Законодавство щодо мобільних будинків у Арізоні: цільові витрати на комунальні послуги, правила залишення та навчання менеджерів

Протягом років власники кемпінгів для мобільних будинків у всьому штаті Аризона обмежували, які саме типи кондиціонерів чи охолоджувальних пристроїв люди можуть використовувати у своїх мобільних будинках, бо вони були гучними або ж непривабливими. Це тривало аж до 2024 року, коли коаліція організацій змінила закон штату, зробивши таку практику незаконною.

Тепер нова сесія законодавчого органу в Аризоні активно триває, і разом із нею — надії на нові інструменти для покращення досвіду мешканців мобільних будинків у Аризоні.

Кейт Нобл — президентка Асоціації власників мобільних будинків Аризони (Arizona Association of Manufactured Home Owners), однієї з груп, що була залучена до зміни закону 2024 року.

Цього року вона та інші зацікавлені сторони по всьому штату провели кілька місяців у обговореннях, щоб вирішити, які законопроєкти здавалися найнагальнішими для внесення.

«Ми провели дуже, дуже багато зустрічей з людьми всіляких типів», — сказала Нобл.

Вони провели вісім слухань за участю мешканців, компаній комунальних послуг і організацій на кшталт антиповеренської активістської групи Wildfire AZ, щоб підготувати законопроєкти, які не лише змінювали б закон штату, а й додавали б більше примусового виконання.

Асоціація власників мобільних будинків Аризони підготувала один законопроєкт, що вимагав би більше навчання для керівників парків, і разом із Wildfire підготувала два законопроєкти щодо комунальних послуг, які мали б не дозволяти власникам парків стягувати з мешканців більше, ніж вони платять за газ, електроенергію та воду, а також встановлювали б максимальний адміністративний збір у розмірі $8.

                        Дотичні історії

Then вони спостерігали, як законопроєкти пробивали собі шлях через «джунглі» законодавчого органу Аризони.

Читати далі 

«Вам треба знайти спонсора-республіканця. Якщо ви знайдете спонсора-демократа, він помре в комітеті», — каже Нобл. «І більшість законопроєктів помирають у комітеті».

Найбільший витратний пункт цієї групи під час законодавчої сесії — це також її найбільший противник у «рингу»: лобіст.

Законодавчий зв’язківець є найбільшою частиною їхнього щорічного бюджету в $62 000. «Зараз, коли ми більше не володіємо будівлею, то в нас немає офісних витрат, немає штатної секретарки чи чогось такого, тож найбільша стаття витрат — це наш законодавчий зв’язківець», — сказала Нобл.

Вони будуть у залі разом із представниками та лобістами від організацій власників, компаній комунальних послуг і низки інших структур, які мають інтерес до того, що відбуватиметься з мобільними будинками в Аризоні.

Через кілька місяців після початку законодавчої сесії було внесено вісім законопроєктів, пов’язаних із мобільними будинками (включно з тими, що підтримує Нобл), але лише деякі з них просунулися за межі палати, де їх було подано.

Нобл найбільше сподівається на законопроєкт, який зараз називається SB1805, що має не дозволити орендодавцям перекладати на орендарів надмірні витрати на комунальні послуги — за газ, електроенергію та воду — обмежуючи їх стягненнями, які встановлює постачальник послуг, і встановлюючи ліміт адміністративних зборів у $8.

«Якщо ми ухвалимо цей законопроєкт, це допоможе дуже багатьом людям», — сказала Нобл. «Багато людей не розуміють, що вони платять більше, ніж мають платити».

Втім, те, які саме законодавчі ініціативи були внесені, є показником найбільших проблем, з якими стикаються мешканці мобільних будинків цього року: незвично високі рахунки за комунальні послуги, конфлікти з керівництвом парків і те, що відбувається з мобільним будинком після виселення.

Деякі законопроєкти, зокрема ті, що підтримує Нобл, також намагалися запропонувати рішення — наприклад, кілька законопроєктів хотіли використати шахрайство із правами споживачів як інструмент для мешканців, коли власники парків можуть не дотримуватися закону про орендарів, або створити шлях для того, щоб скарги орендарів на високі рахунки могли бути почуті суддею.

Ось законопроєкти, пов’язані з виробничим житлом, які зараз рухаються через Законодавчий орган Аризони:

SB1805 Цей законопроєкт є «стрікером», тобто його спочатку було внесено під номером іншого законопроєкту ( HB2459 ), але коли той законопроєкт не здобув підтримки, його зміст було перенесено до SB1805. Законопроєкт змінює спосіб, у який орендодавці можуть виставляти рахунки за комунальні послуги з газу, води або електроенергії. Замість того, щоб обмежувати орендодавців стягненням базового житлового тарифу, законопроєкт каже, що орендодавці можуть відшкодовувати лише нарахування, встановлені постачальником комунальних послуг, а адміністративні збори обмежує $8.

Асоціація виробничих житлових громад Аризони (Manufactured Housing Communities of Arizona), яка представляє власників парків, була названа серед опонентів законопроєкту. Група не відповіла на запит щодо коментаря.

HB2199 Зобов’язував би керівників парків проходити щонайменше чотири години навчання протягом шести місяців після початку роботи, надавати докази завершення та проходити це навчання кожні два роки. Орендарі можуть подати офіційну скаргу до Департаменту житлового будівництва Аризони, якщо керівник не здатен надати такі підтвердження.

HB2852 Створює спосіб, у який орендар може підняти питання щодо завищення платежів за комунальні послуги, надіславши орендодавцю письмове повідомлення. Якщо спір не буде вирішено протягом тридцяти днів з моменту письмового повідомлення, орендар може подати цивільну скаргу. Законопроєкт також дозволив би генеральному прокурору розслідувати випадки, коли орендодавці можуть стягувати понад звичайний рахунок за житло на одну сім’ю.

SB1393 Вносить зміни до деталей залишення мобільного будинку, зокрема вимагаючи, щоб мобільний будинок було оглянуто перед тим, як його вилучать із місця, щоб переконатися, що там ніхто не живе, або що немає жодних людських чи тваринних решток.

HB2713 Робитиме порушення орендодавцем Закону про найм (Landlord Tenant Act) для мобільного будинку випадком шахрайства із правами споживачів.

HB2300 Пропонує зміни до договору оренди між парком і мешканцями, які орендують ділянку. Вимагатиме письмового договору оренди, який новими умовами має включати номер телефону, адресу електронної пошти та фізичну адресу, за якими може бути відвідано як керівника об’єкта нерухомості, так і власника об’єкта нерухомості, орендарем. Також орендодавець повинен буде розкривати повну суму орендної плати та будь-які обов’язкові збори чи витрати, а також дату їх настання. Якщо орендар не сплачує орендну плату у визначений строк, орендодавець надасть чотириденне повідомлення про несплату орендної плати. Законопроєкт також призупинятиме чотириденний строк повідомлення, якщо орендар може сплатити щонайменше 50% своєї орендної плати, що прострочена на момент повідомлення, протягом строку, зазначеного в повідомленні.

SB1558 Вимагатиме, щоб рахунки орендаря вказували загальну суму використання комунальних послуг, загальні нарахування за комунальні послуги, які орендодавець має сплатити за кожен розрахунковий період, будь-який адміністративний збір, а також контактну інформацію для запитів щодо виставлення рахунків. Орендар може порушити питання щодо завищення платежів за комунальні послуги, надіславши орендодавцю письмове повідомлення. Якщо спір не буде вирішено протягом тридцяти днів з моменту письмового повідомлення, орендар може подати цивільну скаргу.

HB2850 Уточнює, що мобільний будинок є залишеним, якщо орендар відсутній щонайменше 30 днів, не повідомивши орендодавця, і не сплатив орендну плату щонайменше 30 днів, а також якщо немає розумних доказів того, що орендар живе в будинку через сім днів після того, як орендодавець вручив повідомлення про виселення. Мобільний будинок також вважатиметься залишеним, якщо він залишається на території після рішення про виселення. Орендодавець не може намагатися продати будинок, доки він не стане залишеним згідно з пунктом вище. Якщо орендодавець продає об’єкт нерухомості, він має виплатити колишньому власнику частину виручених коштів після оплати витрат на продаж і вартості зберігання нерухомості.

Ця історія була спочатку опублікована Arizona Luminaria та розповсюджена в межах партнерства з The Associated Press.