Річний звіт у фокусі｜Після виживання, чи зможе ТАО Тяньхай допомогти China Jinmao «жити добре»?

Питання AI · Як стратегія Тао Тяньхая може розв’язати приховані ризики в портфелі наявних проєктів?

Нещодавно China Jinmao опублікувала річний звіт за 2025 рік, і це перший річний звіт з моменту призначення Тао Тяньхая головою правління. За весь 2025 рік China Jinmao уклала контракти на продаж на суму 1.25B юанів, що на 16% більше, ніж торік; місце в галузевому рейтингу піднялося до 8-го, встановивши історичний максимум; прибуток, що належить акціонерам (включно з коригуванням справедливої вартості інвестиційної нерухомості), становив 113.5B юанів, що на 18% більше.

Під час оголошення результатів Тао Тяньхай заявив, що компанія виконала етапне завдання «вціліти», і рухається до цілі «жити добре». Однак, з огляду на проблеми «B-сторони», зокрема те, що дивіденди не виплачуються, а тягар наявних портфелів досі залишається тяжким, та на те, що розвиток «другої кривої» відбувається повільно, чи зможе China Jinmao справді «жити добре», має підтвердити час і ринок.

Джерело даних: річні звіти China Jinmao за 2021–2025 роки. Репортер новин Xinjing Bao Keji Finance Юань Сюлі. Макет: Ту Інь

«Вціліти» завдяки «трьом, що працюють»

Минулого 11 березня, після виходу на пенсію чинного голови правління Чжан Цзеньгена за віком, Тао Тяньхай очолив правління; наразі він виконує обов’язки вже рік. Згідно з річним звітом за 2025 рік, China Jinmao уклала контракти на продаж на суму 59.37B юанів, що на 16% більше; позиція в галузевому рейтингу піднялася до 8-го місця, встановивши історичний максимум; додатково, компанія досягла доходу 1.25B юанів, що на 1% більше в річному вимірі; прибуток, що належить акціонерам (включно з коригуванням справедливої вартості інвестиційної нерухомості), становив 12,53 млрд юанів, що на 18% більше.

Рис./знімок річного звіту China Jinmao

На брифінгу з поясненням результатів Тао Тяньхай заявив: «Етапну ціль “вціліти” було досягнуто, а компанія підтвердила, що “працюють три речі”: через лідерство продукту — вийти на ринок із незалежною кон’юнктурою; через успішне керування проєктами — просунути ітераційне оновлення організаційних можливостей; через покращення приросту та активізацію наявного портфеля — здійснити оновлення».

Тао Тяньхай також додав, що на тлі глибокої корекції в галузі у 2025 році China Jinmao першою в галузі зупинила падіння та відновила стабільність. «За цим стоїть те, що ми наполегливо підтримували інвестування для створення еталонів у продукті, створення еталонів у продуктах та створення еталонів в операціях. Нові проєкти реалізували принцип “зробити 1 із кожного”, відкривши протягом року 34 проєкти, і всі вони досягли ефекту проєктів-зразків».

Зростання China Jinmao у 2025 році, насамперед, зумовлене її продуктовою спроможністю та стратегією фокусування на містах із високим потенціалом. Чотири продуктові лінійки «金玉满堂» («Золото та нефрит у достатку»), представлені у 2024 році, були повністю впроваджені у 2025 році, включно з 6 проєктами Jinmao fu, 7 проєктами Pu (Yu) series, 5 проєктами Man series та 8 проєктами Tang series, ставши важливими інструментами підтримки показників продажів. Серед них, у Сіані проєкт Jinmao Pu Yi Dongfang виборов звання №1 за продажами в межах міста за рік.

У міру вивільнення попиту на поліпшення житлових умов, структура продажів China Jinmao зміщується до міст із високим потенціалом та якісних проєктів. У 2025 році частка контрактних продажів у містах першого й другого рівнів досягла 96%; частка контрактних продажів у двох регіонах — Північний Китай і Східний Китай — підвищилася до 73%. У Пекіні та Шанхаї обсяги контрактних продажів Jinmao перевищили 27k юанів кожен; у Сіані — понад 100 млрд юанів; а в низці ключових міст, зокрема Чженчжоу, Тяньцзіні та Сюнань, компанія демонструвала результати, кращі за ринок. Оскільки продукти розміщуються в ключових містах, у 2025 році середня ціна контрактів на житло підвищилася приблизно до 2,7 тис. юанів за кв. м, що на 24% більше в річному вимірі.

Водночас China Jinmao пришвидшила реалізацію проєктів (ліквідацію запасів). Середній період першого відкриття для нових проєктів скоротився до 5,2 місяця; завдяки операційній стратегії «швидко відкрити, швидко повернути, швидко очистити» темп повернення операційного грошового потоку в додатний стан скоротився до 10,4 місяця, забезпечуючи швидке повернення коштів і їх повторне інвестування.

Керівництво зазначає, що в звітний період компанія дотримувалася принципу «зробити приріст якісним». Починаючи з 2024 року, загалом було отримано 43 проєкти, усі зосереджені в ключових містах і ключових сегментах, а середня чиста маржа продажів перевищила 10%. Одночасно компанія активно просувала активізацію наявного портфеля: у 2025 році завершила ліквідацію по 47 проєктах; підхід було оновлено, вжито численні заходи. Загалом 15 земельних ділянок і 26 пакетів великого класу активів було активізовано.

На фінансовому рівні додаткова перевага в фінансуванні, що виникає завдяки державному статусу підприємства, стала ще очевиднішою. У 2025 році середня вартість додаткового фінансування China Jinmao знизилася до 2,75%; впродовж усього року вартість фінансування на відкритому ринку становила лише 2,3%; банківські кредитні ліміти, що були в наявності та не використані, перевищували 70B юанів.

«Друга крива» та приховані ризики запасів

Однак потенційні проблеми також не можна ігнорувати. Хоча в 2025 році прибуток, що належить акціонерам, зріс на 18% у річному вимірі, але після вирахування збитків справедливої вартості інвестиційної нерухомості чистий прибуток склав 1.36B юанів, тобто лише на 2% більше, ніж у попередньому році; тому компанія оголосила, що не виплачуватиме проміжні дивіденди в кінці періоду. Крім того, базовий прибуток на акцію в річному вимірі знизився на 16% до 4,38 цзяо. Якість прибутку викликає сумніви.

Джерело даних: річні звіти China Jinmao за 2021–2025 роки. Репортер новин Xinjing Bao Keji Finance Юань Сюлі. Макет: Ту Інь

Хоча загальна валова маржа в девелопменті нерухомості зросла з 11% до 13%, таке покращення ґрунтується на внеску нових проєктів, з чистою маржою понад 10%, тож прибутковість старих проєктів у запасах компанії все ще слабка. Це також є «наслідком» агресивного розширення в минулому. Проєкти з дорогими земельними ділянками, розміщені в містах третього-ч четвертого рівнів та слабших містах другого рівня, досі становлять прихований ризик.

Рис./знімок річного звіту China Jinmao

Насправді ринок давно стежить за здатністю China Jinmao очищати наявні запаси. Хоча керівництво підкреслює, що активізує портфель через викуп, заміщення тощо, масштаб запасів все ще є значним. Це означає, що якщо в майбутньому ринок і надалі буде млявим, ці запаси можуть зазнати додаткового тиску щодо знецінення.

Наразі девелопмент нерухомості все ще є «якорем» результатів Jinmao. У 2025 році цей сегмент забезпечив дохід 49.48B юанів, тобто 80% від сукупного доходу. Що стосується «другої траєкторії зростання», на яку China Jinmao покладає великі надії, вона ще не сформувала підтримку, яка могла б зрівнятися з бізнесом девелопменту нерухомості за масштабом і силою.

Серед іншого, у 2025 році China Jinmao Service отримала загальний дохід 3.67B юанів, що на 24% більше, але це лише 6% від загального доходу; дохід від інвестиційної нерухомості — 16,72 млрд юанів, що на 1% менше, становить 3% від загальної суми доходів; дохід від готелів — 1.67B юанів, що на 5% менше, також становить 3% від загальної суми доходів. Окрім того, що загальний масштаб обмежено впливає на сукупні надходження, «друга крива» China Jinmao наразі має не надто сильний потенціал зростання.

У 2026 році, «діяльність на ринку землі загалом буде активнішою. За наявності активного, але не агресивного базового тону, ми будемо триматися темпів галузі, своєчасно оптимізувати інвестиційну стратегію, глибоко працювати в ключових містах, вловлювати деякі якісні можливості в “вікнах” та продовжувати системно створювати еталонні продукти в галузі». Керівництво заявляє, що очікує: у 2026 році галузевий рейтинг China Jinmao та масштаби продажів у цілому зберігатимуть тенденцію до стабільного зростання. «Хоча ринок і далі “вибудовуватиме основу”, структурні можливості все ще існують, особливо для компаній із відмінними продуктовими можливостями — можливостей більше, ніж викликів».

Беззаперечно, у результатах China Jinmao за 2025 рік є багато позитивних моментів: масштаби продажів зростали, позиції в галузевому рейтингу покращувалися, а витрати на фінансування знижувалися. Але з іншого боку, цей фінансовий звіт також виявляє «B-сторону» — слабшу якість прибутку, тяжкий тягар наявних запасів і недостатню силу «другої кривої». Лише після того, як ці приховані ризики поступово зникнуть, зростання China Jinmao можна буде по-справжньому назвати високоякісним, і тоді, імовірно, можна буде досягти мети «жити добре».

Репортер новин Xinjing Bao Keji Finance Юань Сюлі

Редактор Ян Цзюаньцзюань

Коректура Лю Баоцін