SOHO China у 2025 році збільшить збитки та планує продовжити продаж частини комерційних та офісних нерухомостей

Cайфэнс (Cailian Press) 2 квітня, повідомлення кореспондентів Лі Цзе та стажера Фень Цзи Сі: SOHO China (00410.HK) нещодавно опублікувала результати за весь 2025 рік.

На тлі триваючого коригування на ринку оренди, хоча у 2025 році SOHO China за допомогою гнучкого ціноутворення підвищила рівень здачі в оренду, вона все ще стикається з операційним тиском, спричиненим падінням виручки, високим борговим навантаженням і проблемами з історичними податками.

Згідно зі щорічним звітом SOHO China за 2025 рік, за звітний період компанія отримала виручку від основної діяльності в розмірі 1,37 млрд юанів, що на 10,9% менше в річному вимірі; чистий збиток за рік становив 2,91 млрд юанів, причому обсяг збитку зріс ще більше порівняно з 2024 роком; після виключення змін в оцінці інвестмайна та разових податкових зборів базовий чистий прибуток склав 1,34 млрд юанів; загальний рівень здачі в оренду — 82,8%, що на 5,1 в.п. більше в річному вимірі.

«Однією з причин падіння виручки є те, що SOHO China свідомо застосувала стратегію зниження орендної плати для стабілізації рівня здачі в оренду, що призвело до скорочення загального орендного доходу. Хоча загальний рівень здачі в оренду зріс, зниження ціни оренди тягне вниз дохід». Про це заявив Ян Юепін, заступник директора Інституту Йіджу (Ehouse).

З точки зору структури доходів орендні надходження досі залишаються опорою виручки SOHO China: орендний дохід у 2025 році становить приблизно 1,367 млрд юанів, або 99,6% від загального доходу, однак у річному вимірі він знизився; дохід від продажу нерухомості — лише 0,05 млрд юанів.

«За умов сильного тиску ринку у 2025 році ми проактивно скоригували стратегію: гнучкою ціною заради того, щоб забезпечити ліквідність і життєздатність активів, а також щоб кожен квадратний метр був використаний максимально ефективно». Так заявив голова SOHO China Сюй Цзін у звіті про результати.

З оприлюднених даних видно, що основні інвестиційні об’єкти SOHO China все ще зосереджені в Пекіні та Шанхаї, зокрема включаючи вісім проєктів: Wangjing SOHO, Guanghua Road SOHO2, проєкт по Frontmen Avenue, Lize SOHO, SOHO Renasissance Plaza, Bund SOHO, SOHO Tianshan Plaza та Gubei SOHO.

Щодо причин розширення збитків SOHO China, Ян Юепін вважає, що основними є падіння орендного доходу, яке стискає простір валової маржі, а також накопичення прострочених платежів, пені та відсоткових витрат через проблеми з історичними податками.

У серпні 2022 року дочірня компанія SOHO China — Beijing Wangjing Souhou Real Estate Co., Ltd. — отримала від місцевого податкового органу повідомлення про сплату податків із вимогою сплатити відповідні податки на приріст вартості землі для Wangjing SOHO Tower 1 і Tower 2 у сумі 17,33 млрд юанів до 1 вересня 2022 року; починаючи з дня прострочення сплати податків, стягуватиметься пеня у розмірі 0,05% за кожен день прострочення.

Згідно з фінансовими звітами, станом на кінець 2025 року було сплачено приблизно 1,8 млрд юанів податку на приріст вартості землі. Станом на 31 грудня 2025 року непогашена основна сума податку на приріст вартості землі та накопичена пеня загалом становили приблизно 25,66 млрд юанів, які ще не були сплачені.

Компанія SOHO China зазначає, що пеня з податку на додану вартість може призвести до того, що сума основного боргу за банківськими позиками буде поставлена під ризик або виникне перехресне порушення умов кредитних угод.

«Ці суттєві фактори невизначеності можуть призвести до значних сумнівів щодо того, чи зможе наша група безперервно здійснювати господарську діяльність. Виходячи з вищезазначених обставин, керівництво цієї компанії під час оцінювання того, чи матиме група достатні фінансові ресурси для безперервного здійснення діяльності, обережно врахувало майбутню ліквідність і результати діяльності групи, а також джерела грошових коштів, які можуть бути використані». Так сказала компанія.

Станом на 31 грудня 2025 року загальна сума кредитів SOHO China становила приблизно 15 млрд юанів, з яких близько 99% кредитів було забезпечено інвестиційною нерухомістю із балансовою вартістю приблизно 53,7 млрд юанів; готівка та еквіваленти готівки — приблизно 5 млрд юанів; поточні зобов’язання перевищували поточні активи приблизно на 7,6 млрд юанів.

Перед двома викликами — спадом ринку та фінансовим тиском — Сюй Цзін у звіті про результати заявив: «У 2025 році ми досягли того, що не звільняли співробітників, не знижували заробітні плати, не заборгували кошти постачальникам і не зривали строки робіт для клієнтів. Це є базовими правилами ведення бізнесу, але в складні роки зробити це зовсім не легко».

Компанія SOHO China повідомила, що в майбутньому вживатиме низку планів і заходів для зменшення тиску на оборотні кошти та покращення грошових потоків, зокрема: продовжити підтримувати зв’язок із місцевими податковими органами та шукати здійсненні варіанти розрахунків щодо несплаченого податку на приріст вартості землі та пені; продовжити відчуження частини комерційної нерухомості для погашення податку на приріст вартості землі; а також покращувати операційний грошовий потік шляхом контролю адміністративних витрат і економії на капітальних витратах.

Аналітики зазначили, що за умов, коли комерційна нерухомість ще не вийшла з періоду коригування, питання про те, як збалансувати збереження вартості активів і безпеку структури боргу, стає важливим завданням для наступного етапу розвитку SOHO China.