а рівень надходження коштів досяг високого рівня 101%.

На тлі загального тиску в галузі цей результат «проти тренду» є водночас позитивною верифікацією фінансової стратегії компанії та відображає її здатність з постійним розширенням частки ринку в ключових містах.

У 2025 році Greeentown China продовжувала нарощувати інвестиції та розміщувати портфель у регіоні дельти Янцзи (Довгий трикутник): протягом року було додано 50 нових проєктів, загальна будівельна площа — 3.18M кв. м; очікувана додаткова вартість ресурсів (貨值) — 135.5B юанів. При цьому частка вартості ресурсів у регіоні Довгого трикутника становить до 81%; лише одне місто Ханчжоу сформувало 38% частки вартості ресурсів, що демонструє твердий фокус компанії на глибоку роботу в ключових містах. Станом на кінець 2025 року земельний запас Greeentown China налічує 146 проєктів (включно з тими, що будуються, і тими, що очікують будівництво), загальна продаваєма площа — приблизно 15.67M кв. м, а продаваєма площа за правами — приблизно 9.72M кв. м. Після того як частка в містах високого рівня у 2024 році дещо знизилася до 76%, станом на кінець 2025 року вона знову піднялася до приблизно 80%, а інвестиційний фокус ще більше змістився в бік якісних міст.

На зустрічі з керівництвом щодо результатів діяльності було зазначено, що саме така «ланцюгова передача: фінансова стійкість — операційна впевненість — інвестиційна концентрація» підтримує ефективну роботу Greeentown China на етапі реалізації проєктів. Від придбання земельних ділянок до запуску продажів і далі до збуту компанія сформувала позитивне замкнене коло «купує влучно, будує швидко, продає добре», що гарантує швидке перетворення додаткової вартості ресурсів на операційні результати продажів і безперервне накопичення сил для зростання масштабу на наступному етапі.

Зелений ген — майстерність якості

Упродовж тривалого часу Greeentown China вбудовувала ідеї сталого розвитку в корпоративну стратегію та забезпечувала системну інтеграцію з розвитком бізнесу. Ще в серпні 2021 року компанія створила на рівні ради директорів Комітет з питань довкілля, соціального забезпечення та корпоративного управління (ESG), а також утворила підрозділ робочої групи зі звітності ESG, побудувавши трирівневу систему управління «ухвалення рішень — менеджмент — виконання», щоб забезпечити ефективну передачу ESG-політики від верхнього рівня проєктування до реалізації на першій лінії.

Ця система зверху вниз чітко розподіляє обов’язки: ESG-комітет на рівні ради директорів відповідає за формування стратегії, нагляд за ризиками та можливостями, а також за затвердження річних звітів і забезпечення того, що вони відповідають вимогам керівництва Гонконгської фондової біржі «Керівництво з питань звітності про довкілля, соціальні питання та корпоративне управління»; на рівні виконання заходи реалізуються через організаційні зміни, оптимізацію операцій, зміцнення системи контролю ризиків тощо. Протягом року компанія провела понад 100 сесій навчання з контролю ризиків і комплаєнсу, 75 антикорупційних навчальних заходів, а також створила базу даних з управління ризиками для забезпечення здорового розвитку. Сукупність цих управлінських заходів отримала рейтинги MSCI AA і Wind AA; рівень ESG-менеджменту вже досяг рівня галузевого еталона.

Удосконалення системи управління зрештою втілюється в конкретні зелені дії. Під цілями «подвійного вуглецю» (dual-carbon) Greeentown China закріплює «зелений» і «здоровий» як стратегічні основи довгострокового розвитку, прагнучи сприяти сталому розвитку екологічної будівлі та екосередовища. Компанія постійно підвищує якість зелених будівель, досліджує та впроваджує інноваційні способи зеленого будівництва, прагнучи реалізувати продуктові стратегічні візії.

Станом на кінець 2025 року Greeentown China накопичила 364 проєкти зелених будівель; протягом року додано приблизно 2,46 млн кв. м площі зелених будівель із сертифікацією. Серед проєктів, що будуються, частка проєктів із застосуванням технологій збірного будівництва становить 85%, що на 5 відсоткових пунктів більше, ніж роком раніше; це й далі підтримує екологічний перехід галузі до низьковуглецевості.

Втілення зеленої концепції не супроводжувалося жертвуванням ефективністю експлуатації. Навпаки, Greeentown China демонструє високоефективне виконання на етапі реалізації проєктів: від придбання земельних ділянок до відкриття демонстраційної зони в реальному середовищі — у середньому 5,4 місяця; до першого виходу на продаж — у середньому 6,1 місяця; до передачі (deliver) — у середньому 26,2 місяця. Протягом року на своєчасній основі виконано передачу 210 проєктів у сегменті власного інвестування та будівництва на замовлення (代建): передано приблизно 119 тис. домогосподарств/квартир, площа — приблизно 22,69 млн кв. м; рівень задоволеності передачами досяг 94 балів, що ще вище, ніж у 2024 році.

Завдяки поєднанню «зелений драйв — ефективність як підтримка — якість як страховка» Greeentown China опускає зелений ген із рівня стратегії до кожного проєкту та знаходить спосіб «прориву» в умовах конкуренції з однаковими продуктами.

Як зазначило керівництво, «хороші будинки» від Greeentown стають яскравою візитівкою міста.

За цим стоїть постійне зміцнення продуктової сили компанії: протягом 4 років поспіль вона отримує найповнішу галузеву «велику перемогу» (галузевий максимум нагород), протягом року здобуває понад сто нагород дизайнерського рівня всередині країни та за кордоном; кілька проєктів-еталонів отримали державні топнагороди в дизайні; а тверда сила продукту здобула широке визнання на ринку.

Проєкт «ChaoMing Dongfang» на північному березі річки Хуанпу в Шанхаї — типовий приклад «хорошого будинку» від Greeentown. Проєкт із панорамним залом/кабінетною задумкою як основою забезпечує більший коефіцієнт «вікно/стіна» та ширший огляд ландшафту; у конструкції через зменшення кількості стін із зсувним зусиллям (剪力墙) надається можливість гнучко комбінувати простір, окрім зон для осушення. Крім того, впровадження концепції «курування життя» (生活策展主义) дозволяє мистецтву через співпрацю з міжнародними майстрами мистецтва увійти в повсякденність. У результаті цієї серії дизайнерських інновацій ChaoMing Dongfang отримав 2025 London Design Awards • Residential Architecture • Gold Award.

Виконавчий директор (CEO) Greeentown China Чжоу Чанцзян узагальнив унікальний шлях створення «хорошого будинку» формулою «одна стратегія, один продуктовий ген, одна інноваційна система, одна система побудови спроможностей». Він зазначив, що компанія вже розробила продуктову стратегію на 2030 рік, зберігає ген «гуманістичної продуктової концепції» та забезпечує спадковість і інновації через базовий «продуктовий закон» (product basic law). На практиці Greeentown використовує двоколісний привід із боку клієнтів та професійних команд: з одного боку, фокусується на шести ключових вимірах цінності — вигляді/естетиці (品相), здоров’ї, безпеці, розумності (智慧), мистецтві та індивідуальному замовленні — щоб забезпечити точне перетворення витрат на інвестиції на досвід, який клієнти можуть відчути; з іншого боку, спираючись на стандарт «хорошого будинку», у 2025 році сформовано основні принципи, де 90% положень суворіші за національні стандарти, для забезпечення постійного лідерства. Далі, через точне керування експлуатацією та цифровий маркетинг, переваги продукту перетворюються на прибуткову здатність, вибудовуючи замкнене коло цінності від лідерства в продуктах до фінансової стійкості, щоб продуктова сила стала ключовим рушієм сталого розвитку.

Благодійність як міст — віддача суспільству

Дванадцять років — цього достатньо, щоб саджанець «саксаулу» пустив глибоке коріння в пустелі, і цього ж достатньо, щоб благодійна ідея компанії пройшла шлях від паростка до системного стану. Greeentown China, керуючись двома брендовими ініціативами — «Саджай весняний вітер» («种春风») і «Вивчи на полі/ходи на футбол» («踢球去») — підвищує благодійну відповідальність від розрізнених добрих справ до незмінного модуля стратегії сталого розвитку; у сферах екологічного захисту, допомоги в навчанні та допомоги фермерам, а також турботи про громади формується відтворювана модель благодійності.

Звітність показує: «踢球去» задіяла сумарно 1200 футбольних команд і 18000 гравців; «种春风» — сумарно висадила понад 160 тис. саджанців саксаулу та здійснила озеленення пустелі Міньцинь (民勤) понад 2400 акрів. Два бренди вже глибоко інтегровані та поширені на допомогу в навчанні та благодійні проєкти: формується багатовимірна благодійна екосистема «боротьба з пустельністю + збагачення населення + виховання».

Міньцинь розташований між двома великими пустелями — Бадан Джилін і Тенгрі, і впродовж усього часу стикається з надзвичайно жорсткими викликами опустелювання. У 2015 році Greeentown тут висадила перший саджанець саксаулу, започаткувавши шлях боротьби з пустельністю. Через п’ять років ця ініціатива була офіційно названа «种春风», і в той самий рік компанія запустила благодійний продаж місцевих сільськогосподарських і спеціальних продуктів Міньцинь під назвою «春风义卖» (продаж за «весняним вітром»), допомагаючи місцевим таким продуктам як дині й горіхи годжі (枸杞) потрапляти на загальнонаціональний ринок; таким чином екологічні покращення стимулювали зростання доходів фермерів. У 2025 році «绿城林» стала найбільшою корпоративною благодійною лісопосадкою в масштабі Міньцинь. «种春风» було оцінено як «優ещ case» (відзначений як найкращий благодійний кейс) у сфері нерухомості за брендовими практиками протягом року в Китаї.

Крім того, Greeentown China постійно розширює межі благодійності. У 2025 році «种春风» та «踢球去» вперше спільно зайшли до шкіл Міньціну, щоб допомагати в навчанні. У цьому році Greeentown Commercial започаткував акцію «绿城林» з донорства дерев; зібрані кошти напряму спрямовуються на благодійні проєкти «циньсо» в провінції Ганьсу (甘肃青梭公益). Також, спираючись на три бізнес-напрями — комерційна нерухомість, готелі та апартаменти — компанія просуває зелену благодійність у форматі взаємодії по всій території та з активною участю всіх. Окрім цього, компанія в різних сферах продовжує віддавати суспільству — в забезпеченні соціального житла, міському оновленні, освітніх і медичних питаннях, а також в сферах догляду за людьми похилого віку та екологічних ініціативах.

Від початкового етапу — одиничної посадки дерев — до пізнішого — благодійних продажів із підтримкою фермерів — а нині до одночасного просування посадок дерев, допомоги фермерам і допомоги учням: «种春风» пройшов 12 років і став віддзеркаленням того, як Greeentown втілює ESG-стратегію. На думку Greeentown China, ESG аж ніяк не є декорацією для показу, а є коренем, глибоко вкоріненим у логіці розвитку; це також єдиний шлях до сталого майбутнього. Від міських ділових кварталів до глибин пустелі — ця «зелена естафета», що триває вже 12 років, продовжуватиме передаватися далі.

Шлях розвитку компанії проявляється не лише в ретельній роботі над цінністю для клієнтів, а й у твердому й послідовному виконанні соціальної відповідальності. Голова ради директорів Люй Ченьюнь (刘成云) зазначив, що Greeentown продовжить дотримуватися як продуктового підходу, так і довгострокової логіки: на основі якості, із драйвом інновацій і з фокусом на управлінні; за умови забезпечення фінансової безпеки компанія й надалі оптимізуватиме продукти та послуги, підвищуючи ключову конкурентоспроможність.