Глибокий аналіз річного звіту｜Декодування річного звіту Yuexiu Property за 2025 рік: три навички для подолання циклів

Прискорюється перерозподіл сил у галузі, і дедалі виразнішим стає розмежування між “командами” девелоперів. За даними Китайського інституту індексів (Cиндекс Інституту) моніторингу, у 2025 році кількість девелоперів у всіх сегментах і надалі помітно скорочувалася. Девелопери з обсягом продажів понад 1 трлн юанів налічували 10 компаній — на 1 менше, ніж торік; компаній із показниками понад 100 млрд юанів — 73, що на 13 менше, ніж торік.

Але саме це водночас віддзеркалює колосальну різницю в здатності девелоперів чинити опір ризикам у період коригування галузі: все ще є група відмінних компаній, які завдяки сильній стійкості долають цикл і стають “відмінниками”, що далі демонструють позитивну динаміку в умовах диференційованого ринку.

31 березня компанія Yuexiu Real Estate оприлюднила звіт про результати за весь 2025 рік. У звітному періоді Yuexiu Real Estate сумарно досягла договірних обсягів продажів у 106.21B юанів; у галузевому рейтингу компанія з місця 37 у 2021 році — у “міжсегментній” групі — суттєво піднялася до 9-го місця, міцно утримуючи позиції в першій “драбині”. За 2025 рік компанія реалізувала дохід (виручку) у 86.46B юанів, зберігши зростання в річному вимірі. Чистий прибуток після сплати податків становив 17,8 млрд юанів, що на 21,4% більше в річному вимірі. Це стало одним із дуже небагатьох випадків у галузі, коли девелопер підтримує стабільну прибутковість.

Голова ради директорів Yuexiu Real Estate Лінь Чжао-юань на зустрічі з приводу результатів також висловив тверду впевненість щодо подальшого сталого розвитку Yuexiu. Він зазначив, що у 2026 році компанія, дотримуючись робочої теми “Дбайлива точність і стабільні показники, реформи для посилення можливостей, трансформація для сприяння розвитку”, забезпечить стабільність масштабу в межах 1 трлн юанів, зміцнить ключові позиції на основному ринку, посилить нарощення “додаткового приросту” та реалізує “інвестування для стабілізації, інвестування з віддачею 1 до 1”, підсилить і поглибить “одне головне та дві додаткові” крильні напрями. З опорою на “чотирьохороші підприємства” та ощадливе управління компанія просуватиме трансформацію та модернізацію й досягатиме високоякісного розвитку, забезпечивши гарний старт на “план 15-ї п’ятирічки (十五五)” та рівне проходження через цикл.

Стійкість у продажах, потужне “грошоутворення” зміцнює стабільну базу

Коли в цілому ринок продажів у галузі йде донизу, графік результатів Yuexiu Real Estate зберігає тенденцію до стабілізації всупереч кон’юнктурі.

Згідно з річним звітом про результати Yuexiu Real Estate, за період група досягла договірної суми продажів 1.78B юанів; за рейтингом продажів девелоперів за 2025 рік від Краєвуй (克而瑞, KERUI) компанія посіла 9 місце, і протягом трьох років поспіль стабільно входить до числа девелоперів першої “драбини” з обсягом понад 1 трлн. При цьому в “шести ключових містах” було досягнуто договірних продажів приблизно на 260M юанів (еквівалент у RMB).

Цей результат продажів у поточному середовищі галузі виглядає особливо цінним. Слід зазначити, що у 2025 році ринок нерухомості перебував у ключовому політичному “вікні” для “зупинки падіння та відновлення”. Центральні та місцеві органи влади вже ухвалили низку заходів “для стабілізації ринку житла”, а сигнали підтримки політикою є чіткими. Водночас ефект від політики не проявляється миттєво: від моменту впровадження до появи реального відгуку на стороні продажів потрібен певний період “передачі”.

Через це загальний стан продажів девелоперів поки що не демонструє перелому тенденції. Дані інституцій показують: у 2025 році середній річний спад у підписаних продажах девелоперів із топ-10 за рейтингом продажів становив 16%; тиску зазнав і лідерський сегмент. На цьому тлі Yuexiu Real Estate показує явну результативність, що помітно перевершує колег: у той самий період її спад продажів був меншим за половину від середньогалузевої лінії.

Фахівці зазначають, що така відносна здатність “протистояти падінню” одночасно відображає стійкість у плануванні проєктів і структурі продуктів, а також непрямим чином підтверджує: на етапі, коли передача політичних сигналів ще не повністю втілилася, якісні девелопери вже починають демонструвати ознаки стабілізації, що випереджають ринок у цілому.

За цими досягненнями стоїть те, що Yuexiu Real Estate дотримується базового принципу “першочерговість темпу, баланс обсягу та ціни”. На тлі загального тиску на продажі компанія застосовує стратегію “двома руками”: інвестування та “приведення до продажів” (去化) — паралельно. На передньому плані компанія точно контролює ритм придбання земель, не женеться за завищенням цін; водночас не втрачає віконця з низькою премією. На задньому плані компанія посилює здатність “розпродажу наявного товару” та “квазі-наявного” товару, стримуючи зростання обсягів запасів. Паралельно компанія безперервно просуває модернізацію управління на всьому циклі: дослідження ринку, робота з клієнтами, конверсія продажів тощо, а також оптимізує структуру маркетингових витрат, підвищує частку угод у продажах через власні канали та клієнтську базу, що вже є. У підсумку компанія досягає подвійного прориву — стійкості на стороні продажів і підвищення операційної ефективності.

Саме тому станом на кінець 2025 року чистий прибуток після сплати податків у річному вимірі зріс на 21,4%; ключовий чистий прибуток досяг 13.94B юанів, що робить компанію однією з дуже небагатьох девелоперів, які все ще зберігають прибутковість. Одночасно операційний грошовий потік компанії протягом багатьох років має стабільну картину “чистого припливу”: протягом року він утримувався на високому рівні 139,4 млрд юанів, демонструючи сильну здатність до внутрішнього “грошоутворення”. Це не лише забезпечує достатній фінансовий резерв для подальшого інвестиційного планування, а й формує міцний бар’єр для безпеки загального грошового потоку — і стає ключовим “козирем” для стабільного руху Yuexiu Real Estate вперед.

Крім того, “стабільність” Yuexiu Real Estate проявляється і в безлічі інших аспектів, зокрема в постійному оптимізуванні структури боргу.

Станом на кінець 2025 року частка боргів, що погашаються протягом одного року, становить 26%; частка середньо- та довгострокових боргів — 74%. На кінець періоду готівка — 30B юанів; коефіцієнт покриття короткострокових боргів, що погашаються протягом одного року, становить 1,7 раза. Зважена середня ставка за позиками знизилася до 3,05%, що на 44 базисні пункти менше в річному вимірі; компанія два роки поспіль зберігає тенденцію до зниження вартості фінансування, причому рівень вартості фінансування та величина зниження обох перебувають на першому місці в галузі серед місцевих державних підприємств. Ґрунтуючись на стійкому фінансовому становищі, Yuexiu Real Estate підтримує “три червоні лінії” на режимі “все зелене”, а також має дві інвестиційні кредитні оцінки — S&P та Fitch — і їхній прогноз є стабільним.

Банк DBS зазначає: нині акції Yuexiu Real Estate перебувають у історично відносно низькому діапазоні; оцінка та фундаментальні показники певною мірою розходяться. У той же час компанія лідирує за показниками продажів; це, як очікується, забезпечить сильну підтримку для ціни акцій та оцінки, і в оцінці є простір для відновлення. Тому банк зберігає рекомендацію “купувати”.

Багатовимірне дослідження наперед для рішень, глибока робота у шести ключових міських “еталонах”

Нині ринок нерухомості входить у нову фазу: відбувається глибока перебудова співвідношення попиту та пропозиції та переосмислення ринкової логіки вартості.

Зауваження, опубліковане агентством Xinhua, говорить: ринок нерухомості Китаю вже вийшов із етапу “переважного одночасного зростання/падіння”, і перейшов у структурно нову фазу “центральні позиції стабільні, а периферійні — очищення (виведення з ринку)”.

Дані моніторингу з боку багатьох інституцій також показують: по всій країні формується чіткий патерн “80/20” у розподілі. Приблизно 20% ключових міст і ключових районів здатні “притримати” падіння та зберегти цінність, а також демонструвати помірне зростання; водночас близько 80% міст третього та четвертого рівнів потрапляють у труднощі через виснаження ліквідності. Реальна функція “клаптя-валуна” (тобто “притискання” та стабілізація вартості активів) зосереджена головним чином у містах першої лінії (Пекін, Шанхай, Гуанчжоу, Шеньчжень) та в сильних містах другого ешелону на кшталт Ханчжоу й Ченду. Ці регіони мають три спільні риси: міцну промислову основу, постійний приплив населення та належно розвинені супутні ресурси, що й формує базову логіку цінності активів у ключових містах.

Нещодавно “весняний розігрів” ринку житла також стартував першими в містах першої лінії. Останні дані Державного статистичного управління показують: серед 70 великих і середніх міст у лютому міста першої лінії першими завершили безперервне падіння цін на нове комерційне житло протягом 9 місяців; у таких ключових містах, як Пекін і Шанхай, ціни на вторинне житло також синхронно повертаються до підйому.

За таких умов оптимізація якості активів і точне інвестування стали ключовими тезами для девелоперів.

У відповідь Yuexiu Real Estate створила систему багатовимірних ринкових досліджень, що забезпечує високоефективну координацію між інвест-частиною та різними бізнес-підрозділами, надаючи твердий аналітичний фундамент для інвестиційних рішень. Одночасно компанія реалізує інвестиції як “зусилля, що тягне за собою” та переносить передпроектні розробки: ще на етапі придбання земель завершує попередні дослідження продуктового планування та стратегій розробки, ефективно знижуючи невизначеність у процесі девелопменту й гарантуючи передбачуваність інвестиційного прибутку.

У стратегічній орієнтації Yuexiu Real Estate дотримується стратегії фокусування на ключових містах і висунула ідею управління “читати місто, читати землю, читати людей”. Компанія глибоко аналізує особливості попиту різних міст і систематично посилює можливості локальної експлуатації (operating на місці). Також компанія активно координує з місцевими урядами оптимізацію ритму постачання земель, вибудовуючи диференційовану конкурентну перевагу в процесі взаємодії “уряд—підприємство”, досягаючи взаємовигідного результату.

Саме на основі цієї зрілої системи інвестиційного менеджменту інвестиційний фокус Yuexiu Real Estate максимально концентрується на шести ключових містах: Пекін, Шанхай, Гуанчжоу, Шеньчжень, Ханчжоу та Ченду. У 2025 році частка equity-інвестицій у ці шість міст сягнула 96,3%, демонструючи надзвичайно сильну інвестиційну концентрацію. Якщо дивитися на внесок у продажі, ефект цієї стратегії є значним: продажі в одному місті Пекін перевищили 22.2B юанів; Шанхай і Гуанчжоу відповідно досягли 29.1B і 9.25B юанів; сукупно три міста забезпечили близько 78% загальних продажів компанії. Загалом частка продажів компанії в ключових містах першого та другого рівня вже становить 85,6%.

За масштабом продажів у 1 трлн юанів стоїть випереджувальне інвестування; не менш важливою є і міцна “подушка” з боку земельного банку (土储). Станом на кінець 2025 року загальний земельний резерв Yuexiu Real Estate становив 18,55 млн м²; розміщення дедалі більше концентрується у містах із вищим рівнем енергоємності (високої місткості можливостей). Частка для міст першого та другого рівня сумарно становить 94,4%. У 2025 році в новому прирості земельного резерву частка міст першої лінії підвищилася до 67,7%. Крім того, Yuexiu Real Estate скористалася можливістю нарощення земельних запасів у період ринкового відступу та вікном низьких премій, здійснюючи точкові додаткові покупки. У підсумку середня ставка премії за придбану землю була втримана в межах 9,3%, що майже на 50% нижче за середнє значення топ-10 девелоперів.

Варто звернути увагу: цього лютого Yuexiu Group за 23,6 млрд юанів придбала земельну ділянку Ma Chang на перетині трьох CBD у Гуанчжоу — Чжуцзяньсіньчжоу (珠江新城), фінансовий міський район (金融城) і Пачжоу (琶洲). Це привернуло широку увагу в галузі.

Фахівці зазначають: ця ділянка є останньою “суцільною” територією міського оновлення (city renewal) у Чжуцзяньсіньчжоу. Відкриті публічні простори з’єднуватимуть ультралюксову комерцію (укладено договір із SKP), висококласні готелі, надперші офісні майданчики (ультра-A) та інші формати. Очікується, що Yuexiu Real Estate зможе глибоко долучитися завдяки можливостям комплексної міської девелопмент-експлуатації. Раніше модель “материнська компанія — розвиток/вирощування (孵化), далі — ін’єкція в上市公司” була підтверджена через TOD у районі Pazhou South, що забезпечило зрілий маршрут для подальшого управління активами. Такі дефіцитні проєкти, як Ma Chang, не лише додають приріст до довгострокових показників, а й здатні привести до системного підвищення продуктної сили компанії, її брендової сили та операційних можливостей.

Відточування “крутих” будинків, орієнтація на основний попит — міцнішає “крепостний рів” галузі

Якщо оптимізація земельного банку накопичує потенціал для майбутнього розвитку, то вдосконалення продуктів і сервісу — це внутрішні можливості, які компанія формує для довгострокової конкурентоспроможності.

Фахівці зазначають: за умов подальшого поглиблення структурного розмежування в галузі, лише той, хто тримається продуктового підходу (product-ism), зможе сформувати справжні “хороші будинки”, що реально відповідають потребам ринку через інноваційні ідеї та найкращі враження/досвід. І саме це дозволить виграти у новому циклі.

У 2025 році в політичні “вікна” для покупок у ключових містах, таких як Пекін і Шанхай, поступово відкрилися, але покупці стали ще обережнішими у виборі. Гроші дедалі більш раціонально концентруються в тих проєктах, які мають вищу визначеність. Які проєкти вважаються “визначеними”?

“Хороші будинки” вже другий рік поспіль фігурують у урядових робочих звітах. Цей політичний орієнтир давно синхронізувався з ринковим попитом. Тобто “хороші будинки” більше не залишаються на рівні концепції — вони стали новою рушійною силою для інвестицій і споживання на ринку житла, і отримали визнання від покупців, які платять “живими грошима”.

Згідно з даними Інституту CINDX (中指研究院), у проєкті Yuexiu Real Estate в Пекіні He Yu Wang Yun (和樾望雲) у місяць відкриття показник продажів досяг 96%; обсяг продажів 92,5 млрд юанів вивів проєкт на 1 місце в рейтингу продажів комерційного житла у Пекіні за 2025 рік. А Shanghai Fei Yun Yue Fu (翡雲悦府) із результатом 29.1B юанів і 1022 одиниці зайняв одразу 1 місце в Шанхаї і за кількістю проданих квартир, і за площею продажів…

Але ці показники окремих проєктів — лише один зріз того, як ринок визнає Yuexiu Real Estate. Якщо підняти погляд до рівня всієї компанії, Yuexiu Real Estate досягла сильних результатів у багатьох ключових містах. У “домашньому” регіоні — Гуанчжоу — компанія з обсягом продажів 30B юанів посіла 2 місце в місцевому ТОПі; у Пекіні — перевищення 22.2B юанів і також 2 місце в рейтингу; у Шанхаї компанія досягла 222 млрд юанів, посівши 7 місце.

“Компанія незмінно дотримується довгострокової стратегії “чотирьохороші підприємства” — ‘хороші продукти, хороші послуги, хороший бренд, хороша команда’”, — заявив голова ради директорів Yuexiu Real Estate Лінь Чжао-юань на зустрічі з приводу результатів.

Насправді, від “будування будинків” до “будування хороших будинків”, а потім до “будування хорошого життя” Yuexiu Real Estate поглиблює систему дослідження клієнтів, впроваджує “концепцію 4X4 good products (4X4 добрих продуктів)”, завершує стандартизоване оновлення чотирьох продуктових ліній, диференційовано задовольняючи попит на висококласні покращення та якісні базові потреби. Активно просуваючи інтеграцію проєктування й будівництва та модернізацію системи “Yue Zhizao”, компанія забезпечує синхронне підвищення якості продуктів, ефективності будівництва та рівня задоволеності клієнтів; багато проєктів отримали галузеві нагороди за дизайн і якість.

Водночас Yuexiu Real Estate будує продуктові інновації з опорою на потреби клієнта протягом усього життєвого циклу, формуючи “єдину трійцю” — “дослідження (研) — будівництво (建) — сервіс (服)”. Компанія прискорює розробку та застосування технологій здорового проживання, просуваючи створення “хороших будинків і хороших кварталів” через інтеграцію “продукт + сервіс + операційний супровід”. У підсумку відбувається стрибок: перехід від здачі продукту до співіснування цінності (value co-existence).

На новому стартовому пункті “план 15-ї п’ятирічки (十五五)” ринок нерухомості зазнає глибоких змін: ресурси та ринковий простір безперервно концентруються навколо компаній, які мають комплексну силу. Yuexiu Real Estate, спираючись на здорову фінансову базу, точне інвестування, міцні можливості в продуктах і стабільну динаміку розвитку, в цій “галузевій перетасовці” вийшла на окрему траєкторію результатів. Її досвід показує: ключ у тому, щоб пройти цикл, полягає не в розмірі масштабу, а в тому, чи міцна фінансова база, чи чітка стратегія, чи належним чином виконання. Саме це є належним змістом для того, щоб ринок нерухомості рухався до високоякісного розвитку.