Комерційні REITs у сфері нерухомості подають заявку на прискорення; у середньому зворотний зв’язок завершується менш ніж за 29 днів.

Службовець газети «Секьюрітіз Таймс» Ван Жуй

Інформація Бірж Шанхай та Шеньчжень свідчить, що станом на 18 березня 11 інституцій з колективного управління активами (mutual fund asset management) подали сукупно реєстраційні заявки на 15 комерційних нерухомісних REITs (інвестиційні трасти для нерухомості). Окрім 3 продуктів, поданих у березні, решта 12 уже перейшли у стадію надання відповідей або запитів.

Останній день 2025 року: у Китаї Комісія з регулювання цінних паперів (China Securities Regulatory Commission) опублікувала «Повідомлення щодо запуску пілотного проєкту з інвестиційних трастів для комерційної нерухомості». За неповні два з половиною місяці кількість заявок на commercial real estate REITs досягла 15. Очікуваний сукупний обсяг залучення коштів перевищить 3.07B юанів, а середній обсяг збору коштів на один продукт становитиме близько 4B юанів.

З огляду на подані продукти, 6 із них мають прогнозований обсяг залучення понад 7.47B юанів. Зокрема, закритий пайовий інвестиційний фонд для комерційної нерухомості CICC Vinplus Lian-closed real estate securities investment fund (中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金) очікує залучити 5.06B юанів — це найбільший показник; закритий пайовий інвестиційний фонд для комерційної нерухомості Guotai Haitong Sand Ship (国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金) та закритий пайовий інвестиційний фонд для комерційної нерухомості Everbright Prudential Guangda Anshi (光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金) планують залучити відповідно 4.91B юанів і 49,05 млрд юанів.

Кореспондент «Секьюрітіз Таймс» дізнався з повідомлень багатьох брокерських asset management-інституцій, що в умовах нинішнього ринку з низькими відсотковими ставками REITs стали важливим інструментом для збільшення обсягів управління небудь-якими грошовими активами (non-cash) у структурах колективного управління активами. За оцінкою обсягу 3B юанів на один продукт, вже перший випуск 3–4 продуктів може перевищити 100 млрд юанів; з урахуванням перспектив розвитку довгострокового розширення наявних (存量扩募) активів подальше зростання має широкий простір.

З огляду на вже подані проєкти комерційних нерухомісних REITs, базові активи переважно розташовані в першокласних (一线) містах, таких як Шанхай, Шеньчжень, Гуанчжоу, а також у ключових містах другого ешелону, що мають достатній потенціал розвитку, зокрема Хефей та Сіань. Під пілотну дію охоплено традиційні типи комерційної нерухомості, включно з бізнес-комплексами, комерційною роздрібною торгівлею, офісними будівлями та готелями. Первинні бенефіціари прав (原始权益人) також різноманітні: тут поєднуються державні підприємства та приватні компанії, а джерела активів є багатоканальними.

Аналітик з брокерської компанії Shenwan Hongyuan Пен Веньюй зазначив, що порівняно з REITs на інфраструктурі, commercial real estate REITs мають високу міру ринковості властивостей активів, більш різноманітних емітентів (частка приватних, іноземних та девелоперських компаній вища), а також більш просту й ефективну процедуру експертизи; базові активи демонструють вищу гнучкість результатів (прибутковості) активів, а характеристики акцій (股性) або є ще більш вираженими. Після запуску commercial real estate REITs структура ринку public REITs стане багатшою, оціночна екосистема має шанси бути перебудованою; ринковий потенціал буде розширюватися, а перспективи «тендітного блакитного океану» на рівні трильйона — цілком можливі.

Варто звернути увагу на те, що середні строки завершення відповіді для зазначених 12 продуктів становлять 28,5 дня. Зокрема, після прийняття заявки Huatai Zijing Huazhusheng Anzhub (华泰紫金华住安住REITs) лише за 22 дні було завершено етап запитань (проведено due diligence та надано запитання-відповіді), що демонструє відносно високу ефективність роботи регулятора щодо експертизи та відповідей у рамках commercial real estate REITs.

Команда під керівництвом Ляо Чжимінга, головного аналітика з фіксованого доходу компанії Huayuan Securities, вважає, що відповідно до наявних зауважень регулятор фокусується переважно на чотирьох аспектах: відповідність нерухомості вимогам (як-от повнота процедур, відповідність земельного призначення, повнота ліцензій/дозволів на ведення діяльності тощо); цілісність активів, включно з переліком активів, що потрапляють до пулу (入池资产范围), а також ситуацією щодо спільних активів; показники прибутковості проєкту, з вимогою додатково розкривати операційну модель та конкурентоспроможність проєкту, а також додатково перевіряти ризики на кшталт концентрації дат закінчення договорів оренди (租约集中到期) та пов’язаних угод; обґрунтованість оцінки — з вимогою обережно оцінювати значення довгострокового темпу зростання (长期增长率取值), значення рівня завантаженості/оренди у прогнозному періоді (预测期内出租率取值) тощо.

Насправді, окрім того, що біржі прискорено просувають запуск перших проєктів, Китайська комісія з цінних паперів та місцеві регуляторні бюро також активно проводять навчальні семінари, щоб допомагати підприємствам, фінансовим установам, органам місцевого самоврядування тощо скористатися новими можливостями розвитку commercial real estate REITs. 13 березня Комісія з регулювання цінних паперів опублікувала оголошення про набір на програму постдокторних досліджень 2026-го року, де зокрема «Дослідження з розбудови системи ринку REITs» визначено як один із напрямів для довідкових наукових досліджень (参考研究方向).

Також 13 березня Сичуаньське регуляторне бюро повідомило, що нещодавно разом із Шанхайською та Шеньчженьською біржами, а також із підрозділом партійно-державної фінансової роботи провінції (省委金融办) провело «нараду щодо просування пілотного проєкту commercial real estate REITs у провінції Сичуань». У межах заходу ще раз мобілізували зусилля для інвентаризації (摸底) активів, а також для створення проєктів із градацією (梯度培育) і поданням заявок; і, враховуючи труднощі та больові точки, що виникають у підприємств при просуванні проєктів, забезпечили «одне питання — одна відповідь» для просування кожного конкретного кейсу.

(Редактор: Веньцзін)

Ключові слова:

                                                            REITs