Чи має сенс раніше погасити кредит, якщо залишок іпотечних кредитів шести великих банків зменшився на 0,7 трлн юанів?

Питає AI · Чому хвиля дострокового погашення кредитів з часом слабшає?

Щоденний економічний репортер: Чжао Цзінчжі    Щоденний економічний редактор: Вей Гуаньхунь

Хвиля дострокового погашення іпотечних кредитів — уже закінчилася? Починаючи з другої половини 2022 року, позичальники за іпотечними житловими кредитами в Китаї прискорили дострокове погашення позик і поступово сформували протягом певного часу «хвилю дострокових платежів».

Але нині сцени, коли вночі розбирають квоти на подачу, і місяцями стоять у чергах, трапляються вже не так часто. Чи «вітер» дострокового погашення і далі дме? Репортери «Щоденної економічної газети» систематизували дані й з’ясували: залишок за іпотечними кредитами для фізичних осіб у шести державних банках становить приблизно 24,48 трлн юанів, що на близько 0,71 трлн юанів менше, ніж роком раніше.

«Зараз достроково погашати кредит, звісно, усе ще можна, але порівняно з попередніми роками вже не можна назвати це “хвилею”.» Професійний старший аналітик у сфері фінансів консалтингової компанії BOtong Ван Пенбo, зазначив: зниження залишку іпотечних кредитів за рахунок дострокового погашення разом із тим, що торік бажання домогосподарств купувати житло було невисоким, і призвело до такої картини.

Варто звернути увагу: цього року в першому кварталі на ринку нерухомості спостерігався «м’який весняний підйом»; з приводу цього експерт із фінансової політики з досвідом Чжоу Їцінь вважає, що цього разу це не є короткостроковим відскоком після глибокого падіння, а радше відбувається відновлення ринкової впевненості завдяки поступовому зниженню ринкових процентних ставок і поступовому послабленню іпотечної політики; і є надія, що ця тенденція триватиме й у другому кварталі.

** Минулого року залишок за іпотечними кредитами фізичних осіб знижувався**

Репортери систематизували дані й з’ясували: залишок банківських житлових кредитів для фізичних осіб усе ще зменшується.

У 2024 році, як основна рушійна сила видачі іпотек, шість державних банків скоротили іпотечні кредити для фізичних осіб на 0,62 трлн юанів; а в 2025 році загалом чисте скорочення становило близько 0,71 трлн юанів, тобто зменшення порівняно з 2024 роком було більшим.

Варто звернути увагу: у першій половині 2025 року загальне скорочення шести державних банків разом становило 244.8k юанів, що значно менше, ніж 7.1k юанів у першій половині 2024 року. Але в другій половині 2025 року скорочення різко збільшилося до приблизно 6.2k юанів, через що загальне скорочення торішнього залишку за іпотечними кредитами виявилося ще більшим, ніж у 2024 році.

Оскільки залишок за іпотечними кредитами для фізичних осіб постійно скорочується, на сьогодні всі шість державних банків уже вийшли за рамки «епохи 6 трлн юанів» за залишком іпотечних кредитів.

З точки зору загальнонаціонального масштабу також відбувається зниження залишку за іпотечними кредитами. Дані НБК (Центрального банку) показують: на кінець 2025 року залишок іпотечних кредитів по всій країні становив 37,01 трлн юанів, що на 1,8% менше в річному вимірі.

У галузі вважають: падіння залишку іпотечних кредитів «у портфелі» — це насправді «змагання» двох сил: по-перше, скільки саме «вивільнилося» за рахунок дострокового погашення; по-друге, скільки «додавалося» завдяки новим виданим іпотечним кредитам.

Дослідник особливого статусу Пекінської асоціації з управління фінансами Ян Хайпінь зазначив: ринок нерухомості все ще перебуває в періоді коригування; наразі є багато клієнтів із категорії «першочергової потреби», але є й чимало тих, хто спостерігає і чекає. Загалом зростання іпотечних кредитів слабке.

** У першому кварталі ринок нерухомості зустрів «м’який весняний підйом»**

У першому кварталі цього року ринок вторинної нерухомості пережив «м’який весняний підйом». Звіт компанії Ке Раі (Керуй) показав: у березні площа угод із вторинними об’єктами в 20 ключових містах становила приблизно 17,97 млн кв. м, що на 117% більше в місячному порівнянні; також у річному вимірі зростання становило 6%. У сукупності за перший квартал загальна площа угод — близько 41,08 млн кв. м, зростання на 4% у річному вимірі.

А в цій «погоді м’якого весняного підйому» такі міста, як Пекін і Шанхай, виконували роль «локомотива».

«“М’який весняний підйом” на ринку нерухомості в І кварталі 2026 року базуватиметься переважно на відновленні ринку вторинної нерухомості у містах першого рівня; зараз це перебуває на стадії помірного відновлення, тож така тенденція може мати певне продовження.» Чжоу Їцінь сказав репортеру: «Поява “м’якого весняного підйому” також матиме позитивний вплив на залишок іпотечних кредитів комерційних банків, і цей ефект поступово проявлятиметься».

Чжоу Їцінь зазначив: активні угоди з вторинною нерухомістю безпосередньо підвищать кількість заявок на іпотечні кредити, поступово зменшуючи темп скорочення залишків; у подальшому це може забезпечити позитивну підтримку для залишку іпотечних кредитів. У цілому ринок нерухомості рухається в напрямі «зростання обсягів при стабільних цінах».

Заступник директора Інституту досліджень нерухомості Ejo в Шанхаї Ян Юйцзінь сказав репортеру: «“М’який весняний підйом” більше сфокусований на угодах із вторинною нерухомістю в ключових містах; зараз це все ще початкова стадія відновлення ринку нерухомості по всій країні. У другому кварталі ринкові угоди можуть бути ще сприятливішими, що також дасть позитивну підтримку для ринку кредитування. Але є клієнти, які користуються іпотекою з використанням фонду公積金, тож їх не буде враховано в даних щодо кредитів комерційних банків; це також впливатиме на показники залишку комерційних кредитів.»

** Зростання обсягів подачі заяв на іпотечні кредити в Банк Цзяотун**

Щодо ситуації з персональними іпотечними кредитами в цьому році, репортери звернули увагу: на зборах з оголошенням результатів деякі керівники банків також висловили свої оцінки. При цьому щодо бізнесу з іпотекою Банк Цзяотун налаштований доволі оптимістично.

Під час оголошення результатів за 2025 рік заступник голови Банку Цзяотун Чжоу Ваньфу пояснив: починаючи з березня 2026 року, у цього банку помітно зросла кількість подач (заявок) на іпотечні кредити. «Це має бути сигналом стабілізації ринку нерухомості.» Чжоу Ваньфу зазначив: якщо ця тенденція триватиме, то в 2026 році іпотечний бізнес поступово перейде до додатного зростання, а також сприятиме досягненню прогнозної цілі зростання для роздрібного кредитування Банку Цзяотун.

Заступник голови Промислово-торговельного банку Китаю (ICBC) Ван Цзіньу натомість відреагував на показник частки проблемних кредитів (non-performing) у персональних позиках. Ван Цзіньу сказав: якість активів за персональними кредитами впродовж тривалого часу зберігається на відмінному рівні; протягом останніх двох років через фактори на кшталт економічної трансформації, коригування на ринку нерухомості, а також тимчасового дисбалансу попиту й пропозиції, рівень проблемних кредитів у короткостроковій перспективі дещо зріс, що відповідає загальній тенденції по галузі.

«Фундамент економіки Китаю міцний, стійкість висока, і потенціал великий. Умови підтримки тривалого позитивного розвитку та базові тенденції не змінилися. Ризики для персонального кредитування у майбутньому контрольовані.» Ван Цзіньу оцінив: у міру того, як прискорено впроваджуватимуться пакетні політики, і як триватиме вивільнення політичних переваг (policy dividends), база ринку персонального кредитування поступово покращуватиметься, а якість активів за персональними позиками повернеться до розумного рівня.

Хоча держава постійно ухвалює політики щодо нерухомості і ринок також демонструє ознаки пожвавлення, Ян Хайпінь сказав репортеру: частка іпотечних кредитів у розподілі активів банків, імовірно, матиме тенденцію до зниження.

З огляду на наявні дані репортери помітили: великі банки суттєво наростили персональні споживчі кредити та позики для ведення бізнесу фізичними особами. Зокрема, Промислово-торговельний банк Китаю збільшив персональні споживчі кредити на 7.1k юанів, що є зростанням на 18,5%; персональні кредити для підприємницької діяльності збільшилися на 107.8B юанів, зростання на 15,0%; Банк Китаю (China Bank) у межах країни демонстрував приріст персональних споживчих кредитів на 28%.

** Достроково погашати іпотеку — це вигідно?**

Раніше головною причиною «хвилі дострокового погашення житлових кредитів» були самі позичальники. З одного боку, у економіці спостерігалися коливання; з іншого боку, у фінансовому ринку Китаю теж були коливання. Через це звичайні домогосподарства отримували нижчі інвестиційні доходи, а схильність до ризику зрушила в бік більш консервативних підходів. Крім того, частина іпотечних кредитів у портфелі мала відносно високі ставки; у частини позичальників ставка за іпотекою в портфелі перевищувала 5%. У сукупності ці фактори підштовхнули позичальників спрямувати частину коштів, яку вони раніше планували для інвестицій, на дострокове погашення.

Але зі зниженням ставок за іпотечними кредитами в портфелі зменшуються й витрати за ставками для нових персональних житлових кредитів. За даними НБК у лютому цього року середньозважена ставка за нововиданими іпотечними кредитами для фізичних осіб становила приблизно 3,1%, що приблизно на 10 базисних пунктів нижче, ніж за той самий період минулого року; ставка за кредитами зберігається на низькому рівні.

За умови, що ставка низька, чи все ще вигідно достроково погашати?

«Чи вигідно — залежить від того, який рівень інвестиційних або заощаджувальних доходів споживачі мають зараз, і від того, наскільки великий розрив між ставкою за іпотекою після зниження та цим рівнем.» Ван Пенбo сказав: «Якщо норма прибутковості інвестицій вища за ставку кредиту, можна розглянути варіант спрямовувати більше коштів на інвестиції; якщо ж ні — тоді можна розглядати часткове або повне дострокове погашення. Також потрібно залишити достатньо коштів на повсякденні витрати та на майбутнє виходячи з потреб у пенсійному забезпеченні, медичних витрат тощо.»

Крім того, якщо дивитися на спосіб погашення, то загалом при рівних основних платежах (аннуїтет?) у першій частині терміну більше сплачується основної суми й менше відсотків; порівняно з цим дострокове погашення зазвичай буде вигіднішим. За варіантом рівних сум за відсотками й основним боргом у першій частині терміну більше сплачуються відсотки й менше основна сума; якщо термін уже минув більш ніж наполовину, тоді також можна не розглядати дострокове погашення.

Щоденна економічна газета