【Стратегія розвитку】 Прощання з земельним фінансуванням Оптимізація екосистеми розвитку місцевої економіки

(Назва (оригінал): 【Стратегія розвитку】 Прощавай, земельні податки; оптимізуємо еколого-економічну модель розвитку регіонів)

Чень Тао

Останніми роками ринок нерухомості в Китаї триває в стані тривалого коригування, а відносини попиту та пропозиції на ринку житла з боку покупців і продавців зазнали глибоких змін. Це призвело до того, що залежна модель «земельних податків» (коли доходи від продажу землі ще донедавна становили близько 40% доходів місцевих урядів), дедалі більше відходить у минуле й, можливо, змусить місцеві уряди ще більше зосередитися на високоякісному розвитку місцевої економіки та оптимізації еко-економічного середовища розвитку.

Обсяг доходів від відчуження земель скорочується щороку. Як правило, доходи від продажу земель означають надходження від відчуження прав користування державними земельними ділянками в бюджеті спеціальних державних фондів. Очевидно, що надходження місцевих урядів від продажу земель тісно пов’язані з «теплом» чи «холодом» ринку нерухомості. Після реформи системи житлового забезпечення 1998 року ринок нерухомості в Китаї почав розгортатися, а після 2003 року — швидко розвиватися. У 2003 році по всій країні обсяг доходів від відчуження земель становив 542.1B юанів, що приблизно дорівнювало 35% від загального обсягу доходів місцевих фінансів. Після 2003 року ринок нерухомості в Китаї тривалий час стрімко зростав, а доходи від «земельних податків» також «злітали разом із попитом». У 2021 році загальнонаціональні доходи від «земельних податків» досягли піку 8,5 трлн юанів. Починаючи з IV кварталу 2021 року, на тлі того, що в Китаї умови попиту та пропозиції на ринку нерухомості продовжують коригуватися, у 2025 році доходи від відчуження земель по всій країні вже скоротилися приблизно на 40% порівняно з піком 2021 року. Нещодавно, під впливом низки політик у сфері нерухомості, коригування цін на житло в різних містах також загалом було доведено до кінця: угоди з нерухомістю, представлені насамперед містами першого рівня, почали пожвавлюватися, ринок вторинного житла став активнішим, а в окремих об’єктах нерухомості — навіть спостерігалося незначне зростання. Вперше почали проявлятися ознаки стабілізації. Навіть за таких умов ми маємо глибоко усвідомлювати, що в Китаї ринок нерухомості вже зазнав принципових змін у співвідношенні попиту та пропозиції; повторення в минулому тривалого безперервного сценарію швидкого зростання на ринку земель майже неможливе.

Система землекористування також коригується в тому ж напрямі. Нещодавно Міністерство природних ресурсів і Державне управління лісового та степового господарства спільно видали «Повідомлення про подальше забезпечення елементів природних ресурсів» (自然资发〔2026〕38号). У документі йдеться про низку ключових чинників, пов’язаних із відчуженням земель; вони можуть сприяти тому, щоб на рівні інститутів місцеві уряди поступово зменшували залежність від «земельних податків».

По-перше, місцеві уряди не можуть безпідставно «продавати землю»; повноваження різко звужуються. Місцеві уряди не можуть самостійно вирішувати, як «продавати землю»; це потребує узгодженого планування на рівні провінцій. А з огляду на аналіз напрямів супровідних політик на рівні окремих провінцій, приділятиметься більше уваги й спрямовуванню на отримання вартості від «землі»; імовірно, узгодження на рівні провінцій здійснюватиметься з урахуванням якості та темпів економічного розвитку міста на рівні префектури, а також стану міграції населення, що відобразиться на диференційованих рішеннях щодо планових показників забезпечення земельними ділянками.

По-друге, робота із забезпечення земельними ресурсами, можливо, зміститься в бік активізації існуючих запасів із фокусом на міське оновлення. Річні принципи щодо додаткового використання земель для будівництва у містах і селах, як правило, не мають перевищувати площу земель, що вивільняються шляхом активізації запасів. Тобто що більше площі вивільняється за рахунок активізації запасів, то більша площа додаткового використання земель для міського та сільського будівництва може бути надана місцевими урядами. Це зумовлює на рівні механізмів і вигод, що місцеві уряди мають необхідно посилити інвестиції в проєкти міського оновлення, вивільняючи більше площі додаткового використання земель у межах таких проєктів. Тому доцільно очікувати, що з 2026 року прогрес будівництва проєктів міського оновлення в Китаї прискориться, особливо, ймовірно, буде по-новому осмислена цінність «старих, дрібних і ветхих» об’єктів у центральних районах міст.

По-третє, розвиток нерухомості буде обмежено. Знову залучені землі для будівництва за принципом не використовуватимуться для розроблення комерційної нерухомості. Очікується, що починаючи з 2026 року постачання земельних ділянок під нове комерційне житло в кожному місті буде скорочуватися. Це допоможе контролювати пропозицію нерухомості у загальному обсязі та зменшити обсяг пропозиції нових квартир. Нині в більшості міст Китаю існує навантаження з розпродажу; скорочення показників земель під комерційне житло допоможе збалансувати попит і пропозицію та сприятиме тому, щоб ринок житла поступово стабілізувався.

Безсумнівно, що доходи від відчуження земель неминуче пов’язані зі станом фінансів місцевих урядів і траєкторією їхніх майбутніх бюджетних доходів та витрат. З одного боку, залежність «від земельних податків», що об’єктивно сформувалася за багато попередніх років, не може бути повністю змінена за одну ніч. За умов тиску ринку та інституційних обмежень місцеві уряди також будуть добровільно зменшувати залежність від «земельних податків». Звісно, якщо доходи від відчуження земель знижуються, виникає дефіцит; отже, потрібно обережно та впорядковано опрацювати вплив і ризики, спричинені тим, що «земельні податки» дедалі відходять у минуле. З іншого боку, безперервне чотирирічне падіння доходів від відчуження земель змусить місцеві уряди більш раціонально й «ощадливо» використовувати бюджетні кошти, більше уваги приділяти оптимізації та коригуванню структури місцевих галузей, зміцненню конкурентоздатності ключових сфер розвитку, а також прискоренню формування сприятливого середовища для ведення бізнесу — з тим, щоб залучити більше ринкових суб’єктів. Саме через високоякісний розвиток місцевої економіки можна розширити джерела фінансування та підвищити бюджетні надходження. Якщо дивитися з цього ракурсу, то «земельні податки», що дедалі відходять у минуле, можуть стати каталізатором високоякісного розвитку місцевої економіки.

Стаття в цьому випуску колонки відображає лише особисті погляди автора