«За одну ніч підняти ціну на 50 тисяч — і що тут говорити?» Ринок вторинної нерухомості Шанхаю зараз: продавці значно підвищують ціни, покупці не погоджуються

Питай AI · Чи не навпаки стратегія підвищення цін під час відновлення ринку?

Чжанцзянський програміст Сяо Юй, який орендує квартиру в житловому масиві на Цзінцяо, вже майже рік придивляється до одного помешкання. Загальна вартість — понад 7 мільйонів юанів. Сподівався, що на Великодні (Свята Цінмін) встигне піти подивитися, але щойно відкрив застосунок: ціна одразу підскочила на 8B юанів. «Про що тоді взагалі торгуватися?» — сказав він.

Це не поодинокий випадок. Після ухвалення «нових семи правил» для ринку нерухомості в Шанхаї, обсяг угод з уживаними квартирами у березні досяг 5-річного максимуму. Багато покупців з нетерпінням чекали можливості. Під час свят Цінмін, коли весняний краєвид якраз чудовий, — найкращий час для переглядів. Але деякі покупці виявили: квартири, що їх цікавили, або раптом зростали в ціні, або взагалі неможливо було зрушити в переговорах.

Ппані Ся побачила в заміській зоні квартиру в старому житловому фонді площею менше 100 квадратних метрів. У попередню ніч щойно домовилися на 8B юанів, а наступного дня продавець раптом «поставив на місце» — підняв ціну до 500k. Їй стало і смішно, і гірко: «Я думала, що за теперішньої кон’юнктури більшість власників знижуватимуть ціну й виставлятимуть на продаж. А зараз піднімають — невже це “маскування”, щоб продати сусідам?» Згодом вона змінила ціль і придбала стару квартиру, побудовану у 1995 році, з будівельною площею 93 квадратних метри; ціна угоди — 2M юанів.

Сяо Сюй — студент після випуску, у Шанхаї всього 3 роки («沪漂»). До Нового року вона придивилася «стареньке, але цікаве» (старий будинок з невеликою якістю/станом) помешкання в районі Путо, планувала під час відпустки торгуватися щодо ціни, але ще навіть не встигла почати, як продавець одразу підвищив ціну на 1,5 мільйона юанів. Їй нічого не залишалося, окрім як опублікувати допис із проханням про допомогу: «Різниця з психологічними очікуваннями власника — 1,5 мільйона юанів. Які є хитрощі в переговорах?»

Запит у соцмережах.

Дані також підтверджують зміну настроїв продавців. У березні середня ціна оголошених продажів на вторинному житлі в Шанхаї коливалася ледь вище на 0,08% у порівнянні з попереднім місяцем, завершивши безперервне падіння протягом 33 місяців.

Багато продавців знову почали сподіватися на підвищення цін. Один із посередників повідомив, що починаючи з березня в кількох районах Шанхаю трапляється, коли власники додають до цін і «тримають» запаси (惜售). Ціни, які спочатку узгодили, згодом продавці тимчасово переглядають назад: у кількох популярних кварталах ціну одразу підняли на 150k до 150k юанів, а дехто навіть призупинив розміщення оголошення та вичікує ринку.

Настрої продавців можна зрозуміти, але фахівці загалом вважають: саме зараз піднімати ціни — не обов’язково найкращий варіант.

Аналітик компанії Shanghai Zhongyuan Real Estate Лу Веньсі зазначив, що причиною відновлення обсягів торгів у цьому раунді є не запуск повноцінного циклу зростання цін, а завдяки підтримці нової політики — концентроване вивільнення раніше накопиченого попиту з категорії «маю нагальну потребу». Серед угод з вторинними квартирами в березні понад 70% — із загальною вартістю нижче 3 мільйонів юанів. З боку попиту головну роль відіграють самозабезпечувальні покупці, бюджет яких обмежений, а до ціни вони надзвичайно чутливі.

З боку пропозиції, обсяг оголошень на ринку житла в Шанхаї загалом все ще перебуває в межах розумного діапазону — немає ситуації «в один будинок лише один варіант». «Зараз ринок “гарячий” у блоці угод, а не в цінах. Ціни лише щойно зупинили падіння й стабілізувалися; натомість агресивне підвищення ціни навпаки прямо відлякує покупців із нагальною потребою, і тоді об’єкт втрачає конкурентоспроможність», — сказав Лу Веньсі.

Наприклад, в Пудуні в квартирі з двома спальнями і вітальнею сторони домовилися на 5,8 мільйона юанів, але власник тимчасово додав ще 8B. Покупець одразу відмовився, і пішов купувати в тому ж районі, в тому ж самому кварталі, з таким самим плануванням. Продавець чекав місяць, поки з’явиться наступний покупець, і врешті продали за 5,72 мільйона. Це не лише означало, що він заробив менше на 100k порівняно з початковим варіантом, а й додатково поніс витрати на утримання протягом ще одного місяця.

«Схопити вікно можливостей і без вагань укладати угоду — найкраще», — радить Лу Веньсі. Для продавців оптимальна стратегія — орієнтуватися на ціни нещодавніх угод і не підвищувати ціну навмання, не перегравати рішення тимчасово. Якщо трапляється покупець із щирими намірами — без вагань укладати угоду та «забирати гроші» без зайвих ризиків. Для продавців, які роблять заміну житла (продають старе й купують нове), тим більше потрібно триматися ритму: швидко продати старе й купити нове, скористатися активним періодом ринку для монетизації активів; не втрачати момент, сподіваючись на подальше зростання цін.

Піднімати чи ні — вирішує продавець; купувати чи ні — покупець голосує ногами. У тих продавців, які налаштовані по-справжньому, темп угод уже прискорюється.

Журналістові стало відомо: у Пудуні, у районі Хуа-му, є об’єкт площею 94 квадратних метри. Продавець продавав із готовністю співпрацювати: за пів року ціна переглядалася 3 рази — з 500k до 5,8 мільйона. Лише під час свят Цінмін об’єкт показали 9 разів. У Путо, в районі Чан-джень, є об’єкт площею 131 квадратний метр: за пів року ціна коригувалася 4 рази — з 8,4 мільйона до 7,68 мільйона. Лише під час свят Цінмін об’єкт показали 13 разів.