Глибокий аналіз річного звіту｜Декодування річного звіту Yuexiu Property за 2025 рік: три навички для подолання циклів

Зміна балансу сил у галузі пришвидшується, а розмежування між групами девелоперів стає ще більш очевидним. За моніторингом Інституту China Index Research, у 2025 році кількість девелоперів у всіх кластерах продовжує помітно скорочуватися. Девелоперських компаній із обсягом продажів понад 1 трлн юанів — 10, що на 1 менше, ніж торік; компаній із обсягом понад 100 млрд юанів — 73, що на 13 менше, ніж торік.

Але це також чітко віддзеркалює величезну різницю в здатності девелоперів переживати стрес у період коригування галузі: поряд із тим, є ще одна когорта видатних компаній, які завдяки сильній стійкості проходять цикл і стають «відмінниками», що й далі показують позитивну динаміку на фоні розмежованого ринку.

31 березня компанія Yuexiu Real Estate опублікувала звіт про результати за весь 2025 рік. У звітному періоді Yuexiu Real Estate загалом отримала контрактні продажі на 86.46B юанів; позиція в галузевому рейтингу з 37-го місця в 2021 році вийшла різко вгору до 9-го, упевнено залишаючись у першій групі. У 2025 році дохід склав 1.78B юанів, зберігши зростання в річному обчисленні; чистий прибуток після сплати податків — 17,8 млрд юанів, +21,4% р/р. Компанія стала однією з дуже небагатьох девелоперів у галузі, що підтримують стабільну прибутковість.

Голова Yuexiu Real Estate Лінь Чжао-юань на зустрічі з інвесторами також висловив тверду впевненість у подальшому сталому розвитку Yuexiu. Він сказав, що у 2026 році компанія працюватиме над тематикою «підвищення ефективності та стабілізація результатів, реформи для посилення здатності, трансформація для сприяння розвитку», стабілізуватиме масштаб у межах трильйона та укріплюватиме позицію на ключових ринках, розвиватиме якісні додаткові прирости й реалізовуватиме «стабілізацію через інвестування, інвестувати — і надійно зберігати результат, інвестування вдасться на користь стабільності», «робити добре і глибоко “одне ядро та дві допоміжні сторони”», застосовуючи «чотири добрі компанії» та ощадне управління для просування трансформації й високоякісного розвитку, щоб забезпечити гарний старт у період «15-ї п’ятирічки» («十五五») і спокійно пройти через цикл.

Продажі демонструють стійкість. Сильне «власне кровотворення» формує надійну стабільну основу

Коли загалом у галузі продажі повсюдно йдуть униз, крива результатів Yuexiu Real Estate тримається на позиції — стабілізується всупереч ринку.

Згідно з річним звітом про результати Yuexiu Real Estate, у періоді група досягла контрактних продажів на суму 106.21B юанів; за даними Ке’рая (CRIC) у рейтингу продажів девелоперів за 2025 рік компанія посіла 9-те місце та третій рік поспіль стабільно входить до когорти девелоперів із продажами понад 1 трлн юанів у першій групі. Зокрема, у шістьох ключових містах було досягнуто контрактних продажів приблизно на 260M юанів.

У поточному середовищі галузі така продажна результативність виглядає особливо цінною. Варто зазначити, що у 2025 році ринок нерухомості перебуває в критичному вікні ключової політики «зупинки падіння та відновлення стабільності». Центральний і місцевий рівні вже щільно ухвалили низку заходів «для стабілізації ринку житла», а сигнали підтримки політики чіткі. Однак ефект політики не вивільняється одразу: від моменту впровадження до появи реального зворотного зв’язку на стороні продажів потрібен певний період трансмісії.

У зв’язку з цим загальний стан продажів у девелоперів ще не демонструє перелом у вигляді стійкого тренду. Дані установ показують: у 2025 році середній річний спад підписаних продажів у топ-10 девелоперів за рейтингом продажів склав 16%; тиск відчутний і на «хедерних» учасниках. На цьому тлі Yuexiu Real Estate демонструє результат, що помітно перевершує однолітків: темп зниження продажів у той самий період становить менше половини від середньогалузевої лінії.

Інсайдери зазначають, що така відносна здатність «встояти проти падіння» відображає водночас і стійкість її проєктного розміщення та структури продукту; а також опосередковано підтверджує: на етапі, коли передавання політики ще не повністю відбулося, якісні девелопери вже почали демонструвати ознаки стабілізації, що випереджають широкий ринок.

За цими досягненнями стоїть наполегливість Yuexiu Real Estate у дотриманні базових принципів «першочерговість темпу, баланс обсягів і цін». На тлі тиску на загальні продажі компанія застосовує стратегію «двома руками»: інвестиції та реалізацію (deх化) — одночасно. На фронт-ендi компанія точно контролює темп придбання земель, не женеться за підвищенням, але й не пропускає вікна з низькою надбавкою (премією) під час угод; на бек-ендi посилює здатність «продавати наявне та квазі-наликове» (готові та близькі до готовності об’єкти), щоб стримати зростання масштабів складських запасів. Паралельно компанія безперервно просуває покращення управління на повному циклі: ринкові дослідження, робота з клієнтами, трансформація продажів тощо; також оптимізує структуру маркетингових витрат, підвищуючи частку угод через власні канали та з портфеля наявних клієнтів. У підсумку це забезпечило подвійну проривність: стійкість на стороні продажів і підвищення операційної ефективності.

Саме завдяки цьому, станом на кінець 2025 року, прибуток Yuexiu Real Estate після сплати податків зріс на 21,4% у річному вимірі; ключовий чистий прибуток досяг 13.94B юанів, зробивши компанію однією з дуже небагатьох девелоперських компаній, що залишаються в прибутковому стані. Водночас операційний грошовий потік компанії протягом багатьох років зберігає тенденцію чистих надходжень: весь рік тримався на високому рівні 139,4 млрд юанів, демонструючи сильну спроможність до «внутрішнього кровотворення». Це одночасно забезпечує достатній запас коштів для подальшого інвестування та формує надійний щит для безпеки загального грошового потоку — і стає ключовою «козирною картою» Yuexiu Real Estate для стабільного руху вперед.

Крім того, «стабільність» Yuexiu Real Estate відображається і в багатьох інших аспектах, зокрема в безперервному оптимізуванні боргової структури.

Станом на кінець 2025 року частка боргу Yuexiu Real Estate, що погашається протягом одного року, становить 26%; частка середньо- та довгострокового боргу — 74%. Грошові кошти на кінець періоду — 30B юанів; коефіцієнт покриття коротких боргів, що погашаються протягом року, досягає 1,7 рази. Зважена середня процентна ставка за позиками знизилася до 3,05%, що на 44 базові пункти менше, ніж рік тому; компанія двічі поспіль підтримувала зниження вартості фінансування, а рівень вартості фінансування та масштаб зниження обох показників — найвищі в галузі серед місцевих державних підприємств. На базі стабільного фінансового стану Yuexiu Real Estate зберігає повністю зелений показник за «трьома лініями» та має інвестиційний кредитний рейтинг S&P і Fitch; перспективи — стабільні.

Bank DBS повідомив: нині акції Yuexiu Real Estate перебувають у історично низькому діапазоні, а оцінка (valuation) та фундаментальні показники певною мірою розходяться; водночас результати продажів компанії лідирують у галузі, тож вона має змогу забезпечити сильну підтримку для ціни акцій та оцінки, і в оцінки є простір для корекції. Тому банк зберігає рекомендацію «купувати».

Багатовимірне прогнозування передує рішенням: глибоке опрацювання шести ключових міст-орієнтирів

Наразі ринок нерухомості входить у нову стадію, де глибоко змінюються співвідношення попиту і пропозиції та відбувається переосмислення логіки ринкової вартості.

Коментар, опублікований Сіньхуа, зазначає: китайський ринок нерухомості вже вийшов за межі етапу «всюди вгору/всюди вниз» і перейшов до структурної нової стадії «ядро — стабільне, периферія — очищення (виведення)».

Дані моніторингу багатьох інституцій також свідчать: у всій країні формується чіткий сценарій «20/80»: близько 20% основних міст у ключових районах зберігають стійкість проти падіння й помірне зростання; приблизно 80% міст третього й четвертого ешелонів опиняються в ситуації виснаження ліквідності. Функцію «якоря активів» реально виконують насамперед міста першого ешелону — Пекін, Шанхай, Гуанчжоу та Шеньчжень — а також сильні міста другого ешелону на кшталт Ханчжоу та Ченду. Ці регіони загалом мають три спільні риси: міцну індустріальну базу, постійний приплив населення та досконалішу систему забезпечення ресурсами, що формує базову логіку цінності активів у ключових містах.

Нещодавно «теплий сезон для маленьких позитивів» («小阳春») на ринку нерухомості також розпочався першими в містах першого ешелону. Останні дані Держстату: серед 70 великих і середніх міст у лютому міста першого ешелону першими завершили дев’ять поспіль місяців падіння цін на нове житло; вторинний ринок у ключових містах, таких як Пекін та Шанхай, паралельно демонструє відновлення.

У такому контексті оптимізація якості активів і точне інвестування стали ключовими питаннями для девелоперів.

У відповідь Yuexiu Real Estate створила систему багатовимірних ринкових досліджень, просуваючи ефективну взаємодію між інвестиційним блоком та різними бізнес-підрозділами, забезпечуючи інвестиційним рішенням надійну підтримку даними. Одночасно компанія використовує інвестування як рушійну силу для просування планування проектів наперед: на етапі придбання землі завершує попередні дослідження продуктового плану та стратегії розвитку, ефективно знижуючи невизначеність на етапі розробки та гарантує передбачуваність інвестиційної віддачі.

У стратегічній орієнтації Yuexiu Real Estate дотримується фокусної стратегії на ключових містах, формулює ідею ведення проєкту «читати місто, читати землю, читати людей». Вона глибоко аналізує відмінні характеристики попиту в різних містах і постійно поглиблює можливості операцій на місцях. Компанія також активно співпрацює з місцевими органами влади для оптимізації темпу постачання земельних ресурсів, вибудовуючи в межах взаємодії «держава—підприємства» диференційовану конкурентну перевагу та забезпечує взаємовигідний виграш.

Саме завдяки цій зрілій системі управління інвестиціями інвестиційний фокус Yuexiu Real Estate дуже високо концентрований на шести ключових містах: Пекін, Шанхай, Гуанчжоу, Шеньчжень, Ханчжоу та Ченду. У 2025 році частка equity-інвестицій у ці шість міст досягла 96,3%, тобто інвестиційне фокусування має надзвичайно сильний рівень. З точки зору внеску у продажі ефект від цієї схеми очевидний: окреме місто Пекін досягло понад 22.2B юанів продажів; Шанхай і Гуанчжоу — відповідно 29.1B та 23.6B юанів; сумарно три міста сформували близько 78% загальних продажів компанії. Загалом частка продажів компанії в ключових містах першого й другого ешелонів уже становить 85,6%.

За масштабом продажів у трильйон є передусім результат випереджального розміщення на інвестиційному фронті; і ще більше — завдяки міцному фундаменту з земельного банку (земельних ресурсів). Станом на кінець 2025 року загальний земельний банк Yuexiu Real Estate становить 18,55 млн квадратних метрів; розміщення безперервно зміщується у бік міст із більш високою спроможністю (високим потенціалом). Частка міст першого й другого ешелонів разом досягає 94,4%. Серед нових придбань земельних ресурсів у 2025 році частка міст першого ешелону додатково зросла до 67,7%. Крім того, Yuexiu Real Estate скористалася можливістю наростити запаси в період ринкового відкату та вікно придбань із низькими преміями за ціною: у підсумку середній рівень премії при купівлі землі було втримано в межах 9,3%, що майже на 50% нижче від середнього показника TOP10 девелоперів.

Варто звернути увагу на те, що в лютому цього року Yuexiu Group придбала за 9.25B юанів земельну ділянку під «Ма-чан» (马场地块) у районі перетину трьох великих CBD у Гуанчжоу: Чжуцзяньсіньчжен (珠江新城), Цзіньжунчэн (金融城) і Пачжоу (琶洲). Це викликало широкий інтерес у галузі.

Інсайдери зазначають: цей проєкт — остання «ділянка суцільного міського оновлення» в Чжуцзяньсіньчжені (珠江新城). Відкрите громадське просторове середовище з’єднає розкішну комерційну інфраструктуру (вже підписано SKP), преміальні готелі, ультраперший офісний клас (超甲级办公) та інші формати. Yuexiu Real Estate, імовірно, зможе глибоко брати участь у комплексній розробці та операційній діяльності міста. Раніше модель групи «материнська компанія — інкубація до готовності, а потім ін’єкція в上市 company» була підтверджена завершенням TOD у Пачжоу-нань (琶洲南TOD), що забезпечує зрілий маршрут для подальших операцій з активами. Такі дефіцитні проєкти, як «Ма-чан», не лише дадуть довгостроковий приріст операційних результатів, а й сприятимуть системному оновленню «product power» (сили продукту), «brand power» (брендової сили) та операційних можливостей компанії.

Відточування «хардкору» — «хороших будинків»: прив’язка до основного попиту формує захисний рів на галузевому ринку

Якщо оптимізація земельного банку — це накопичення потенціалу для майбутнього розвитку, то відточування продуктів і сервісів — це внутрішня спроможність підприємства для довгострокової конкурентності.

Інсайдери зазначають: на тлі того, що структурна розбіжність у галузі триває й поглиблюється, перемогти в новому циклі зможе лише той, хто тримається «продуктового підходу» (product-ism), тобто відточує «хороші будинки», що справді відповідають потребам ринку, через інноваційні ідеї та досвід на межі досконалості.

У 2025 році в ключових містах — Пекіні, Шанхаї та інших — політичні вікна відкривалися одна за одною, але вибір покупців стає дедалі обережнішим. Гроші більш раціонально концентруються на тих проєктах, які мають сильнішу «визначеність». Які саме проєкти можна вважати такими, що мають «сильну визначеність»?

«Хороші будинки» вже другий рік поспіль фігурують у робочих звітах уряду. Цей політичний орієнтир уже давно синхронізувався з потребами ринку. Тобто «хороші будинки» більше не залишаються на рівні концепції — вони стають новою рушійною силою для інвестування і споживання на ринку нерухомості та отримують підтвердження від покупців, які вкладають у них реальні гроші.

За даними Інституту China Index Research, проєкт Yuexiu Real Estate у Пекіні — «Хе Ю Ван Ґ», під час відкриття в перший місяць показав рівень реалізації (гоу-габа) 96%; при продажах 92,5 млрд юанів проєкт посів перше місце в рейтингу продажів комерційного житла в Пекіні за 2025 рік. А «Фей Юнь Ю Фу» в Шанхаї — 29.1B юанів і 1022 квартири — здобув одразу перше місце в Шанхаї і за кількістю проданих квартир, і за площею продажів……

Але результати окремих проєктів — це лише зріз того, як ринок визнає Yuexiu Real Estate. Якщо підняти погляд до всього рівня компанії, Yuexiu Real Estate досягає помітних результатів у багатьох ключових містах. У власній «базі» в Гуанчжоу продажі — 30B юанів, компанія займає там TOP-2; у Пекіні — понад 22.2B юанів і також друге місце; у Шанхаї — 222 млрд юанів і сьоме місце.

«Компанія впродовж тривалого часу послідовно дотримується стратегічного курсу “чотири добрі компанії”: “хороші продукти, хороші сервіси, хороший бренд, хороша команда”.» — заявив голова Yuexiu Real Estate Лінь Чжао-юань на зустрічі з інвесторами.

Насправді, від «будувати будинки» до «будувати хороші будинки», а далі — до «будувати хороше життя», Yuexiu Real Estate постійно поглиблює систему досліджень клієнтів, впроваджує «концепцію 4X4 хороших продуктів» (4X4好产品理念), здійснює стандартизаційне оновлення чотирьох ліній продуктів, диференційовано задовольняючи клієнтів із висококласних поліпшень та із запитами якісної базової потреби. За рахунок активного просування інтеграції проєктування й будівництва та оновлення системи «Yue Zhi Zao» (悦智造), компанія одночасно підвищує якість продуктів, ефективність будівництва та рівень задоволеності клієнтів; низка проєктів отримала галузеві нагороди за дизайн і якість.

Паралельно Yuexiu вибудовує систему інновацій продукту «досліджуй — будуйте — обслуговуйте» (研-建-服) на основі потреб клієнта протягом усього життєвого циклу, прискорює розробку та застосування технологій здорового проживання. Через підхід «продукт + сервіс + операційна діяльність» компанія просуває будівництво «хороших будинків» і «хороших житлових кварталів», забезпечуючи стрибкоподібне оновлення від постачання продукту до співіснування цінності.

На новому старті «15-ї п’ятирічки» («十五五») розташування в галузі нерухомості зазнає глибоких змін, а ресурси й ринковий простір безперервно концентруються на компаніях із комплексною потужністю. Yuexiu Real Estate завдяки здоровій фінансовій базі, точному інвест-напрямку, міцним можливостям у продуктах і стабільному імпульсу розвитку пройшла крізь цю «галузеву перебалансування» (洗牌) та вийшла на окрему траєкторію результатів. Її досвід показує: ключ до проходження циклу полягає не в розмірі, а в тому, чи є база надійною, чи стратегія чіткою, чи виконання виконано належним чином. Саме це є суттю переходу галузі нерухомості до високоякісного розвитку.