Китайська залізнична будівельна нерухомість вийшла з елітного клубу з капіталом понад 100 мільярдів, а у 2025 році чистий збиток становитиме 3,1 мільярда, чи зможе Sun Hongjun змінити тенденцію?

30 березня державна інфраструктурна гігантська компанія China Railway Construction (CRCC) оприлюднила фінансовий звіт за 2025 рік.

У звітному періоді група отримала виручку 1,03 трлн юанів, що на 3,50% менше, ніж роком раніше; чистий прибуток, що належить акціонерам, становив 10.3k юанів, що на 17,34% менше, ніж роком раніше.

Серед цього нерухомість стала одним із тих, хто «тягне назад». У 2025 році платформа нерухомості China Railway Construction Real Estate (CRCC Real Estate) зазнала збитку від чистого прибутку в розмірі 31 млрд юанів.

Порівняно з забудовниками, яких зовнішній світ добре знає, зокрема Vanke, Evergrande, Country Garden тощо, CRCC Real Estate не має прямого лістингу на біржі, тож і відомість не надто висока. Але в рейтингах від CEC/CRIC та Index Institute CRCC Real Estate у 2025 році продала загалом на 18.36B юанів, посівши 12-те місце в галузі — а також ставши для центральних держпідприємств однією з «темних конячок».

Та ось тиск на керівника — Сун Хунцзюня — не є невеликим. Відтоді як Сун Хунцзюнь у 2024 році заступив на посаду голови правління, виручка CRCC Real Estate щоразу падала, а у 2025 році прибуток знову перейшов у збиток. Станом на кінець третього кварталу 2025 року короткострокова нестача коштів компанії перевищувала 3.1B юанів.

Ця «темна кінь», яка хоче пришвидшитися, куди вона рухатиметься в майбутньому?

1

Експансія всупереч тенденціям для викупу землі: у 2025 році продажі впали на 23,1 млрд юанів

Порівняно з «вісімкою» будівельників, що стрімко зросла останніми роками, а саме China Construction (CSCEC) «вісім будівельних підрозділів», CRCC Real Estate — інша «темна кінь» — виглядає дещо стриманіше в публічному просторі, але насправді вона має дуже вагому «біографію».

У квітні 2007 року China Railway Real Estate Development Co., Ltd. (далі: China Railway Real Estate) була офіційно створена. Початковий статутний капітал становив 500M юанів. Тоді компанія належала China Railway Construction Corporation, China Railway Construction Group Co., Ltd., China Railway 12th Bureau Group Co., Ltd. та Fourth Survey and Design Institute of Railway — відповідно 40%, 20%, 20% і 20%.

Згодом, після двох перерозподілів часток та перейменування, China Railway Real Estate стала 100% дочірньою компанією China Railway Construction, а назву змінили на China Railway Construction Real Estate Group Co., Ltd. (тобто «CRCC Real Estate»).

Наприкінці 2025 року загальні активи China Railway Construction перевищили 2 трлн юанів — і це одна з 16 центральних держпідприємств, у яких основний бізнес — нерухомість, схвалених SASAC.

Спираючись на такий масштаб будівельного інфраструктурного гіганта, CRCC Real Estate створила серії продуктів «Xipai», «Jiangnan», «International», «Yu» тощо та розпочала шлях експансії всупереч ринковому спадові на ринку житла.

Дані Index Institute показують: у 2022–2023 роках суми придбання землі з правами (еквівалент участі) CRCC Real Estate становили 20k юанів і 40.4B юанів відповідно, і це входило до ТОП-10 по країні.

Водночас галузевий рейтинг компанії за 2021 рік зріс з 26-го місця до 15-го у 2022 році; у 2023 році він зберігся на рівні 15-го місця.

Під «світлом» центрального держпідприємства CRCC Real Estate швидко просувалась у рейтингу, але в період глибокої корекції в нерухомості компанія також не могла вирватися з «кайданів» незручної збутової ситуації.

Наприклад: Shell показує, що житловий проєкт «China Railway Construction · Beijing Wutong Qianshan» у районі Пінгу, Пекін, був завершений у 2021 році. Станом на кінець вересня 2025 року в цей проєкт інвестовано 1.81B юанів, реалізовано 678 млн юанів; темп продажів становив лише 35,69%. Компанія пояснила труднощі зі збутом тим, що локація є відносно віддаленою, а поруч багато конкурентних проєктів.

Подібна ситуація в «China Railway Construction · Chengdu Xipai Huanhua», що стартував у 2018 році в Ченду. Станом на кінець вересня 2025 року в проєкт інвестовано 3.02B юанів, реалізовано 1.9B юанів; темп продажів 69,37%, при цьому залишкові комерційні площі, апартаменти та місця на паркінгах не були повністю продані.

Джерело: оголошення CRCC Real Estate (од. виміру: млрд юанів)

І такий ризик зі збутом поступово проявляється в CRCC Real Estate. Згідно з даними CRIC, у 2022 році загальний обсяг продажів CRCC Real Estate становив 128,1 млрд юанів, що на 10% менше, ніж роком раніше; у 2023 році показник ще раз скоротився — на 5% до 121,63 млрд юанів.

У рейтингах CRIC та Index Institute: у 2024 році загальні продажі впали до 96,44 млрд юанів, і компанія одразу вибула з «сотні мільярдів» у масштабі галузі. У 2025 році загальні продажі становили 73,34 млрд юанів — і знову знизилися на 23,1 млрд юанів.

А тиск, що зростає через падіння продажів знову й знову, напевно найкраще розуміє партійний секретар, голова правління — Сун Хунцзюнь — а також партійний заступник секретаря, генеральний менеджер і заступник голови правління Чень Цзяньцзюнь.

23 березня цього року «керівники першої та другої ліній» — Сун Хунцзюнь і Чень Цзяньцзюнь — одночасно з’явилися на нараді CRCC Real Estate: наради з операційної роботи на 2026 рік. Рішення зустрічі було таким: «вийти назовні, бігти за ринком», докласти максимум зусиль для ривка до річних цілей з операційної діяльності.

У площині бізнесу це означає: стабілізувати базову «підкладку» житлово-будівельного напрямку, використовуючи менше коштів для запуску більшої кількості проєктів; швидко наростити легкі активи як «другу криву зростання»; через ефективне розширення сформувати ефект масштабу; і водночас докласти максимум зусиль для розвитку нових напрямів стратегічного значення, щоб швидше втілити їх у реальність.

Коротко кажучи, заради масштабів CRCC Real Estate все ще потрібно прискорити біг.

2

Сун Хунцзюнь очолив правління менш ніж 2 роки, а у 2025 році прибуток — збиток 31 млрд юанів

Для CRCC Real Estate 2024 рік став важливим переломним моментом.

У липні цього року CRCC Real Estate оголосила, що через зміну службових обов’язків Лі Сінлунь більше не обійматиме посади голови правління та партійного секретаря компанії; тоді нового голови правління не призначили одночасно.

Лише до вересня 2024 року контролюючий акціонер China Railway Construction видав повідомлення: Сун Хунцзюнь приймає на себе посади партійного секретаря та голови правління компанії.

Згідно з відкритою інформацією, Сун Хунцзюнь прийшов на CRCC Real Estate із «сестринської» компанії China Railway Construction; він тривалий час працював у China Railway Construction Group.

Фото / оголошення CRCC Real Estate

Варто звернути увагу: до цього два попередні голови правління компанії — У Шияньянь та Лі Сінлун — проходили «виробничу» практику в CRCC Real Estate роками й поступово піднімалися до посад генерального менеджера та голови правління. Протягом більш ніж 1 місяця, коли посада голови правління була вакантною, генеральний менеджер, заступник партійного секретаря та заступник голови правління Чень Цзяньцзюнь брав на себе керівництво всією роботою, але надалі він не просунувся по службі.

Тож чому призначення голови правління CRCC Real Estate порушило внутрішню «традицію просування»? Це через незадоволеність контролюючого акціонера попередніми результатами компанії чи через інші домовленості? Після вступу Сун Хунцзюня контролюючий акціонер висував нові вимоги щодо результативності? На це «Entrepreneur First Line» намагалася отримати пояснення від сторони CRCC Real Estate, але станом на момент підготовки матеріалу відповіді не отримала.

Але за результатами видно інше: після вступу Сун Хунцзюня збігся період глибокого провалу ринку нерухомості — і робота CRCC Real Estate не тільки не демонструвала зростання, а навпаки пішла різко вниз.

У частині продажів: за даними CRIC, у 2024 році CRCC Real Estate одразу вибула зі «сценарію ринку зі строками понад 100 млрд юанів» за обсягом продажів, а в 2025 році падіння продовжилося ще більш ніж на 20 млрд юанів.

Це напряму потягнуло падіння виручки та прибутку. Згідно з даними, які CRCC Real Estate розкрила, у 2024 році компанія отримала виручку 73.34B юанів, що на 26% менше, ніж роком раніше; чистий прибуток, що належить акціонерам, становив 5,3959 млн юанів, що на 95% різко менше (порівняно з роком раніше).

Фото / оголошення CRCC Real Estate

Порівняно з мізерним прибутком, який отримала CRCC Real Estate, міноритарні акціонери виграли чимало. Згідно з розкриттям CRCC Real Estate, у 2024 році міноритарні акціонери забрали прибуток аж на 3.1B юанів.

Також за даними фінансового звіту материнської компанії China Railway Construction: у 2025 році CRCC Real Estate отримала виручку 5.4M юанів — трохи менше, ніж за відповідний період 2024 року; чистий прибуток — збиток 1.24B юанів — тобто прибутковість перейшла в збитковість. (Примітка редактора: у 2024 році компанія отримала чистий прибуток 46.47B юанів.)

Але «Entrepreneur First Line» звернула увагу: у фінансовій звітності CRCC Real Estate за 2025 рік у третьому кварталі (покази за перші 9 місяців 2025 року) компанія відобразила виручку 1.24B юанів; якщо порівнювати, у четвертому кварталі 2025 року компанія отримала близько 32,1 млрд юанів виручки. Така величезна різниця справді дивує зовнішніх спостерігачів. (Примітка редактора: фінансовий звіт China Railway Construction за 2025 рік за 3 квартали не розкриває дані щодо виручки CRCC Real Estate.)

Фото / фінансова звітність CRCC Real Estate за 3 квартал 2025 року (од. виміру: юань)

Отже, яка причина того, що CRCC Real Estate у 2025 році спричинила збиток по прибутку? Якщо міноритарні акціонери забирають величезні прибутки, чи розглядає компанія зменшити частку «керування з боку малих акціонерів»? Як компанія досягла понад 30 млрд юанів доходу у четвертому кварталі? Різниця в даних про виручку між першими трьома кварталами та четвертим кварталом настільки велика — у чому ж причина?

На це «Entrepreneur First Line» намагалася отримати пояснення від сторони CRCC Real Estate, але станом на момент підготовки матеріалу відповіді не отримала.

3

Короткостроковий дефіцит коштів — понад 14.35B, товарні запаси досягають 20B

За 3 дні до скликання наради з операційної роботи на 2026 рік CRCC Real Estate спочатку провела фінансову нараду. На ній чітко вимагали, що в 2026 році потрібно продовжувати знижувати витрати й підвищувати ефективність та докласти максимум зусиль для забезпечення безпеки ланцюга фінансування.

Причина цього значною мірою криється в тому, що CRCC Real Estate наразі стикається з надважким тиском нестачі коштів.

Станом на кінець третього кварталу 2025 року процентні зобов’язання компанії сягали 15.94B юанів. З них сума процентних зобов’язань, що погашаються протягом одного року, становила 20B юанів. Окрім того, є також 159,39 млрд юанів кредиторської заборгованості.

Того ж періоду грошові кошти компанії становили лише 115,54 млрд юанів. Якщо грубо розрахувати лише на підставі грошових коштів та процентних зобов’язань, які погашаються протягом року, то короткостроковий дефіцит коштів уже перевищує 2.34B юанів.

CRCC Real Estate також визнає: хоча компанія утримує порівняно достатній обсяг грошових коштів, через зростання розміру боргів, що настануть до сплати в найближчий час, у майбутньому все одно залишатиметься певний короткостроковий тиск щодо обслуговування боргу.

Насправді компанія має величезні запаси, що чекають на конвертацію у гроші. Станом на кінець вересня 2025 року облікова вартість запасів CRCC Real Estate становила 330M юанів, що дорівнює 63,63% від загальних активів.

Якщо ці запаси почнуть швидше обертатися, компанія зможе швидко повернути грошовий потік. Проте проблема в тому, що нині ринок нерухомості перебуває в періоді глибокого коригування. Навіть попри підтримку з боку центрального держпідприємства, CRCC Real Estate не може уникнути удару, спричиненого ринковим середовищем — це видно хоча б із частих спадів у продажах компанії.

Щоб зменшити тиск на фінанси, з початку 2026 року компанія намагається прискорити залучення фінансування.

10 березня CRCC Real Estate опублікувала оголошення: завершено розміщення корпоративних облігацій компанії на 23,4 млрд юанів із купонною ставкою 2,76%. При цьому пов’язані сторони компанії викупили цей випуск облігацій на 3,3 млрд юанів. Згідно з планом, ці корпоративні облігації мають бути повністю використані для рефінансування двох попередніх корпоративних облігацій компанії, строк погашення яких настає у 2026 році (основна сума боргу).

Раніше, у лютому, компанія також випустила середньострокові векселі (MTN) на 10,1 млрд юанів із відсотковою ставкою 2,43% — і планувала використати їх повністю для рефінансування власних коштів, якими компанія повинна погасити «23 залізниця будівництва нерухомості MTN001».

Фото / оголошення CRCC Real Estate

У період спаду ринку нерухомості утримувати здатність до фінансування для CRCC Real Estate надзвичайно непросто. Та чи не посилить подальше нарощування обсягів фінансування ще сильніше тиск на погашення боргів? Як можна вирішити поточний короткостроковий дефіцит коштів? Чи вийде на підтримку контролюючий акціонер CRCC? На це «Entrepreneur First Line» намагалася отримати пояснення від сторони CRCC Real Estate, але станом на момент підготовки матеріалу відповіді не отримала.

Насправді, в минулому щойно завершеному році і сама материнська компанія CRCC також зіткнулася з тиском щодо результатів. У 2025 році група отримала виручку 1,03 трлн юанів, що на 3,50% менше, ніж роком раніше; чистий прибуток, що належить акціонерам, — 1.01B юанів, що на 17,34% менше, ніж роком раніше.

Фото / фінансовий звіт CRCC за 2025 рік

У фінансовому звіті за 2025 рік голова правління CRCC Дай Хегень чітко зазначив: 2026 рік — «період старту п’ятнадцяти п’ятирічок (план 15-го п’ятирічного циклу)», і це також ключовий рік, щоб CRCC прискорила трансформацію та модернізацію, повністю підвищувала якість і ефективність та рухалася «у бік кращого та в бік нового». Висувається вимога: докласти максимум зусиль, щоб забезпечити переможний старт у «першому сраженні» 2026 року.

У цій «битві за обов’язкову перемогу», очевидно, CRCC не хоче, щоб 2026 рік знову приніс «звіт про результат» із подвійним падінням виручки та прибутку; а чи зможе CRCC Real Estate, яке потрапило в збитковість, не стати «тягарем ззаду», залежить від того, яке «рішення/відповідь» представить Сун Хунцзюнь.

*Примітка: тема/зображення в тексті та фотографії без підписів надані з офіційного сайту CRCC.

Масовий потік інформації та точний аналіз — усе в застосунку Sina Finance APP