Звіт за рік | Відкладене «звільнення від тягарів» Xinda Real Estate

Інфосайті «Гуаньдянь» (GuanDian) 2024 року, компанія Xinda Real Estate отримала виручку від операційної діяльності в обсязі 8,028 млрд юанів; це перше падіння до двозначних значень після того, як у 2016 році її виручка вперше перевищила 10 млрд юанів. Водночас компанія впала в збитки: чистий прибуток склав -0,809 млрд юанів, що в річному вимірі на 234,41% менше; чистий прибуток, що належить материнській компанії, склав -0,784 млрд юанів, що в річному вимірі на 255,12% менше.

Але це ще не дно для Xinda Real Estate, нещодавно компанія знову здала звіт про результати за 2025 рік зі збитками.

1 квітня Xinda Real Estate опублікувала річний звіт за 2025 рік: за період виручка від операційної діяльності склала 4,584 млрд юанів, що на 42,9% менше рік-до-року; чистий прибуток на тлі збитків у 2024 році в розмірі 0,809 млрд юанів ще більше розширився до збитків 8,723 млрд юанів; чистий прибуток, що належить материнській компанії, склав -7,875 млрд юанів, тоді як за аналогічний період минулого року він становив -0,784 млрд юанів, зменшення на 70,91 млрд юанів.

У день оприлюднення річного звіту Xinda Real Estate оголосила, що має намір у 2025 році створити резерви під знецінення активів у сумі 6,225 млрд юанів.

Це безпосередньо зменшить загальну суму прибутку до оподаткування Xinda Real Estate за поточний період на 6,225 млрд юанів, а також призведе до зменшення чистого прибутку, що належить акціонерам компанії, приблизно на 5,549 млрд юанів у 2025 році.

Навіть якщо проігнорувати створення цього резерву, у 2025 році Xinda Real Estate все одно отримала збиток і, водночас, його величина суттєво збільшилася порівняно з 2024 роком.

Великий обсяг списань/резервів під знецінення став головним «поштовхом» до суттєвих збитків Xinda Real Estate за 2025 рік, але ринок більше фокусується на тому, чи зможе після розчищення історичних «обтяжень» компанія успішно перейти на легший режим роботи, та на наступному етапі відновити здатність генерувати прибуток і фінансові показники.

Запізніле «розчищення обтяжень»

Результати діяльності Xinda Real Estate раніше вже мали попередження.

У попередньому звіті про результати, опублікованому в січні цього року, щодо очікування збитків Xinda Real Estate пояснювала дві причини.

З одного боку, у періоді зменшився обсяг централізованих поставок/здачі в експлуатацію проєктів з нерухомості, через що виручка та валова маржа знизилися в річному вимірі; з іншого боку, існували ознаки знецінення певних проєктів з девелопменту нерухомості та зовнішніх фінансових інвестицій, тому, з урахуванням ринкової ситуації та принципу обережності, було створено відповідні резерви на знецінення.

Протягом минулого року ринок час від часу відновлювався, але загалом усе ще перебував на етапі корекції, а компанії доводилося стикатися з операційним тиском.

Дані Держстату КНР показують, що у 2025 році площа продажів новозбудованих комерційних житлових площ склала 881,01 млн м², що на 8,7% менше рік-до-року; зокрема площа продажів житлових площ знизилася на 9,2%. Вартість продажів новозбудованих комерційних житлових площ склала 8,3937 трлн юанів, зниження на 12,6%; зокрема вартість продажів житла знизилася на 13,0%.

Під впливом ринкового середовища тощо показники діяльності Xinda Real Estate також продовжували коливатися на раніше сформованій основі.

Як повідомляється, у 2025 році бізнес Xinda Real Estate у сфері нерухомості забезпечив дохід 3,344 млрд юанів, що на 47,85% менше за попередній рік; валова маржа бізнесу становила 4,13%, що на 11,49 відсоткового пункту менше за попередній рік.

Насправді в останні роки Xinda Real Estate вже неодноразово знижувала план операційної діяльності на кінець року.

У 2024 році компанія прогнозувала, що річний обсяг підписаних продажів становитиме 150 млрд юанів, а надходжень — 140 млрд юанів; у підсумку було досягнуто суму продажів 82,69 млрд юанів і надходження 82,09 млрд юанів; обидва показники виявилися нижчими за 60%.

Щодо 2025 року раніше Xinda Real Estate планувала досягти обсягу продажів 105 млрд юанів і надходжень 100 млрд юанів. Згідно з цим останнім оприлюдненим звітом про результати, у підсумку сума продажів склала 98,27 млрд юанів, а надходження — 107,08 млрд юанів. За цими розрахунками, у 2025 році компанія виконала ціль з обсягу продажів на 93,6% і з надходжень — понад план.

З даних за минулі періоди видно, що у 2021, 2022 та 2023 роках Xinda Real Estate реалізувала суми продажів 32 518 млн юанів, 22 418 млн юанів та 19 505 млн юанів відповідно, а відповідні надходження становили 31 200 млн юанів, 22 541 млн юанів та 20 728 млн юанів.

Після того як у 2024 році показники продажів і надходжень одночасно впали нижче 100 млрд юанів, у 2025 році вони нарешті знову повернулися до масштабу понад 100 млрд юанів, хоча показники продажів усе ще мають простір для покращення.

На 2026 рік Xinda Real Estate зберігає обережність і ще більше знижує ціль: план продажів 80 млрд юанів, надходжень 70 млрд юанів.

У день оприлюднення результатів за весь 2025 рік Xinda Real Estate також розкрила документ «Про оголошення щодо створення резервів на знецінення активів». Порівняно з тим, як девелопери раніше зазвичай користувалися формулюванням «розчищення обтяжень», реальний фінансовий стан Xinda Real Estate, схоже, лише тоді вперше по-справжньому стає видимим.

Згідно з оголошенням, Xinda Real Estate провела повну перевірку та аналіз ознак знецінення відповідних активів станом на 31 грудня 2025 року та створювала резерви на знецінення активів щодо активів, щодо яких імовірні збитки від знецінення; у 2025 році планується створити резерви на знецінення активів у розмірі 6,225 млрд юанів.

Серед них: дебіторська заборгованість та інша дебіторська заборгованість — приблизно 0,106 млрд юанів резервів під безнадійну заборгованість, розрахованих на основі віку заборгованості та за принципом суттєвих окремих позицій; інвестиції в боргові інструменти — 1,479 млрд юанів на кредитне знецінення; запаси — 4,28 млрд юанів на резерв знецінення; інвестиційна нерухомість — 0,274 млрд юанів; гудвіл — 5,6491 млн юанів; довгострокові часткові інвестиції — 80,1812 млн юанів.

У оголошенні зазначено, що створення цього резерву на знецінення активів, як очікується, зменшить загальний прибуток Xinda Real Estate за 2025 рік на 6,225 млрд юанів, а також очікувано зменшить чистий прибуток, що належить акціонерам публічної компанії, приблизно на 5,549 млрд юанів у 2025 році.

Це також стало головною причиною суттєвих збитків Xinda Real Estate за 2025 рік.

«Делеговане будівництво» як важіль посеред провалу

У цьому останньому оприлюдненому річному звіті Xinda Real Estate також скоригувала стратегію розвитку компанії. Раніше «структура розвитку з акцентом на три основні бізнеси — девелопмент нерухомості, спільні придбання та управлінські послуги, із співвідношенням легкого й важкого» була визначена як «активний розвиток інвестицій у нерухомість у скрутному становищі та легкого бізнесу з поступовим підвищенням масштабу легкого бізнесу, формування бізнес-комбінації, що поєднує легкий і важкий бізнес».

Один із важливих важелів для розвитку легкого бізнесу в Xinda Real Estate — це «делеговане будівництво».

Це видно з резервів по проєктах: у 2025 році Xinda Real Estate отримала нові проєкти з загальною допустимою площею забудови приблизно 1,6183 млн м²; з них частка площі в спільних проєктах — приблизно 0,2228 млн м², площа проєктів делегованого будівництва — приблизно 1,1854 млн м²; частка площі проєктів делегованого будівництва сягає 73,2%.

Наразі видно, що делеговане будівництво все ще має дуже обмежений вплив на покращення результатів.

Згідно з даними, серед сукупних близько 0,5597 млн м² площі продажів нерухомості Xinda Real Estate у 2025 році частка площі продажів у спільних проєктах становила приблизно 0,1812 млн м², а площа продажів проєктів делегованого будівництва — приблизно 0,0968 млн м².

У сукупній сумі продажів за весь рік 98,27 млрд юанів: сума продажів із часткою в спільних проєктах — приблизно 30,77 млрд юанів, сума продажів проєктів делегованого будівництва — приблизно 17,24 млрд юанів; частка суми продажів делегованого будівництва становить близько 17,54%.

А у 2021—2023 роках суми продажів проєктів делегованого будівництва Xinda Real Estate становили відповідно 0,67 млрд юанів, 5,78 млрд юанів та 6,81 млрд юанів — зростали рік за роком, а питома вага в загальній сумі продажів з 2,06% поступово збільшувалася до 34,91%.

У 2024 році сума продажів проєктів делегованого будівництва в Xinda Real Estate суттєво скоротилася і становила лише 1,162 млрд юанів, що на 82,9% менше рік-до-року, а частка в загальній сумі продажів також скоротилася вдвічі — до 14,05%.

Хоча в 2025 році показники продажів у рамках делегованого будівництва помітно пожвавилися, внесок для Xinda Real Estate все одно залишається на відносно низькому рівні.

Наразі резерви Xinda Real Estate по проєктах: загальна допустима площа забудови — 3,7556 млн м², з них частка площі в спільних проєктах — 0,2518 млн м², площа проєктів делегованого будівництва — 1,9326 млн м². У довгостроковій перспективі проєкти делегованого будівництва й надалі забезпечуватимуть Xinda Real Estate значно більші суми продажів.

Під час попередньо проведеного брифінгу щодо результатів за 3 квартал 2025 року генеральний менеджер Xinda Real Estate Цзун Вейгуо раніше прямо зазначив: «У міру того, як в Китаї відбуваються суттєві зміни у співвідношенні попиту та пропозиції на ринку нерухомості, масштаби складських/застиглих активів, які потрібно активізувати, оптимізувати й оновити, є величезними. Потрібно більше проєктних ресурсів для фінансової підтримки, порятунку та відновлення цінності, а потреба широких фінансових установ у нерухомості в професійних послугах у сфері нерухомості постійно зростає».

«За нових умов компанія посилює внутрішньогрупову координацію та отримує проєкти різними способами: спільне розширення, галузеві злиття та поглинання, інвестиції в проєкти, ведення операційного управління через делеговане будівництво, спільне будівництво, довірене управління тощо. Джерела бізнесу стають більш різноманітними, а темпи перетворень і розвитку прискоряться».

Шлях розвитку вже визначено — тож чи зможе Xinda Real Estate ще більш здорово та безперервно рухатися далі?

Станом на кінець 2025 року загальні активи Xinda Real Estate становили 76,599 млрд юанів, що на 0,165 млрд юанів більше, ніж на початок року 76,434 млрд юанів; загальні зобов’язання — 57,565 млрд юанів, що на 7,067 млрд юанів більше, ніж на початок року 50,498 млрд юанів; власний капітал, що належить материнській компанії, — 15,964 млрд юанів, що на 7,875 млрд юанів менше, ніж на початок року 23,839 млрд юанів; коефіцієнт активів і зобов’язань — 75,15%, що на 9,08 відсоткового пункту більше, ніж на кінець минулого року 66,07%.

Очевидно, що в умовах тиску з боку необхідності вивести прибутковість у позитивну площину Xinda Real Estate також стикається з ризиком зростання обсягу зобов’язань. Те, як збалансувати ці два фактори, стає ключовим для того, чи зможе Xinda Real Estate справді вийти з скрути.

Дисклеймер: зміст і дані цієї статті зібрані «Гуаньдянь» на основі публічної інформації та не становлять інвестиційної рекомендації; перед використанням просимо перевірити.

Величезні обсяги інформації та точна аналітика — усе у застосунку Sina Finance APP