Юєсюй Джяньфу «Великий відхід»! Цзіньмао та Чжунхай лідирують, рейтинг змін у продажах топ-10 забудовників за перші 3 місяці

Автор статті | Мімі-сестричка

Це 1769-та оригінальна публікація @Друзі з фінансів

Стара система поступово руйнується, нова ще не встигла закріпитися.

Незчутно минув цілий квартал 2026 року: ринок нерухомості далі тихо відновлюється, попри різні гучні перипетії та шум.

Згідно з найновішими даними Інституту Чжунчжі, у січні—березні 2026 року загальні обсяги продажів TOP100 компаній становили 6208,7 млрд юанів, що на 23,4% менше, ніж у 2025 році (спад у порівнянні з січнем—лютим скоротився на 3,7 відсоткового пункту).

У січні—березні 2026 року було 16 компаній із продажами понад 100 млрд юанів — на 1 менше, ніж у попередньому періоді; компаній із продажами понад 50 млрд юанів — 28 — на 10 менше, ніж у попередньому періоді.

Джерело діаграми｜Інститут Чжунчжі (щиро дякуємо!)

За традицією, Мімі-сестричка підрахувала зміну в обсягах продажів 10 провідних девелоперів; детально — у таблиці нижче: серед них у 2 компаній продажі за перші 3 місяці у річному вимірі зросли — і це на одну більше, ніж за перші 2 місяці. Це, зокрема, China Jinmao (зростання 22,57% у річному вимірі) та China Overseas Land & Investment (зростання 10,99% у річному вимірі).

Зокрема, China Jinmao з початку січня й надалі демонструє ріст — донині; вона відносно стабільна. Натомість China Overseas Land & Investment пережила стрибок у січні: ріст 20,58%; у перші 2 місяці був спад 8,97%; після чого знову відновилася й у періоді перших трьох місяців зросла на 10,99%. Загалом картина теж виглядає як тенденція «вгору», попри коливання.

За наявності такого величезного абсолютного масштабу ці дві центральні держпідприємства (ЦДП) все ще змогли досягти двозначного зростання — цінність цього доволі висока. Особливо China Overseas Land & Investment: якщо темпи зростання збережуться, а за умови, що Poly Developments залишиться «підвішеним» за темпами, у наступному періоді, ймовірно, вона може обіграти Poly і зайняти позицію «№1 за обсягом продажів».

Із 8 компаній, у яких спад серед 10 лідерів був найбільшим, різниця між величиною падіння також досить велика — від -4,93% до 51,82%.

Серед тих, у кого падіння було найменшим, Shekou із China Merchants: порівняно зі спадом -12,72% за перші 2 місяці, у перші 3 місяці скорочення стало помітно меншим. Як гігант ЦДП, компанія в останні роки впроваджує модель «комплексного розвитку», намагаючись перейти від суто девелопменту нерухомості до паралельного ведення кількох напрямів — індустріальних парків, круїзних лайнерів/річкових круїзних сервісів, довгострокової оренди квартир тощо. Витрати на старт такої трансформації є значними, а отже, неминуче спричиняють «болі» на початковій стадії.

Крім того, ще 3 компанії з топ-10, де зниження показників випередило середній рівень: China Resources Land -13,87%, Poly Developments -17,94% та Jianfa Real Estate -20,70%.

Варто зазначити, що ці три компанії у перші три місяці 2025 року належали до групи, де річні продажі зростали, а цього року знову пішли вниз. Це непрямим чином також свідчить: галузь, здається, усе ще «вишукує дно».

Особливо Jianfa Real Estate: за останні два роки її можна назвати «темною конячкою» — приріст продажів тривалий час тримався в авангарді серед топ-10, але у 2026 році компанія явно втратила швидкість.

Ще Мімі-сестричка звернула увагу, що материнська компанія Jianfa Real Estate — Jianfa Holdings: у 2025 році перейшла від прибутку до збитків. Раніше було оголошено прогноз збитку щодо чистого прибутку, що належить акціонерам, у розмірі від 52 млрд до 100 млрд юанів; з них збиток у бізнесі девелопменту нерухомості — від 53 млрд до 65 млрд юанів; збиток у керуванні меблевими магазинами — від 44 млрд до 67 млрд юанів.

Серед девелоперів із топ-10, чиє падіння відстає від падіння всього ринку, є 4 компанії: Greentown China -26,32%, Binhjiang Group -34,62%, Yuexiu Real Estate -44,52% та Vanke -51,82%.

Тут є два моменти, на які варто звернути увагу. По-перше, це дві компанії з базування в Ханчжоу: Greentown China та Binhjiang Group. На старті 2026 року в обох одночасно з’явилася проблема з уповільненням темпів.

У спогадах Мімі-сестрички, у 2025 році ці дві компанії показували себе досить гідно: зокрема, у Binhjiang Group у перші п’ять місяців 2025 року річні обсяги продажів ще залишалися в плюсі; Greentown China падала, але спад був не надто глибоким.

Однак починаючи з кінця 2025 року ці дві девелоперські компанії, що походять із провінції Чжецзян, увійшли в «коридор розширення» падіння. Старт 2026 року виявився невдалим — і тепер викликає тривогу те, як вони можуть показати себе протягом усього року.

Ще одна компанія, що базується у Гуанчжоу, Yuexiu Real Estate, як і Jianfa, у 2025 році теж колись була «чорною конячкою» зростання, але у 2026 році її темпи явно вже не тримаються — падіння розширюється.

Yuexiu Real Estate колись вирізнялася на ринку завдяки моделі TOD. Але проєкти TOD зазвичай мають великий обсяг, довгий девелопментний цикл і значні «заморожені» кошти; плюс ще й проблеми «неприпасування» до місцевих умов — усе це дуже легко може вплинути на продажі.

Крім того, 2025 рік для Yuexiu Real Estate теж був досить «болючим»: операційний дохід 864,6 млрд юанів — річне зростання лише на 0,1%; однак чистий прибуток, що належить акціонерам, 0,6 млрд юанів — річне падіння на 94,7%; базовий чистий прибуток 2,6 млрд юанів — річне зниження на 83,5%; маржа валового прибутку становила лише 7,8% — річне скорочення на 2,7 відсоткового пункту.

Підсумовуючи, здається, що шлях історії на ринку нерухомості, який розділяє гравців за результатами, уже фактично визначено наперед, але ротація ще не завершена. Хто залишиться за столом у фіналі — залежить від того, хто сумлінно працює над продуктом, хто прагматично контролює витрати й хто твердо тримається за ключові міста.

Стаття призначена лише для обговорення та аналізу і не є інвестиційною рекомендацією.

Масивна кількість новин і точне тлумачення — усе в застосунку Sina Finance