Harbour Group у 2025 році знизить загальний дохід на 11%, проект у Цзинань стане зразком реконструкції існуючих об'єктів | Велика фінансова новина

Питай AI · За якими ринковими чинниками стоїть розмежування орендного бізнесу Henglong Real Estate?

На тлі уповільнення продажів нерухомості та коливань у сфері преміального ритейлу Henglong Real Estate (00101.HK) у 2025 році продовжує демонструвати під тиском траєкторію результатів. Суттєве скорочення продажів об’єктів нерухомості потягнуло вниз загальну виручку, але орендний бізнес лишився відносно стабільним, тож загальна стратегія компанії змістилася в бік оборони.

Згідно зі звітом за рік, у 2025 році Henglong Real Estate досягла загальної виручки 8B гонконгських доларів, що на 11% менше, ніж роком раніше. Зокрема, виручка від продажів нерухомості скоротилася на 83% у річному вимірі до 264 млн гонконгських доларів — це головна причина падіння виручки. Завдяки стабільності орендного бізнесу та звуженню збитків від продажу нерухомості, базовий чистий прибуток, що належить акціонерам, виріс незначно на 3% у річному вимірі до 9.95B гонконгських доларів, частково компенсуючи тиск, спричинений зростанням фінансових витрат.

У звіті за рік керівництво компанії висловлює обережні міркування щодо ринкових перспектив у середньо- та короткостроковому горизонті. Хоча в другій половині року ритейл у материковому Китаї відновлювався завдяки стимулюванню не преміального споживання, загальне середовище все ще містить невизначеність. Henglong обрала продовження оборонної стратегії: уповільнювати темпи зростання за умови контролю ризиків.

Орендна “база” під тиском із розмежуванням, окремі проєкти пришвидшують корекції

Орендний бізнес залишається основним джерелом доходу Henglong. У 2025 році цей бізнес забезпечив виручку 3.2B гонконгських доларів, що лише на 1% менше в річному вимірі. Зокрема, виручка від торгових центрів у материковому Китаї у юанях зросла на 1% до 9.39B юанів, але між проєктами різниця в показниках є суттєвою.

Зокрема: проєкти у Далянь і Усі досягли зростання 12% та 10% відповідно; ключовий проєкт у Шанхаї зберіг невелике зростання на рівні 1%–2%. Натомість виручка Wuhan Henglong Plaza та Shenyang Fu Henglong Plaza знизилася на 31% і 36% відповідно; наприкінці року рівень заповнюваності знизився до 90% та 89%.

На тлі посилення розмежування Henglong коригує стратегію операцій для торгових центрів у материковому Китаї. Починаючи з 2025 року компанія більше не використовує класифікацію “преміум/суперпреміум”, а натомість орієнтується на цільові клієнтські сегменти та попит споживачів, здійснюючи корекцію брендового міксу.

Щодо проєктів під тиском, Henglong почала посилювати масштаб ремонту й переобладнання. У Wuhan Henglong Plaza було запроваджено понад 90 нових брендів, а також створено гастрономічний квартал “恒享里”, щоб стимулювати потік відвідувачів; у Shenyang Fu Henglong Plaza близько 44 тис. кв. метрів землі, що підлягає освоєнню, було тимчасово переоблаштовано під міський парк — шляхом збільшення публічного простору для підвищення активності району, зберігаючи гнучкість для подальшої забудови.

У низці змін Jinan Henglong Plaza став одним із небагатьох проєктів, де вдалося відновити показники. У 2025 році виручка проєкту становила 323 млн юанів, зростання 2% у річному вимірі; виручка орендарів з продажів зросла на 6%, а рівень заповнюваності піднявся з 93% до 97%.

Ця зміна пов’язана із завершеним за три роки оптимізаційним удосконаленням активів. Проєкт підвищив частку спортивно-дозвіллєвих та гастрономічних форматів, запровадив JORDAN WORLD OF FLIGHT, Descante (Descente) тощо, а також збільшив кількість орендарів категорій технологій і lifestyle. Паралельно з музичними фестивалями та спортивними сезонами відновилися і потік відвідувачів, і продажі, а також з’явилися рекорди продажів за окремий місяць.

Порівняно з структурними змінами в ритейлі, тиск на сегмент офісних будівель є ще відчутнішим. У 2025 році офісний портфель Henglong у материковому Китаї показав сукупну виручку на рівні 4.87B юанів, що на 8% менше в річному вимірі; загальний рівень заповнюваності знизився до 79%. За наявності зростання пропозиції та послаблення попиту частішають випадки, коли корпоративні орендарі скорочують площі або переїжджають у більш дешеві за вартістю зони.

Зокрема, офісні будівлі класу А у Shanghai Henglong Plaza: виручка впала на 11% у річному вимірі, а рівень заповнюваності знизився до 82%. Компанія намагається стабілізувати структуру орендарів шляхом запровадження гнучких офісних просторів, підвищення стандартів “зелених” будівель і сервісів у межах ESG.

Перехід до легких активів і паралельне розширення: перевірка зростання новими проєктами

На тлі посилення розмежування в існуючих проєктах Henglong починає шукати нові джерела зростання. У звіті за рік зазначено стратегію “Henglong V.3”, зосереджену на розширенні комерційного ландшафту через модель легких активів і розміщенні більшої кількості не преміальних та проєктів міського/районного типу в ключових містах.

Наразі компанія вже отримала 20-річні права на операційну діяльність колишньої будівлі Wuxi New World Department Store та торгового центру Meilong Town Plaza на Nanjing West Road у Шанхаї — як продовження й доповнення до наявних проєктів.

Водночас проєкти з важкими активами й надалі впливатимуть на майбутні фінансові результати. Торговий центр у Hangzhou Henglong Plaza планується до відкриття в першій половині 2026 року; частина офісних будівель була передана у листопаді 2025 року. Проєкт розширення Shanghai Henglong Plaza також планує бути введеним в експлуатацію у другій половині 2026 року.

Після навмисного уповільнення темпів експансії зростання Henglong дедалі більше залежить від оптимізації наявних активів і вивільнення потенціалу в нових проєктах. Погоджені темпи залучення орендарів, рівень заповнюваності та рівень орендної плати вищезгаданих проєктів безпосередньо визначатимуть, як компанія проявить себе в наступному комерційному циклі.

Репортер: Ду Лінь Редактор: Лю Юй Коректор: Тан Ці