Чи стабілізувався ринок нерухомості?

Запитай AI · Як зміна політики допомагає ринку нерухомості стабілізуватися спонтанно?

Вступне резюме

Наприкінці 2025 року — на початку 2026 року ринок житла в Гонконзі першим продемонстрував сильний відскок: нові об’єкти розкуповують одразу після відкриття продажів, ціни помітно зростають, що разюче контрастує з млявою ситуацією минулого року. Паралельно в Китаї в містах першого рівня також з’явилися перші сигнали стабілізації ринку нерухомості. У лютому ціни на нове комерційне житло в містах першого рівня в місячному вимірі (кв/кв) змінили траєкторію: з падіння вони перейшли до фактично паритету. Ціни на вторинне житло в Пекіні та Шанхаї також синхронно відскочили. Ця зміна сталася за умов, коли додаткові стимулювальні політики були відносно обмежені, і має певні риси «спонтанної стабілізації».

Локальне пожвавлення ринку нерухомості є результатом спільної дії: подальшого оптимізування політик, покращення на межі макроекономічного середовища та тривалого коригування самого ринку. Втім, загальний стан важко назвати оптимістичним: диференціація між містами різних рівнів і між сегментами першого та вторинного ринку залишається дуже помітною. Чи зможе ринок нерухомості в майбутньому досягти повної стабілізації та відновлювального зростання, залежить від відновлення економічних фундаментальних показників, покращення доходів та очікувань домогосподарств і прогресу в розчищенні надлишків наявного житла. Детальніше — читайте далі!

Автор: Шень Цзяньгуан

Вперше опубліковано на FT Chinese (25 березня)

Останнім часом у Гонконзі ринок нерухомості «б’є ключем»: багато нових об’єктів розкуповують дощенту прямо під час відкриття продажів, і здебільшого майже всі продажі відбуваються через лотерею/жеребкування, а ціни також помітно зросли — у разючому контрасті зі станом минулого року, коли ринок був млявим. Схоже, не лише Гонконг: у ринках нерухомості міст першого рівня в Китаї також з’явилися перші сигнали стабілізації та відновлення. У лютому ціни на нове комерційне житло в містах першого рівня в місячному вимірі, які до цього знижувалися, перейшли до стану фактично рівного/без змін. А ціни на вторинне житло в Пекіні та Шанхаї в місячному вимірі також продемонстрували відскок. Важливо й те, що ця зміна відбулася за умов, коли в останній період не було очевидної додаткової стимулювальної політики в сфері нерухомості (найновіша політика Шанхаю щодо подальшого пом’якшення вийшла наприкінці лютого); отже, це має певний відтінок «спонтанної стабілізації». Для ринку нерухомості Китаю, який пережив тривале коригування, це без сумніву позитивний сигнал, на який варто звернути увагу.

На погляд автора, поява позитивних сигналів у локальних сегментах ринку нерухомості Китаю — це результат зміни політик, покращення економічних фундаментальних показників і глибокого коригування в самому секторі нерухомості. Однак у цілому щодо ринку нерухомості Китаю ситуацію все ще важко назвати оптимістичною: диференціація між містами вищого рівня та іншими містами залишається дуже виразною, а також відмінності між вторинним і новим ринками є суттєвими. На тлі уповільнення темпів урбанізації в Китаї та все ще загалом високого рівня запасів новобудов автор вважає, що, щоб ринок нерухомості Китаю — особливо сегмент «першого житла», який тісно пов’язаний з інвестиціями та зростанням, — справді стабілізувався і перейшов до відновлювального підйому, вирішальним лишається те, чи зможуть економічні фундаментальні показники й надалі відновлюватися, а доходи й очікування домогосподарств — стабільно покращуватися.

Чому на ринку нерухомості з’явилися позитивні сигнали?

З другої половини 2021 року ринок нерухомості Китаю перейшов у стадію довгострокового коригування. Оцінки цін на житло у 70 містах: окрім того, що на початку 2023 року після шокового впливу пандемії та наприкінці 2024 року — через «926» пакет стимулів — відбулося певне тимчасове заспокоєння, загалом ціни продовжували знижуватися. Навіть для міст першого рівня внутрішньогенерована стабілізація, що з’явилася у лютому, є особливо цінною. На погляд автора, наразі покращення «на межі» в цінах на нерухомість має щонайменше три основні причини:

По-перше, політика в сфері нерухомості триває в напрямку коригування, створюючи умови для поступової стабілізації ринку. За останні два-три роки напрям політики щодо нерухомості змістився: з акценту на те, щоб «не допускати надто швидкого зростання цін», — до «сприяння стабільному та здоровому розвитку ринку нерухомості». В межах цієї мети Народний банк Китаю неодноразово знижував резервні вимоги та відсоткові ставки, аби зменшити вартість фінансування, а також знижував ставки за іпотечними кредитами для житла та за позиками на житловий фонд. Паралельно в різних регіонах проводилися серії оптимізацій щодо обмежень на купівлю, обмежень на кредитування, частки першого внеску та ставок за іпотекою. Деякі міста також запровадили заходи на кшталт «обміняй старе на нове», зниження податків і транзакційних зборів, щоб стимулювати попит.

Крім того, центральна влада постійно транслює сигнали про те, що ринок нерухомості має «припинити падіння та відновитися»; у частині регіонів почали досліджувати механізм викупу наявного (запасного) комерційного житла для забезпечення соціального житла або житла для оренди, аби пришвидшити «перетравлення» запасів. У документах, щойно оприлюднених Міністерством природних ресурсів та іншими органами щодо земельної політики, додатково зазначено: «землі для нового будівництва пріоритетно мають забезпечувати реалізацію важливих проєктів і розвиток справ у сфері народного добробуту; принципово не використовувати їх для комерційної розробки нерухомості», щоб стримувати введення на ринок нового житла. На погляд автора, подальші коригування політик поступово формують сукупну синергію, яка допомагає покращити ринкові очікування та стабілізувати ринкові ціни.

По-друге, макроекономічне середовище також демонструє певні ознаки покращення. Зростання економіки Китаю у 2025 році становило 5%, загалом краще за консенсусні очікування ринку. Оприлюднені щойно економічні дані за січень–лютий 2026 року також мають багато позитивних моментів: навіть без урахування того, що високі темпи експорту частково зумовлені пізнішим настанням свят за місячним календарем (Справедливий, пов’язаних зі святами), інвестиції в основний капітал перейшли від мінусових темпів до позитивних, а роздрібні продажі для споживчого сектору зросли рік до року, відскочивши вище очікувань.

На тлі підтримки економічного зростання рівень цін у Китаї також у певній мірі почав відновлюватися. Наприклад, базовий індикатор CPI у секторі послуг (CPI для послуг) у річному вимірі, який у вересні 2024 року становив 0,2%, продовжив зростати, і за середніми значеннями січня–лютого цього року досяг 0,9%, установивши новий максимум у межах цього відновлювального циклу.

По-третє, сам ринок нерухомості вже пережив тривалий період коригування. За минулі 4–5 років ринок нерухомості суттєво знизився одразу за кількома параметрами — і за цінами, і за пропозицією. Якщо говорити про ціни на вторинне житло, то за даними компаній на кшталт Centaline (Центрін/China Real Estate/«Чжун’янь»), багато міст уже знизили ціни на вторинне житло на 30–40%. У містах першого рівня частина районів почала відновлювати норму прибутковості від оренди, і навіть інколи вона перевищує дохідність довгострокових державних облігацій. Водночас нове будівництво в секторі нерухомості Китаю впало від максимуму більш ніж на дві третини, що стримує пропозицію нового житла.

У вторинному сегменті також спостерігається пожвавлення угод, особливо в містах першого рівня. Наприклад, 14–15 березня у Шанхаї, на вихідних, кількість угод купівлі-продажу вторинного житла сягнула 2862 квартир, що є найвищим показником приблизно за п’ять років. Тому запаси вторинного житла в Пекіні та Шанхаї також помітно знизилися від високих рівнів. Наприклад, кількість оголошень у Шанхаї за системою Lianjia наразі становить близько 80 тис. одиниць, що на 30 тис. менше за історичний пік; у Пекіні оголошення за Lianjia зі свого піку майже 170 тис. знизилися до приблизно 140 тис. на початку лютого цього року і можуть продовжувати спадати. Зміна співвідношення попиту та пропозиції на ринку також послабила мотивацію для подальшого швидкого падіння цін.

З цього погляду нинішня поява певних позитивних сигналів у цінах на житло в містах першого рівня не є випадковістю: це результат спільної дії політик, макросередовища і коригування самого ринку, і певною мірою відображає нормальний перебіг економічного циклу.

Диференціація на ринку нерухомості все ще надзвичайно помітна

Хоча у лютому на ринку нерухомості Китаю з’явилися деякі позитивні сигнали, при детальному розгляді даних диференціація залишається дуже виразною. Найбільші акценти досі зосереджені на кількох містах, і це не повністю охоплює і сегмент першого, і сегмент другого ринку.

З одного боку, відновлення цін здебільшого зосереджене у «містах високого рівня». Дані по 70 містах показують: у лютому ціни на нове та вторинне житло у містах другого рівня і нижче в місячному вимірі все ще продовжують падати; наразі ще зарано визначити, коли саме падіння припиниться. Якщо взяти приклад цін на вторинне житло, то Пекін і Шанхай — це дві єдині міста серед усіх, де в місячному вимірі ціни показали зростання.

З іншого боку, на відміну від пожвавлення продажів на вторинному ринку, угоди на ринку новобудов усе ще тривають із встановленням нових мінімумів, навіть серед міст першого рівня. Дані Держстату Китаю показують: по країні підписана площа угод купівлі-продажу вторинного житла зросла з 707 млн кв. м у 2023 році до 737 млн кв. м у 2025 році; відновлення обсягів угод для вторинного житла у великих містах ще помітніше. Натомість у 2025 році площа продажів нового комерційного житла по всій країні скоротилася до 730 млн кв. м — це четвертий рік поспіль падіння після досягнення максимуму у 2021 році.

Навіть у таких мегаполісах, як Пекін і Шанхай, площа продажів першого житла продовжує знижуватися. Наприклад, у 2025 році площа продажів комерційної нерухомості в Шанхаї становила 12 24,93 млн кв. м, що також є новим мінімумом, починаючи з 2022 року. Насправді стагнація в сегменті нового ринку також вплинула на ринок землі під забудову. Під час землевідводного аукціону в Шанхаї 13 березня з трьох земельних ділянок під житлове будівництво лише одна була продана з премією 6,7%; інші дві — продані за базовою (стартовою) ціною. За відсутності нормального продажу та водночас за наявності тиску через запаси забудовники загалом поводяться досить обережно.

Перспективи ринку нерухомості

За умов, коли на ринку нерухомості все ще явно проявляється диференціація, а сигнали покращення концентруються лише в небагатьох великих містах, автор вважає, що ринок нерухомості Китаю все ще стикається з великими труднощами для того, аби відбулося повномасштабне відновлення. Це особливо стосується ринку новобудов — сегменту, який ще тісніше пов’язаний з інвестиціями та зростанням. Навіть для ринку вторинного житла в містах «високого рівня» ключовим лишається те, чи зможуть економічні фундаментальні показники й надалі покращуватися, адже саме від цього залежить, чи справді ці міста зможуть досягти дна та стабілізуватися.

У довгостроковій перспективі, після початку від’ємного приросту населення та переходу урбанізації Китаю на пізніший етап, темпи зростання попиту на нерухомість суттєво сповільняться. Наприклад, у 2023–2025 роках середній щорічний приріст міського населення в Китаї становив лише близько 11 млн осіб, тобто менше ніж половина середнього приросту у 2009–2019 роках. Так само помітно сповільнився приріст загальної кількості зайнятих у міському секторі.

Крім того, нинішній рівень запасів на ринку нового житла в Китаї все ще залишається високим. Наприклад, станом на лютий 2026 року Держстат оприлюднив, що площа нового житла, яке ще очікує продажу, становить близько 430 млн кв. м — це лише трохи нижче рівня, який був до впровадження реформи зі «зменшення запасів з боку пропозиції» у 2015 році. За умов, коли продажі все ще мляві, а запаси знаходяться на високому рівні, коригування на ринку нового житла Китаю, ймовірно, ще триватиме досить довго.

Також, навіть для міст першого рівня і сильних міст другого рівня, чи зможуть ціни на вторинне житло реально стабілізуватися, залежить від того, чи зможе надалі підтримуватися покращення економічних фундаментальних показників. Додатково проблема надлишкових потужностей ще не була корінним чином розв’язана: у 2025 році коефіцієнт використання виробничих потужностей встановив новий мінімум у цьому циклі економічних коригувань; за даними Держстату, покращення прибутків промислових підприємств також не є очевидним.

У підсумку, загалом, за останніми даними по цінах у 70 містах ринок нерухомості Китаю починає демонструвати певні локальні «промені світла». Однак лише за умови, що відчутно покращаться доходи та зайнятість населення, а також з’явиться ознака пожвавлення в економічних очікуваннях, і додатково — після того, як запаси далі продовжать стабільно виводитися з ринку, ринок нерухомості Китаю матиме шанс на справді стійку стабілізацію.

(Автор — головний економіст групи JD.com)