Звіт аналізу інвестицій у земельні ділянки китайських компаній з нерухомості за січень-березень 2026 року

导 读

1、премія на земельних аукціонах знижується, наближаючись до середньомісячного рівня за четвертий квартал минулого року

2、істотне звуження зниження порогів за вартістю угод і грошовим порогом; порогові значення за площею все ще розширюються

3、сума коштів, яку отримали на земельні ділянки топ-100 інвестора, становить 159.6B юанів

4、менше ніж третина з топ-100 девелоперських компаній має земельні ділянки; «Юечжоу» нерухомість (越秀地产) та «Полі Девелопмент» (保利发展) отримали понад 1.04B

5、у другому кварталі далі зберігатиметься локальне пожвавлення під час викупу землі, а загальна інвестиційна позиція — обережна

解读

Вступ: у першому кварталі 2026 року суми, витрачені девелоперами на викуп землі, у річному вимірі скоротилися вдвічі — лише менш ніж у 30% девелоперів були дії щодо викупу землі. Інвестиції залишаються обережними. Ключові сегменти місцями гарячі, але у третьому та четвертому ешелонах структура слабка; у другому кварталі, ймовірно, збережеться цей тренд.

1

премія на земельних аукціонах знижується, наближаючись до середньомісячного рівня за четвертий квартал минулого року

у березні середній рівень премії на земельних аукціонах становив 3,1%, що порівняно з лютим — за весь місяць — нижче на 6,1 в.п. З одного боку, це зумовлено тим, що в міських оновлюваних районах міст першого та другого ешелонів збільшився обсяг угод із земельними ділянками; з іншого — зростає частка угод у містах третього та четвертого ешелонів. Втім, окремі земельні ділянки зберігають локальний інтерес, наприклад житлова земля в районі Чендун Нового міста (城东新城) у Ханчжоу та у кварталі Цяньцзян Сицзи Чен (钱江世纪城) — премія відповідно 51% і 16%.

2

істотне звуження зниження порогів за вартістю угод і грошовим порогом; порогові значення за площею все ще розширюються

станом на кінець березня порогове значення щодо вартості (за «貨值») доданих земельних резервів для 100 типових підприємств становило 10,4 млрд юанів, що на 4% більше, ніж у минулому місяці, і на 11% менше в річному вимірі; зниження звузилося приблизно на 10 в.п. порівняно з 1–2 місяцями. Порогове значення щодо сумарної ціни для топу за 100 (百强门槛值) становило 510M юанів, тобто майже на рівні того ж періоду минулого року. З цього видно, що після введення в основних містах якісних земельних ділянок активність підприємств щодо викупу землі зросла. Натомість порогове значення щодо доданої будівельної площі для топу за 100 становило 140k кв. м, у річному вимірі — на 18% менше, ніж у минулому місяці; з огляду на розподіл викупу землі підприємствами ринок низькорівневих земельних ділянок усе ще залишається досить млявим.

3

сума коштів, яку отримали на земельні ділянки топ-100 інвестора, становить 159.6B юанів

хоча після свят швидкість надходження пропозицій землі дещо відновилася, проте порівняно з «високою частотою та високою якістю» пропозицій землі в багатьох гарячих містах у першому кварталі минулого року різниця все ще значна. Тому, коли підприємства отримують земельні ділянки, порівняно з відповідним періодом минулого року зниження їхніх показників — за «вартістю угод», сумою та площею — є доволі відчутним.

Серед топ девелоперів за 100 із доданими земельними резервами сума доданої «貨值», загальна ціна та сума, а також будівельна площа у сукупності топ-100 становили відповідно 322.5B юанів, 159.6B юанів і 23,97 млн кв. м. Порівняно з ситуацією в січні–лютому, у березні показники щодо викупу землі помітно відновилися, але в річному вимірі скорочення є значним. У період 1–3 місяців показники за «貨值», сумою та площею у річному вимірі знизилися відповідно на 48%, 50% і 29%.

4

менше ніж третина з топ-100 девелоперських компаній має земельні ділянки; «Юечжоу» нерухомість (越秀地产) та «Полі Девелопмент» (保利发展) отримали понад 100 млрд

з погляду типів підприємств, що викуповують землю, «провідну роль тримають центральні держпідприємства, а основна маса — платформи для інвестування міст» (央企领衔、城投为主) все ще зберігається. Загальне бажання підприємств викуповувати землю лишається доволі обережним. Серед компаній, що входять у топ-100 за обсягами продажів, лише менше ніж 30% мають вхід у земельні резерви. Серед компаній у топ-10 за продажами суми на викуп землі (у повному охопленні показника) «Юечжоу» нерухомість (越秀地产), «Полі Девелопмент» (保利发展) та «Хуарань» нерухомість (华润置地) перевищили 90 млрд. Лише «Юечжоу» зберегло позитивний ріст у річному вимірі; у більшості компаній річне падіння перевищує 60%.

5

у другому кварталі далі зберігатиметься локальне пожвавлення під час викупу землі, а загальна інвестиційна позиція — обережна

прогнозуючи другий квартал, ми вважаємо, що ринок землі демонструватиме тенденцію «локального відновлення та загальної обережності». У міру виходу на ринок якісних земельних ділянок у ключових містах, ажіотаж на земельних аукціонах може тимчасово зрости, але загальна обережна модель підприємств навряд чи зміниться докорінно.

З одного боку, «провалля» ринку, у якому він блукає внизу, стримує впевненість щодо викупу землі. База для відновлення продажів нерухомості ще не є надійною, у більшості девелоперів зберігається тиск на грошові потоки, тому інвестування насамперед зважає на безпеку коштів і гарантії збуту; унаслідок цього рішення щодо викупу землі стають обережнішими. З іншого — ажіотаж сильно концентрується в «ядрі». Гарячі точки на земельних аукціонах зосередяться в районах центральних локацій міст першого ешелону та в якісних сегментах сильних міст другого ешелону; міста третього та четвертого ешелонів і віддалені приміські зони далі залишаються млявими. Характеристика буде очевидною: «точково гаряче, суцільно прохолодно».

З точки зору структури підприємств, як і раніше домінують центральні та державні підприємства, а також платформи для інвестування міст. Центральні держпідприємства та якісні місцеві державні компанії поглиблюють діяльність у містах першого та другого ешелонів, спираючись на переваги з фінансування. Платформи інвестування міст виконують функцію підтримки в містах третього та четвертого ешелонів. Невелика кількість фінансово стійких приватних підприємств може скористатися вікнами можливостей для поповнення запасів, але загальна здатність до викупу землі обмежена.

Для підприємств усе ще потрібно дотримуватися підходу «безпека — першочергово, точне розміщення», фокусуватися на ключових містах і ключових сегментах, а також оптимізувати моделі співпраці, щоб знижувати ризики. Крім того, слід звертати увагу на можливості в періоди політичних «вікон»: за умови збереження безпечної межі — використовувати можливості для структурних інвестицій.

Масивні новини та точна аналітика — усе в застосунку Sina Finance (新浪财经APP)