Підсумки та перспективи китайського сектору нерухомості за перший квартал 2026 року

Запитай AI · Як зміна політики зосередитись на підвищенні якості та ефективності може перебудувати траєкторію розвитку девелоперів?

1

Розділ про політику

Система політик для нового етапу, побудова нової моделі якісного розвитку

У 2026 році, під час двох сесій Всекитайських зборів народних представників і НПК, логіка щодо нерухомості в Китаї продовжить ключовий принцип «зупинення падіння та стабілізації, повернення до зростання». Повністю перехід до нового якісного етапу «підвищення якості та ефективності». Відповідно до шести вимірів, зокрема стабілізації ринку та гарантування добробуту населення, буде сформовано цілісну систему заходів. На місцевому рівні у межах країни 107 провінцій і міст ухвалили 175 разів стабілізуючих ринкових політик; пріоритети включають оптимізацію фонду житлового забезпечення (公积金), підвищення якості, субсидії з податків і зборів, розширення будівництва гарантованого житла, а також активізацію «запасу» (second-hand stock) житлових площ. Активно виконуються центральні розгортання, і в багатьох регіонах нові правила сприяють стабілізації ринку та «відливанню» тепла.

Заглядаючи в 2026 рік загалом, прогнозується, що центральна політика як і далі триматиметься лінії «стабілізувати ринок, запобігати ризикам, будувати довготривалі механізми, сприяти трансформації». Буде всебічно впроваджено систему управління «контроль приросту, зменшення запасів, оптимізація пропозиції»; буде узгоджено розв’язання ризиків, інституційні реформи та гарантування добробуту населення, а також пасуватиметься формування нової моделі розвитку нерухомості. На місцевому рівні відповідатимуть центральним розгортанням: упродовж посилення за чотирма вимірами — підвищення якості продукції, точкова підтримка попиту, розширення охоплення житловими гарантіями та активізація земельного «запасу», — сприятимуть тому, щоб ринок перейшов від «ремонту» до «підвищення якості та ефективності», а попит і пропозиція стабільно врівноважувалися в довгостроковій перспективі, допомагаючи галузі спокійно вступити в новий цикл якісного розвитку.

01

Системно врегульовувати ризики в нерухомості, формувати повну систему заходів у шести напрямах

На початку 2026 року центральні розгортання у сфері нерухомості продовжили ключову логіку 2025 року — «орієнтація на відновлення, зупинення падіння та стабілізація». Водночас було здійснено всебічне підвищення рівня в точності заходів, системній взаємодії та практичному впровадженні. Судячи з матеріалів, опублікованих під час двох сесій, порівняно з 2025 роком, де фокус ставився на «підстрахування знизу» та «побудову рамок», у 2026 році сформовано більш цілісну систему політик у шести вимірах — стабілізація ринку, соціальне забезпечення, нова урбанізація тощо. Це означає, що вітчизняна галузь нерухомості переходить від етапу «зупинення падіння та стабілізації» до прискореного входу в якісний етап «підвищення якості та ефективності, довготривале формування механізмів».

1. Стабілізація ринку та контроль ризиків: від разових аварійних дій до системного розв’язання в багатьох сферах

Ключова мета цього напряму в 2026 році — двостороннє регулювання попиту та пропозиції + превентивний захист від ризиків на всьому ланцюгу через взаємне стримування. Було чітко висунуто «в різних містах — свої заходи, контролювати приріст, зменшувати запаси, оптимізувати пропозицію». Як головний інструмент стабілізації ринку передбачено активізацію запасів нерухомості через багато каналів. Паралельно інституціалізується «білий список» для «гарантованого завершення об’єктів (保交房)»; вперше також запропоновано комплексно просувати врегулювання ризиків між нерухомістю та боргами місцевих урядів, а також між місцевими середніми та малими фінансовими установами. Монетарна політика спеціально створює «власне» фінансове середовище для доцільного фінансування в нерухомості.

2. Соціальні гарантії добробуту: від універсального «прикриття» недоліків до точкового «підсилення» за кількістю людей у сім’ї

Головна «фішка» соціальних гарантій у 2026 році — поєднання будівництва гарантованого житла та зменшення запасів у наявності + точкова підтримка на основі сімейної спрямованості. З одного боку, продовжується підхід щодо викупу «запасів» нерухомості для будівництва гарантованого житла. З іншого боку, додаються заходи «посилити житлові гарантії для сімей на етапі перших шлюбів і першого народження» та «підтримувати покращення житлових потреб багатодітних сімей». Таким чином житлові гарантії глибоко прив’язуються до політики щодо населення, забезпечуючи точкове «крапельне» забезпечення добробуту.

3. Нова урбанізація: від прискорення темпів масштабу до поглиблення механізмів підвищення якості

Поєднання нової урбанізації та нерухомості у 2026 році є більш цілеспрямованим і практичним. Буде ще більше вдосконалено політику «зв’язку людей, землі та грошей», щоб міграція сільського населення в міське (механізм громадянства) та земельне забезпечення, а також фінансова підтримка формували точніший механізм відповідності. Оновлення міст робить акцент на «просуванні з високою якістю». Водночас активізація «запасу» земель, пустуючих будинків і планування базової інфраструктури повітів/районів, а також узгодження розміщення суспільних ресурсів — поєднуються між собою. Вперше повіти (повітовий рівень) включаються як важливий інструмент розвитку нової урбанізації та нерухомості.

4. Підвищення якості житла: від подання концепції на верхньому рівні до повного впровадження як практичної інженерії

2026 рік — ключовий рік, коли будівництво «хороших будинків» (好房子) переходить від ідеології до практики. Не лише послідовно просувається будівництво «хороших будинків» — безпечних, комфортних, зелених і розумних. Також буде запроваджено конкретні заходи — «інженерія підвищення якості житла» та «здійснення дій щодо покращення якості послуг з управління нерухомістю (物业)». Підвищення якості житла поширюють і на міський простір: пропонується будівництво інноваційних індустріальних житлових спільнот та ділових спільнот, щоб поєднати підвищення якості житла з інтелектуалізацією та детальною точністю міського управління.

5. Реформа житлової системи: від побудови базової рамки до поглиблення конкретних інститутів

Ключ до реформи житлової системи в 2026 році — «ліквідувати короткі дошки, будувати супутні інфраструктури». Буде чітко визначено «поглиблення реформи інституту житлового фонду (公积金)» як важливий важіль. Паралельно буде подано пропозиції щодо створення базових інститутів і супровідних політик для поглиблення нового режиму розвитку нерухомості. Від «збирання рамок» у 2025 році перехід до «заповнення змістом і в’язання супутніх механізмів» забезпечить нову модель розвитку нерухомості конкретною інституційною підтримкою.

6. Фінансова підтримка бюджету та банківського сектору: від розмитого «надання можливостей» до точкової координації та «механізму страхування»

У 2026 році фінансова підтримка бюджету та фінансового сектору сформує модель узгодженої взаємодії. З одного боку, збережеться стабільний обсяг фінансування, а з іншого — посилиться точність і механізм гарантій. З боку бюджету: місцеві цільові спеціальні облігації (专项债) все ще закладатимуть 4,4 трлн (44k亿元) юанів, на рівні 2025 року, але напрям фінансування буде ще більше зосереджено. Чітко визначено пріоритет: «будівництво великих проєктів (включно з пов’язаними з нерухомістю проєктами соціальної інфраструктури), заміщення прихованих боргів (置换隐性债务)». Бюджетні витрати, пов’язані з нерухомістю, будуть жорстко «заякорені» на «соціально важливі інфраструктурні проєкти», відсікаючи розмиті інвестиційно-будівельні напрямки. Також суворо виконуватиметься спеціальна негативна «перелік-матриця» для цільових облігацій: забороняється використовувати кошти для сфер розробки нерухомості, окрім гарантованого житла та земельних резервів. Буде додатково уточнено й нормовано напрям використання коштів. З боку фінансів: ключове — «забезпечити безперешкодну передачу» + «спільне прийняття ризиків». На додаток до продовження типових інструментів монетарної політики, зокрема зниження резервних вимог (降准) та зниження ставок (降息), ще більше підкреслюється «покращення механізму передачі монетарної політики». Це має спонукати фінансові установи активно підтримувати доцільні потреби нерухомості, забезпечити нормальне функціонування механізму узгодженого фінансування міської нерухомості. Паралельно буде оптимізовано та вдосконалено інноваційні структурні інструменти монетарної політики: вперше висунуто «посилити заходи підтримки, такі як фінансова гарантія та компенсація ризиків». Це усуває «післясмак» ризиків для фінансових установ, коли вони підтримують нерухомість, допомагає вирішити проблему «не наважуються надавати кредити, не хочуть надавати кредити», спричинену асиметрією інформації між банками та підприємствами.

02

Жорстко контролювати нові землі під забудову для девелопменту нерухомості, просувати активізацію міського «запасу» та підвищення якості

З боку пропозиції центральні відомства далі просувають активізацію «запасу» та обмежують безрезультативний приріст запасів. 20 січня Міністерство природних ресурсів опублікувало документ, який підтримує оновлення міст: заохочується використання запасів земельних і житлових ресурсів для розвитку галузей і сфер, що підтримуються державою. Це об’єктивно сприятиме подальшому прискоренню темпів активізації земель житлового фонду.

На початку березня Міністерство природних ресурсів опублікувало «Про додаткове забезпечення елементів природних ресурсів». Кількість пунктів у переліку скорочених вимог зменшили з попередніх п’ятнадцяти до тринадцяти — фокус політики істотно посилився. Зокрема, у пункті десять «Скоординовано стимулювати розвиток за рахунок сутнісного використання як запасу, так і приросту земель під будівництво» міститься вимога щодо стримування приросту, яка дуже швидко стала центром уваги галузі, визначивши для земель житлового призначення нові правила формування пропозиції.

У тексті документа чітко зазначено: річний приріст міських і сільських земель під будівництво за принципом не повинен перевищувати площу активізованих запасів земель; і приріст нових земель під забудову за принципом не має використовуватися для комерційної розробки нерухомості. Потрібно уточнити, що міські землі будівельного призначення — від показника приросту до фактичного виходу на ринок — зазвичай спершу проходять процедуру затвердження як «землі будівельного запасу, що підлягають розробці», після чого йде тривалий етап первинної розробки (першого рівня). Землі під нерухомість, які реально постачаються по регіонах, здебільшого походять із земель будівельного «запасу». Тому такі коригування не створюють істотного впливу на сторону пропозиції землі у коротко- та середньостроковій перспективі. Додатково, оскільки на сьогодні ринок нерухомості все ще перебуває у великому циклі коригування з боку пропозиції, обмеження нових земель для девелопменту нерухомості також допоможе стабілізувати очікування щодо довгострокового масштабу з боку пропозиції, і допоможе ринку швидше дійти до нової точки рівноваги попиту та пропозиції.

Для ринкових суб’єктів участь девелоперів у соціальних проєктах, зокрема в гарантованому житлі, стане одним із основних напрямів, тоді як комерційна розробка повністю переорієнтується на пошук можливостей у «запасі»; для місцевих урядів у постачанні землі нова пропозиція земель під будівництво міст переважно залежатиме від «запасу» земель, що ще не розроблені. Активізація земель житлового «запасу» буде поставлена в ще більш важливе місце. Документ Міністерства природних ресурсів також чітко визначає деталізацію щодо утилізації/вивільнення земель, що простоюють, координації показників на рівні провінцій, підтримки окремих ділянок тощо, що ще більше закріплює інституційну основу «запас — пріоритет».

Під дією таких жорстких обмежень політики фактичні рухи щодо земель житлового «запасу» є водночас передумовою впровадження політики й ключовим критерієм для оцінки ринкової пропозиції та узгодження майбутніх політик. Згідно з даними, які оприлюднили місцеві уряди, у 2025–2026 роках у всіх 107 містах масштаби житлових земель «запасу» в країні продовжували скорочуватися; активізація запасів просувається ефективно: кількість проєктів у вибірці зросла на 2% рік-до-року; загальна площа земель житлового «запасу» знизилася з початку 2025 року з 6,23 млн га до 8B га на початок 2026 року, що означає падіння на 4% рік-до-року; середня площа на один проєкт знизилася на 6% — з 4,5 га до 4,2 га, формуючи позитивну тенденцію «скорочення загального обсягу + поповнення якісними проєктами».

У теперішній момент регіони продовжують суворо виконувати спрямування політики на верхньому рівні. З одного боку, стримують пропозицію приросту земель під житлову забудову; паралельно просувають нові правила для поводження із простоюючими землями, посилюючи очищення малоефективного «запасу»; запускають вихід з ринку певних простоюючих та малоефективних проєктів. З іншого боку, точково доповнюють землі під високоякісне житло, постійно підвищуючи ефективність використання землі. При цьому регіони активно використовують механізм «зберігання/викупу запасу» через спеціальні облігації для відновлення простоюючих земель: за неповними підрахунками, у 2025 році по всій країні вже випустили понад 44k (300B元) юанів спеціальних облігацій для цього призначення, з них у провінції Гуандун — 5B юанів (найвищий показник у країні), що забезпечує сильну фінансову підтримку для активізації земель, які простоюють.

03

Оптимізація та коригування нагляду за «трьома червоними лініями», прискорення формування нових механізмів фінансування галузі

У І кварталі 2026 року центральні фінансові політики щодо нерухомості безпосередньо прив’язалися до ключових орієнтирів галузі — «підвищення якості та ефективності» та «довготривале формування». Вони прискорили інституційну трансформацію, яка відповідає новій моделі розвитку нерухомості. У першому кварталі грошова політика зберігала м’який (широкий) напрям, як наприклад Народний банк застосовував інструменти на кшталт зниження резервних вимог і процентних ставок, щоб підтримувати достатню ліквідність; знижували процентні ставки структурних монетарних інструментів; посилювали «прохідність» механізму передачі політики, щоб зменшувати загальну вартість фінансування в суспільстві. Одночасно оптимізувалися кілька структурних інструментів: мінімальна початкова частка кредитів на купівлю комерційних будівель була знижена до 30%, що точково допомагає розвантажити запаси в сфері офісно-торговельної нерухомості та створює сприятливе фінансове середовище для стабільної роботи ринку.

Механізм узгодженого фінансування нерухомості прискорив нормалізоване функціонування. Регуляторні органи суттєво оптимізували політику щодо пролонгації кредитів для проєктів із «білого списку»: кредити для проєктів, що відповідають умовам, можна пролонгувати до 5 років. Це ефективно знімає тиск на оборотні кошти девелоперських проєктів. У поєднанні з тривалим посиленням «білого списку» для «гарантованого завершення об’єктів», ризики ліквідності в галузі врегульовуються впорядковано та пом’якшуються.

**Найбільш показова зміна цієї раунду фінансової політики полягає в тому, що регулювання фінансування девелоперів зазнає важливого зсуву: вимоги щомісячного звітування за «трьома червоними лініями», запроваджені з 2020 року, поступово послаблюються. Більшість девелоперів більше не зобов’язують регулярно подавати звіти за відповідними показниками. Основний акцент регуляторів зміщується на диференційований контроль ризиків для компаній, що опинилися в зоні ризику. Ця зміна одночасно розриває чіткий сигнал про ослаблення обмежень на фінансування та розчищає механізмові бар’єри для перебудови системи фінансування нерухомості під нову модель.

Зіставляючи фінансові дані, у лютому 2026 року М2 зріс на 9% рік-до-року; темп зростав на 0,4 процентних пункти швидше, ніж у грудні 2025 року. М1 зріс на 5,9% рік-до-року; темп зріс на 2,1 процентних пункти порівняно з груднем 2025 року. Різниця «ножиць» між двома показниками — 3,0 процентних пункти, що на 1,7 процентних пункти менше, ніж у грудні 2025 року; «ножиці» знову почали зменшуватися, що свідчить про подальше прискорення розвитку реальної економіки й успішний старт на початку року.

Загалом у І кварталі 2026 року політики фінансування нерухомості вже не обмежуються короткостроковим врегулюванням ризиків. Вони зосереджуються на інституційному будівництві: через оптимізацію правил регулювання, інновації в механізмах фінансування та узгодження бюджетної і фінансової політик по всьому спектру повноцінно адаптуються до вимог побудови нової моделі розвитку нерухомості. Це одночасно забезпечує тривалу фінансову підтримку для стабілізації ринку «від зупинки падіння до стабілізації» та формує інституційну основу фінансів для того, щоб галузь у довгостроковій перспективі рухалася до якісного розвитку й досягала цілей «оренда + купівля» та «житло — щоб жити».

04

107 провінцій і міст: 175 політик для стабілізації ринку у І кварталі; після «нових правил Шанхаю» продажі житла прийшли до прогнозованого «невеликого весняного підйому»

У І кварталі 2026 року місцеві політики регулювання нерухомості далі оптимізувалися. За статистикою CRIC, у всіх 107 провінціях і містах було ухвалено 175 разів політик для стабілізації ринку. У І кварталі основним інструментом для регіонів стала оптимізація фонду житлового забезпечення (公积金), при цьому враховувалися також нові ініціативи щодо субсидій і податкових пільг, а також гарантування проживання. Це активно просувало стабілізацію ринку. Найпоказовішим прикладом є політика «Сім правил Шанхаю (沪七条)». Завдяки суттєному послабленню обмежень покупок для власників «міських/іногородніх реєстрацій», а також збільшенню лімітів кредитів з фонду житлового забезпечення до максимум 3,24 млн юанів, у першій половині березня продажі новобудов показали річне зростання, а в середині місяця продажі на вторинному ринку навіть встановили найвищий рекорд за близько 5 років.

05

Центр: увійти в новий етап «підвищення якості та ефективності», повністю побудувати систему заходів «контроль приросту, зменшення запасів, оптимізація пропозиції»

Як видно з орієнтирів центральних відомств у І кварталі 2026 року, політика нерухомості в новому році повністю відмовилася від «аварійних» заходів підтримки. Перехід прискорюється від етапу «зупинення падіння та стабілізації» до нового якісного етапу «підвищення якості та ефективності, довготривале формування». У центрі — «контроль приросту, зменшення запасів, оптимізація пропозиції», і на цій основі формується верхньорівнева система управління за всім ланцюгом і в міжсекторній взаємодії, яка є узгодженою. Це закладає інституційну основу для трансформації галузі та довгострокової стабільності.

Регулювання пропозиції повністю перейде до пріоритету «запас — перед приростом» і точного підвищення якості. «Контроль приросту, зменшення запасів, оптимізація пропозиції» із політичного орієнтиру перетворюється на обов’язкове до виконання впровадження. Центр продовжить виконувати вимоги щодо того, що принципово нові земельні ділянки під будівництво не використовуються для комерційної розробки нерухомості. Це додатково сприятиме активізації місцевих земельного «запасу» та наявних житлових ресурсів, що простоюють. Забезпечення житловими землями з приросту, що розширює масштаб, перейде до «викопування» можливостей у запасі. Відповідно, багатоканальна активізація «запасів» комерційного житла стане ключовим важелем стабілізації ринку. Викуп «запасних» житлових ресурсів для будівництва гарантованого житла, житла для талантів і житла для переселення стане нормою. Це створить двосторонній ефект «зменшення запасів + соціальні гарантії» та допоможе ринку швидше перейти до нової рівноваги попиту та пропозиції.

Контроль ризиків буде підвищено до системного розв’язання між сферами, зламавши обмеження на «одного суб’єкта — один ризик». Центр координуватиме врегулювання ризиків між нерухомістю, боргами місцевих урядів і місцевими середніми та малими фінансовими установами. «Білий список» для «гарантованого завершення об’єктів» стане повністю нормалізованим, ефективно запобігаючи розповсюдженню боргових ризиків девелоперів. Механізм узгодженого фінансування нерухомості працюватиме довгостроково: монетарна політика підтримуватиме помірно м’який режим; через зниження резервних вимог і ставок, «розчищення» механізму передачі та посилення фінансової гарантії і компенсації ризиків вирішуватиметься проблема «фінансові установи не хочуть і не можуть позичати». Для доцільного фінансування створюватиметься стабільне фінансове середовище.

Інституційне будівництво зосередиться на впровадженні нової моделі та вдосконаленні супутніх механізмів, з’єднуючи верхньорівневий дизайн «плану 15-ї п’ятирічки (十五五)». Також буде додатково поглиблено реформу фонду житлового забезпечення (公积金), просунуто будівництво базових інститутів і супровідних політик розвитку нерухомості нової моделі; від «збирання рамок» до «заповнення змістом і плетіння супутніх механізмів». Паралельно житлові гарантії глибоко прив’язуються до політики щодо населення: посилюється точкова підтримка сімей на етапі перших шлюбів і перших народжень, а також багатодітних сімей. Це сприятиме тому, щоб житло повернулося до атрибутів споживчого товару, активізуючи жорсткий (must-have) та покращувальний попит.

Фіскально-фінансова політика зберігатиме точну координацію й «механізм страхування», 4,4 трлн спеціальних облігацій місцевих урядів і надалі спрямовуватимуться на соціальні інфраструктурні проєкти та заміщення прихованих боргів. Заборонятиметься спрямування коштів на комерціалізовану забудову. Це забезпечить, щоб бюджетні ресурси точно підтримували гарантоване житло, оновлення міст та інші соціально значущі сфери. На фоні оптимізації нагляду за «трьома червоними лініями» галузь швидше адаптуватиме фінансування під нову модель, формуючи систему довготривалої підтримки: бюджетне спрямування + фінансова підтримка + спільне прийняття ризиків.

Підсумовуючи, політика центру щодо нерухомості у 2026 році буде базуватися на системному мисленні для координації стабільного зростання, запобігання ризикам і допомоги населенню, щоб перевести галузь з масштабного розширення до підвищення якості. Це закладає фундамент для побудови системи житла з багатьма суб’єктами пропозиції, з багатьма каналами гарантування і механізмом «оренда + купівля». У перспективі наступних п’яти років галузь нерухомості розвиватиметься за керівним планом «十五五», прискорюючи перехід до нового екосистемного стану «підстрахування гарантіями, регулювання ринком, якісний драйв через якість». Девелопери зосередяться на «продуктовій силі» та «силі сервісу», а оренда житла, оновлення міст і адаптація для людей похилого віку стануть новими точками зростання.

06

Місцеві: точне виконання «підвищення якості та ефективності», багатовимірна координація для підтримки стабільного переходу ринку

Місцева політика нерухомості в 2026 році й надалі буде глибоко відповідати верхньорівневим розгортанням центру. Поступово відмовлятимуться від фрагментарного «ослаблення» обмежень і переходять до моделі політик: точне впровадження на місцях, системна координація, довготривала адаптація. Основні чотири напрями — підвищення якості продукту, точкова підтримка попиту, підвищення якості житлових гарантій, активізація земельного «запасу». Короткостроково — стабілізація ринку; довгостроково — оптимізація структури.

У підвищенні якості продукту місцеві органи влади повністю впроваджуватимуть стандарти практичного будівництва «хороших будинків» — від верхньорівневих ідей до впроваджених деталізацій. Регіони продовжать вдосконалювати норми безпечного, комфортного, зеленого та розумного будівництва житла: уточнюватимуться жорсткі вимоги щодо поверховості, інтелектуальної безпеки, зелених будматеріалів тощо. Паралельно просуватимуться інженерні програми «подвійного підвищення» — якості будинків та якості сервісів управління нерухомістю. Також підвищення якості вбудовуватиметься в міське оновлення та розвиток спільнот: більше ресурсів у створення інноваційних індустріальних спільнот та ділових спільнот. Це сприятиме глибокому зв’язуванню якості житла з міським «точним» управлінням, переводячи галузь від «масштабної експансії» до «першості якості».

У підтримці з боку попиту ключовими важелями стануть оптимізація фонду житлового забезпечення (公积金) та субсидії з податків і зборів — політика стає дедалі точнішою та «людянішою». Фонд і далі знижуватиме поріг купівлі житла: частка початкового внеску за другу квартиру буде знижена, кредитні ліміти — збільшені. Поширюватимуться заходи на кшталт міжпоколінної взаємодопомоги та прямої оплати оренди житла (代付房租). Багатодітні сім’ї, таланти та власники житла в зелених будівлях зможуть отримувати комбіновані пільги. Податкові субсидії спрямуються на жорсткий попит і покращувальний попит: зроблять стандартними точкові субсидії для купівлі житла талантами, для багатодітних сімей, а також для «обмін старого на нове». Пільги зі сплати податку на операції з нерухомістю (契税), повернення податку на доходи фізичних осіб (個税退税) та субсидії за кредитами (信贷贴息) впроваджуватимуться за «підходом залежно від міста» — точково активуючи попит як на придбання базового житла, так і на покращення.

У житлових гарантіях місцеві органи враховуватимуть і «підстрахування добробуту», і визначеність інвестиційних очікувань. Будуватиметься система подвійної підтримки — стабілізація добробуту населення та стабілізація очікувань. Викуп «запасних» комерційних квартир для гарантованого орендного житла, житла для талантів і житла для переселення стане основною моделлю. Покриватиметься ширше коло доступних житлових гарантій, акцент — на нових міських мешканців, молодь, сім’ї на етапі перших шлюбів і перших народжень та багатодітні сім’ї. Паралельно, за рахунок підтримки коштів спеціальних облігацій, буде доповнено механізм усього процесу — будівництво, експлуатація, управління гарантованого житла — щоб стабілізувати інвестиції та пропозицію житлових ресурсів для соціальних проєктів, додаючи визначеності на ринок. Це забезпечить двосторонню «взаємовигоду» для соціальних гарантій і стабілізації ринку.

У постачанні землі та активізації «запасу» місцеві органи суворо дотримуватимуться орієнтира «запас — пріоритет» та додатково покращуватимуть очікування щодо попиту та пропозиції. Суворо контролюватиметься приріст пропозиції земель під житлову забудову; посилюватиметься очищення та утилізація простоюючих земель і малоефективних ділянок — використовуючи спеціальні облігації для викупу/збору, зміну призначення земель, поетапну розробку тощо для активізації ресурсів «запасу». Структура земельної пропозиції зміщуватиметься в бік гарантованого житла, високоякісного житла та проєктів оновлення міст. Замість нарощування приросту буде використовуватися «викопування» потенціалу із запасу, щоб стабілізувати довгострокові очікування щодо постачання і забезпечити нову рівновагу попиту та пропозиції на земельному ринку.

2

Розділ про землю

Зменшення обсягів за незмінного скорочення масштабу з одночасним підвищенням якості; глибше впровадження оптимізації з боку пропозиції

У І кварталі 2026 року ринок землі країни чітко дотримувався ключового орієнтира «контроль приросту, зменшення запасів, оптимізація пропозиції». Загальна картина: безперервне скорочення масштабів, підвищення результативності та ефективності розвитку, а також стабільна оптимізація з боку пропозиції. У загальній статистиці по країні 300 міст: площа забудовних робіт і суми укладених угод щодо комерційних земель знизилися на 16% і 35% відповідно рік-до-року. На фоні впливу таких факторів, як «постачання землі за потребою» та перенесення сезонного постачання під час Весняного свята, ринок загалом зберігав тенденцію до скорочення обсягів аж до відновлення ритму угод після 3-го місяця.

Структура ринку продовжувала оптимізуватися. Частка входження земельних ділянок для оновлення міст і старої забудови у містах першої та другої ліній збільшилася. Це знижувало ціну за поверховість (樓面价) і водночас стимулювало перехід пропозиції до більш «компактної» та ефективної моделі. Такі напрямки, як ділянка Мачан (马场一期) у Гуанчжоу, новий міський район Цзедун (城东新城) у Ханчжоу тощо, в ключових містах, мали високу «гарячість» і стали фокусом ринку. Планомірно просувалося повернення та активізація «запасних» пустуючих земель. Темп викупу/збору ставав більш обережним, а капітал швидше концентрувався в ключових містах. Інвестиції девелоперів загалом залишалися обережними: масштаб закупівлі земель знизився рік-до-року. У І кварталі головною логікою стало «скорочення обсягів і підвищення якості». Реформи з боку пропозиції дали результат, забезпечивши міцну основу для стабільної роботи ринку протягом року й нормалізації відносин попиту та пропозиції в галузі.

01

У І кварталі угоди щодо землі продовжили скорочуватися в обсягах; Гуанчжоу, Ханчжоу та інші місця з якісними ділянками — як і раніше гарячі

1）Ритм місцевого постачання землі у 2026 році продовжив уповільнення; масштаб угод зберіг тенденцію до падіння в річному обчисленні. Це, в основному, викликано трьома чинниками: по-перше, на початку року більшість регіонів дотримувалися «земля — за потребою», тож постачання землі та масштаби продажів новобудов змінювалися синхронно вниз, що сприяло поступовому зменшенню широкого показника «запасів»; по-друге, ефект політик з активізації «запасу» земель від 2025 року, а також збільшення підтримки місцевих фінансів через спеціальні облігації, триває та проявляється; по-третє, у 2026 році Весняне свято припало пізніше, тож ритм постачання землі також зсунувся, і земельні аукціони повністю запрацювали лише до березня. Станом на 25 березня у І кварталі по країні 300 міст: площа укладених угод комерційних земель — 8B м², що на 16% менше рік-до-року; сума угод — 62.3k юанів, що на 35% менше. Зниження суми було значно більшим за зниження площі, головно тому, що у І кварталі 2025 року в 1-му та 2-му ешелонах міст було зосереджено великі обсяги угод із якісними ділянками з високою загальною ціною та високою ціною за одиницю, що створило високу базу порівняння.

Якщо дивитися на щомісячну динаміку площі угод: у січні та лютому показники знизилися на 24% і 19% рік-до-року відповідно; у березні — зріс на 30% рік-до-року. Після свята темп угод із землею у багатьох регіонах помітно прискорився. У цілому за квартал угоди щодо землі залишалися в діапазоні спаду. За умов загальної лінії «контроль приросту» прогнозується, що протягом року масштаб відчуження земель буде підтримуватися на розумному рівні — трохи нижче за масштаби угод із новобудовами.

З огляду на рівень міст: у І кварталі в усіх рівнях міст обсяги угод зменшувалися рік-до-року. Найбільше падіння площі угод — у містах другого рівня, до 36%. У містах першого рівня площа угод знизилася на 19%, сума угод — на 40%. Але серед якісних ділянок також були помітні «висвітлення»: у Шанхаї та Гуанчжоу вийшли на ринок великі ділянки; особливо сильна увага ринку була прикута до ділянки Мачан у Гуанчжоу. Цю ділянку було виборено після 243 раундів торгів між учасниками, її отримала компанія Yuexiu; загальна ціна угоди — 236 млрд юанів, що є другим за величиною показником у «історії торгів землею в Гуанчжоу» (лише після ділянки Азійські ігри (亚运城) 2009 року з 255 млрд юанів). Премія за ділянку — 26,6%, номінальна ціна поверховості — 420k元/平方米; якщо рахувати по частині, придатній для продажу, ціна поверховості вже перевищує 60k元/平方米.

Площа угод у містах другого рівня знизилася на 36% рік-до-року, а сума угод — на 56%. Серед топ-10 міст другого рівня за площею угод у І кварталі лише Шицзячжуан, Сіань і Нінбо мали площі угод понад 1 млн м². У Ханчжоу площа — 820 тис. м², що на 64% менше рік-до-року. Але «гарячість» у земельних торгах залишалася помітною: у березні ділянка житла Цзедунь (城东新城) була викуплена компанією Poly (保利发展) за 59.9k юанів; премія склала 51%.

Площа угод у містах третього та четвертого рівнів знизилася на 11% рік-до-року — це найменше падіння серед усіх рівнів. Це переважно пояснюється тим, що база попередніх угод була відносно нижчою.

2）Оскільки зростає частка угод щодо ділянок для міського оновлення та реконструкції старих кварталів, в середньому по містах першого та другого рівнів середня ціна поверховості (楼板价) суттєво знизилася в річному вимірі.

3）У І кварталі середня ставка премії на земельному ринку по країні становила 4,7%, що на 2,1 процентного пункту вище, ніж у IV кварталі 2025 року.

02

Гуанчжоу — перше місце за сумою угод; у TOP10 серед Гуанчжоу та Ханчжоу середня премія перевищує 20%

У І кварталі 2026 року суми укладених угод за землею TOP20 міст по країні демонстрували чітку «сходинку» в розподілі: міста першого рівня займають перші три місця. Гуанчжоу — на першому місці з 256 млрд юанів; Шанхай і Пекін посіли відповідно друге та третє місця — сума угод у кожному також перевищила 100 млрд юанів. Міста другого рівня представлені 10 містами у TOP20, серед них також дві північно-східні: Шеньян і Харбін. Міст третього та четвертого рівнів у списку 7 міст, більшість з яких — з провінції Цзянсу; найбільш видатним є Наньтун: з 8B юанів він перевершив Ханчжоу і посів четверте місце. Якщо подивитися на структуру угод Наньтуна: в межах міста (міський рівень) загальна ціна угод у Чунчжоу (崇川区) і Тунчжоу (通州区) — 22,2 млрд юанів, тобто 21% від загальної суми по місту; основні обсяги угод зосереджені в уездно-окружних (county-level) районах. У Наньтуне, повіт Дуншань (如东县) спираючись на план розвитку туристично-відпочинкової зони Сяоянькоу (小洋口), виставляв багато земельних ділянок офісного та комерційного призначення; у І кварталі загальна сума угод за ділянками — 43,5 млрд юанів, що становить 42% від всієї суми по місту.

На земельному ринку чітко проявилася «роздільність» за рівнем тепла. У І кварталі більшість міст у своїх угодах виставляли ділянки переважно для оновлення міст і реконструкції старих кварталів; середня премія в більшості випадків була нижче 5%. Але ринкова «гарячість» трьох міст — Гуанчжоу, Ханчжоу та Харбін — була помітно вища: середня премія відповідно становила 24%, 30% і 29%. Висока премія в Гуанчжоу насамперед пояснюється ділянкою Мачан: її було продано за 8B юанів і премією 26,7%. Це значно підняло середню премію по всьому місту у І кварталі і водночас підтвердило ціль міського планування та природних ресурсів Гуанчжоу щодо «випередження на старті та перемоги на початку». У Ханчжоу три житлові земельні ділянки також були продані з премією, а житлова ділянка Цзедунь в березні — з премією 51%. Харбін же підвищив загальний рівень премії через те, що було виставлено багато якісних ділянок покращувального типу в межах міста, які вигра