SOHO China у 2025 році збільшить збитки та планує продовжити продаж частини комерційних та офісних нерухомостей

Caixin (4 квітня), звідомляє репортер Лі Цзе, стажер Фен Цзи-си SOHO China (00410.HK) нещодавно опублікувала результати за 2025 рік за весь період.

На тлі триваючих коригувань на ринку оренди SOHO China у 2025 році, хоча й підвищувала рівень заповнюваності через гнучке ціноутворення, все ще стикається з операційним тиском, спричиненим падінням виручки, високою заборгованістю та історичними проблемами з оподаткуванням.

Згідно з річним звітом SOHO China за 2025 рік, протягом звітного періоду компанія отримала виручку від операційної діяльності 1.37B юанів, що на 10,9% менше в річному вимірі; річні чисті збитки становили 2,91 млрд юанів, а обсяг збитків зріс ще більше порівняно з 2024 роком; без урахування змін в оцінці інвестиційної нерухомості та разових податкових платежів базовий чистий прибуток становив 1,34 млрд юанів; загальний рівень заповнюваності — 82,8%, що на 5,1 в.п. більше в річному вимірі.

«Одна з причин падіння виручки — те, що SOHO China свідомо запровадила стратегію зниження орендних ставок, щоб стабілізувати рівень заповнюваності; це призвело до зниження загального обсягу орендних доходів. Хоча загальний рівень заповнюваності зріс, зниження ціни оренди тягне виручку вниз». Перший заступник генерального директора Інституту Еліджу Янь Юечжінь зазначив.

З точки зору структури доходів орендні доходи все ще є опорою виручки SOHO China: у 2025 році орендні доходи компанії становили близько 291M юанів, що становить 99,6% від загальної виручки, але в річному вимірі вони знизилися; доходи від продажу нерухомості — лише 0,05 млрд юанів.

«За умов істотного тиску на ринку у 2025 році ми проактивно коригували стратегію: гнучкими цінами купували плинність і життєздатність активів, щоб кожен квадратний метр був використаний максимально». У звіті про результати голова SOHO China Сюй Цзінь зазначив.

З відкритих даних видно, що основні інвестиційні об’єкти SOHO China залишаються зосередженими в Пекіні та Шанхаї, включно з Wangjing SOHO, Guanghua Road SOHO2, проєктом Qianmen Avenue, Lize SOHO, SOHO Fuxing Plaza, Bund SOHO, SOHO Tianshan Plaza та Gubei SOHO — загалом вісім проєктів.

Щодо причин розширення збитків SOHO China, Янь Юечжінь вважає, що головним є те, що зниження орендних доходів вичавило простір валової маржі, а також те, що історичні податкові проблеми спричинили накопичення пені та процентних витрат тощо.

У серпні 2022 року дочірня компанія SOHO China Beijing Wangjing Souhou Real Estate Co., Ltd. отримала від місцевого податкового органу повідомлення про сплату податків, в якому вимагалося до 1 вересня 2022 року сплатити податок на приріст вартості земельних ділянок, пов’язаний із Wangjing SOHO вежа 1 і вежа 2, у сумі 5M юанів, а починаючи з дати прострочення — щодня нараховувати пеню в розмірі 0,05% від суми простроченого податку.

З фінансового звіту видно, що станом на кінець 2025 року було сплачено близько 1,8 млрд юанів податку на приріст вартості земельних ділянок. Станом на 31 грудня 2025 року основна сума залишку податку на приріст вартості земельних ділянок та накопичена пеня сумарно близько 180M юанів ще не сплачені.

Сторона SOHO China зазначила, що пеня за ПДВ може призвести до того, що основна сума банківських позик буде або ж до перехресного дефолту.

«Ці значні невизначеності можуть створити суттєві сумніви щодо того, чи здатна ця Група безперервно вести господарську діяльність. У зв’язку з вищезазначеним керівництво цієї Компанії при оцінці того, чи матиме ця Група достатні фінансові ресурси для безперервного провадження діяльності, обережно врахувало майбутні обігові кошти цієї Групи та її показники, а також джерела коштів, які можуть бути використані». Так компанія це описала.

Станом на 31 грудня 2025 року загальний обсяг кредитів SOHO China становив приблизно 15 млрд юанів, з яких близько 99% кредитів були забезпечені заставою інвестиційної нерухомості з балансовою загальною вартістю близько 53,7 млрд юанів; готівка та еквіваленти готівки — близько 0,5 млрд юанів; оборотні зобов’язання перевищували обсяг оборотних активів приблизно на 7,6 млрд юанів.

Перед подвійними викликами ринкового спаду та фінансового тиску Сюй Цзінь у звіті про результати заявив: «У 2025 році ми досягли того, що: ми не скорочували працівників, не знижували зарплати, не заборгували постачальникам гроші, і не зривали графіки робіт для клієнтів. Це — базові принципи ведення бізнесу, але в складні роки зробити це непросто».

Сторона SOHO China зазначила, що в майбутньому вона вживатиме низку планів і заходів, щоб зменшити тиск на оборотний капітал і покращити рух грошових коштів, зокрема: продовжувати підтримувати зв’язок із місцевими податковими органами та шукати здійсненні варіанти розрахунків за несплаченим податком на приріст вартості земельних ділянок і пенею; продовжувати реалізовувати частину комерційної нерухомості для погашення податку на приріст вартості земельних ділянок; водночас через контроль адміністративних витрат і економію капітальних витрат покращувати операційний грошовий потік.

Аналітики зазначили, що на тлі того, що комерційна нерухомість ще не вийшла з циклу коригувань, питання того, як збалансувати збереження вартості активів із безпекою боргової структури, стане важливим завданням для наступного етапу руху SOHO China.