Перший ринок нерухомості, поворотний момент вже настав

Запитай AI · Чи зможе «сонячна весна» на ринку нерухомості вивести ціни з омани та тривати аж до другого кварталу за умов політичних переваг?

Журналіст порталу Jiemian News | Ван Тінтін

Редактор порталу Jiemian News | Лі Шень

Цієї весни ринок нерухомості у найбільших містах Китаю нарешті відновив давно втрачену жвавість. Шанхай зробив перший крок, підхопивши прапор відновлення ринку житла — як у первинному, так і в вторинному сегментах усе синхронно закипіло.

Найнаочніше тепло відображається на первинному ринку: продавці в офісах продажу відчули це на власній шкірі: «Раніше, коли я казав клієнтам: “Цю квартиру дуже швидко заберуть”, вони й не вірили — вважали це звичною рекламною тактикою. А тепер клієнти власними очима бачать, як вподобані об’єкти прямо на місці бронюють інші люди — і вмить панікують, боячись, що варто трішки пом’ятися, як квартиру, на яку вони націлилися, вже не буде».

Показники вторинного ринку теж перевершили очікування. Один шанхайський рієлтор заявив: «У нас щодня в магазині з’являються “лідери продажів”, досвідчені агенти, спираючись на накопичену базу перевірених клієнтів, один за одним укладають угоди, навіть новачки швидко відкривають угоди завдяки цій хвилі активності».

Енергія шанхайського ринку нерухомості розливається, наче вогонь по сухій траві. Зали для нарад у рієлторських офісах з ранку до вечора переповнені, система підписання онлайн-контрактів (網签) кілька разів давала збій, а в офісах продажу нових проєктів аж вибухало — перед макетами квартири юрмилися консультуючі клієнти, біля шоурумів потік відвідувачів не вщухав, а спеціалісти з підбору житла працювали так, що вже пересихало горло.

Офіс продажу «Poly · Дуе Хуей» (都汇和煦). Зйомка Jiemian News

14 березня о 17:00 дня, щойно маркетинг-менеджер проєкту «Poly · Дуе Хуей» Лі Вей проводила чергову групу клієнтів, які прийшли на колективний перегляд, як одразу отримала нову команду для фінішного ривку: план продажів на день підвищили з 11 до 15 квартир. Спочатку об’єкт уже виконав запланований показник, і команда лише збиралася завершувати робочий день, як розпочався новий етап штурму. Після 21:00 того ж вечора стало зрозуміло: ціль у 15 квартир команда виконала достроково.

Для цього проєкту за межами зовнішнього кільця (外环外), розташованого на південній околиці Шанхаю — у зоні технологічних інновацій і «центру науки та інновацій» — і який щойно отримав повернення/відновлення знижки до 9,95 (99.5折), — угоди, укладені глибокої ночі, уже не є новиною. Маркетинг-менеджер розповіла порталу Jiemian News: «Нещодавно команда зазвичай закінчує після 00:00. Учора ввечері було дві групи клієнтів: лише близько 23:00 вони остаточно узгодили варіанти, а потім одразу здійснили переказ і “зафіксували” бронювання».

Розташований у північній частині Шанхаю проєкт «C&D · Yunhu Yue» (建发·云湖玥) також демонструє яскраві результати на хвилі потепління. З 13 березня центр демонстрації та шоуруми офіційно відкрилися для зовнішніх відвідувачів, проєкт одразу оточили ті, хто шукає квартиру: у перші вихідні відвідування перевищили 500 груп, наступні вихідні зберегли високий рівень — понад 350 груп. На місці безперервно лунали розмови про угоди та запити консультантів: як попит першої необхідності, так і запити на покращення житлових умов концентровано вивільнялися.

Центр демонстрації «C&D · Yunhu Yue». Зйомка Jiemian News

«Ми живемо неподалік, плануємо поміняти квартиру, щоб дитині було зручніше вчитися». Всередині шоуруму «C&D · Yunhu Yue» один із потенційних покупців заявив журналісту Jiemian News. Уся родина разом — така сцена підбору житла — робить весь офіс продажів надзвичайно гучним і багатолюдним.

Товариства нерухомості встигають у «золоте вікно можливостей»: концентровано виводять обсяги в продаж і пришвидшують реалізацію. Проєкт «C&D · Linhai»? (中环麓岛), що знаходиться в районі Баошань, південна частина «да-бану» (大板块), першим почав активний рух: чергова партія об’єктів швидко стартувала з етапу попереднього бронювання, ставши першим новим проєктом у березні в Шанхаї з коефіцієнтом бронювання 1:1. Увійшовши на ринок, проєкт миттєво розпалив попит.

Під час очного візиту журналіст порталу Jiemian News з’ясував: навіть після завершення бронювань чимало покупців продовжують приходити в офіс продажу, щоб брати участь у процедурі попереднього запису. 18 березня «C&D · Linhai» відкрився — і одразу був розкуплений повністю. За словами менеджера з продажів, вибір квартир розпочали офіційно о 10:30 того самого дня, і лише за 90 хвилин усі 79 квартир були продані — швидке досягнення ефекту «денного світла» (тобто миттєвого розпродажу).

Місце відкриття «C&D · Linhai».

На відміну від попереднього сценарію, коли ринок елітного житла мав «одну-єдину зірку», тепер і проєкти за межами зовнішнього кільця в Шанхаї теж отримали хвилю інтересу до придбання. Лише цього минулого вікенду, проєкт третьої черги «Time·Era · Veyjing» у житловому комплексі «Jiading Nanxiang Times» (嘉定南翔时代之城三期时代·雲境), за два дні накопичив 101 групу попередніх бронювань — і це встановило гучний рекорд: у 2026 році серед нових проєктів у районі за зовнішнім кільцем — перше «понад 100» за попередніми бронюваннями.

«Реальні потреби групи попиту першої необхідності — це ключова сила, яка “розхитує” ринок». Лі Юцзя (李宇嘉), керівник дослідницького центру з питань житлової політики провінції Гуандун, зазначив, що головні акценти в продажах новобудов у цьому циклі зосереджені в двох типах проєктів: по-перше, якісні об’єкти з одночасно вигідною якістю та локацією в центральних районах; по-друге, проєкти в передмістях із розвиненою інфраструктурою, «дружніми до гаманця» цінами та очевидними перевагами за школами та транспортом.

Чимало фахівців вважають, що ця хвиля шанхайського ринку житла — це «переворот V-подібного типу»: довіра ринку повністю повертається, а активність покупців суттєво перевищує очікування. Є й прогноз: ринок і надалі розходитиметься сегментами, і врешті сформує «K-подібну» конфігурацію.

Спільний генеральний директор дослідницького інституту Цаньче (同策研究院) Сун Хунвей розповів порталу Jiemian News, що структурна диференціація стане довгостроковою характерною рисою розвитку ринку нерухомості в цьому циклі. Сун Хунвей прогнозує: у 2026 році ринок житла Китаю пройде «K-подібною» траєкторією. У ключових районах хороші квартири, які відповідають новим правилам, нарощуватимуть обсяги й ціни синхронно, а в некореневих районах і надалі застосовуватиметься стратегія «ціна замість обсягу» — і така диференціація робитиме розвиток галузі дедалі раціональнішим.

Шанхай — місто з найвищою «детермінованістю» (визначеністю) для всього ринку житла в країні. Окрім того, що новобудови добре продаються, дані по вторинному ринку також безперервно оновлюють рекорди. У середині березня продажі вторинних квартир у Шанхаї за тиждень перевищили 7200 квартир — це рекордний максимум за останні майже п’ять років. Пікове значення підписань в один день близьке до 1500 квартир. А висока частота угод навіть спричинила неодноразові завантаження, затримки та збої в системі підписання онлайн-контрактів (網签).

Скриншот аномалій входу/роботи системи онлайн-підписання вторинних угод у Шанхаї.

Станом на 22 березня обсяг угод на вторинному ринку в Шанхаї підскочив до 21443 квартир. Проходження межі 30 тисяч квартир за місяць практично безсумнівне — і цей показник суттєво оновив рекорд для аналогічного періоду в попередні роки.

Рієлтори працювали безперервно: хтось їздив із клієнтами, обійшовши квартали за кварталами; хтось у магазині вів переговори й узгоджував з власниками та клієнтами. «Раніше угода, на яку йшли години переговорів, нині закривається за 2–3 години, а ефективність угод зросла вдвічі».

«Як тільки з’являються вигідні по співвідношенню ціни та якості квартири — їх одразу викуповують. І чимало якісних об’єктів збирають одразу кілька груп клієнтів, які змагаються за них». Керівник магазину Pacific House (太平洋房屋) по вулиці Ваньжун (万荣路) у районі Цзін’ань (静安) повідомив порталу Jiemian News, що нині укладання угод концентрується в сегменті загальної вартості 3 млн — 7 млн. «Учора ми щойно закрили одну угоду: клієнт подивився зі мною приблизно рік, раніше постійно тільки придивлявся, а тепер відчув ринкову “гарячість” — і вирішив одразу діяти».

Головний директор-засновник і спільний голова ради Ке’чуй (克而瑞集团联席董事长) Дін Цзує (丁祖昱) зазначив, що підтвердження «дна» політики повернуло очікування й довіру, і це поступово перетворюється на реальні угоди. Квартири малого метражу й з низькою загальною ціною, призначені для першочергового попиту та “першого покращення”, залишаються основною силою на вторинному ринку.

Джерело даних: Shanghai Online Real Estate. Графіка Jiemian News

Щодо цін: зі зростанням ринкової ситуації в цілому вторинні ціни в Шанхаї припинили майже десятимісячне безперервне зниження та вийшли в плюс у порівнянні з попереднім місяцем (відносно попереднього періоду). У продавців посилився «дефіцитний» настрій і небажання продавати дешево: можливості торгу вже звузилися з 10%—15% минулого року до менш ніж 5%.

«Раніше власники боялися втратити шанс і квапилися, а в покупців була великий простір для торгу; тепер ситуація розвернулася — а психологічні очікування власників явно підвищилися. Якщо ціна хоч трохи підходить, власник не поступається».

Один із досвідчених рієлторів, який багато років працює з ринком нерухомості Шанхаю, розповів порталу Jiemian News: «Нещодавно я провів угоду. Власник виставив квартиру за 4,3 млн юанів, покупець спочатку пропонував 4,15 млн. Якби це було торік, угода майже напевно відбулася б. Але цього року власник наполегливо не знижував ціну. У підсумку покупець сам додав ще 30 тис. юанів — і тільки тоді угоду уклали».

Рушійною силою цієї хвилі є нова політика для ринку житла Шанхаю «Ху-Ци» (沪七条). «Тепло, спричинене державною політикою, змусило ринок житла в ключових містах уперше вийти з фази тимчасового “закладання фундаменту” в напрямі позитивного зростання». Так сказав Тан Хуа (唐华), відповідальний керівник департаменту продажів житлової нерухомості в Першій Тайпін Дейвіс (第一太平戴维斯) для Китаю.

Нова шанхайська політика для ринку житла, що набула чинності 25 лютого, зняла дві головні перешкоди для покупців — умови щодо права на придбання та фінансові обмеження — і тим самим дала сильний імпульс до зламу ринкової ситуації. Для осіб без реєстрації (не шанхайців) вимога до страхового стажу для купівлі житла в межах зовнішнього кільця (外环内) знизилася з 3 років до 1 року. А якщо людина має посвідчення про проживання (居住证) щонайменше 5 років, вона може купувати напряму без потреби в страховому стажі — це принесло масу реальних, конкретних запитів, а також дозволило багатьом «новим шанхайцям» здійснити мрію про власне житло.

Паралельно підвищили ліміти на іпотеку під житлові накопичення (公积金). Для сімей першої черги максимальна сума, яку можна позичити, — 2,4 млн юанів. Для сімей із кількома дітьми, за поєднанням із «зеленими» будівельними нормами, ліміт може досягати 3,24 млн юанів. Це реально зменшує фінансовий тягар і навантаження по щомісячних платежах для покупців.

Ван Шен (王生) із шанхайської лікарні Чанчжэн (长征医院) — один із прямоточних бенефіціарів цієї нової політики. Він живе та працює в Шанхаї понад десять років і давно планував покращити умови житла шляхом заміни, але довго не міг усе втілити. Після впровадження нової політики вищі ліміти іпотечного кредиту під公积金 перекрили більшу частину вартості житла. Процентні платежі кожного місяця вийшли на кілька тисяч юанів меншими, ніж при чистій комерційній позиці (純商贷), тож тягар відчутно зменшився — і він у той же день вийшов на ринок.

Покупці відвідують шоурум. Зйомка Jiemian News

Сун Хунвей розповів порталу Jiemian News, що справжня точка повороту для ринку житла в цьому циклі має мати такі ознаки: по-перше, очищення від ризиків (risk out-clearance); по-друге, помітне зростання обсягів угод, яке стабілізує ціни; по-третє, відновлення всього ланцюга ринку нерухомості — від купівлі землі (拿地), старту нового будівництва (新开工) до маркетингу (营销) — із формуванням здорового циклу.

«Якщо дивитися на поточну ситуацію, то справді є ознаки “закладання фундаменту” на ринку житла в містах першого рівня». — сказав Сун Хунвей. Він додав: у березні традиційний сезон високого попиту вивільняє первинні запити як ключову опору. Важливо, що держполітика, яка задає курс на стабілізацію ринку житла на засіданнях двох палат (“两会”) та нові правила «Ху-Ци» ставлять тон у цьому циклі. Коли політика щодо хороших квартир доходить до практики, це приносить покупцям квартири з високою вигідністю по співвідношенню ціна-якість, тож люди отримують реальну користь. Ці три поштовхи змушують довіру до ринку в Шанхаї поширюватися далі — на інші міста першого рівня.

Принаймні в Шанхаї стрілка «ціни та обсяги одночасно вниз» у ринку житла вже розвернулася. Тан Хуа зазначив порталу Jiemian News: «Наразі відбувається структурна стабілізація та відновлення з лідерством у ключових містах. Щоб підтвердити, чи буде справжній розворот тенденції, потрібно подивитися, чи вдасться втримати обсяг угод у другому кварталі, чи буде вторинний ринок просуватись (продажі/вивільнення обсягів) без затримок, і чи зможе довіра мешканців до ринку надалі відновлюватися».

Ефект «індикатора напряму ринку» Шанхаю поширюється на інші міста першого рівня.

Менеджер з продажу «C&D · Linhai» повідомив порталу Jiemian News: «Шанхай як авангард ринку нерухомості в країні задає напрям для інших міст. Москва? Ні: це про Пекін (北京), Шеньчжень (深圳) і Гуанчжоу (广州) — вони отримали “заспокійливий постріл” у вигляді відчуття стабілізації».

У Пекіні станом на 18 березня онлайн-підписання угод купівлі-продажу вторинного житла (二手住宅网签) досягли 9783 угод — це на 20,33% більше, ніж за весь лютий. Онлайн-підписання новобудов (新房网签) — 1387 угод, що на 13,97% більше в порівнянні з попереднім періодом. «C&D Anlan Beijing» (中海安澜北京) забрав перше місце за обсягом продажів за перший тиждень березня — 3,26 млрд юанів. Провідний проєкт «Poly» (保利) за тиждень перевищив 5 млрд юанів. Проєкт «招商朝棠揽阅» (招商朝棠揽阅) реалізував 35 квартир за тиждень.

У Шеньчжені кілька проєктів чергували «плакати про успішні угоди», які постійно миготіли в інформаційному просторі. Для одного з проєктів угоди за два дні сягнули 41 квартири. Продажі вторинного житла зростали безперервно: за даними дослідницького інституту Shenzhen Beike (深圳贝壳研究院), з 2 по 8 березня обсяг підписання вторинного житла на партнерських магазинах платформи стрибнув на 118% у порівнянні з попереднім періодом. 8 березня денний обсяг підписань встановив пік за останній рік.

У Гуанчжоу станом на 20 березня продажі вторинного житла по всьому місту підскочили до 7471 угоди. За таким темпом за місяць є шанс перевищити 13 тис. угод (130k). У порівнянні з попереднім періодом приріст — 275%. Ринок новобудов також розігрітий: в одному з проєктів за місяць продали 27 квартир, обсяг угод підскочив на 900%, а темп продажів продовжував пробивати верхні межі.

Плакат із результатами продажів шеньчженьського об’єкта.

Втім, тривалість цього відновлення ринку ще потрібно оцінювати — залежно від ефективності виконання політики.

«Квітень і травень стануть ключовим “вікном перевірки” для того, чи збережеться “сонячна весна” цього циклу». — сказав Дін Цзує. На основі поточних очікувань власників, довідкова середня ціна орієнтиру для вторинного житла в Пекіні, Шанхаї, Гуанчжоу та Шеньчжені (北上广深) все ще продовжує спускатися. Це означає, що тенденція до зниження очікувань власників ще не повністю покращилася.

Щоб підтримувати нинішню жвавість ринку, Лі Юцзя вважає, що необхідно додатково оптимізувати політики підтримки споживання — зокрема, іпотеку під公积金 та «перереєстрацію під заставою» для вторинних квартир (二手房带押过户). Також потрібно розблокувати ланцюг заміни квартир на вторинному ринку. Паралельно слід стабілізувати очікування щодо цін на ринку, зменшити нелогічне зниження цін, і в гарячих районах добрати бракуючу інфраструктуру — щоб безперервно підживлювати попит на купівлю.

«“Заміна ціни на обсяг” (以价换量) буде основою та передумовою зростання активності на вторинному ринку в найближчий період. “Ціна падає — обсяг зростає — ціна стабілізується — обсяг падає” залишиться грою, і в короткостроковій перспективі реального принципового розвороту за цінами та обсягами навряд чи можна очікувати. Зростання обсягу при стабільності цін стане типовою головною мелодією». — заявив Дін Цзує.

Тан Хуа також вважає, що в 2026 році компанії з девелопменту фокусуватимуться на змаганні між грошовими потоками (cash flow) та продуктовою спроможністю (product power). Ресурси прискорено концентруватимуться в першу та другу лігу міст, галузева концентрація зростатиме, а сама галузь у цілому перейде до підходу «виробляти під продаж (以销定产), глибоко працювати в ключових районах (深耕核心), створювати хороші квартири».

Джерело даних: Iceberg Index (冰山指数). Графіка Jiemian News

Стабілізація й відновлення ринку нерухомості в містах першого рівня має значення не лише для здорового розвитку галузі нерухомості, а й для економіки країни загалом.

Потепління на ринку житла напряму активує ланцюги постачання вище та нижче — і підштовхне відновлення таких сфер, як будівельні матеріали, домашній інтер’єр (家装), побутова техніка (家电). Це внесе вагому впевненість у загальне економічне відновлення. І саме шлях відновлення — де попит першої необхідності “тягне” ринок, політика цілиться точно, а процес заміни житла запускає оборот — також дає іншим містам країни відтворювані практичні приклади, додатково зміцнюючи великий макроекономічний фундамент.

Шанхайська «тепла весна» на ринку житла вже настала, а імпульс відновлення в містах першого рівня визначився. Галузь нерухомості виходить із розгубленості та очікувань: під бадьорим ритмом повернення цінності проживання вона рухається до більш раціонального, здоровішого та більш тривалого нового майбутнього.

(На прохання опитаних у статті Лі Вей та Ван Шен — вигадані імена.)