Чи має сенс раніше погасити кредит, якщо залишок іпотечних кредитів шести великих банків зменшився на 0,7 трлн юанів?

Кожен щоденний репортер｜Чжао Цзинчжи    Кожен щоденний редактор｜Вей Гуаньхун

Чи закінчився «бум дострокового погашення іпотеки»?

Починаючи з другої половини 2022 року, позичальники іпотечних житлових кредитів у Китаї прискорили дострокове погашення позик і поступово сформували на певний час «хвилю дострокових платежів».

Але нині картина, коли вночі розкуповують квитки, встають у черги по кілька місяців, трапляється вже не так часто. Чи триває й далі ця «мода» на дострокове погашення? Репортер «Щоденної економічної новини» зібрав дані й виявив, що сукупний обсяг залишків іпотечних житлових кредитів у держбанках (шість найбільших) становить близько 24,48 трлн юанів, що на приблизно 0,71 трлн юанів менше, ніж роком раніше.

«Зараз дострокове погашення іпотеки, безумовно, все ще є, але порівняно з попередніми роками вже точно не можна назвати це “хвилею”». Головний аналітик компанії Borton Consulting Ван Пэнбо зазначив, що зниження заборгованості за іпотечними позиками стало наслідком одночасної дії двох факторів: дострокове погашення з боку мешканців і того, що торік бажання купувати житло було не надто високим.

Варто звернути увагу, що цього року в першому кварталі на ринку нерухомості спостерігався «теплий період малого розквіту». Досвідчений експерт з фінансової політики Чжоу Їцинь вважає, що цього разу йдеться не про короткострокове відновлення після сильного падіння, а про поступове відновлення ринкової впевненості в міру того, як ринкові ставки знижуються, а політика підтримки покупців житла — поступово послаблюється; і є надія, що така тенденція триватиме й у другому кварталі.

2025 року залишки особистих іпотечних кредитів знижуються

Репортер зібрав дані й з’ясував, що залишки банківських особистих житлових кредитів і надалі зменшуються.

У 2024 році, як основний «локомотив» видачі іпотечних кредитів, шість найбільших держбанків скоротили свої особисті житлові кредити на 0,62 трлн юанів; а за весь 2025 рік — чисте скорочення на 0,71 трлн юанів, що більше, ніж у 2024 році.

Варто звернути увагу: у першій половині 2025 року сукупне скорочення особистих житлових кредитів у шести найбільших держбанках склало 244.8k юанів, що суттєво менше, ніж 7.1k юанів у першій половині 2024 року, однак у другій половині 2025 року скорочення різко зросло приблизно до 6.2k юанів, через що загальне «звуження» торішніх особистих іпотечних кредитів у підсумку стало ще більшим, ніж у 2024 році.

У міру того, як залишки особистих іпотечних кредитів безперервно скорочуються, на цей час особисті житлові кредити шести найбільших держбанків уже всі попрощалися з «епохою 6 трлн юанів».

З точки зору загального національного показника, залишки особистих житлових кредитів також ідуть вниз. Дані Народного банку Китаю показують, що на кінець 2025 року загальнонаціональні залишки особистих житлових кредитів становили 37,01 трлн юанів, що на 1,8% менше в річному вимірі. Це свідчить, що в частини банків залишки особистих іпотечних кредитів навіть дещо зростали, і що банки переходять у фазу більш «точкової» конкурентної боротьби в іпотечному кредитуванні.

У галузі вважають, що зниження залишків іпотечних кредитів «зі складу» є, по суті, протистоянням двох сил: по-перше, скільки «викачалось» достроковими платежами; по-друге, скільки «доповнилось» новими виданими іпотечними кредитами.

«Зараз дострокове погашення іпотеки, безумовно, все ще є, але порівняно з попередніми роками вже точно не можна назвати це “хвилею”». Ван Пэнбо зазначив, що дострокове погашення іпотеки накладається на те, що минулого року бажання мешканців купувати житло було не надто високим; ці два фактори разом призводять до зменшення залишків особистих іпотечних кредитів у банках.

Спеціальний дослідник Пекінської асоціації з управління фінансовими активами Ян Хайпінь зазначив, що наразі ринок нерухомості все ще перебуває в періоді коригування: є багато клієнтів зі «сформованим попитом», але водночас є й багато тих, хто вичікує; загалом зростання іпотечних кредитів слабке.

Перший квартал: «теплий період малого розквіту» на ринку нерухомості

У першому кварталі внутрішній ринок перепродажу житла зустрів «теплий період малого розквіту». Звіт Hurun Research показує, що в березні площа угод з перепродажу в 20 ключових містах — близько 7.1k кв. метрів — виросла на 117% у порівнянні з попереднім місяцем і також збільшилася на 6% у річному вимірі; у підсумку за перший квартал сукупна площа угод становила близько 107.8B кв. метрів, зростання на 4% у річному вимірі.

І в цій хвилі «теплого періоду малого розквіту» такі міста, як Пекін і Шанхай, відігравали роль «локомотива».

«“Теплий період малого розквіту” на ринку нерухомості у першому кварталі 2026 року має як головну силу відновлення ринок перепродажу житла в містах першої ланки; зараз це етап помірного відновлення. Виходячи з цього, тенденція до потепління може мати певну тривалість». Чжоу Їцинь сказав репортеру: у міру того, як на ринок приходить «теплий період малого розквіту», позитивний вплив на залишки особистих житлових кредитів комерційних банків проявлятиметься поступово.

«Хоча всебічного розвороту ще не сталося, я вважаю, що це не короткострокове відновлення після надмірного падіння, а поступове відновлення ринкової впевненості в міру того, як ринкові ставки за кредитами знижуються і політика щодо купівлі житла поступово послаблюється. Я вважаю, що є потенціал, щоб ця тенденція тривала й у другому кварталі». Чжоу Їцинь підкреслив: активніші угоди з перепродажу житла безпосередньо підвищать кількість заявок на житлові кредити, поступово стримуючи масштаби зниження залишків; у майбутньому це може стати позитивною підтримкою для залишків житлових кредитів, і в цілому ринок нерухомості рухається в бік напряму «зростання обсягів і стабільність цін».

Заступник директора Шанхайського інституту з досліджень нерухомості Yiju Юань Юечжун сказав репортеру: «Теплий період малого розквіту» більше фокусується на угодах перепродажу житла в ключових містах; наразі це все ще початкова стадія відновлення на ринку нерухомості всієї країни. У другому кварталі ринкові угоди можуть ще більше покращитися, що також забезпечить позитивну підтримку кредитному ринку. «Але деякі клієнти беруть кредити з фонду житлового забезпечення (公積金), тому це не буде враховано в статистиці кредитів комерційних банків, і водночас це вплине на залишки комерційних позик».

У банках кажуть, що з’явилося помітне зростання обсягів подання на іпотечні кредити

Щодо ситуації з особистими житловими кредитами цього року, репортер звернув увагу, що керівництво кількох банків також висловилося на конференціях з оголошенням результатів діяльності. Зокрема, оцінка Банку Цзяотун щодо бізнесу з особистих житлових кредитів виглядає доволі оптимістичною.

На нараді з оголошення результатів за 2025 рік заступник голови Банку Цзяотун Чжоу Ваньфу повідомив, що починаючи з березня 2026 року обсяг подань заявок на іпотечні позики в банку суттєво зріс. «Це, мабля, є сигналом стабілізації ринку нерухомості». Чжоу Ваньфу зазначив: якщо ця тенденція триватиме, то у 2026 році бізнес з житловими кредитами поступово забезпечить позитивне зростання та сприятиме досягненню запланованих цілей щодо зростання роздрібного кредитування всього Банку Цзяотун.

Заступник голови промислово-торговельного банку (工商银行) Ван Цзиньу, натомість, прокоментував рівень проблемної заборгованості за споживчими позиками. Ван Цзиньу сказав, що якість активів за особистими кредитами в цьому банку довгий час залишається на високому рівні; за останні два роки, через вплив таких факторів, як трансформація економіки, коригування на ринку нерухомості та тимчасовий дисбаланс між попитом і пропозицією, рівень проблемної заборгованості в короткостроковій перспективі зріс. Це узгоджується із загальною тенденцією в галузі.

«Фундамент економіки Китаю стабільний, стійкість висока, потенціал великий; умови підтримки довгострокового позитивного розвитку та базові тенденції не змінилися. Майбутні ризики за особистими кредитами залишаються контрольованими». Ван Цзиньу вважає: у міру того, як прискорюється реалізація пакету політик, і водночас триває безперервне вивільнення політичних «дивідендів», основа ринку персонального кредитування поступово покращуватиметься, а якість активів за особистими кредитами також повертатиметься до розумного рівня.

Хоча держава також постійно ухвалює політики щодо нерухомості і ринок демонструє ознаки потепління, Ян Хайпінь сказав репортеру, що частка іпотечних кредитів у банківському розподілі активів, ймовірно, буде тенденційно знижуватися.

З огляду на поточні дані, репортер звернув увагу: великі банки значно наростили обсяги особистих споживчих кредитів і особистих кредитів на підприємницьку діяльність. Зокрема, особисті споживчі кредити Банку Індустріального й Комерційного Китаю (工商银行) зросли на 778,19 млрд юанів, або на 18,5%; кредити на підприємницьку діяльність — на 2522,38 млрд юанів, або на 15,0%; а приріст споживчих кредитів у Китаю (中国银行) на внутрішньому ринку досяг 28%.

Чи вигідно достроково погашати іпотеку?

Раніше головними причинами «хвилі дострокових погашень» житлових кредитів були самі позичальники: з одного боку, через коливання економіки; з іншого — через посилення волатильності на фінансових ринках Китаю, коли ціни на акції, фонди тощо суттєво падали, інвестиційні доходи звичайних мешканців знижувалися помітно, а схильність до ризику ставала більш обережною. Крім того, у частини позик з «пулу» (раніше виданих кредитів) ставки за іпотекою були високими: у деяких позичальників ставка за залишками іпотечного кредиту перевищувала 5%. У сукупності ці фактори штовхнули позичальників використати частину коштів, яку вони раніше планували інвестувати, для дострокового погашення.

Однак у міру того, як знижуються ставки за залишками іпотечних кредитів, вартість особистих житлових кредитів також поступово знижується. Згідно з даними Народного банку Китаю, у лютому цього року середньозважена ставка за новими виданими іпотечними кредитами становила приблизно 3,1%, що приблизно на 10 базисних пунктів нижче, ніж у той самий період минулого року; ставки за кредитами залишаються на низькому рівні.

Якщо ставки перебувають на низькому рівні, чи все ще вигідно достроково погашати особисту позику?

«Чи вигідно це, залежить від того, який зараз рівень інвестиційного або заощаджувального доходу у споживача, і наскільки велика різниця між ним і відсотковою ставкою за іпотекою після зниження». Ван Пэнбо сказав: якщо інвестиційна дохідність вища за ставку за кредитом, можна розглянути можливість спрямувати більше коштів саме на інвестиції; якщо ж ні — можна розглянути часткове або повне дострокове погашення. Крім того, потрібно залишити достатньо коштів на повсякденні витрати, а також на майбутню пенсію та медичне обслуговування.

Також, з точки зору способів погашення, загалом: при погашенні рівними частинами основного боргу (等额本金) у перші періоди сплачується більше основної суми боргу й менше відсотків, тож у порівнянні дострокове погашення буде трохи вигіднішим; при погашенні рівними ануїтетними платежами (等额本息) у перші періоди сплачується більше відсотків і менше основної суми. Якщо погашення вже пройшло половину строку, тоді також можна не розглядати дострокове погашення.

Джерело обкладинки: медіабаза «Щоденної економічної новини»