Шість великих банків скоротили залишки іпотечних кредитів для фізичних осіб на 0,7 трильйонів юанів. Чи має сенс погашати кредит достроково?

Стихнув вітер дострокового погашення іпотечних кредитів? Починаючи з другої половини 2022 року, позичальники за іпотечними кредитами на житло в Китаї прискорили дострокове погашення позик і поступово протягом певного часу сформувалися явища «хвилі дострокового погашення».

Але нині сцени з «перегонами за талонами» опівніччю та очікуванням у чергах протягом кількох місяців трапляються вже не так часто. Чи триває «вітер» дострокового погашення далі? Журналіст《Щоденних економічних новин》, опрацювавши дані, з’ясував, що залишок непогашених іпотечних кредитів шести найбільших державних банків становить приблизно 24,48 трлн юанів, що на близько 0,71 трлн юанів менше, ніж роком раніше.

«Зараз дострокове погашення іпотеки, безумовно, ще є, але порівняно з попередніми роками вже не можна назвати це “хвилею”.» Досвідчений аналітик з фінансового сектору компанії Bocom Consult 王蓬博 (Ван Пеньбо) зазначив, що зниження залишків за іпотечними кредитами зумовлене спільною дією двох факторів: дострокове погашення «виймає» певний обсяг коштів іпотечних боржників, і водночас минулого року наміри домогосподарств щодо купівлі житла були не надто сильними.

Варто зазначити, що цього року в першому кварталі ринок нерухомості показав «потепління» на короткий час. За таких умов, фахівець із питань фінансової політики високого рівня 周毅钦 (Чжоу Їцинь) вважає, що нині це не є короткостроковим різким відскоком після сильного падіння, а відбувається поступове відновлення ринкової впевненості завдяки тому, що ринкові ставки поступово знижуються, а політика підтримки купівлі житла поступово послаблюється; і є надія, що ця тенденція збережеться також у другому кварталі.

Зниження залишків індивідуальних іпотечних кредитів за минулий рік

Журналіст, опрацювавши дані, виявив, що залишки банківських індивідуальних іпотечних кредитів і надалі зменшуються.

У 2024 році, коли саме шість найбільших державних банків були основними кредиторами іпотечного кредитування, їхні індивідуальні іпотечні кредити скоротилися на 0,62 трлн юанів; а впродовж усього 2025 року чисте скорочення становило близько 0,71 трлн юанів, що означає розширення спаду порівняно з 2024 роком.

Зверніть увагу, що в першому півріччі 2025 року сукупне скорочення за шістьма найбільшими державними банками становило 244.8k юанів, що істотно менше, ніж 7.1k юанів у першому півріччі 2024 року. Водночас у другому півріччі 2025 року це скорочення різко збільшилося до 6.2k юанів, через що загальне зменшення індивідуальних іпотечних кредитів за минулий рік у цілому виявилося ще більшим, ніж у 2024 році.

У міру того як залишки за індивідуальними іпотечними кредитами продовжують скорочуватися, наразі в шести найбільших державних банках залишки за індивідуальними іпотечними кредитами вже повністю вийшли з «епохи 6 трлн юанів».

З погляду загальнонаціональної «великої картини» залишки за індивідуальними іпотечними кредитами також рухаються до зниження. Дані Народного банку Китаю свідчать, що на кінець 2025 року залишок загальнонаціональних індивідуальних іпотечних кредитів становив 37,01 трлн юанів, що на 1,8% менше в річному вимірі.

У галузі вважають, що зниження залишків за іпотечними кредитами, які вже перебувають в обігу (stock), насправді є «дуеллю» двох сил: по-перше, скільки «витягує» дострокове погашення; по-друге, скільки «додає» нове кредитування іпотеки.

Спеціальний дослідник Пекінської асоціації з управління капіталом 杨海平 (Ян Хайпінь) зазначив, що нерухомість і надалі перебуває в періоді коригування: попит є у багатьох клієнтів із категорії «першочергової необхідності», але водночас чимало людей виявляють очікувальну позицію; загалом зростання обсягу іпотечного кредитування є слабким.

У першому кварталі ринок нерухомості пережив «підйом»

У першому кварталі 2026 року ринок перепродажу житла оживився та показав «потепління» (тимчасове пожвавлення). Звіт компанії 克而瑞 (Керуй) показав, що в березні на 20 ключових міст припадає площа угод із перепродажу приблизно 7.1k кв. м, що в квартальному вимірі становить приріст на 117%, а в річному — також зростання на 6%; за підсумками першого кварталу сукупна площа угод становила близько 107.8B кв. м, що на 4% більше в річному вимірі.

А в цій угодній ситуації «потепління» роль «локомотива» виконували міста першого рівня, зокрема Пекін і Шанхай.

«“Потепління” на ринку нерухомості в першому кварталі 2026 року, яке базується на основній рушійній силі відновлення ринку перепродажу в містах першого рівня, зараз перебуває на етапі помірного відновлення, і характер такого підйому може мати певну тривалість.» 周毅钦 (Чжоу Їцинь) повідомив журналісту: «Поява “потепління” також поступово проявлятиме позитивний вплив на залишок індивідуальних іпотечних кредитів комерційних банків».

周毅钦 також зазначив, що активність угод на ринку перепродажу житла безпосередньо підвищує кількість заявок на отримання іпотечних позик, поступово уповільнює темпи скорочення залишків; у подальшому це має потенціал створити позитивну підтримку для залишків іпотечного кредитування, а загалом ринок нерухомості рухається в напрямку «зростання обсягів і стабілізації цін».

Заступник директора Інституту нерухомості E-house (易居) у Шанхаї 严跃进 (Янь Юецзінь) сказав журналісту, що «потепління» більше зосереджене на угодах перепродажу в ключових містах; наразі ринок усе ще перебуває на початковій стадії відновлення по країні. У другому кварталі ринкові угоди будуть іще більш сприятливими, що також має позитивний вплив на ринок кредитування. «Але деякі клієнти беруть кредити з фонду公积金 (фонд житлового забезпечення) і вони не будуть відображатися в статистиці кредитів комерційних банків, через що це впливає на дані щодо залишків за комерційними кредитами».

Зростання обсягу заявок на іпотечні кредити в Bank of Communications (交行)

Щодо ситуації з індивідуальними іпотечними кредитами цього року, журналіст звернув увагу, що керівництво кількох банків також зробило свої оцінки на пресконференціях з оголошенням результатів. Серед них прогноз Bank of Communications (交通银行) щодо операцій з індивідуальними іпотечними кредитами є доволі оптимістичним.

На презентації звітності за 2025 рік заступник голови 交通银行 周万阜 (Чжоу Ваньфу) розповів, що починаючи з березня 2026 року обсяг надходження заявок (进件量) на іпотечні кредити в цього банку помітно зріс. «Це, мабуть, сигнал того, що ринок нерухомості стабілізується», — зазначив 周万阜. Якщо ця тенденція збережеться, то в 2026 році іпотечний бізнес поступово вийде в позитивне зростання і сприятиме досягненню цільового показника зростання роздрібного кредитування Bank of Communications загалом.

Заступник голови 工商银行 王景武 (Ван Цзінву) натомість дав відповідь щодо частки проблемних активів у споживчих кредитах малим бізнесом/індивідуальним позичальникам (个贷不良率). 王景武 заявив, що якість активів за індивідуальними кредитами впродовж тривалого часу залишалася на високому рівні. Протягом останніх двох років через вплив таких факторів, як перехід економіки на нову модель, коригування ринку нерухомості та тимчасова невідповідність попиту й пропозиції, частка проблемних кредитів у короткостроковій перспективі трохи зросла, що узгоджується із загальною тенденцією в галузі.

«Міцна основа економіки Китаю, висока стійкість і великий потенціал — умови для довгострокового сприятливого розвитку та базові тенденції не змінилися. У майбутньому ризики щодо індивідуальних кредитів контролюватимуться», — оцінив 王景武. Він вважає, що в міру прискорення впровадження комплексу політик та тривалого вивільнення «політичних пільг» (policy dividends) база ринку індивідуальних позик поступово покращуватиметься, а якість активів за індивідуальними кредитами повернеться до розумного рівня.

Хоча держава постійно ухвалює політики щодо нерухомості, і ринок також показує ознаки пожвавлення, 杨海平 сказав журналісту, що частка іпотечних позик у розподілі активів банків, ймовірно, матиме тенденцію до зниження.

За наявними даними журналіст також звернув увагу: великі банки демонструють суттєве зростання за індивідуальними споживчими кредитами та індивідуальними кредитами на підприємницькі цілі. Зокрема, індивідуальні споживчі кредити 工商银行 зросли на 778,19 млрд юанів, що відповідає приросту на 18,5%; індивідуальні кредити на підприємницькі цілі зросли на 2522,38 млрд юанів, що відповідає приросту на 15,0%; а приріст індивідуальних споживчих кредитів 中国银行 у межах країни досяг 28%.

Достроково погашати іпотеку — це вигідно?

Раніше головною причиною «хвилі дострокового погашення іпотечних кредитів» були самі позичальники: з одного боку, економіка зазнавала коливань, з іншого — фінансовий ринок Китаю також зазнавав коливань, і дохід від інвестицій звичайних мешканців знижувався; водночас схильність до ризику ставала більш обережною. Крім того, частина відсоткових ставок за непогашеними іпотечними кредитами була завищена; у деяких позичальників ставка за їхніми поточними іпотечними кредитами перевищувала 5%. Під впливом різних факторів позичальники спрямовували частину коштів, яку раніше планували використати для інвестицій, на дострокове погашення.

Проте зі зниженням ставок за непогашеними іпотечними кредитами (stock) поступово знижуються й витрати за відсотками за індивідуальними іпотечними позиками. Згідно з даними Народного банку Китаю, у лютому цього року середньозважена відсоткова ставка за новими виданими іпотечними кредитами для фізосіб становила близько 3,1%, тобто приблизно на 10 базисних пунктів нижче, ніж у відповідний період минулого року; процентні ставки за кредитами зберігаються на низькому рівні.

Якщо процентні ставки перебувають на низькому рівні, чи вигідне дострокове погашення для позичальників?

«Вигідно чи ні треба дивитися на нинішній рівень інвестиційної чи заощаджувальної віддачі споживача та на те, наскільки великий розрив між відсотковою ставкою за кредитом після зниження і тією віддачею.» 王蓬博 сказав: «Якщо дохідність інвестицій вища за відсоткову ставку за кредитом, то можна розглянути можливість спрямовувати більше коштів на інвестиції; якщо ж ні — тоді можна розглянути часткове або повне погашення кредиту. Крім того, потрібно залишити достатньо коштів на повсякденні витрати життя та на майбутнє пенсійне забезпечення, медичні потреби тощо».

Крім того, з погляду способу погашення: зазвичай при погашенні рівними основними платежами (等额本金) на початковому етапі виплачується більше основного боргу та менше відсотків; порівняно з цим дострокове погашення буде дещо вигіднішим. Якщо ж погашення здійснюється рівними платежами за основним боргом і відсотками (等额本息), то на початковому етапі сплачується більше відсотків і менше основного боргу; якщо виплачено вже половину, тоді також можна не розглядати дострокове погашення.