Церковні громади Коннектикуту прагнуть додати доступне житло, «Так у Божому дворі»

Преподобний Елліс Міллер вказав на шість акрів рівних полів, укритих сухою травою, чагарниками й бур’янами — землі, що міститься на задньому дворі Гренбі Конгрегаційної церкви на Салмон Брук-стріт, де Міллер уявляє, що їхнє служіння може забезпечити нове доступне житло для будь-кого в громаді, хто цього потребує.

Лише 5% житлового фонду в Гренбі вважається доступним. У місті є два комплекси доступного житла для людей похилого віку, але в обох надзвичайно тривалі списки очікування. Міллер вважає, що будівництво на території церкви, за квартал від центру міста — поруч із продуктовим магазином, ресторанами та маршрутом приміського автобуса — допоможе Гренбі досягти 10% порогу, встановленого в 8-30g, одному з державних законів про доступне житло.

«У нас є земля, у нас є серце, нам потрібен простий процес», — сказав Міллер, виступаючи на свідченнях перед законодавцями 4 березня.

Міллер є одним із багатьох релігійних лідерів по всьому штату, які виступають за законопроєкт Палати представників № 5396, що має пришвидшити процес схвалення розвитку доступного житла на землі, що належить релігійній організації. Ідею називають «YIGBY» — абревіатурою від «Yes in God’s backyard» («Так — на задньому дворі Бога») — і грою на термін, який прихильники доступного житла часто використовують щодо людей, що виступають проти забудови, — «NIMBY» або «Not in my backyard» («Ні — не в моєму дворі»).

Поки церква вивчає початкові етапи потенційного розвитку цієї території, Міллер поки не має бачення щодо кількості чи стилю житла, яке може бути можливим у цьому просторі. Він/вона сказали, що не знатимуть цього, доки церква не працюватиме з архітектором або не найме забудовника.

                        Суміжні історії
                    
                

        
    
    
    
    







    
        

                
                    



    
        


  




    




    



    

    
        

            
            
            UConn гальмує Мічиган, але фізична гра не може компенсувати погану точність кидків у поразці в фіналі за титул
        

    

  

    

    
    







    
    
        
        
    
    
    
    
        

            3 ХВ ПРОЧИТАННЯ
        

    
    
    
    







    

    

    

    

    
    

        








    
        

                
                    



    
        


  




    




    



    

    
        

            
            
            Мічиган зібрав склад із трансферів, який поніс «Воверинів» до національного титулу
        

    

  

    

    
    







    
    
        
        
    
    
    
    
        

            4 ХВ ПРОЧИТАННЯ
        

    
    
    
    







    

    

    

    

    
    

        








    
        

                
                    



    
        


  




    




    



    

    
        

            
            
            Yaxel Lendeborg з Мічигану та Solo Ball з UConn стартують у національному фіналі попри травми
        

    

  

    

    
    







    
    
        
        
    
    
    
    
        

            1 ХВ ПРОЧИТАННЯ

The bill was raised and passed by the legislature’s Planning and Development Committee this year, and it awaits consideration in the full House and Senate.

Читати далі 

Поява цієї пропозиції збігається з тим, що Коннектикут зіткнувся зі зростанням дефіциту житла, зокрема в доступних секторах, що підживлює занепокоєння щодо доступності й сприяло зростанню бездомності в усьому штаті.

Штат працював над подоланням дефіциту через інші закони, зокрема комплексний закон про житло, ухвалений минулого року на спеціальній законодавчій сесії. Тепер містечка зобов’язані створювати плани з нарощування житлового фонду. Закон також змінив мінімальні вимоги щодо паркування поза вулицею, розширив повноваження комісій із справедливої орендної плати та створив стимули для того, щоб міста рухалися в напрямку дозволу більшої кількості житла — серед інших заходів.

Деякі релігійні лідери, як-от Міллер, вважають, що хоча цей законопроєкт був позитивним кроком, потрібно зробити більше, щоб подолати кризу доступності житла — і вони готові надати свою землю, щоб це сталося.

«Якщо б H.B. 5396 став законом, це допомогло б нам зробити сміливі кроки вперед і перетворити наше поле мрій на доступне житло», — сказав Міллер.

Що таке YIGBY?

Концепція «YIGBY» почала привертати загальнонаціональну увагу після того, як місто Сан-Дієго в 2019 році внесло зміни до місцевих кодексів розвитку земель, щоб дозволити релігійним організаціям будувати доступне житло на своїй власності. У жовтні 2023 року ухвалення в Каліфорнії Закону про доступне житло на землях віри та вищої освіти стало першим випадком, коли цю ідею було закріплено в законодавстві штату.

Доступне житло на релігійних землях уже отримало дозвіл і почало будівництво в Каліфорнії. YIGBY — некомерційна організація з Сан-Дієго — співпрацювала з церквою Bethel AME у місті, щоб підтримати проєкт на 26 одиниць житла для людей похилого віку з низькими доходами та бездомних ветеранів. Будівництво проєкту стартувало в 2024 році й було завершено наприкінці 2025 року.

Рух розширився за межі доступного житла, включивши парки, школи та інші розвитки для громади. YIGBY є відгалуженням того, що відомо як рух YIMBY, який розшифровується як «Yes in my backyard» («Так — на моєму задньому дворі») і підтримує розвиток громади, реформу землекористування, житлові та інфраструктурні проєкти.

Прихильники в Коннектикуті та по всій країні прагнуть вирішити національний дефіцит доступних домів. А деякі релігійні інституції, чиї відвідування зменшилися, опинилися з надлишковою спроможністю на своїх територіях — і з бажанням використати це з користю. Після того як Каліфорнія ухвалила свій закон 2023 року, штати, зокрема Флорида, Вашингтон і Вірджинія, ухвалили власні версії цього законодавства.

Інші штати, зокрема Нью-Йорк, Колорадо та Техас, висували подібні пропозиції, які не пройшли через питання зонування та безпеки. Опоненти загалом стверджували, що законодавство відіб’є контроль над місцевою забудовою в місцевих органів влади.

Законопроєкт YIGBY у Коннектикуті, якщо його буде ухвалено, не обходив би керування містечками: натомість він дозволив би так званий «скорочений розгляд» запропонованих проєктів доступного житла на території церков. Це пришвидшило б процес схвалення, дозволяючи будь-якому проєкту, який відповідає місцевим правилам зонування, отримати схвалення без прив’язки до публічного слухання та інших місцевих процедурних вимог. Закон встановлює 90-денний термін для муніципалітетів, щоб ухвалити рішення щодо будь-якої заявки. Принаймні 30% одиниць житла в будь-якому запропонованому розвитку YIGBY мали б бути доступними, щоб проєкт міг претендувати на скорочений розгляд.

Міллер сказав/сказала, що вони були обережними, коли церква вперше принесла пропозицію посадовцям міста, висловивши зацікавленість у будівництві доступного житла. Лідери Гренбі відповіли позитивно, але Міллер сказав/сказала, що це не так для кожної церкви й уряду міста в усьому штаті.

«Це не має залежати від стосунків кожної неприбуткової організації або церкви та їхніх індивідуальних відносин із їхнім містом, щоб це вирішити», — сказав Міллер. «Держава має вжити заходів і справді заохочувати і міста, і церкви працювати разом, щоб вирішити цю проблему».

Правила зонування різняться від міста до міста, але вони можуть робити забудову складною, і Міллер сказав/сказала, що допоможе мати якийсь «запобіжний захист» від штату, щоб спростити процес.

«Є будь-яка кількість причин, чому проєкт може не просунутися вперед, але якщо цей елемент можна буде прибрати, то це буде одне менше перешкодою», — сказав/сказала Міллер.

Проблема житла в Коннектикуті

Брак житла — зокрема житла, доступного людям із низькими доходами — давно дошкуляє штату.

Звіт Partnership for Strong Communities, організації, що займається дослідженням житла та адвокацією, повідомляє, що хоча Коннектикут будує більше житла — зокрема багатоквартирного — ніж у попередні роки, все одно знадобляться десятиліття, щоб задовольнити попит, якщо будівництво триматиметься нинішнього темпу.

Хоча темп зростання житлового пропозицій у штаті прискорився з 2023 до 2025 року, у 2025-му темп пропозицій житла на продаж у Коннектикуті був найнижчим у країні, а рівень орендної вакансії — другим від кінця в 2024 році, згідно з аналізом DataHaven.

За даними дослідження 2025 Connecticut Fair Share Housing Study, мешканці з низькими доходами в штаті мають дефіцит приблизно 120 000 житлових одиниць. За нинішніх темпів створення нового житла на закриття цієї прогалини може знадобитися 50 років, встановило дослідження.

Нік Кантор, директор програми Pro Homes Connecticut, яка підтримує розвиток доступного житла, сказав, що хоча жоден окремий законопроєкт не може розв’язати дефіцит житла, законопроєкт YIGBY є кроком у правильному напрямку.

«Нам потрібно більше житла, більше домів. Тож ми маємо підтримувати всі інструменти, які можна застосувати, щоб додавати більше житла», — сказав Кантор.

Кілька релігійних лідерів Коннектикуту заявили, що підтримують законопроєкт YIGBY, і хочуть мати можливість допомогти полегшити дефіцит житла в штаті та покращити доступність для мешканців.

Вестмінстерська пресвітеріанська церква у Вест-Гартфорді досліджувала можливість розвитку доступного житла на одному акрі землі за своєю церквою. Пастор-міністр преподобна Джулі Емері сказала, що її громада бачила зниження кількості членів, що призвело до дефіциту бюджету — типового виклику для багатьох церков останніх років.

Емері та її команда оцінили територію й дійшли висновку, що будівництво орендних одиниць могло б полегшити фінансові труднощі церкви, водночас допомагаючи місту додати житло. Вони отримали грант від Housing Ministries of New England, щоб найняти консультанта й архітектора та розпочати процес раніше цього року.

Але незабаром вони з’ясували, що процес розвитку може тривати від шести до восьми років. Емері сказала, що керівництво церкви ще не ухвалило жодних остаточних рішень щодо того, що робити з територією, але вони сподіваються, що законодавство YIGBY, якщо його ухвалять, може прискорити процес, якщо вони вирішать будувати доступне житло.

«Я думаю, ми сподіваємося, що це зробить можливим для нас мати вибір щодо того, що робити з нашою власністю», — сказала Емері.

Вона сказала, що церква не уявляє багатоповерхівку з великою кількістю одиниць, натомість вони бачать цей простір із меншими одиницями у стилі приватних будинків для однієї родини.

«Ми справді на початкових етапах уявлення того, як це може виглядати», — сказала Емері.

Церкви Міллера й Емері є частиною Greater Hartford Interfaith Action Alliance — однієї з груп, яка звернулася до законодавців штату в Planning and Development Committee, щоб підняти питання про внесення законопроєкту YIGBY. GHIAA, яку організовано через Center for Leadership and Justice у Гартфорді, провела серію публічних слухань із жителями, де занепокоєння щодо доступності житла виникали знову й знову, сказала Кора Маккі, виконавча директорка центру.

«Наша віра також закликає нас змінювати системи, які взагалі створюють потребу в цих служіннях», — сказала Маккі. «Один критично важливий спосіб зробити це — змінити непотрібні бар’єри для створення доступного житла на землі, що належить самим громадам».

Ще одна коаліція релігійних організацій, базована в округах Нью-Гейвен і Ферфілд, Congregations Organized for a New Connecticut (CONECT), також запропонувала свою підтримку законодавству. Преподобна Кейтлін О’Браєн, старша організаторка в CONECT, сказала, що керівники церков зазвичай не мають досвіду або ресурсів, щоб брати на себе складний процес погодження зонування, який, за її словами, може бути «несподіваним і затяжним».

Втім і Маккі, і О’Браєн сказали, що релігійні інституції глибоко віддані служінню своїм громадам, і якщо вони будуватимуть та керуватимуть житлом, вони хочуть зробити це правильно.

«Це не так, як “зайти зненацька й побудувати, а потім піти”, — сказала О’Браєн. — Ми будемо діяти свідомо щодо наших сусідів і переконаємося, що ми в правильних стосунках».

Дебати в Капітолії

Planning and Development Committee просунув законопроєкт минулого місяця в голосуванні 13-8. Тепер він має пройти обидві законодавчі палати, щоб дійти до столу губернатора.

У законодавчих органах Коннектикуту є історія тривалих дебатів у Палаті представників і Сенаті щодо запропонованих державою змін у зонуванні, і дебати в комітеті вказали на питання, які можуть виникнути, якщо його піднімуть у будь-якій із палат.

Заступник члена комітету Сен. Джефф Гордон, R-Woodstock, намагався відповісти на аргументи, які висували прихильники щодо невизначеності в місцевих схваленнях зонування. Колишній член Planning and Zoning Commission його міста, Гордон сказав, що терміни ухвалення чітко прописані, і що міста серйозно ставляться до того, щоб дотримуватися їх.

«Немає нічого невизначеного — це не нескінченність», — сказав Гордон під час публічного слухання щодо законопроєкту.

Гордон сказав, що він не виступає проти ідеї будівництва церквами доступного житла, але він висловив занепокоєння, що пришвидшення схвалень через скорочений розгляд може призвести до проблем із безпекою. Він проголосував «проти» законопроєкту.

Реп. Рене ЛаМарк Муїр, D-Deep River, попросила уточнити, чи існуватимуть будь-які правила щодо того, як релігійні організації можуть використати будь-який прибуток, який вони отримають від проєктів розвитку житла.

Законодавство YIGBY в інших штатах передбачало, що ці прибутки мають бути реінвестовані в соціальні місії церкви, операційну діяльність та обслуговування власності. Нинішня версія законопроєкту Коннектикуту це питання не висвітлює.

Церкви підлягатимуть податкам на нерухомість щодо будь-яких об’єктів житла, якщо тільки вони не підпадатимуть під звільнення за чинним законодавством.

Деякі законодавці піднімали питання щодо конституційності законопроєкту, вказуючи зокрема на «establishment clause» Першої поправки, яка говорить, що «Конгрес не ухвалює жодного закону щодо встановлення релігії».

«Я не кажу, що їм не слід практикувати свою віру, і спроби знайти реалістичні шляхи для можливостей житла — це не погано. Але я думаю, що це законне занепокоєння, коли одній групі надають преференції — у цьому випадку релігійним групам», — сказав Гордон під час засідання комітету.

Співголова комітету Реп. Елені Каврос ДеГроу, D-Avon, сказала, що вона відкрита до розширення законопроєкту, щоб включити більше організацій, а не лише релігійні інституції.

Реп. Андре Бейкер, D-Bridgeport, сказав, що він працює з релігійними групами в Бриджпорті, які надають екстрений прихисток зростаючій кількості людей без житла в штаті. Він сказав, що законопроєкт може дозволити цим групам зробити ще більше, щоб запобігати бездомності, наприклад, будувати нове житло.

«Давайте не дозволимо (цим проблемам) зупинити нас від того, щоб надавати житло людям і дозволяти цим організаціям на основі віри долучитися та робити те, на що спрямовані їхні місії», — сказав Бейкер.

Втім групи, що представляють інтереси місцевих органів влади, висловлювали занепокоєння, що законопроєкт може забрати важливі рішення від лідерів громади, які, на їхню думку, найкраще знають свої міста.

Браян О’Коннор, директор із публічної політики в Connecticut Conference of Municipalities, сказав, що його група виступає проти законопроєкту, тому що він виглядає як спроба обійти місцевий процес зонування. Він сказав, що місцеві муніципалітети мають мати змогу враховувати занепокоєння щодо громадського здоров’я чи безпеки, як-от інфраструктуру водопостачання та каналізації.

Бетсі Гара, виконавча директорка Connecticut Council of Small Towns, сказала, що міста вже витрачають значну кількість часу на те, щоб розібратися, як виконати комплексний закон про житло, ухвалений торік.

«Зараз відбувається багато в плануванні, зонуванні, правилах землекористування, і я думаю, що нам потрібно бути обережними щодо надання певним забудовам пріоритетного статусу в громадах, коли інші підпадають під інші правила та регламенти», — сказала Гара.

Гара сказала, що потреби в житлі різні в різних громадах, і скорочений розгляд не дозволить провести повне врахування, яке багато муніципалітетів воліли б здійснювати, — наприклад, патерни транспортного потоку та потужність щодо стічних вод, що, як вона сказала, може створювати ризики для громадського здоров’я, якщо це не продумано.

Бездомність

Для багатьох кліриків і релігійних груп надання прихистку людям без житла є ключовою частиною їхньої місії. Дехто каже, що законодавство YIGBY дає спосіб розширити цю частину їхнього служіння.

У Коннектикуті потреба в таких послугах зростає. Кількість людей, які живуть надворі, у своїх машинах або в інших місцях, не призначених для проживання людиною, зросла на 45% з 2024 до 2025 року.

Під час публічного слухання щодо законопроєкту Кеті Дженнінгз, директорка кампанії CT Coalition to End Homelessness, сказала, що це законодавство може допомогти запобігати бездомності.

«Більшість людей, які переживають бездомність у Коннектикуті, — це домогосподарства з вкрай низькими доходами, яких “виштовхує” ринок оренди, і збільшення пропозиції стабільного та доступного житла — це один із найкраще підтверджених доказами способів зменшити приплив у бездомність з плином часу», — сказала Дженнінгз.

Марка Колвілл заснував Amistad House і Rosette Neighborhood Village — спільноту невеликих притулків — на своєму задньому дворі в Нью-Гейвені. Проєкт є частиною Catholic Worker Movement — мережі спільнот, які служать тим, хто цього потребує, через гостинність.

Але Rosette Village було створено без дозвільних документів на будівництво, і воно не пройшло через місцеву раду з зонування. Міські посадовці заявляли, що розвиток порушує державні будівельні норми, і за останні кілька років його електроенергію вимикали кілька разів.

Втім Колвілл категорично наполягає, що бездомність — травматична, і людям потрібна спільнота, щоб відновлюватися після цієї травми.

«Нам потрібні моделі спільного житла. Закони про зонування в цьому штаті завжди виключали таку можливість», — сказав він.

Колвілл сказав, що він підтримує законопроєкт YIGBY. «Нехай церкви роблять те, що вони роблять», — сказав він.

Ліза Арулампалам, старший пастор Center Church у Гартфорді (і дружина мера Аруна-Арюна Арулампалам), під час публічного слухання розповіла законодавцям, що її церква — одна лише з двох холодних сезонів прихистку в місті. Вона сказала, що притулок може вмістити лише трохи більше 50 людей, і цього року вони бачать зростання попиту.

«Коли наші гості приходять до наших дверей, вони є живими свідченнями того, як наш штат провалив інвестиції “на випередження” в стабільність житла», — сказала Арулампалам. «Якщо ми хочемо бути серйозними щодо того, щоб бути справедливим суспільством, ми маємо піднятися вище за екстрене реагування й звернутися до першопричин, які змушують людей проводити ночі з нами знову й знову, а не жити в постійних домівках».

Ця історія спочатку була опублікована The Connecticut Mirror і поширена через партнерство з The Associated Press.