Шість великих банків минулого року зменшили залишки іпотечних кредитів фізичних осіб більш ніж на 700B юанів! Враховуючи низькі відсоткові ставки, чи вигідно погашати іпотеку достроково?

Завершився «бум» дострокового погашення іпотеки?

Починаючи з другої половини 2022 року, позичальники в Китаї, які мають іпотечні кредити на житло, прискорили дострокове погашення кредитів і поступово сформувалися впродовж певного часу «черги на дострокові платежі».

Але нині сцени нічної «боротьби за номери» та черг, що тривають місяцями, уже не є типовими. То чи продовжує тривати «вітер» дострокових виплат? Кореспондент «Щоденної економічної новини» проаналізував дані й виявив, що загальний обсяг залишків іпотечних кредитів шістьох державних банків становить приблизно 24,48 трлн юанів, що на близько 0,71 трлн юанів менше, ніж торік.

«Зараз дострокове погашення іпотеки, звісно, все ще є, але порівняно з попередніми роками вже точно не можна назвати це “бумом”.» — заявив Ван Пенґбо, головний аналітик Botoong Consulting. За його словами, зниження балансу іпотечних позик є результатом одночасного впливу двох чинників: того, що мешканці достроково погашають кредити, і того, що в минулому році бажання купувати житло було не дуже високим.

Варто звернути увагу, що цього року в першому кварталі ринок нерухомості пережив «легку весну». У цьому контексті, за думкою експерта з фінансової політики Чжоу Їціні, зараз це не є короткостроковим різким відскоком після сильного падіння, а те, що разом із поступовим зниженням ринкових ставок і поступовим послабленням політики щодо придбання житла, ринкові настрої відновлюються стабільно, і цей тренд має шанс тривати й у другому кварталі.

2025 року — спад залишків особистих іпотечних кредитів

Кореспондент, опрацювавши дані, виявив, що залишки банківських особистих іпотечних кредитів усе ще знижуються.

У 2024 році, як головна сила у видачі іпотечних кредитів, шість державних банків скоротили свої особисті іпотечні кредити на 0,62 трлн юанів; а протягом усього 2025 року чисте скорочення становило 0,71 трлн юанів, що означає, що темп зниження порівняно з 2024 роком збільшився.

Варто звернути увагу, що в першій половині 2025 року сукупно шість державних банків зменшилися на 244.8k юанів, що суттєво менше, ніж у першій половині 2024 року (7.1k юанів), але у другій половині 2025 року скорочення різко збільшилося приблизно до 6.2k юанів, через що загальне скорочення іпотечних кредитів за весь попередній рік було ще більш значним, ніж у 2024 році.

Оскільки залишки особистих іпотечних кредитів продовжують скорочуватися, наразі всі шість державних банків також завершили «епоху 6 трлн юанів» у сегменті особистих іпотечних кредитів.

З точки зору загальнонаціонального «великого ринку» також спостерігається зниження залишків особистих іпотечних кредитів. Дані Народного банку Китаю показують: наприкінці 2025 року залишки національних особистих іпотечних кредитів становили 37,01 трлн юанів, що в річному обчисленні на 1,8% менше. Це свідчить про те, що частина банків навіть має зростання залишків своїх особистих іпотечних кредитів, і ринок іпотечних кредитів переходить до етапу «точної конкуренції».

Як вважають у галузі, зниження залишків портфеля існуючих іпотечних кредитів насправді є протистоянням двох сил: по-перше, «виведення» кредитів через дострокове погашення, і по-друге, «доповнення» через нові видані іпотечні кредити.

«Зараз дострокове погашення іпотеки, звісно, все ще є, але порівняно з попередніми роками вже точно не можна назвати це “бумом”.» — сказав Ван Пенґбо. За його словами, дострокове погашення іпотеки плюс те, що минулого року бажання домогосподарств купувати житло було не дуже високим, у сукупності призвело до скорочення залишків банківських особистих іпотечних кредитів.

Співробітник, який спеціально залучений, Пекінської асоціації з управління фінансами Ян Хайпінь зазначив: наразі нерухомість усе ще перебуває в періоді коригування. Є багато клієнтів із категорії нагальної потреби, але також є чимало тих, хто спостерігає (очікує). Загалом зростання іпотечних кредитів відбувається мляво.

   **У першому кварталі ринок нерухомості зустрів «легку весну»**               

У першому кварталі поточного року у внутрішньому регіоні на ринку вторинної нерухомості настав «період легкої весни». Звіт компанії Кепхеруй показує, що в березні обсяг угод із вторинною нерухомістю в ключових 20 містах становив близько 17,97 млн кв. метрів, що на 117% більше в місячному обчисленні та також на 6% більше в річному. За перший квартал сумарний обсяг угод становив близько 41,08 млн кв. метрів, зріс на 4% у річному обчисленні.

А в цій «легкої весні» ринку роль «провідника» виконували міста першого ешелону, зокрема Пекін і Шанхай.

«“Легка весна” на ринку нерухомості в першому кварталі 2026 року, за основу, відновлює ринок вторинної нерухомості в містах першого ешелону. Наразі це стадія помірного відновлення, і тенденція потепління може мати певну тривалість.» — сказав Чжоу Їціні кореспондентові. Він додав, що з приходом «легкої весни» позитивний вплив на залишки банківських особистих іпотечних кредитів також поступово проявлятиметься.

«Хоча повного розвороту не досягнуто, я вважаю, що це не короткостроковий різкий відскок після сильного падіння. Це радше відбувається тому, що ринкові процентні ставки поступово знижуються, а політика щодо купівлі житла поступово послаблюється. Ринкова впевненість відновлюється стабільно, і я думаю, що є шанс продовжити це і в другому кварталі.» — зазначив Чжоу Їціні. За його словами, жвава активність на ринку вторинної нерухомості безпосередньо підвищує кількість заявок на іпотечні кредити, поступово сповільнюючи темп зменшення залишків; у майбутньому також очікується позитивна підтримка для залишків іпотечних кредитів. Загалом ринок нерухомості рухається в напрямку «зростання обсягів і стабілізації цін».

Заступник директора Інституту досліджень нерухомості Єцзю (Шанхай) Ян Юєцзінь сказав кореспондентові, що «легка весна» більше спрямована на угоди з вторинною нерухомістю в ключових містах. Наразі це все ще початкова стадія відновлення ринку нерухомості в країні. У другому кварталі ринкові угоди матимуть подальше покращення, що також позитивно підтримуватиме ринок кредитів. «Але частина клієнтів — це ті, хто користується кредитами з фонду житлового забезпечення (公积金), тож це не відображатиметься в статистиці кредитів комерційних банків, і водночас це впливатиме на залишки кредитів комерційних банків».

Деякі банки заявляють, що вже з’явилося чітке зростання кількості подач кредитних заявок за іпотекою

Щодо ситуації з особистими іпотечними кредитами цього року, кореспондент відзначив: кілька банківських керівників також висловилися на презентаціях результатів діяльності. Зокрема, щодо бізнесу з особистими іпотечними кредитами Банк комунікацій висловив доволі оптимістичні оцінки.

На презентації результатів за 2025 рік заступник голови Банку комунікацій Чжоу Ваньфу розповів, що з березня 2026 року в цьому банку обсяг надходження заявок за іпотечними кредитами помітно зріс. «Це, ймовірно, є сигналом того, що ринок нерухомості стабілізується.» — сказав Чжоу Ваньфу. Якщо цей тренд триватиме, бізнес із іпотечних кредитів у 2026 році поступово забезпечить додатне зростання та сприятиме досягненню прогнозних цілей зростання для роздрібного кредитування Банку комунікацій.

У свою чергу заступник голови 工商银行 Ван Цзиньву відповів на питання про рівень проблемних кредитів (non-performing) за персональними позиками. Ван Цзиньву зазначив: якість активів за персональними кредитами впродовж тривалого часу залишається чудовою; за останні два роки, під впливом чинників, зокрема економічної трансформації, коригування на ринку нерухомості, а також тимчасового дисбалансу попиту та пропозиції, частка проблемних кредитів у короткостроковому періоді дещо зросла, що відповідає загальному тренду галузі.

«Фундамент економіки Китаю стабільний, стійкість сильна, потенціал великий. Умови підтримки довгострокового позитивного розвитку і базові тенденції не змінилися. Ризики для персональних позик у майбутньому залишаються контрольованими.» — спрогнозував Ван Цзиньву. Він додав: у міру прискорення впровадження комплексного пакета політик, а також через те, що політичні «пільги» постійно вивільняються, база для ринку персонального кредитування поступово поліпшуватиметься, а якість активів персональних кредитів також повернеться до раціонального рівня.

Хоча держава також постійно ухвалює політики щодо нерухомості, і ринок демонструє ознаки пожвавлення, Ян Хайпінь сказав кореспондентові, що частка іпотечних кредитів у банківському розподілі активів може бути трендом на зниження.

З огляду на поточні дані кореспондент відзначив: великі банки забезпечують суттєве зростання персональних споживчих кредитів і персональних кредитів для підприємницької діяльності. Зокрема, персональні споживчі кредити 工商银行 зросли на 7.1k юанів, або на 18,5%; персональні кредити для підприємницької діяльності зросли на 107.8B юанів, або на 15,0%; а темп зростання персональних споживчих кредитів у межах країни в Банку Китаю досягав 28%.

Чи вигідно достроково погашати іпотеку?

Раніше основною причиною «буму дострокових платежів за житловими кредитами» були самі позичальники. З одного боку, через коливання економіки; з іншого — через посилення коливань на фінансовому ринку Китаю: котирування акцій, фондів тощо різко пішли вниз, а прибутковість звичайних інвесторів значно знизилася, і схильність до ризику стала більш обережною. Крім того, у частини існуючих житлових іпотечних кредитів процентні ставки були доволі високими: у частини позичальників ставка за залишковим кредитом перевищувала 5%. Під впливом усіх цих факторів позичальники спрямували частину коштів, яку раніше планували інвестувати, на дострокове погашення.

Однак у міру зниження ставок за існуючими іпотечними кредитами, витрати за процентами для нових персональних іпотечних кредитів також поступово знижуються. Згідно з даними Народного банку Китаю, у лютому цього року середньозважена ставка за новими житловими іпотечними кредитами становила приблизно 3,1%, що приблизно на 10 базисних пунктів нижче, ніж у той самий період минулого року; процентні ставки за кредитами залишаються на низькому рівні.

Якщо процентні ставки низькі, чи все ще вигідно достроково погашати особисту іпотеку?

«Вигідно чи ні — залежить від рівня поточної інвестиційної або заощаджувальної віддачі споживача та від того, наскільки великий розрив між процентною ставкою за кредитом після зниження та цією віддачею.» — сказав Ван Пенґбо. Якщо інвестиційна прибутковість вища за процентну ставку за кредитом, можна розглянути, щоб спрямувати більше коштів на інвестиції; якщо ж ні — тоді можна розглянути часткове або повне погашення кредиту. Крім того, необхідно забезпечити достатньо коштів на повсякденні витрати та на майбутні витрати на пенсію, медицину тощо.

Також, з точки зору способу погашення: загалом, за схемою рівномірних виплат основної суми (等额本金) у першій половині погашається більше основного боргу, а відсотків менше; у порівнянні, дострокове погашення буде трохи більш вигідним. За схемою рівномірних виплат основної суми та відсотків (等额本息) у першій половині погашається більше відсотків і менше основного боргу. Якщо виплати вже пройшли більш ніж наполовину, дострокове погашення також можна не розглядати.

(Дисклеймер: зміст і дані цієї статті наведені лише для довідки та не становлять інвестиційної поради. Перед використанням, будь ласка, перевірте. Рішення приймаєте ви; ризики — на вас.)

Кореспондент|Чжао Цзінчжи

Редактор****|******** Дуань Лянь Вей Гуаньхун Ду Хенфен****

Коректура|Вей Гуаньхун

**Обкладинка|**Візуальні матеріали Китаю (текст ілюстрації не пов’язані)

****｜Щоденні економічні новини nbdnews Оригінальна стаття｜ ****

****Заборонено будь-яке відтворення, вилучення, копіювання та використання у форматі дзеркала тощо без дозволу ****

Щоденні економічні новини

(Редактор: Дун Пінпін )

     【Дисклеймер】Ця стаття відображає лише особисту позицію автора і не має стосунку до Hexun. Сайт Hexun зберігає нейтральність щодо наведених у матеріалі тверджень і оцінок; будь-яких явних або прихованих гарантій щодо точності, надійності чи повноти викладеного контенту не надається. Прошу читачів розглядати матеріал лише як довідку та брати на себе всю відповідальність самостійно. Email: news_center@staff.hexun.com

Скарга