Чи має сенс раніше погасити кредит, якщо залишок іпотечних кредитів шести великих банків зменшився на 0,7 трлн юанів?

Що з «вітром дострокового погашення іпотек» закінчилося?

Починаючи з другої половини 2022 року, позичальники іпотечних житлових кредитів в Україні почали швидше погашати позики достроково та поступово сформувалися впродовж певного часу «хвиля дострокових платежів».

Але нині картини нічного бронювання номерів, стояння в чергах протягом багатьох місяців уже не є звичними. Чи продовжує дмухати цей «вітер» дострокового погашення? Журналісти «Щоденної економічної газети» на основі зібраних даних виявили, що загальний обсяг залишків індивідуальних житлових іпотечних кредитів у шести найбільших державних банках становить приблизно 24,48 трлн юанів, що на т.зв. 0,71 трлн юанів менше, ніж торік.

«Зараз дострокове погашення іпотек, звісно, ще є, але порівняно з попередніми роками це вже точно не можна назвати “хвилею”.» — заявив головний аналітик компанії Bоtоng Consulting Ван Пенґбо. Зменшення залишків за іпотечними кредитами є наслідком поєднання двох факторів: дострокове погашення мешканцями певної частини боргу та того, що торік наміри домогосподарств купувати житло були не надто високими.

Варто зазначити, що цього року в першому кварталі ринок нерухомості пережив «невеликий весняний підйом». За оцінкою досвідченого експерта з фінансової політики Чжоу Їцінь, у цей раз це не є короткостроковим відскоком після сильного падіння, а ринкова впевненість відновлюється поступово — у міру поетапного зниження ринкових ставок і поетапного послаблення іпотечної/кредитної політики; і є надія, що ця тенденція триватиме і в другому кварталі.

2025 рік: залишки за персональними іпотечними кредитами знижуються

Журналісти, зібравши дані, встановили, що залишки банківських іпотечних кредитів усе ще зменшуються.

У 2024 році, як основна «рушійна сила» у видачі іпотек, шість державних банків зменшили персональні житлові іпотечні кредити на 0,62 трлн юанів; а за підсумками всього 2025 року чисте скорочення становило 0,71 трлн юанів, що більше, ніж спад у 2024 році.

Варто звернути увагу, що в першій половині 2025 року шість державних банків у сукупності скоротили обсяг на 107,8 млрд юанів, що суттєво менше, ніж у першій половині 2024 року (325,5 млрд юанів). Проте в другій половині 2025 року скорочення різко посилилося — приблизно на 602,2 млрд юанів, через що загальне «усихання» персональних іпотечних кредитів за минулий рік стало ще більшим, ніж у 2024 році.

Оскільки залишки за персональними іпотечними кредитами постійно скорочуються, наразі шість державних банків уже попрощалися з «епохою 6 трлн юанів» у сфері персональних житлових іпотечних кредитів.

Якщо дивитися на загальнонаціональний «великий ринок», то й там залишки за персональними житловими іпотечними кредитами також рухаються вниз. Згідно з даними Народного банку Китаю, на кінець 2025 року в усій країні залишки персональних житлових іпотечних кредитів становили 37,01 трлн юанів, що на 1,8% менше в річному вимірі. Це означає, що в окремих банках залишки за персональними іпотечними кредитами навіть могли дещо зростати, а персональні іпотечні кредити банків увійшли в етап точнішої конкурентної боротьби.

У галузі вважають, що зменшення залишків за портфелем іпотечних кредитів із «раніше виданих» — це насправді протистояння двох сил: по-перше, скільки «випили» дострокові погашення; по-друге, скільки «долили» нові видані іпотечні кредити.

«Зараз дострокове погашення іпотек, звісно, ще є, але порівняно з попередніми роками це вже точно не можна назвати “хвилею”.» — сказав Ван Пенґбо. Дострокове погашення іпотек накладається на те, що торік наміри мешканців щодо купівлі житла були не дуже високими; обидва фактори разом призвели до скорочення залишків персональних іпотечних кредитів у банках.

Співробітник-дослідник, спеціально запрошений, Асоціації індустрії управління капіталом Пекіна Ян Хайпінь зазначив, що в сфері нерухомості країна наразі перебуває в періоді корекції. Зараз є багато клієнтів із групи нагальної потреби, але водночас є й багато тих, хто вичікує; загалом зростання іпотечного кредитування слабке.

Перший квартал: ринок нерухомості отримав «невеликий весняний підйом»

У першому кварталі на материковій частині Китаю при перепродажі вторинної нерухомості почався «невеликий весняний підйом». У звіті компанії Кеґоу Лі (Керуй) зазначено, що в березні площа угод із вторинною нерухомістю в топ-20 містах становила приблизно 17,97 млн кв. м, зростання на 117% у місячному вимірі та також зростання на 6% у річному. У першому кварталі сумарна площа угод — близько 41,08 млн кв. м — зросла на 4%.

У цій «сезонній» активності «малого весняного підйому» такі міста, як Пекін і Шанхай, виконують роль «локомотива».

«“Малий весняний підйом” на ринку нерухомості у першому кварталі 2026 року як основна сила відновлення спирається на ринок вторинної нерухомості в містах першого ешелону. Зараз це етап помірного відновлення; така тенденція може зберегтися надалі.» — сказав Чжоу Їцінь журналістам. Із приходом «малого весняного підйому» позитивний вплив на залишки персональних житлових кредитів комерційних банків поступово проявлятиметься.

«Хоча повного розвороту ще не відбулося, я вважаю, що це не є короткостроковим відскоком після надто сильного падіння. Це радше те, що ринкова впевненість відновлюється поступово — у міру поетапного зниження ринкових ставок і поетапного послаблення політики щодо купівлі житла. Я вважаю, що є шанси, що це триватиме й у другому кварталі.» — зазначив Чжоу Їцінь. Активність на ринку вторинної нерухомості безпосередньо підвищить кількість заявок на житлові кредити, поступово уповільнить темпи скорочення залишків; надалі є ймовірність, що це забезпечить позитивну підтримку залишкам за іпотечними кредитами. Загалом ринок нерухомості рухається в напрямку «зростання обсягів і стабілізації цін».

Заступник директора Інституту нерухомості Іцзю Шанхай (Shanghai Yiju), Ян Юйцзінь, сказав журналістам: «“Малий весняний підйом” більше зосереджений на угодах із вторинною нерухомістю в пріоритетних містах. Наразі він усе ще перебуває на початковій стадії відновлення ринку нерухомості в масштабах усієї країни. У другому кварталі ринкові угоди, як очікується, ще більше підуть на краще, що також дає позитивну підтримку ринку кредитування. Але для деяких клієнтів це іпотечні кредити з використанням фонду житлового забезпечення (公积金), тож їхні дані не відображаються в статистиці кредитів комерційних банків; водночас це також впливає на залишки за кредитами комерційних банків».

Деякі банки повідомляють, що вже з’явилося виразне зростання надходжень заявок на іпотечні кредити

Щодо ситуації з персональними іпотечними кредитами в цьому році, журналісти звернули увагу: кілька банківських керівників висловилися на зустрічах щодо оприлюднення результатів. Серед них прогноз Банку Цзяо Тун щодо бізнесу персональних іпотечних кредитів є доволі оптимістичним.

На нараді з оголошенням результатів за 2025 рік заступник голови Банку Цзяо Тун Чжоу Ваньфу повідомив: починаючи з березня 2026 року обсяг заявок (in件量) на іпотечні кредити в цьому банку помітно зріс. «Це, ймовірно, є сигналом стабілізації ринку нерухомості.» — сказав Чжоу Ваньфу. Він додав: якщо ця тенденція триватиме, у 2026 році іпотечний кредитний бізнес поступово досягне додатного зростання та підтримає досягнення банком очікуваних цілей зростання в роздрібному кредитуванні загалом.

Заступник голови Державного промислового та комерційного банку Китаю (ICBC) Ван Цзіньву натомість відреагував на питання щодо рівня проблемних кредитів за роздрібними індивідуальними позиками (個貸不良率). Ван Цзіньву зазначив: якість активів за персональними кредитами в цьому банку впродовж тривалого часу залишається відмінною. Протягом останніх двох років через фактори, пов’язані з трансформацією економіки, корекцією ринку нерухомості, тимчасовими дисбалансами між попитом і пропозицією, рівень проблемних кредитів у короткостроковій перспективі дещо зріс — це відповідає загальним тенденціям галузі.

«Економічна основа Китаю стабільна, у нас сильна стійкість і великий потенціал; умови підтримки в довгостроковій перспективі та базові сприятливі тенденції не змінилися. Надалі ризики в сфері персональних кредитів будуть контрольованими.» — оцінив Ван Цзіньву. Він вважає, що в міру прискорення впровадження пакету політик і подальшого стале виходу політичних переваг на ринок, основа ринку персональних кредитів поступово покращуватиметься, а якість активів за персональними позиками повертатиметься до розумного рівня.

Хоча держава також постійно запроваджує політики щодо нерухомості, і ринок демонструє ознаки пожвавлення, Ян Хайпінь сказав журналістам: частка іпотечних кредитів у структурі розміщення активів банків, імовірно, матиме тенденцію до зниження.

На основі наявних даних журналісти помітили: великі банки досягають значного зростання в сегментах персональних споживчих кредитів та персональних кредитів для підприємницької діяльності. Зокрема, персональні споживчі кредити в Індустріально-комерційному банку Китаю зросли на 244.8k юанів, тобто на 18,5%; персональні кредити для підприємницької діяльності зросли на 7.1k юанів, тобто на 15,0%; а в Банку Китаю (中国银行) зростання персональних споживчих кредитів у межах країни досягло 28%.

Чи вигідно достроково погашати іпотеку?

Раніше головний мотив «хвилі дострокового погашення іпотечних кредитів» полягав у позичальниках. З одного боку, через економічні коливання; з іншого — через посилення волатильності фінансового ринку Китаю, коли ціни на акції, фонди тощо суттєво падали, а інвестиційні доходи звичайних мешканців знижувалися помітно, через що схильність до ризику ставала більш обережною. Крім того, ставки за частиною портфеля раніше виданих іпотечних кредитів були доволі високими: у деяких позичальників ставка за «старою» іпотекою перевищувала 5%. Сукупність цих факторів спонукала позичальників спрямувати частину грошей, які вони раніше планували використати для інвестицій, на дострокове погашення.

Однак у міру того, як ставки за «старими» іпотечними кредитами знижуються, собівартість відсотків за персональними житловими кредитами також поступово зменшується. Згідно з даними Народного банку Китаю, у лютому цього року середньозважена ставка за новими виданими персональними житловими кредитами становила близько 3,1%, що приблизно на 10 базисних пунктів нижче, ніж у відповідний період минулого року; ставка за кредитами утримується на низькому рівні.

Якщо ставка зараз на низькому рівні, чи все ще вигідно достроково погашати іпотеку?

«Чи є це вигідним — залежить від того, який зараз рівень інвестицій або заощаджень у споживача дає дохід, і від того, наскільки великий розрив із процентною ставкою за іпотекою після зниження.» — сказав Ван Пенґбо. Якщо дохідність інвестицій вища за ставку за кредитом, можна розглянути більший розподіл коштів на інвестиції; інакше можна розглянути часткове або повне погашення кредиту. Крім того, потрібно також залишити достатньо коштів на щоденні витрати та на майбутню пенсію, медичне обслуговування тощо.

Також, якщо дивитися на спосіб погашення, як правило, підхід із рівними частинами основного боргу (等额本金) на початковому етапі передбачає сплату більшого обсягу основного боргу і меншої суми відсотків, тож дострокове погашення загалом буде вигіднішим. У разі ануїтетного погашення (等额本息) на початку сплачується більше відсотків і менше основного боргу; якщо термін погашення вже перевищив половину, дострокове погашення також можна не розглядати.

Джерело обкладинки: медіабаза «Щоденної економічної газети»