Тамсі та внутрішні банки об'єдналися: руйнування світового гіганта готельного бізнесу

Нещодавно, включно з готелями підрозділу R&F Real Estate, зокрема Chengdu The Ritz-Carlton та Dalian R&F Hilton, 7 готелів було виставлено на платформи судових аукціонів; загальна сума стартових цін склала 32,8 млрд.

Це розпродаж-«шоу з ліквідацією активів», яке розпочали закордонний капітал Temasek та понад десять банків у країні, уже дійшло до кульмінації.

Коли грошовий потік виснажився, голову правління обмежили у виїзді за кордон, а кредитоспроможність R&F Real Estate повністю обвалилася, плюс вимоги регуляторів до банків прискорити розпорядження з нерухомими проблемними активами, готелі, які R&F Real Estate 10 років тому придбала в Wanda, практично вже не залишилися.

8,65 млрд — Ritz-Carlton у ролі лідера

40 млрд активів виставлено «за ціною, яку запропонують»

Як перший у Південно-Західному регіоні готель Ritz-Carlton, цей заклад 7 квітня отримує судове розпорядження зі стартовою ціною 8,65 млрд юанів.

Основним кредитором цього готелю є China Merchants Bank Guangzhou Branch, а також накладаються пов’язані іноземні боргові права, що походять від фонду Temasek.

Основна частина заборгованості China Merchants Bank походить із двох частин: по-перше, коли у 2017 році R&F Real Estate придбала 77 готелів Wanda за 199,06 млрд юанів, через синдикований кредит, ініційований China Merchants Bank Guangzhou Branch, була отримана частина фінансування; Chengdu The Ritz-Carlton як один із ключових активів було включено до переліку застав у межах цього кредиту. Основна сума боргу — приблизно 5,8 млрд юанів, термін погашення — у 2027 році, але через те, що R&F зіткнулася з повним простроченням боргу, цей кредит було завчасно переведено в процедуру роботи з проблемними активами.

По-друге, це прострочення подальших операційних кредитів. У 2019–2021 роках, щоб підтримати роботу готелю, R&F за допомогою права на виручку Chengdu The Ritz-Carlton та другої застави під нерухомість отримала в China Merchants Bank три додаткові операційні кредити, загальна основна сума — 1,2 млрд юанів; усі вони були прострочені в першій половині 2024 року.

При цьому Temasek, хоча й не є безпосереднім заставним кредитором цього готелю, через те, що у 2024 році 68 готелів R&F (включно з Chengdu The Ritz-Carlton) було передано в управління призначеним Hong Kong High Court приймачам, фонд Temasek Seatown як основний держатель цього іноземного боргу також має пов’язані права щодо розпорядження Chengdu The Ritz-Carlton.

Згідно з механізмом узгодження між внутрішніми та зовнішніми борговими вимогами, після того як на виручені кошти від аукціону буде погашено заставну вимогу до China Merchants Bank Guangzhou Branch, залишок коштів має розподілятися в пропорції між зовнішніми кредиторами для покриття прострочених основної суми та відсотків за зовнішнім боргом.

Крім Chengdu, R&F Real Estate наразі оголошує і незабаром виставляє на аукціон 7 готелів; усі вони — «товар підвищеної якості», а загальна стартова сума становить 32,8 млрд юанів. Деталі такі:

1. Готель Chengdu R&F The Ritz-Carlton: перший готель Ritz-Carlton у Південно-Західному регіоні, розташований у центральному діловому районі торгової зони на Shuncheng Avenue у районі Qingyang. Площа будівлі — 5,33 тис. кв. м, 350 номерів, термін користування землею — до 2063 року. Стартова ціна — 8,65 млрд юанів, гарантійний внесок — 8655 млн юанів, 7 квітня відкривається аукціон; наразі є 2171 перегляд (людина/раз), але ще ніхто не подав заявку.

2. Готель Dongguan R&F Wanda Vista: розташований у центральній зоні Nancheng у Dongguan; оцінна вартість — 3,2 млрд юанів, стартова ціна — 2,24 млрд юанів, 15 квітня відкривається аукціон; кредитор — Construction Bank Dongguan Branch.

3. Пакет активів Dalian R&F Hilton + Conrad: це наразі найбільший лот на аукціон; він включає два висококласні готелі. Оцінна вартість — 25 млрд юанів, стартова ціна — 17,5 млрд юанів. Планується проведення на початку травня; кредитори — фонд Temasek та Industrial and Commercial Bank of China Dalian Branch.

4. Готель Kunming R&F Wanda Vista: оцінна вартість — 4,49 млрд юанів, стартова ціна — 3,14 млрд юанів, 30 березня відкривається аукціон; кредитор — CITIC Bank Kunming Branch.

5. Готель-супутник у комплексі Foshan Nanhai R&F Plaza: оцінна вартість — 2,8 млрд юанів, стартова ціна — 1,96 млрд юанів, 10 квітня відкривається аукціон; кредитор — Guangzhou Rural Commercial Bank.

6. Готель-супутник у комплексі Shanghai R&F Global Center: оцінна вартість — 6,3 млрд юанів, стартова ціна — 4,41 млрд юанів, 20 квітня відкривається аукціон; кредитор — Shanghai Pudong Development Bank Shanghai Branch.

7. Готель Hefei R&F Wanda Jiajia: оцінна вартість — 4,1 млрд юанів, стартова ціна — 2,87 млрд юанів, 5 квітня відкривається аукціон; кредитор — Bank of Communications Hefei Branch.

З другої половини 2025 року банки розпочали судове розпорядження щодо 68 готелів; наразі вже 16 готелів одне за одним виставлено на аукціони. Здійснюють «розчистку» зі швидкістю продажу в середньому 1–2 готелі на місяць.

Серед них 7 готелів, зокрема Changsha Wenda, Zhengzhou Wenda, Quanzhou Wenda, Wuhan Jiajia, Wuxi Sheraton, Hefei Westin тощо, уже завершилися угодою.

Llangfang Jiajia та Ningde Jiajia все ще перебувають на етапі продажу; очікується, що після зниження ціни вони вийдуть на новий раунд аукціонів.

Чому Temasek і банки раптово прискорили розпорядження?

Згідно з проміжною звітністю R&F Real Estate за 2025 рік та повідомленнями про прострочення боргу наприкінці 2025 року, станом на кінець 2025 року загальний обсяг позик компанії становив аж 1045,2 млрд юанів. З них короткострокові борги, що погашаються протягом року, — 975,9 млрд юанів. Натомість готівка та еквіваленти готівки на рахунках (включно з обмеженими коштами) — лише 35,1 млрд юанів; навіть відсотки нібито не вистачає погасити, не кажучи вже про основну суму.

На кінець 2025 року розмір простроченої заборгованості досяг 368,1 млрд юанів, зокрема прострочення банківських кредитів — близько 142 млрд юанів, тобто майже 4/10.

Найважливіше ж у тому, що готельний бізнес R&F не лише не приносить прибутку, а й продовжує зазнавати збитків: 2018 — збиток 4,59 млрд юанів; 2019 — збиток 10,08 млрд юанів; 2020 — збиток 14,27 млрд юанів; 2021 — збиток 14,22 млрд юанів; а 2024 — ще й збиток 26,19 млрд юанів. Ці

готелі виглядають так, ніби працюють у нормальному режимі, але грошові потоки, які вони генерують, не можуть навіть покривати власні операційні витрати, не кажучи вже про те, щоб ними можна було погашати величезні борги. Як сказав один із банківських інсайдерів: «Ми вже чекали два роки й не бачимо жодних ознак покращення; якщо тягнути далі, активи лише стануть ще менш вартісними».

Крім того, регулятори також чинять сильний тиск на банки щодо проблемних активів у секторі нерухомості.

За повідомленням «21 Century Business Herald» від жовтня минулого року: «Для заставних проблемних активів компаній з високим ризиком (наприклад, R&F) після того, як прострочення перевищить 1 рік, необхідно протягом 6 місяців розпочати судову процедуру».

Повідомлення з «The Securities Times» від січня 2026 року також підтверджує це: «Починаючи з другої половини 2025 року регулятор посилює нагляд на місцях і вимагає, щоб банки щодо проблемних кредитів компаній з високим ризиком “здійснили розпорядження наскільки це потрібно”, заборонено приховувати та відкладати ризики через пролонгації, “позичити нове, щоб віддати старе”, недостовірну класифікацію ризиків тощо».

Нарешті, як ключовий кредитор за кордоном, логіка розпорядження Temasek ще пряміша.

Для закордонних фондів реорганізація боргу R&F просувається повільно, а розпорядження внутрішніми активами є невизначеним. Тому замість очікування плану реструктуризації, краще здійснити примусове виконання через судову процедуру аукціону: хоча продаж зі знижкою і означає втрату вартості, це дозволяє найшвидше повернути кошти.

Крім того, дії Temasek також змушують банки всередині країни діяти швидше: якщо банки всередині країни не вживуть заходів у найкоротший термін, існує ризик, що активи будуть пріоритетно розпоряджені закордонними кредиторами, а власні вимоги банків не зможуть бути повернуті у повному обсязі. Це також є важливою причиною «спільних аукціонів» кредиторів як усередині країни, так і за кордоном.

Концентроване розпорядження може призвести до

«чим більше аукціонів, тим більше зниження; чим більше зниження, тим холодніше ринок»

Згідно зі статистикою Maimai Research Institute, у першій половині 2025 року по всьому Китаю було 259 аукціонних проєктів готелів із сумою понад 10 млн юанів; успішних угод — лише 17, ставка успіху — 6,3%. При цьому готелі R&F також стикаються з подібною проблемою: серед 16 уже виставлених на аукціон готелів 2 — не були продані (зірвалися), а інші 14 хоча й мали 7 успішних угод, однак усі вони залежали від значного знижкування; середня ставка знижки перевищувала 30%.

Наразі, коли багато висококласних готелів R&F одночасно виходять на ринок, пропозиція надмірна, а рівень угод низький. Навіть з’явився порочний цикл «чим більше аукціонів, тим більше зниження; чим більше зниження, тим холодніше ринок».

Ця ситуація вже почала впливати на оцінку вартості готельних активів у тому ж регіоні. Наприклад, у центральних бізнес-кварталах Chengdu висококласні готелі раніше оцінювалися приблизно в 20 тис. юанів за 1 кв. м, але стартова ціна Chengdu R&F The Ritz-Carlton у перерахунку виходить лише 16,2 тис. юанів за 1 кв. м — що на близько 20% нижче за ринкову ціну.

Як повідомляють представники галузі, зараз під час рефінансування готельних активів у Chengdu, Wuhan та інших містах фінансові установи посилаються на аукціонні ціни готелів R&F, через що загальна оцінка знижується, створюючи тиск на фінансування інших власників готелів.

Однак у довгостроковій перспективі концентрований аукціон готелів R&F також має позитивний ефект для ринку проблемних активів: найголовніше — він активізував торгівлю спеціальними активами категорії «висококласні готелі» та сформував для ринку чіткий «якір» оцінки вартості.

Раніше, як важкі активи з великою часткою нерухомості, висококласні готелі рідко піддавалися масштабному концентрованому розпорядженню; ринку бракувало ясних стандартів ціноутворення. Інвестори або не наважувалися заходити, або робили безладні заявки.

А 16 готелів R&F охоплюють різні міста, різні бренди та різні масштаби. Їхні ціни за підсумками аукціонних угод дають ринку безцінний орієнтир: для п’ятизіркових готелів у ключових містах у ключових локаціях ставка знижки на аукціонах загалом становить 30%–40%; для готелів у некор-містах ставка знижки може бути вищою.

Наприклад, готель Kunming R&F Wanda Vista виставляється зі стартом «за 7 відсотків»; пакет активів Dalian R&F Hilton + Conrad — зі стартом «за 7 відсотків». Таке ціноутворення спирається на розмір знижки в успішних угодах готелів у Wuhan, Zhengzhou та інших містах: це не змушує кредиторів втрачати надто багато, і водночас приваблює інвесторів із достатньою спроможністю.

У лютому 2026 року на платформі Alibaba FaPai щодо 73 готелів відбулися аукціони; серед 18 лотів рівня «1 млрд юанів» угодами завершилися 5. З них 3 — готелі R&F. Це свідчить про те, що аукціони готелів R&F уже почали приваблювати професійних інвесторів, підвищуючи активність торгів на ринку проблемних активів висококласних готелів загалом.

AMC бере на себе зобов’язання — інноваційна модель розпорядження

Серед готелів, де R&F уклала угоди, провінційний активний менеджер Henan Asset через власну 100% дочірню компанію наприкінці 2025 року викупив (take over) готель Zhengzhou R&F Wanda Vista зі стартовою ціною.

Henan Asset зберігає команду, яка працює в рамках поточної експлуатації, а також інвестує кошти у модернізацію номерного фонду та банкетних залів; вводить інтегровані формати «готель + виставки і ярмарки», «готель + культурний туризм», щоб підсилити здатність генерувати прибуток.

Раніше ж під час розпорядження банками проблемними активами готельного типу здебільшого спрацьовувало правило «зробили один аукціон і на цьому все» — фокусувалися лише на тому, чи можна швидко повернути готівкові кошти, не розглядаючи питання подальшої експлуатації. У результаті багато готелів після аукціонів стикалися з розривом операційної діяльності, а бренд — зі зняттям з «вивіски».

Тому модель «аукціон + експлуатація» поступово стає ключем до вирішення проблемної ситуації з розпорядженням проблемними активами готелів.

Підсумок

У 2017 році Лі Силян, під час церемонії підписання угоди з придбання готелів Wanda, говорив із піднесеним настроєм: «Ми — переможці».

А тепер кількість готелів, які утримує R&F, скоротилася до 19. У порівнянні з піковим періодом, коли в експлуатації утримувалося аж 93 готелі, за 4 роки скорочення склало 80%.

Вже стартував зворотний відлік до аукціону Chengdu R&F The Ritz-Carlton; готелі в Dalian, Kunming та інших містах також незабаром зустрінуть поворот у своїй долі.

Зі зміною власників цих ключових активів з історичної сцени, ймовірно, зникне колись славетна імперія готелів. А новий ринковий ландшафт — тихо формується саме в межах цього великого аукціону.

Спецтренінг з практики управління та розпорядження активами для погашення боргу

Масивні новини та точна аналітика — усе в додатку Sina Finance APP