«Шанхайські сім правил» минув місяць: укладено 25 700 угод з первинною та вторинною нерухомістю, галузь називає це «золотий третій місяць закріплений, срібний четвертий місяць очікується»

Питай AI · Як швидко відновити довіру ринку в ринку нерухомості Шанхаю після нової політики?

Журналіст «Цзе-цзе» | Ван Тінтін

Після ухвалення нової політики «Ху-7 статей» ринок нерухомості Шанхаю зустрів теплу весну.

27 березня «Цзе-цзе» повідомило з посиланням на Управління житлово-комунального господарства та оренди нерухомості Шанхаю: за місяць упровадження нового «Ху-7» у Шанхаї загальний обсяг угод як з первинним, так і з вторинним житлом склав 2,17 млн м² (2,57 тис. об’єктів), що на 11% більше, ніж у відповідний період після китайського Нового року минулого року.

Спершу — вторинний ринок: обсяг зростає, ціни стабільні. Нова політика «Ху-7» суттєво скоротила період відновлення ринку після китайського Нового року; на вторинному ринку обсяг угод демонструє тенденцію до щотижневого підвищення. За місяць дії нової політики в Шанхаї укладено 1,92 млн м² угод із вторинним житлом (2,37 тис. об’єктів), що на 19% більше, ніж у відповідний період після китайського Нового року минулого року.

Ціновий індекс у місяць до попереднього місяця (м/м) перейшов із «від’ємного» в «позитивний». У лютому індекс цін на вторинне житло в місті в місяць до попереднього місяця зріс на 0,2%; після того, як із травня минулого року індекс безперервно знижувався протягом 9 місяців, він знову повернувся в позитивну зону.

Активність і на ринку нового житла також зросла. Після ухвалення нового «Ху-7» у Шанхаї відбулося відкриття (openings) і підписання/бронювання за 20 проєктами; у деяких секторах спостерігається підвищена «гаряча» зацікавленість, як-от у районі Сюйхуей, платформа Фэнлінь: прибережний проєкт «Бінцзянь Аньланьтін»; у районі Хункоу, Північний Бунд-платформа: «Чао Мін Цзяньді»; у районі Баошань, сектор Шан-да: «Сін Хао Мінь Ді» тощо. Частка бронювань у всіх випадках перевищувала 1; зокрема в проєкті «Сін Хао Мінь Ді» відкриття відбулося практично з повним продажем.

У галузі вважають, що одночасне пожвавлення на ринках як первинного, так і вторинного житла обіцяє «маленьку теплу весну» цього року на високому рівні якості. «Ефект нової політики є очевидним, відновлювальний тренд ринку чіткий; можна сказати, що “золото” у березні визначено, а “срібло” ще попереду в квітні».

Забудовники поспішають з продажами «маленької теплої весни»

Нова політика «Ху-7», як зазначають, означала, що в більшості проєктів Шанхаю кількість візитів і обсяг угод зростали синхронно; ринок демонструє динаміку «зростання обсягу та якості» одночасно. Компанії забудовників активно користуються «вікном можливостей», прискорено пропонують (push) до продажу та проводять відвантаження/реалізацію, борючись за «маленьку теплу весну» на ринку нерухомості.

«Згідно з даними з майданчиків продажу, після впровадження нової політики проєкти досягли двох ключових проривів: по-перше, сплеск кількості візитів; по-друге, прорив в обсязі угод». Директор з маркетингу компанії China Overseas Real Estate в Шанхаї Лу Їхуа зазначив: на прикладі «Аньлань Шанхай» у перші ж вихідні після політики кількість відвідувань за тиждень зросла в 10 разів; зафіксовано гарячі продажі приблизно на 25.7k юанів.

Лу Їхуа розповів, що на ринку загальною вартістю рівня «десятки мільйонів» (сотні мільйонів юанів) напрочуд сильні результати також показали «Путuo China Overseas Huan Yu Jiu Zhang» і «Yangpu China Overseas Yun Di Jiu Zhang». Серед них у «Чжэньжу Нінхе» — «China Overseas · Huan Yu Jiu Zhang»: після нової політики у другій хвилі замовлень компанія поспішно розширила пропозицію; у цьому місяці обсяг візитів знову встановив історичний максимум і має шанс перевищити 1300 комплектів. «Yangpu China Overseas · Yun Di Jiu Zhang»: після опублікування нової політики відбулася двонапрямна «вибухова» реакція — і потік клієнтів, і кількість угод; кількість візитів у місяць до попереднього місяця зросла на 500%, а обсяг угод — на 254%.

«Від “Аньлань Шанхай” до “Сяо-Цзю” червоних офісів (red hot projects) — дані багатьох проєктів China Overseas повністю доводять, що дія політики з відновлення довіри ринку триває: у покупців значно зросло бажання виходити на ринок, і ринок нерухомості Шанхаю переходить у нову стадію стабільного й позитивного розвитку». Лу Їхуа сказав: «Ухвалення “Ху-7” політики не лише повернуло ринку теплоту, а й забезпечило помітну стабілізацію очікувань на подальший період».

Державна забудовницька компанія China Poly Development також увійшла у період збору врожаю. Представники China Poly зазначили: «З погляду даних наших проєктів, кількість нових візитів зросла на 74% порівняно з періодом 1–2 місяці, а кількість угод — на 30% порівняно з часом до політики. Активність уже відновилася до рівня, близького до найвищого за останній рік з березня 2025 року; загальне відновлення відчутне й відбувається швидко».

Після нової політики в Китаї Poly Development на багатьох проєктах у Шанхаї досягнули яскравих результатів. У «Полі · Ду Хуей Юнь Сюй» (Minhang Zhanchqiao) — вже за 20 днів після політики кількість візитів перевищила 1380 груп; бронювання — 72 комплекти; сума угод — 23.7k. Зафіксовано, що максимальний щоденний обсяг угод постійно оновлювалися до 16 комплектів; щоденна конверсія досягала 20%. Очікується, що продажі у цьому місяці перевищать 100 комплектів.

Проєкт Poly 世博天悦: приріст кількості візитів становив близько 25% порівняно з часом до політики; середній щотижневий потік візитів — близько 110 груп. Підвищилась і загальна ціна угод: у продуктів на 630M юанів (50 млн) швидкість продажів зросла на 50%, а зростання загальної ціни угод склало 12,5%.

Ефект нової політики триває. China Construction First Piece (Cecilia?) заявляє, що планує «всіма силами прискорити продаж і продажі/реалізацію та роботу з обслуговування клієнтів проєктів “Вайтань Юаньцзін” і “Фусінлі”, а також стабільно просувати розробку, будівництво й вихід на ринок продажу проєкту I10-01».

Після чотирьох тижнів упровадження нової політики, за відгуками ринку щодо проєкту CСІE «Зовнішній бунд Юаньцзін», вони досить позитивні. Як розповів Чжан Кунь, заступник генерального директора China Construction First Piece (Східний Китай), щодо проєкту: кількість візитів клієнтів порівняно з днями перед святами зросла на 47%, а кількість бронювань за період активних продажів — на 112%.

Згідно з даними моніторингу по першим лініям для CСІЕ «Вайтань Юаньцзін», у клієнтах, які уклали угоди за підтримки нової політики: найбільша частка — 54% — це ті, чий попит на купівлю сформувався через покращення ринкових очікувань і відновлення довіри; саме вони стали найголовнішим чинником, що стимулює угоди. Друга за значимістю — підтримка політики іпотеки з фонду公積金, підвищення ефективності обміну/заміщення вторинного житла, вивільнення обґрунтованих потреб у житлі для незареєстрованих у Шанхаї (non-local) — частки відповідно 23%, 15% і 8%.

Як стало відомо «Цзе-цзе», також виграв від «Ху-7» і державний підприємницький забудовник Xiamen Guozi — компанія Jianfa Real Estate. Її кілька проєктів у Шанхаї одночасно показують зростання кількості візитів і угод, а загальна картина продажів — доволі хороша.

«Проєкт Ruihu в новому районі Jīnshān: для таунхаусів кількість візитів у місяць до попереднього місяця зросла на 12%; проєкт Hǎichén у Yangpu Xinjiangwan: у вихідні дні середня ефективна кількість прийомів клієнтів у офісі продажів навіть перевищила 120 груп, що вдвічі більше, ніж до моменту виходу політики». На думку заступника директора з бізнесу Shanghai Jianfa Real Estate Chen Feng, це означає, що «вихід “Ху-7” ефективно активував прихований попит на ринку нерухомості», тож більше покупців знову повертають увагу до нерухомості.

На думку Chen Feng, після того як політика запрацювала, у покупців із «жорстким» попитом (обов’язкові потреби) купівельні настрої стали більш стабільними. Проєкти Qingpu Impression Qingcheng і Jinshan Langyue тощо з березня демонструють яскраві показники за обсягом угод і можуть встановити найвищий рівень із четвертого кварталу минулого року. «Понад 60% — це клієнти, які купують уперше (перше розміщення житла); вони кажуть, що вихід політики зняв їхні попередні застереження щодо коливань цін на житло, і тепер вони більш охоче роблять крок до покупки».

Стабілізація та пожвавлення на ринку нерухомості в багатьох районах Шанхаю

За умов синхронного «резонансу» між політичним керівництвом, просуванням проєктів підприємствами та ринковим попитом, усі регіони Шанхаю надали яскраві звіти.

«Цзе-цзе» дізнався з Управління нерухомості району Сюйхуей: після виходу «Ху-7» за три тижні структура угод на нове житло в Сюйхуей — за площею та за сумою угод — продовжує зміщуватися вгору. Зокрема попит на високоякісні проєкти покращення, де площа 150—300 м² та ціна угоди понад 25 млн юанів, помітно прискорився.

Щодо ситуації на ринку вторинного житла: від часу опублікування нової політики бажання покупців виходити на ринок посилилося; у продавців зросла активність щодо виставлення на продаж, а швидкість розпродажу наявного житла зі складу/реєстрів збільшилася, що підкріплює «підошву» ринку.

Згідно з даними, у перший тиждень після запуску політики в межах Сюйхуей кількість угод із вторинним житлом зросла приблизно на 22,5% у тижневому порівнянні; загальна площа угод посіла друге місце серед центральних міських районів. З даних про виставлення на продаж: у Сюйхуей кількість оголошень на вторинне житло компанії Lianjia скоротилася на 4,2% у місяць до попереднього місяця; при цьому відчутніше зменшилися оголошення по старих та недоглянутих житлових кварталах. Водночас середня ціна оголошень перестала падати та стабілізувалася: у місяць до попереднього місяця вона виросла на 0,6%.

Управління нерухомості Сюйхуей зазначило: після виходу політики ринкові очікування поступово поліпшуються; накопичений раніше «жорсткий» та «поліпшувальний» попит на житло впорядковано вивільняється у період «вікна» політики; тенденція до укріплення основи ринку й стабілізації посилюється.

«Після майже місяця реалізації політики реакція ринку житла в нових районах є хорошою; багато покупців переходять від очікування до дій, зростає кількість відвідувань, що своєю чергою просуває зростання обсягів угод як з первинним, так і з вторинним житлом».

Управління нерухомості нового району Пудун також вказало, що після нової політики помітно підвищилася «гарячість» продажів на об’єктах первинного житла: у офісах продажів швидко зросла кількість прийомів відвідувачів. До політики середньоденна кількість відвідувань становила близько 230 осіб; після політики — 323 особи, зростання 40%. Кількість попередньо узгоджених угод також помітно зросла: до політики середньоденно — 26 комплектів, після політики — 37 комплектів, зростання 42%.

Пожвавлення на ринку вторинного житла також доволі очевидне. У період 26 лютого — 22 березня в новому районі Пудун укладено 4751 угоду з вторинним житлом; площа угод — 387.5k м²; що на 25% більше, ніж до політики (у січні 2026 року).

З пов’язаних джерел вважають, що нова політика «Ху-7» уже дала перший результат, і протягом кількох наступних місяців ефект політики стане ще більш помітним.

Ринок нерухомості району Янпу «маленької теплої весни» також розігрівається. Як розповів Управління нерухомості району Янпу: після політики прискорився прогрес збуту на ринку первинного житла. Наприклад, у проєкті «Míngdé Xīlǐ» (метрові зміни старої забудови 90 секції вулиці Дяоцяо — блоці “Mingde Xingli”) від компанії China Construction Third Engineering у районі Цзянцяо: весь перший пакет із 136 квартир (units) був проданий повністю; 12 березня стартував продаж другої партії — 88 квартир; за 3 дні показник розходу (rate of disposal) досяг 60%.

Також є проєкт «珺湾雅园» від China Poly, з розподілом на бронювання, який завершився 25 березня: він оновив рекорд відкриття цього року за кількістю бронювань; ставка бронювання досягла 129%; кількість візитів клієнтів — майже 5000 груп.

Ринок вторинного житла демонструє активний стан. У березні обсяг виставлень і обсяг угод підвищуються синхронно: загальний обсяг нових виставлень у місяць до попереднього місяця зріс на 144% у середньоденному вимірі за лютий. Наразі на вихідних днях гарячість ринку вторинного житла підвищена; у березні середній обсяг угод у неділю в місяць до попереднього місяця зріс на 17,7%, а ціновий індекс у місяць до попереднього місяця — на 1,8%.

Управління нерухомості району Цзіньшань зазначило: після політики ринок вторинного житла в цьому районі відновився першим. У період 1 березня — 22 березня по всьому Цзіньшаню укладено 715 угод, щоденний підпис (online signing) — 32,5 угоди. У порівнянні з лютим середньоденно 13,18 угоди, зростання 146,6%; у порівнянні з січнем 23,06 угоди — зростання 40,9%.

«Щодо нового житла — загалом зберігається стабільність. Оскільки надалі проєкти з більш високою якістю поступово виходитимуть на ринок, можливо, це ще більше підвищить показники».

У галузі одностайно вважають, що ухвалення «Ху-7» відображає відмінні можливості уряду Шанхаю щодо галузевого регулювання; це додає «підсилення» для стабільного й здорового розвитку галузі, стимулює раціональний попит на житло й дозволяє покупцям побачити, що «довіра цінніша за золото».