Зі статком у 400Mи юанів на рік, Qingdao Vientiane City, China Resources Commercial REIT, очікує на реалізацію розширеного залучення капіталу

Погляди.ком Парк «Ваньсян» у Ціндао стає дедалі приємнішим і цікавішим для прогулянок, а Китайсько-Хуасійська комерційна REIT від Хуажун (далі — Хуасійська комерційна REIT від Хуажун) у руках має «грошову корову», тож на душі природно спокійніше.

Наразі ситуація на внутрішньому ринку роздрібної комерційної нерухомості в Китаї не надто сприятлива: багато комерційних проєктів стикаються з тим, що конкуренція на регіональному рівні посилюється, структура орендарів є одноманітною або бракує управлінських можливостей, приріст орендної плати слабкий, рівень заповнюваності коливається, а інколи навіть існує ризик відтоку ключових орендарів.

За такого тла активи, здатні забезпечувати зростання ключових показників, без сумніву мають сильнішу стійкість проти циклічних коливань.

Минулого року Ціндао «Ваньсян» саме і продемонстрував такі результати.

Будучи єдиним базовим активом, який наразі утримує Хуасійська комерційна REIT від Хуажун, цей торговий центр, відкритий у 2015 році, обсяг якого — майже 300 тис. кв. м, на момент, коли операційна діяльність уже триває понад 10 років, здається, не виявляє ознак втоми.

Це підштовхнуло Хуасійську комерційну REIT від Хуажун: у 2025 році вона забезпечила двозначне зростання фінансових результатів.

З погляду фінансових показників у минулому році Хуасійська комерційна REIT від Хуажун отримала операційний дохід 762 млн юанів, що на 18,7% більше, ніж торік; EBITDA — 424 млн юанів; чистий прибуток склав 300k юанів, що є суттєвішим зростанням порівняно з 55.73M юанів роком раніше.

Щодо розподілу: сума коштів, доступних для розподілу, у Хуасійської комерційної REIT від Хуажун — 365 млн юанів, фактичний розподіл — 360 млн юанів. Протягом 2025 року також було виконано 4 розподіли; коефіцієнт грошового розподілу — близько 3,72%.

Як підтримку результатів забезпечила компанія Qingdao JiaSheng RunCheng Commercial Management Co., Ltd. (Ціндао «Ваньсян»), яка у 2025 році досягла всебічного зростання.

Джерело фото: фінансові звіти компаній, фрагмент із Commercial Ke

Проєкт і надалі зберігає своє місце як топовий M2 (якщо застосувати найновіше визначення, то як міський флагман) із відповідними показниками: операційний дохід 754 млн юанів, зростання 19,74%; EBITDA досягла 439 млн юанів, зростання 20,91%; водночас валова маржа зросла з 61,42% у порівнянні з відповідним періодом минулого року до 64,73%.

Рівень заповнюваності — ключовий індикатор, що відображає здоров’я операцій торгового центру, і ринок загалом вважає, що 95% — це «здоровий рівень» для комерційних проєктів. Станом на кінець 2025 року площа, доступна для здачі в оренду в Ціндао «Ваньсян», становила 139,8 тис. кв. м, фактична орендована площа — 138,5 тис. кв. м, а рівень заповнюваності сягнув 99,09%.

Щодо орендної ставки за одиницю площі: у звітному періоді середній рівень Ціндао «Ваньсян» — 426,61 юаня/кв. м/місяць. З огляду на те, що Ціндао — місто «сильного другого рівня» з відповідним рівнем споживання, ця орендна ставка вже належить до верхньої сходинки.

Крім того, згідно зі звітом Хуасійської комерційної REIT від Хуажун за 2025 рік, IV квартал, середня орендна ставка за одиницю площі для Ціндао «Ваньсян» фактично підвищилася до 436,44 юаня/кв. м/місяць. А впродовж 2024 року рівень орендної ставки становив 397,73 юаня/кв. м/місяць.

Також, на кінець строку оренди зважений середній залишковий термін становив 2 роки, структура здорова. Плюс на даний момент концентрація орендарів тримається на низькому рівні: сукупна частка орендних доходів п’яти найбільших орендарів — лише 13,63%, тобто структура орендарів під контролем.

У фінансовому звіті також зазначено, що минулого року Ціндао «Ваньсян» встановив новий максимум за обсягом потоку відвідувачів за всі роки, а кількість членів клубу зросла в річному вимірі на 22% — до 1,77 млн осіб. Для порівняння: станом на кінець 2024 року постійне населення міста Ціндао — приблизно 12.31M осіб.

За всіма цими даними стоїть те, що минулого року Ціндао «Ваньсян» просував активні оновлення м’якого й твердого компонентів, що принесло користь операційним результатам.

За інформацією, Ціндао «Ваньсян» у серпні минулого року завершив реконструкцію південного району першої черги на два місяці раніше та відкрив його; площа робіт — близько 1,25 тис. кв. м. Також було залучено 15 магазинів, зокрема такі бренди одягу, як «XiCun Village» (服装零售品牌西町村屋), «Harbor House» у сфері домашнього та побутового сегменту, а також 6 брендів закладів харчування: 驸马巷, 十秋, 芸山季, 阿萨中东料理, 魔宗烧肉, 小岩隐.

Крім того, разом із частиною зон першої черги L4-L5 та другої черги L4-L5, які були завершені у 2024 році, загальна площа зон, що в останні роки були модернізовані в Ціндао «Ваньсян», перевищила 25 тис. кв. м.

Однак найбільше уваги з боку зовнішнього середовища привертає сила проєкту в коригуванні брендів. Згідно з фінансовим звітом, у 2025 році проєкт відкрив 151 новий магазин, з яких 46 — перші магазини в провінції Шаньдун, і 12 — перші магазини в Ціндао.

Як видно з деталей, Ціндао «Ваньсян» залучив, зокрема, такі бренди: відділення рівня省级 флагману DESCENTE (迪桑特) для провінції Шаньдун; перший бренд S-класу Salomon (萨洛蒙) у провінції Шаньдун; HOURGLASS — перший магазин у провінції Шаньдун; DOCUMENTS — перший магазин у Ціндао; GROTTO — перший магазин у провінції Шаньдун; tea‘stone — перший магазин у провінції Шаньдун; 巴奴毛肚火锅 — перший магазин у Ціндао; 芸山季 — перший магазин у провінції Шаньдун; 四季椰林 — перший магазин у провінції Шаньдун; 驸马巷 — перший магазин у провінції Шаньдун тощо.

Особливо варто відзначити ефект концентрації брендів у сегменті outdoor (для активного відпочинку та спорту на відкритому повітрі). У 2025 році міжнародні бренди outdoor, зокрема Salomon, KEEN, MAMMUT, Haglofs, послідовно зайшли або підвищили рівень своїх магазинів, завдяки чому матриця outdoor-брендів у Ціндао «Ваньсян» швидко посилилася.

Згідно з повідомленням представників проєкту від вересня 2025 року на платформі Xiaohongshu, кількість outdoor-пов’язаних брендів у залі вже наближається до 50. Це сформувало повне охоплення — від професійного спорядження до міського outdoor. Така організація потрапила в структурні гарячі точки на ринку споживання, а в останні роки темпи зростання споживання, пов’язаного з outdoor-спортом, стабільно випереджають загальний роздрібний ринок.

А наразі Ціндао «Ваньсян» продовжує послідовно доповнювати свою пропозицію брендів у напрямі спорту та outdoor.

Як повідомляється, приблизно протягом пів року — з IV кварталу 2025 року до I кварталу 2026 року — проєкт також залучив бренди: дитячий outdoor від Skechers kids, німецький сталий outdoor-бренд VAUDE, преміальний дитячий outdoor-бренд Dodopoli, легкий outdoor і батьківсько-дитячий бренд ACMEITEM 爱棵米 тощо, продовжуючи робити Ціндао «Ваньсян» торговим центром із найповнішим набором брендів у сегменті спорту та outdoor у Ціндао.

Паралельно Ціндао «Ваньсян» також постійно проводить коригування брендів і підвищує їхній рівень у межах проєкту, зокрема шляхом введення таких: перший магазин у провінції Шаньдун корейського модного бренду Mmlg, жіночий бренд AIRIQI, незалежний бренд одягу MEIYANG.美洋, mid-to-premium жіночий бренд ARIOSEYEARS, британський ретро-бренд casual взуття WALSH, дитячий бренд PAW IN PAW, Anta Campus від Anta, британський бренд гумових дощових черевиків HUNTER — перший магазин у провінції Шаньдун, 太平鸟, бренд модного одягу SMILEREPUBLIC тощо;

а також 嘉士利·黄油手信, HOOHOO创意料理, бренд десертів rainbobo, новий бренд страв 新京菜 — 羲和·京致, бренд нового роздрібного формату 番茄口袋, бренд сичуанської кухні 马鸿兴 — перший магазин у провінції Шаньдун, бренд 铜锣烧 — 泽田本家, національний стиль (guochao) у аксесуарах 品牌 福录, 三丽鸥 — перший магазин у Ціндао, 好利来 — перший магазин у провінції Шаньдун тощо.

Втім, навіть якщо операції однієї-єдиної ключової одиниці активів організовані найкраще, ризик концентрації все одно існує. Для Хуасійської комерційної REIT від Хуажун шляхом розширення (розмір/склад портфеля за рахунок додавання активів) є обов’язковий крок.

У 2025 році керуючий фондом Хуасійської комерційної REIT від Хуажун уже запускав дві черги розширення портфеля.

Перша — оголошена 25 березня: планують придбати проєкт 昆山万象汇. Друга — оголошена 9 липня: планують придбати три проєкти — 杭州萧山万象汇, 沈阳长白万象汇 та 淄博万象汇.

Згідно з найновішим оголошенням, робота з першої черги розширення активів і надалі просувається за планом; а друга черга розширення наразі ще потребує подання, рекомендації та погоджень: спершу відповідні подання до Національної комісії з розвитку та реформ КНР, потім дозвіл Комісії з регулювання цінних паперів Китаю (CSRC) на зміну реєстрації фонду, погодження на рівні біржі (深交所) щодо подання про зміну продукту, а також подання, пов’язані з asset-backed securities. І лише після того, як це буде ухвалено рішенням зборів власників паїв фонду, це можна буде реалізувати.

Хуажун Ланд має намір просувати це, тож у перспективі реалізація розширення — лише питання часу.

За найновішим планом Хуажун Ланд, у період «十五五» компанія також просуватиме масштаб публічних REITs до понад 60 млрд юанів. Як резерв ресурсів для розширення активів: станом на кінець 2025 року у Хуажун Ланд налічується 98 власних діючих торгових центрів, а до кінця 2030 року їхня кількість має зрости до 127.

Дисклеймер: Зміст і дані цієї статті підготовлено Поглядами.ком на основі відкритої інформації; це не є інвестиційною рекомендацією. Перед використанням перевірте, будь ласка.

(Редактор: 董萍萍 )

     【Дисклеймер】 Ця стаття відображає лише особисті погляди автора та не має жодного відношення до Hexun. Вебсайт Hexun зберігає нейтралітет щодо тверджень і оцінок, викладених у статті, і не надає жодних прямих чи непрямих гарантій щодо точності, надійності або повноти будь-якого з викладеного змісту. Будь ласка, читачі розглядають інформацію лише як довідкову та беруть на себе повну відповідальність.

Електронна адреса: news_center@staff.hexun.com

Повідомити про порушення