2025 Спостереження за нерухомістю: реалізація ефекту зменшення боргів, підвищення операційної ефективності сприяє новим точкам зростання галузі

**　　Вступ**

**　　У 2025 році ринок нерухомості, перебуваючи в глибокому коригуванні, послідовно рухається до нового етапу підвищення якості залишкових обсягів і високоякісного розвитку; «укріплення дна та відновлення, посилення диференціації» стали ключовими тенденціями протягом усього року. З боку державної політики безперервно надходять позитивні сигнали, повністю виконано завдання із забезпечення здачі проєктів, пришвидшується процес зменшення боргового навантаження; галузь поступово виходить із старої моделі з високим левереджем і швидким обігом, переходячи на траєкторію здорового розвитку: стабільні фінанси, сильне операційне управління та багатоканальна координація.**

**　　На цьому тлі фінансова стійкість забудовників, здатність до зменшення боргу та багатоканальна операційна спроможність стали ключовими опорами для проходження циклу та досягнення сталого розвитку. А провідні компанії на кшталт Longfor, спираючись на стабільну управлінську практику, надають галузі зразок, який можна брати за орієнтир, демонструючи позитивну життєздатність трансформації та потенціал розвитку.**

У 2025 році глибоке коригування та структурна стабілізація на ринку нерухомості йдуть паралельно, а логіка розвитку вже помітно змінилася.

Якщо дивитися на ситуацію в цілому по галузі, випробування з боку ринку лишаються жорсткими; багато забудовників усе ще стикаються з викликами скорочення результатів діяльності та тиску на прибутковість. Водночас темпи «виведення з ринку ризиків» очевидно прискорюються, а позитивні рушійні сили розвитку дедалі більше концентруються.

За статистикою, у 2025 році загальний обсяг боргів, які було врегульовано в ринку нерухомості, перевищив 1,2 трлн юанів; підхід до зменшення боргу з «пасивної пролонгації» перейшов до «реального списання боргу», що ефективно покращило загальний баланс активів і зобов’язань галузі, послабило кредитний тиск у сфері та заклало підґрунтя для «укріплення дна та відновлення» в галузі.

Крім того, з боку державної політики триває подальше вдосконалення «пакету інструментів регулювання», з’являються перші ознаки пожвавлення попиту в ключових містах; продовжується сталий поступ нової урбанізації. Простір для оптимізації та коригування міських залишкових обсягів є широким. Нові очікування людей щодо «хорошого житла» додають галузі нового потенціалу.

На тлі галузевої диференціації «стабільне ведення бізнесу та багатоканальне посилення можливостей» стали ключовим шляхом виходу забудовників у вищу лігву, а також ключовим напрямом високоякісної трансформації галузі. Нині компанії, які покладаються на єдину девелоперську діяльність і мають слабку стійкість до ризиків, у разі коливань ринку стикаються з більшими труднощами. Натомість ті, хто завчасно вибудував багатоканальний бізнес і дотримується фінансової дисципліни, дедалі частіше перетворюються на «меншість» у галузі та ведуть її до трансформації у бік високоякісного розвитку.

Спільні риси компаній «меншості» полягають у тому, що вони роблять грошовий потік основою, оптимізують структуру боргу та скорочують масштаб заборгованості, водночас глибоко розвивають операційні сервісні напрями, виходячи з залежності від єдиного девелоперського бізнесу та формуючи антикризову модель ведення діяльності. Операційна практика Longfor за 2025 рік — це наочне відображення цієї тенденції в галузі та дає можливість тиражувати й поширювати практичний досвід.

**　　Зусилля зі зменшення боргу зміцнюють основу галузі, а зразкові практики вказують напрям трансформації**

Зменшення боргового навантаження — ключова теза для «очищення» ризиків і досягнення високоякісної трансформації в ринку нерухомості у 2025 році; це стосується не лише виживання та розвитку самих забудовників, а й впливає на відновлення кредитного середовища галузі та відбудову ринкової довіри.

З точки зору галузі зменшення боргу вже перейшло з режиму «врятувати й відвернути загрозу» до «підвищення якості й ефективності». Забудовники можуть вийти з труднощів ліквідності лише шляхом послідовного скорочення масштабу боргу, оптимізації структури боргу та зниження навантаження з обслуговування зобов’язань. Саме це дозволяє вивільнити більше ресурсів для фокусування на ключових напрямах діяльності й здійснити перехід до здорового ведення бізнесу — це також ключова передумова для компаній утриматися «на ногах» у процесі диференціації галузі.

У 2025 році вже понад двадцять проблемних забудовників завершили реструктуризацію боргів або отримали схвалення на процедури банкрутства та реорганізації; моделі зменшення боргу включають різноманітні шляхи, зокрема узгоджену реструктуризацію в межах країни та за кордоном, а також судові процедури реорганізації тощо. Тенденція прискореного «очищення» ризиків у галузі є очевидною. А практика Longfor зі зменшення боргу відповідає ключовому спрямуванню галузі «реальне списання боргу та оптимізація структури»; її досвід має важливе значення як приклад для галузі та слугує зразковим кейсом для стабільного зменшення боргу.

З даних фінансової звітності Longfor за 2025 рік видно, що станом на кінець року загальний обсяг комбінованих позик групи становив 12k юанів, що на 23.5B юанів менше, ніж на кінець попереднього року. Це відображає стабільне «зняття пікової заборгованості» та реалізує напрям розвитку «реальне списання боргу», що відповідає вимогам галузі.

А якщо розглядати структуру боргу, середній контрактний строк запозичень групи сягає 12,12 року; перевага високої частки довгострокових боргів є значною та ефективно знижує тиск на короткострокове погашення. Це дуже узгоджується з підходом галузі «оптимізація строків боргу та полегшення тиску на короткострокову ліквідність» у процесі зменшення боргу.

Крім того, щодо вартості фінансування середня ставка фінансування Longfor у 2025 році додатково знизилася до 3,51% річних, що суттєво нижче, ніж у 2024 році. На тлі зменшення масштабу боргу тиск відсотків додатково послабився, демонструючи здійсненний у галузі шлях «зменшення боргу за низькою вартістю».

Варто звернути увагу, що зміцнення спроможності до короткострокового погашення є важливою гарантією для робіт зі зменшення боргу в галузі, а також основою стабільного ведення бізнесу забудовниками. Дані Longfor станом на кінець 2025 року показують: борг групи, який має бути погашений протягом одного року, становить 157,9 млрд юанів і складає лише 10,3% від загального обсягу боргу, тобто тиск на короткострокове погашення перебуває в контрольованих межах. Водночас готівка групи в розпорядженні становить 15.79B юанів; з них кошти під наглядом щодо попередніх продажів — 9.37B юанів. Після виключення коштів під наглядом щодо попередніх продажів та обмежених коштів коефіцієнт «грошовий короткий борг» дорівнює 1,14 раза, що забезпечує повне покриття короткострокових боргових зобов’язань.

Така модель зменшення боргу з акцентом на скорочення масштабу, оптимізацію структури та сильні гарантії не лише забезпечує Longfor безперервне послаблення боргового тиску, а й дає іншим забудовникам у галузі чітку точку відліку. Судячи з практики Longfor, зменшення боргу — це не пасивне «вимощення на місці», а керування ризиками шляхом наукового фінансового контролю, щоб досягти взаємовиграшу «ризики під контролем і діяльність є сталoю». Саме це є ключовим напрямом «зусиль зі зменшення боргу» у галузі.

**　　Грошовий потік як ядро, багатоканальне посилення можливостей — активація стійкості галузі до циклічності**

У нинішньому моменті, коли ринок нерухомості переходить у глибоку фазу трансформації, безперервно стабільний грошовий потік є «лінією життя» для того, щоб галузь протистояла коливанням і послідовно просувала роботу зі зменшення боргу. А синергія зусиль у багатоканальному бізнесі — це головна стратегія, щоб галузь позбулася залежності від єдиного девелоперського напрямку та посилила спроможність протистояти циклам.

Нині «грошовий потік — понад усе» стало загальним консенсусом галузі. Забудовники забезпечують стабільність грошового потоку через точне операційне управління, фокус на продажі залишків і оптимізацію структури бізнесу — і лише так можна створити надійне підґрунтя для зменшення боргу та трансформації.

Паралельно з цим, у міру того як ринок переходить від масштабної експансії до підвищення якості, операційні сервісні напрями на кшталт комерційної експлуатації, послуг з управління нерухомістю, управління активами тощо завдяки перевагам стабільного грошового потоку та сильній антикризовій спроможності стають новими двигунами зростання. Вони сприяють формуванню галуззю моделі сталого прибутку — це є конкретним втіленням «належним чином забезпечити два взаємопов’язані узгодження та сприяти високоякісному розвитку», запропонованого Міністерством житлового та міського-цивільного будівництва.

Операційна практика Longfor у 2025 році точно відповідає загальному напряму розвитку «грошовий потік як ядро та багатоканальне посилення можливостей», і саме тому вона стала еталоном якісної операційної діяльності всередині галузі.

У керуванні грошовим потоком Longfor дотримується управлінської концепції «грошовий потік — понад усе», що узгоджується з орієнтиром галузі «точне операційне управління та фокус на продажі залишків». Девелоперський бізнес дотримується стратегії «продавати визначено — виробляти/закладати за планом», гнучко коригує темпи продажів з чергуванням випуску лотів на ринок, фокусується на розпродажі запасів. У 2025 році Longfor реалізувала суму контрактних продажів на 63.16B юанів; частка продажів у містах першого та другого рівнів становить близько 90%. Переваги розміщення в ключових містах забезпечують стабільність надходжень від продажів — це дає орієнтир забудовникам у галузі для оптимізації структури збуту та забезпечення своєчасності надходжень.

Крім того, протягом року Longfor здав(ла) в експлуатацію об’єкти нерухомості загальною площею 5.93M кв. м, впровадив(ла) систему здачі «чотири добрі» (Four good) і здобув(ла) визнання ринку завдяки високоякісній здачі. У результаті формується сприятливий цикл «продажі — здача — надходження». Це дуже відповідає орієнтиру галузі «забезпечити здачу проєктів, посилити виконання зобов’язань, зміцнити довіру», а також надає сильну підтримку для відновлення довіри ринку в галузі.

Щодо розбудови багатоканального бізнесу, практика Longfor ще більше відповідає напряму трансформації галузі «багатоканальна координація та підвищення стійкості до циклів», відкриваючи шлях до сталого розвитку для галузі.

У 2025 році дедалі більше забудовників у ринку нерухомості починають досліджувати легкі активні напрями бізнесу, такі як комерційна експлуатація, послуги з управління нерухомістю, управління активами тощо, у пошуках другої кривої зростання. Longfor уже давно завершив розбудову багатоканального бізнесу: сукупний дохід від операційної та сервісної діяльності становить 26.77B юанів, що складає 27,5% від загального доходу від операційної діяльності. Це стало ключовим двигуном зростання та опорою стійкості.

Зокрема, станом на кінець 2025 року за рік відкриті торговельні центри забезпечили дохід від оренди 11.21B юанів, що на 4% більше в річному обчисленні. За період acumulовано здійснюється операція 99 торговельних центрів; рівень заповнюваності утримується на високому рівні 97%. Бізнес з управління активами за рік приніс дохід 29,8 млрд юанів; у довгостроковій оренді апартаменти «Guanju» наприкінці періоду мали рівень заповнюваності 94%. Послуги з управління нерухомістю принесли дохід 2.98B юанів; на кінець року площа під управлінням становила близько 360 млн кв. м.

Стабільні результати операційної та сервісної діяльності не лише забезпечують Longfor стабільний грошовий потік, а й підтверджують важливу роль синергії багатоканального бізнесу в протидії коливанням галузі та підвищенні стійкості до циклів. Також це дає цінний практичний досвід забудовникам щодо трансформації «девелопмент + експлуатація», а також активізації залишкових активів.

**　　Галузь рухається в позитивному напрямі з міцною стійкістю; еталонні лідери відкривають нову сторінку**

У 2025 році ринок нерухомості в умовах глибокого коригування досяг «очищення» ризиків і перетворення рушійних сил; помітні результати досягнуті у зусиллях зі зменшення боргу, багатоканальна операційна діяльність демонструє позитивний імпульс, державна підтримка триває й посилюється, а ринок поступово переходить у напрямок добросовісної траєкторії високоякісного розвитку.

Якщо подивитися на галузь у ретроспективі з точки зору «завершеність», завдання із забезпечення здачі проєктів виконано повністю; ризики зі здачею значно скоротилися, а кредитне середовище галузі продовжує покращуватися. Політична рамка стає дедалі більш цілісною: від підтримки на стороні попиту до оптимізації на стороні пропозиції формується стабільний і багатоканальний «набір політичних інструментів». Макроекономіка зростає стабільно, що підсилює довіру мешканців і підтримує відновлення споживчих настроїв; це дає потужну підтримку для вивільнення попиту на ринку нерухомості. Одночасно прискорюється оновлення міст і просувається будівництво «хорошого житла», що формує нові точки зростання для галузі та відкриває для забудовників великий простір для трансформації та розвитку.

Стабільна діяльність і високоякісний розвиток Longfor у 2025 році — це не лише результат того, що компанія тримається своєї первісної місії та науково планує роботу; це також відображає ключову логіку високоякісної трансформації в галузі: дотримання фінансової дисципліни, укріплення бази грошового потоку та глибоке опрацювання багатоканальної операційної діяльності. Це є центральним напрямом розвитку галузі.

У майбутньому, зі стійким продовженням оптимізації галузевих політик та подальшим просуванням «очищення» ризиків, перспективи розвитку ринку нерухомості залишатимуться позитивними. Дедалі більше забудовників запозичуватимуть досвід еталонних компаній, дотримуватимуться концепції стабільного ведення бізнесу, оптимізуватимуть фінансову структуру, глибше працюватимуть у багатоканальному бізнесі, фокусуватимуться на високоякісній операційній діяльності. Вони позбуватимуться залежності від єдиного девелопменту й вибудовуватимуть антикризову модель ведення діяльності.

Під проводом і наочним прикладом еталонних компаній на кшталт Longfor уся галузь нерухомості має перспективу швидше здійснити високоякісну трансформацію, відійти від впливу короткострокових коливань і повернутися до сутності житлової функції, поєднуючи потреби добробуту населення та стійкість галузі.

(Редактор: Цзяо Юе)

【Застереження】Ця стаття відображає лише позицію третьої сторони та не відображає позицію Hexun. Інвестори, діючи на підставі цього, беруть на себе ризики.

	 【Реклама】Ця стаття відображає лише власні погляди автора та не має відношення до Hexun. Сайт Hоxun зберігає нейтралітет щодо тверджень, суджень і висновків, викладених у тексті, і не надає будь-яких явних чи прихованих гарантій щодо точності, надійності або повноти інформації. Будь ласка, читачам слід розглядати це лише як довідку та самостійно нести повну відповідальність. Електронна пошта: news_center@staff.hexun.com

Повідомити