У першому кварталі ринок нерухомості зазнав важливих змін, деякі провідні забудовники та інститути: найскладніший період у галузі минув

У першому кварталі цього року на ринку нерухомості відбулися важливі зміни.

У Звіті про роботу уряду за 2026 рік формулювання цілей щодо роботи з нерухомістю, які в 2025 році виглядали як «безперервно докладати зусиль для зупинки падіння та відновлення ринку нерухомості», було змінено на «спрямувати зусилля на стабілізацію ринку нерухомості».

Водночас низка відомств, зокрема Міністерство житлово-комунального господарства та містобудування, Державне управління фінансового регулювання та Міністерство фінансів, зробили численні заяви: механізм координації міського фінансування нерухомості працює на постійній основі; інтенсифікується політика щодо передачі у сховища земель і запасів під спеціальні облігації та посилюється підтримка закупівлі товарних житлових проектів; прискорюється впровадження супровідних політик міського оновлення.

15 січня 2026 року Державне управління фінансового регулювання на нараді щодо нагляду за 2026 рік зазначило, що потрібно забезпечити постійну роботу механізму координації міського фінансування нерухомості; 17 березня Міністерство фінансів у «Звіті про виконання китайської бюджетної політики за 2025 рік» згадало, що слід якісно реалізувати політики з використанням спеціальних облігацій для викупу наявних товарних об’єктів нерухомості під забезпечення житлом тощо.

На цій основі частина провідних компаній з нерухомості та інституцій вважає, що найскладніший період у галузі вже минув. Відбуватиметься перехід до циклу стабілізації «дно—відновлення» та глибокої диференціації, а відновлення першими стартуватимуть у центральних містах і в якісних сегментах.

«Здебільшого житлова політика вже “вичерпала все, що можна” — далі йдеться про усунення недоліків: перевірити, чи є в реалізації попередніх політик питання “останньої милі”». 31 березня головний науковий співробітник Центру дослідження житлової політики провінції Гуандун Лі Юцзя звернувся до кореспондента «Щоденної економічної новини»: «Найефективніша нині політика для ринку нерухомості — зосередитися на фундаментальних економічних показниках, таких як нова урбанізація, локалізація нових мешканців у місцях їхнього проживання, стабільна зайнятість мешканців».

Спеціальні облігації стають важливим інструментом

У першому кварталі 2026 року умови фінансування в сфері нерухомості залишалися дедалі більш сприятливими: механізм координації міського фінансування нерухомості офіційно перейшов у стадію роботи на постійній основі. 15 січня Державне управління фінансового регулювання на щорічній нараді з нагляду чітко визначило, що потрібно забезпечити постійну роботу цього механізму та допомогти сформувати нову модель розвитку нерухомості.

21 січня Міністр житлово-комунального господарства та містобудування Ні Хун в інтерв’ю для медіа зазначив, що цього року потрібно зосередитися на стабілізації ринку нерухомості, належно реалізувати роль інституційного механізму з фінансуванням нерухомості «білого списку», підтримувати адекватні потреби компаній у фінансуванні, а також запровадити систему головного банку—організатора фінансування для нерухомості.

16 березня Державне управління фінансового регулювання на розширеній нараді партійного комітету додатково зазначило, що слід реалізувати роль механізму «білого списку» для «забезпечення своєчасної передачі житла» та прискорити створення системи фінансування, яка відповідає новій моделі розвитку нерухомості.

«Постійність механізму “білого списку” — це важливий крок удосконалення механізму координації фінансування нерухомості». Керівник напряму досліджень бізнесу та інституцій Інституту індексів Китаю Люй Шуй зазначив, що цей механізм ефективно підвищить довіру фінансових установ до компаній у сфері нерухомості, а також показує, що політика підтримки «білого списку» для фінансування компаній у сфері нерухомості переходить від короткострокового розв’язання тимчасових труднощів до довгострокового гарантування.

У сфері запобігання ризикам спеціальні облігації стали важливим інструментом для зменшення запасів і врегулювання ризиків. У «Звіті про виконання китайської бюджетної політики за 2025 рік», опублікованому Міністерством фінансів 17 березня, зазначено, що у 2026 році слід послідовно просувати міське оновлення. Якісно реалізувати політики, що підтримують викуп наявних товарних об’єктів нерухомості за рахунок спеціальних облігацій для використання як забезпечення житлом тощо. Реалізувати та вдосконалити регіональну бюджетну політику, посилити узгодженість регіонального розвитку.

Заступник директора Шанхайського інституту з дослідження нерухомості Yiju Ян Юйцзін аналізує, що викуп спеціальними облігаціями земель із запасів та товарних об’єктів нерухомості дає «одразу три вигоди». По-перше, це відкриває компаніям шлях до масового розвантаження, знімаючи тиск на ліквідність. По-друге, за рахунок низької вартості забезпечує поповнення джерел житла для гарантійних програм. По-третє, це може оптимізувати співвідношення попиту та пропозиції на ринку, стабілізувавши очікування.

Ще одним важливим заходом на стороні фінансування є оптимізація політики іпотечного кредитування для купівлі комерційної нерухомості. На початку 2026 року Народний банк Китаю та Державне управління фінансового регулювання знизили норму початкового внеску за іпотечними кредитами на купівлю комерційної нерухомості на рівні всієї країни до 30%; Шанхай, Гуандун та інші регіони швидко наслідували це рішення. Пекін, Цинхай та інші місця додатково підкреслили активізацію наявних комерційних об’єктів, що простоюють: Пекін дозволяє взаємну трансформацію цільового використання земель під комерцію, бізнес-фінанси та розваги/спорт/здоров’я; Цинхай, своєю чергою, активізує наявні комерційні об’єкти через трансформацію функцій будівель, змішане використання тощо, забезпечуючи більше шляхів для розвантаження запасів комерційно-офісної нерухомості.

Інститут індексів Китаю вказує, що посилення підтримки з боку Народного банку Китаю комерційно-офісної нерухомості є конкретним виявом підтримки для розвантаження запасів на цьому сегменті ринку. Це також відображає зростання уваги регуляторних органів до розв’язання проблеми з запасами в комерційно-офісних проєктах. Упродовж останніх років багато міст уже ухвалили низку підтримувальних політик, включно з переобладнанням наявних комерційно-офісних проєктів на орендне житло, підтримкою сумісності функцій у будівлях, тимчасовою зміною призначення тощо.

«Нижня межа на ринку нерухомості стає дедалі яснішою»

Кореспондент «Щоденної економічної новини» звернув увагу, що у першому кварталі 2026 року в політиці щодо ринку нерухомості відбулася важлива зміна — більше уваги приділяється активізації наявних запасів.

Ця зміна чітко відображена в матеріалах загальнонаціональних двох сесій та в «Плані п’ятнадцятого п’ятирічного періоду (15-го п’ятирічного плану)». У цьому році урядовий звіт змінив цілі політики щодо нерухомості: з формулювання 2025 року «продовжувати докладати зусиль, щоб зупинити падіння та стабілізувати ринок нерухомості» на «спрямувати зусилля на стабілізацію ринку нерухомості», а також уперше запропонував підхід «одним цілим у трьох вимірах»: «політика за принципом “для кожного міста” контролює збільшення, зменшує запаси, підвищує якісну пропозицію», і через 10 років знову підняв тему «зменшення запасів».

«План п’ятнадцятого п’ятирічного періоду» відносить «сприяння високоякісному розвитку нерухомості» до окремого розділу, який складається з двох підрозділів: «удосконалення системи гарантій житла» та «сприяння стабільному й здоровому розвитку ринку нерухомості», і передбачає додаткові практичні заходи.

Щодо активізації наявних запасів, сила викупу наявних земель у різних місцях є рекордною.

Згідно з неповною статистикою Інституту індексів Китаю, станом на 29 березня по всій країні в публічних оголошеннях про плани використання спеціальних облігацій для викупу понад 5800 лотів розритих/юридично вільних земель зазначено загальну площу понад 300M кв. м та загальну суму понад 780B юанів. У вже випущених спеціальних облігаціях — понад 350B юанів, що становить близько 45%. Зокрема, у 2026 році провінції Гуандун, Цзянсу, Сичуань та інші регіони випустили понад 48B юанів, зберігаючи високу інтенсивність випусків.

Прискорене впровадження супровідних політик міського оновлення стало ще одним акцентом у першому кварталі 2026 року.

1 лютого адміністрація житлово-комунального господарства провінції Фуцзянь видала «Про деякі зауваження щодо подальшого сприяння стабільності ринку нерухомості» (№ 1 у 2026 році, видання Міньцзянь-фанчжень [2026] 1), де чітко зазначено підтримку для старого й небезпечного житла «самостійно демонтувати — самостійно відбудувати».

27 лютого Шеньчжень опублікував повідомлення, де зазначено, що для проєктів старих кварталів, які запускаються знову, принципово не вимагатиметься обов’язкове спорудження житла для забезпечення, знижуючи поріг для підприємств у розробці проєктів.

5 березня Цинхай видав «План дій щодо міського оновлення провінції Цинхай», де визначено цілі до 2030 року: реалізувати оновлення та реконструкцію щонайменше 8 старих районів, завершити реконструкцію 150 тис. домогосподарств, повністю ліквідувати аварійні будівлі категорії D.

Політики на стороні попиту стають дедалі більш деталізованими. У цьому році урядовий звіт передбачив «посилити гарантії житла для сімей під час першого одруження та першого народження дитини, підтримувати потреби в покращенні житла для багатодітних сімей», тісно поєднуючи житлову політику з політикою щодо населення. У багатьох місцях оптимізували політики щодо накопичувального фонду на житло (проведення пенсій/накопичень): розширено сферу використання, підтримуються кредити з взаємним визнанням і з видачею в іншій місцевості; посилено розмір житлових дотацій для конкретних груп населення.

30 березня керівництво China Resources Land під час інтерв’ю для медіа, зокрема для кореспондента «Щоденної економічної новини», заявило, що найскладніший період у галузі вже минув, і офіційно розпочався цикл формування дна та відновлення, а також глибокої диференціації. На рівні політик нинішня інтенсивність є «досить помірною», і в майбутньому ще є значний простір для додаткових зусиль.

У дослідницькому звіті аналітики Huatai Securities зазначили: «Нижня межа на ринку нерухомості стає дедалі більш очевидною». Їхній ключовий аргумент такий: вторинний ринок житла переживає найсильніший за 3 роки «малий сезон весняного підйому», і галузь переходить у стадію пошуку дна та стабілізації.

Заступник директора з управління індексами в підрозділі дослідження індексів Інституту індексів Китаю Цао Цзінцзін аналізує, що головною лінією політики й надалі залишається принцип «політика за принципом “для кожного міста”». Очікується, що житлова політика буде краще поєднуватися з політикою щодо населення, посилюючи підтримку сімей під час першого одруження та першого народження дитини, а також багатодітних сімей у сфері житла. «У першому кварталі 2026 року центральні міста вже демонструють точкову картину відновлення на ринку нерухомості: вторинний ринок показує сильніші результати, ніж ринок новобудов. У другому кварталі є можливість продовжити відновлення завдяки сезонному попиту та виходу в обіг “хороших квартир”. Загалом протягом року ринок усе ще перебуває на етапі формування дна». Цао Цзінцзін сказала.