Proptech стимулює сплеск молодших глобальних інвесторів, які переосмислюють нерухомість у ОАЕ, перетворюючи ринок Real Estate в Сполучених Арабських Еміратах

(MENAFN- Khaleej Times) Ринок нерухомості ОАЕ вже давно привертає міжнародну увагу, але характер цього попиту змінюється. Те, що колись значною мірою формувалося брокерами, оглядами об’єктів і традиційними інвесторськими мережами, дедалі більше підпорядковується цифровим платформам, ринковій аналітиці в реальному часі та технологіям, які прибирають тертя на кожному етапі шляху купівлі.

Сьогодні покупець рухається швидше, проводить більше досліджень самостійно й виходить на ринок із рівнем упевненості, якого ще кілька років тому досягти було б значно важче. Від інструментів пошуку з підтримкою ШІ та занурювальних віртуальних переглядів до угод із підтримкою блокчейну та цифрових систем комплаєнсу — proptech більше не лише оптимізує процес купівлі нерухомості. Вона розширює доступ до самого ринку.

Рекомендовано для вас «Загублена можливість»: студенти з ОАЕ реагують зі страхом і полегшенням, коли британські іспити скасували

Це зміщення залучає більш міжнародну, більш цифрово підковану й часто молодшу когорту інвесторів — таку, що підходить до нерухомості з тими самими очікуваннями, які вона приносить у керування статками, приватний банкінг і преміальні споживчі сервіси: швидкість, прозорість і безперешкодний доступ до інформації. В ОАЕ, де регуляторні інновації та цифрове врядування послідовно знижували бар’єри входу, ця трансформація стає дедалі помітнішою.

Оскільки транскордонний капітал і далі спрямовується в стабільні, високозростаючі ринки, proptech дедалі більше стає важливою частиною того, як формується історія нерухомості ОАЕ.

** Нова хвиля глобальних покупців**

За словами Кубейра Хери, генерального директора та засновника Propkee, Дубай завершив 2025 рік продажами нерухомості на Dh682,5 млрд, що на 31% більше в річному обчисленні, і розпочав 2026 рік із Dh111 млрд лише в січні — це на 8% більше за той самий період минулого року. Було зафіксовано понад 215 000 угод із продажу, у яких взяли участь покупці з понад 150 країн.

«Це не циклічні сплески. Це структурний попит, і proptech — ключовий рушій,» — сказав Хера. За його словами, те, що технології змінили фундаментально, — це географія участі. Покупцям, яким раніше треба було покладатися на місцеві брокерські мережі або прилітати, щоб сформувати впевненість, тепер доступне відкриття, перевірка та укладення угод із нерухомістю в Дубаї з-за кордону.

«Службовець із зарплатою в Мумбаї або інвестор-першопочатківець у Манчестері тепер може відкривати, перевіряти й укладати угоди щодо нерухомості в Дубаї, не прилітаючи,» — сказав Хера.«Покупець, який заходить на цей ринок сьогодні, молодший, більш цифровий за походженням, і значно частіше робить свою першу транскордонну інвестицію — проводить дослідження самостійно й ухвалює рішення на основі даних, а не лише брокерських зв’язків».

Ця еволюція стає видимою не лише в момент продажу, а й на всьому ширшому шляху володіння.

Радніл Кумар, співзасновник і COO Rentify, сказав, що одним із найбільших зрушень була діджиталізація орендного рівня — сфери, яку часто обходять у розмовах про інвестиційну привабливість, але яка дедалі важливіша для закордонних покупців, які прагнуть керувати дохідними активами віддалено.

«Proptech прибрала багато тертя, головним чином зробивши ранні кроки цифровими та такими, що повторюються,» — сказав Кумар.«Міжнародні інвестори та покупці тепер можуть відчути себе впевнено щодо угоди ще до того, як приземляться в ОАЕ».

Він додав, що коли оренда, квитанції, поновлення й погодження централізуються в один робочий процес, інвестори отримують чіткішу видимість щодо доступності, поведінки з платежами та результативності оренди без необхідності покладатися на ручні папери.

«Це полегшує для закордонних покупців андеррайтинг активів і керування ними на відстані,» — сказав він.«Ми бачимо більше інвесторів, народжених у цифровому середовищі, які хочуть прозорості, швидкості та чистої операційної моделі, а не просто гарної одиниці нерухомості».

Цей акцент важливий, тому що для багатьох міжнародних інвесторів привабливість ринку вже визначається не лише зростанням ціни або локацією. Операційна простота стає частиною ціннісної пропозиції. Можливість віддалено перевіряти документи, цифрово завершувати онбординг, відстежувати результативність оренди та зменшувати адміністративну невизначеність може суттєво вплинути на те, куди спрямовується капітал — особливо для покупців, які роблять свою першу транскордонну покупку.

Наджиб Ханафер, CEO Rewa, сказав, що proptech допомагає зменшувати тертя, оцифровуючи ключові рівні транзакційного стека: ідентифікацію, документацію та доступ до даних.

«Віддалені KYC та AML, e-підписи й цифрові контракти, а також перевірка права власності в реальному часі й транзакційні дані через платформи, інтегровані з Dubai Land Department та Ejari, скоротили строки угод, зменшили кількість посередників і підвищили прозорість та можливість аудиту,» — сказав Ханафер.

За його словами, результатом є не просто вищі обсяги транзакцій, а ширша та більш глобально розподілена база інвесторів.

«Крім традиційних інвесторів із надвисокими статками, proptech дає змогу брати участь закордонним фахівцям, підприємцям і транскордонним сімейним офісам, які очікують швидкі, керовані даними та віддалені можливості для здійснення угод,» — сказав він.

Це розширення доступу — одне з найбільш значущих зрушень, які відбуваються на ринку ОАЕ. Протягом років міжнародні інвестиції в нерухомість у регіоні часто асоціювалися з покупцями з надвисокими статками, інституційним капіталом або досвідченими інвесторами, які вже добре орієнтувалися на ринку. Сьогодні бар’єри входу нижчі — не обов’язково за ціною, а за процесом.

Цифро-орієнтовані системи реєстрації, віддалена верифікація, прозорі ринкові дані та дедалі зручніші інструменти пошуку роблять ОАЕ простішим для розуміння й легшим для входу для ширшої групи покупців. Важливу роль відіграла й державна політика. Заходи на кшталт 100% іноземного володіння, Golden Visa, нульового податку на дохід і продовжуваних інвестицій у цифрове врядування допомогли створити ринкове середовище, яке сприймається як відкрите та доступне для міжнародного капіталу.

Водночас змінюється і сама поведінка покупців. За даними Propkee, користувачі на її платформі взаємодіють із занурювальним відеоконтентом понад 20 хвилин, перш ніж зробити запит, і дедалі більше покупців ухвалюють рішення, не здійснюючи жодного фізичного огляду об’єкта.

** Пошук змінився**

Оскільки покупці нерухомості в ОАЕ стають більш орієнтованими на дані та цифрово підкованими, платформи з підтримкою ШІ змінюють спосіб, за яким знаходять, порівнюють і обирають житло. Хера сказав, що це зрушення радше структурне, а не поверхневе.«Традиційна модель була побудована на відносинах — довіряйте своєму брокеру, сходіть на показ, прийміть рішення «на відчуття»,» — сказав Хера.«Сьогоднішній покупець поводиться як споживач e-commerce. Він/вона проводить дослідження самостійно, споживає відеоконтент, щоб сформувати впевненість, і очікує тієї ж прозорості даних, яку отримує від Amazon або Netflix».

Це порівняння багато говорить. Для дедалі більшої кількості покупців в ОАЕ — особливо молодших і більш цифрових інвесторів — пошук нерухомості починає виглядати менш як звичайна продажна подорож і більше як цифровий досвід, керований рекомендаціями. Пошук стає розумнішим, більш персоналізованим і дедалі більше формується поведінковими сигналами, а не лише статичними фільтрами оголошень.

У Propkee Хера сказав, що ШІ вже використовується не лише для розуміння намірів, а й для їх прогнозування.«Наша система Real Estate Intelligent Insights використовує поведінкові сигнали, патерни перегляду відео, повторні візити та взаємодію з контентом, щоб прогнозувати ймовірність покупки задовго до того, як покупець зробить запит,» — сказав він.

Така прогнозна спроможність має наслідки ширше, ніж ефективність маркетингу. Вона змінює те, як платформи показують можливості, як агенти пріоритизують ліди та як девелопери зчитують попит у реальному часі. Найважливіше — це відображає ширше ринкове зрушення: покупці більше не задовольняються просто переглядом каталогу. Їм потрібні платформи, які допоможуть це зрозуміти. Хера вважає, що таке зрушення переосмислює сам пошук:«Ера статичних оголошень із фільтрами пошуку завершується,» — сказав він.«Ми рухаємося до пошуку, керованого рекомендаціями, де платформа вчиться вашим вподобанням і показує об’єкти, про які ви навіть не знали, що шукали».

Цей зростаючий попит на ухвалення рішень із підтвердженими доказами також видно в тому, як покупці використовують дані. Хера вказав на інструмент Bayut TruEstimate, який у 2025 році згенерував понад 500 000 звітів про оцінку, як на сигнал того, що покупці шукають валідацію, перш ніж зобов’язатися.

«Мільйон-дирхамове рішення на основі брошури та запевнення брокера зникає,» — сказав він.«Платформи, які надають перевірювані дані, порівняльні інсайти та занурювальні візуальні докази, перемагають».

Цей запит на ясність не обмежується оцінкою. Він поширюється на те, як покупці оцінюють спільноти, будівлі та потенціал довгострокових інвестицій. Кумар сказав, що найпомітніша зміна в психології покупців полягає в тому, що люди більше не просто переглядають — вони фільтрують.

«Людям і далі важливі стиль життя та спільнота, але вони хочуть доказів, і хочуть їх швидко,» — сказав Кумар.

«Вони порівнюють будівлі, орендодавців і загальні витрати на утримання з тим самим підходом, з яким працюють із фінансовими продуктами».

За словами Кумара, перехід підтримують ШІ та інструменти розумного пошуку, які дедалі більше відіграють роль, зменшуючи невизначеність і допомагаючи покупцям звузити коло того, що справді важливо саме для них.

«Кращі інструменти допомагають покупцям звузити вибір до невеликого набору варіантів із високим рівнем наміру — на основі того, що реально має значення, а не лише спальні та ціна,» — сказав він.

Прогнозна аналітика, додав він, також рухає рішення вперед, даючи користувачам чіткіше розуміння ймовірних рівнів орендної плати, ризиків вакантності та стабільності попиту в рамках спільноти — інсайтів, які раніше було б складніше отримати чи інтерпретувати пересічному покупцю.

Це важливо для ринку на кшталт ОАЕ, де інтерес інвесторів залишається сильним, а значна частка покупців мислить не лише кінцевим використанням. Оскільки рішення щодо нерухомості стають дедалі ретельніше фінансово перевіреними, платформи, що можуть надавати видимість щодо операцій та результативності, імовірно матимуть більшу вагу в шляху покупця.

Rentify, зауважив Кумар, знаходиться поруч із одним із найсильніших сигналів на ринку: що відбувається після того, як нерухомість заселено.«Чи платять оренду вчасно і наскільки гладко проходять поновлення, — це багато що говорить про реальну результативність,» — сказав він.«Оскільки все це дедалі більше стає цифровим, покупці та інвестори очікуватимуть, що платформи покажуть реальну результативність, а не лише фото та описи».

** Зелена премія**

Стійкість (sustainability) стає більш серйозною складовою оцінювання нерухомості: інвестори виходять за межі загальних заяв ESG і дивляться на дані в реальному часі про те, як активи працюють. В ОАЕ це робить PropTech дедалі важливішою, адже ринок змагається не лише за прибутковістю та дизайном, а й за прозорістю, стійкістю та довгостроковою цінністю.

Хера сказав, що ESG міцно вийшло в саму основу ухвалення інвестиційних рішень.«ESG перетнуло поріг від маркетингової мови до інвестиційних критеріїв. Коли інституційний капітал сьогодні оцінює активи, показники стійкості є частиною due diligence, а не просто «приємним доповненням»,» — сказав він.

Дедалі більша частка нових девелопментів у Дубаї тепер включає розумні системи будівлі, автоматизоване енергоменеджментування та інструменти прогнозного технічного обслуговування — усе це генерує оперативні операційні дані в реальному часі. За словами Хери, платформи proptech дедалі частіше здатні нормалізувати та порівнювати ці дані з міжнародними стандартами звітності, роблячи будівлі більш прозорими та порівнюваними.

«IoT робить будівлі «зчитуваними» так, як ніколи раніше,» — сказав він.

Ця видимість стає особливо актуальною в глобальному інвестиційному ландшафті, де капітал дедалі більше прив’язується до кліматичних вимог і порогів стійкості. Для інвесторів, які порівнюють можливості між ринками, доступ до перевірюваних даних ESG у реальному часі може стати вирішальним фактором.

«Для інвестора, який порівнює активи в Лондоні, Сінгапурі та Дубаї, можливість отримати дані про стійкість у реальному часі, зіставлені з порівнюваними активами, — це потужний аргумент щодо розподілу капіталу,» — сказав Хера.

ОАЕ, додав він, виграє від ширшого регуляторного та політичного поштовху, зокрема Dubai 2040 Urban Master Plan і національних цілей net-zero, які допомагають вбудовувати стійкість у девелоперський конвеєр.

Кумар сказав, що інвестори дедалі більше дивляться за межі заявлених регалій на фактичну результативність.«ESG стає менше про слайд у презентації і більше про доказ,» — сказав Кумар.«Інвесторам потрібно знати, як будівля працює, а не що вона стверджує».

Це включає все — від використання енергії й води до поведінки орендарів та ефективності керування. На операційному рівні proptech перетворює те, що колись було фрагментованими точками даних, на вимірювані індикатори якості активів.

«Надійність платежів, частота спорів, поведінка під час поновлень і оперативність сервісу — це сигнали якості управління,» — сказав Кумар.«Активи, які демонструють сильну операційну результативність і передбачувані грошові потоки, вирізнятимуться, особливо коли глобальні інвестори порівнюють ОАЕ з іншими ринками».

Цей зв’язок між стійкістю, операціями та фінансовою результативністю стає все складніше ігнорувати.

Мартін Рейнолдс, CEO Modern Energy та засновник-партнер Mataana, сказав, що proptech відіграє центральну роль у подоланні цієї прогалини.«Proptech — критично важливий рушій цього зсуву, перетворюючи спосіб, у який активи нерухомості керуються, вимірюються та презентуються,» — сказав Рейнолдс.

Інтегруючи IoT-сенсори, аналітику на базі ШІ та хмарні системи, власники нерухомості тепер можуть відстежувати споживання енергії, викиди вуглецю, якість повітря в приміщенні та продуктивність систем у режимі реального часу, формуючи те, що Рейнолдс описує як«ESG-дані інвестиційного рівня».

«Цей безперервний потік даних забезпечує звітність ESG у реальному часі, надаючи інвесторам прозорі, придатні для аудиту метрики, які підтверджують відповідність активу вимогам зі стійкості,» — сказав він.

Крім звітності, ці дані також живлять оперативну інтелектуальну складову. Системи, керовані ШІ, можуть виявляти неефективність, оптимізувати використання енергії та прогнозувати потреби в техобслуговуванні ще до того, як відбудуться збої — знижуючи витрати та покращуючи результативність.«Це не лише зменшує вуглецевий слід, а й безпосередньо покращує чистий операційний дохід активу, знижуючи операційні витрати,» — сказав Рейнолдс.

Водночас можливості бенчмаркінгу стають дедалі більш досконалими. Менеджери активів тепер можуть у реальному часі порівнювати результативність будівель із глобальними стандартами на кшталт LEED, BREEAM і GRESB, а також із портфелями колег — створюючи більш чіткі маршрути для цільових поліпшень капіталу.

В ОАЕ ця збіжність технологій, політики та ринкового попиту починає позиціонувати ESG як справжній диференціатор, а не як вимогу комплаєнсу. Підхоплюючи імпульс COP28 і стратегію ОАЕ Net Zero by 2050, девелопери та менеджери активів прискорюють впровадження зелених технологій і систем управління, керованих даними.

Це зрушення також відображається в тому, як розподіляється глобальний капітал. Інвестори дедалі частіше віддають перевагу активам, які можуть довести стійкість і операційну результативність, і дисконтують ті, що цього зробити не можуть.

«Глобальний капітал активно шукає активи з «зеленою премією», одночасно дисконтуя «коричневі» активи,» — сказав Рейнолдс.

MENAFN05042026000049011007ID1110943635