Прощання з земельним фінансуванням: оптимізація екосистеми розвитку місцевої економіки

Чень Тао

Останніми роками ринок нерухомості в нашій країні постійно коригується, і співвідношення попиту та пропозиції на житловому ринку суттєво змінилося. Це призводить до того, що модель «земельних фінансів», за якої колись доходи від продажу землі становили близько сорока відсотків податкових надходжень місцевих урядів, дедалі відходить у минуле й, найімовірніше, змусить місцеві уряди більше зосередитися на високоякісному розвитку місцевої економіки та на оптимізації економічної «екології» на місцях.

Обсяг надходжень від відчуження землі щороку скорочується. Надходження від відчуження землі, як правило, означають виручку від відчуження права користування державною землею в межах бюджету спеціальних фондів. Очевидно, що доходи місцевих урядів від відчуження землі тісно пов’язані з тим, як складається ситуація на ринку нерухомості — тепло чи холодно. Після реформи житлової системи 1998 року ринок нерухомості в нашій країні почав розгортатися, а після 2003 року — швидко розвиватися. У 2003 році по всій країні обсяг доходів від відчуження землі становив 542.1B юанів, тобто близько 35% від загального доходу місцевих фінансів. Після 2003 року ринок нерухомості в нашій країні довго й швидко зростав, а доходи від «земельних фінансів» «росли разом з водою». У 2021 році дохід від земельних фінансів по всій країні досяг піку 8,5 трлн юанів. Починаючи з четвертого кварталу 2021 року, на тлі того, що в нашій країні ситуація з попитом і пропозицією на ринку нерухомості тривалий час коригується, у 2025 році доходи від відчуження землі по всій країні вже скоротилися приблизно на сорок відсотків порівняно з піковим рівнем 2021 року. Нещодавно під впливом низки політик щодо нерухомості коригування цін на житло у більшості міст також було фактично завершено: жвавість торгів нерухомістю, що представляють міста першої черги, дещо зросла, ринок вторинного житла став активнішим, а в окремих об’єктах нерухомості ціни трохи підвищилися — на початковому етапі проявляються ознаки стабілізації. Навіть якщо це так, ми маємо глибоко усвідомити, що в нашій країні ситуація з попитом і пропозицією на ринку нерухомості зазнала принципових змін; майже неможливо, щоб ринок землі знову повторив упродовж тривалого часу траєкторію безперервного швидкого зростання минулих років.

Система землекористування також коригується відповідно до тенденцій. Нещодавно Міністерство природних ресурсів і Державне управління лісового господарства та пасовищ спільно видали «Щодо подальшого забезпечення гарантованості елементів природних ресурсів» («Повідомлення про додаткове забезпечення елементів природних ресурсів»), (Ziranzifa〔2026〕38), яке стосується декількох ключових елементів, що пов’язані з відчуженням землі, і, ймовірно, на інституційному рівні сприятиме тому, щоб місцеві уряди поступово зменшували свою залежність від земельних фінансів.

По-перше, місцеві уряди не можуть безпідставно «продавати землю», а їх автономія істотно звужується. Місцеві уряди не можуть самостійно вирішувати питання «продажу землі»; необхідно здійснювати координацію на рівні провінцій. А якщо судити з напрямів супровідних політик на рівні кожної провінції, то, найімовірніше, буде приділятися більше уваги й спрямовуватися на отримання цінності від «землі». Можливо, провінційна координація здійснюватиметься залежно від якості та темпів економічного розвитку міських округів, а також від ситуації з міграцією населення, що відображатиме диференційовані домовленості щодо показників забезпечення земельними ділянками.

По-друге, робота з пропозицією землі може зміститися в бік переважного залучення існуючих земель за рахунок міського оновлення. Принцип того, що щорічний приріст площі земель для нової забудови в містах і селах загалом не має перевищувати площу земель, що залучаються шляхом «активізації» існуючих запасів, означає: що більше площі земель активується повторно, то більше площі земель для нової забудови в містах і селах буде додано місцевими урядами. Це, через механізми та інтереси, спонукає місцеві уряди ще більше інвестувати в проєкти міського оновлення, а також потребує більше площ, які будуть звільнятися в межах проєктів міського оновлення для забезпечення зростання площ нової забудови. Тому можна розумно очікувати, що з 2026 року прогрес у будівництві проєктів міського оновлення в нашій країні прискориться, зокрема «старі й дрібні» цінності в центральних районах міст можуть бути переосмислені.

По-третє, обмеження для забудов нерухомості. Приріст будівельних земель, як правило, не використовується для комерційної розробки нерухомості. Очікується, що починаючи з 2026 року пропозиція земель під нові товарні житлові площі в кожному місті скорочуватиметься. Це допоможе загалом контролювати пропозицію житла, зменшити обсяг нових поставок товарного житла. Наразі у більшості міст нашої країни існує тиск щодо розпродажу. Коли зменшуються показники земель під товарне житло, це допомагає збалансувати попит і пропозицію та сприяє тому, щоб ринок житла поступово стабілізувався.

Без жодного сумніву, нині доходи від відчуження землі неминуче пов’язані зі станом фінансів місцевих урядів і траєкторією майбутніх бюджетних надходжень та видатків. З одного боку, залежність «земельних фінансів», сформована об’єктивно протягом багатьох років, не може за одну ніч повністю змінитися. За умов ринкового тиску та інституційних обмежень місцеві уряди також будуть самостійно зменшувати свою залежність від земельних фінансів. Звісно, якщо доходи від відчуження землі падають, неминуче виникатиме розрив, тож потрібно безпечно й впорядковано впоратися з ударами та ризиками, що їх створює відхід земельних фінансів. З іншого боку, протягом чотирьох років поспіль відчуження землі приносить менше доходів — це змусить місцеві уряди більш раціонально та ощадливо використовувати бюджетні кошти, більше уваги приділяти оптимізації та коригуванню структури місцевої індустрії, зміцнювати конкурентоспроможність ключових галузей розвитку, прискорювати формування сприятливого середовища для ведення бізнесу, щоб залучати більше ринкових суб’єктів. Реалізувати розширення джерел фінансування та збільшення бюджетних надходжень можна через високоякісний розвиток місцевої економіки. Якщо розглядати з цього ракурсу, відхід земельних фінансів може стати каталізатором високоякісного розвитку місцевої економіки.

Стаття в цій рубриці відображає лише особисті погляди автора

(Редактор: Дун Пінпін)

     【Дисклеймер】Ця стаття відображає лише особисту позицію автора і не має відношення до Hexun.com. Вебсайт Hexun зберігає нейтралітет щодо тверджень та оцінок у тексті та не надає жодних прямих або непрямих гарантій щодо точності, надійності чи повноти змісту, що міститься в матеріалі. Будь ласка, читачам слід використовувати цю інформацію лише як довідку та повністю брати на себе всю відповідальність. news_center@staff.hexun.com

Повідомити про порушення