Ченду «жахливий будинок» тричі виставляється на аукціон. Початкова ціна вже менша ніж 2000 юанів/м², майже 50k людей спостерігають, хто наважиться скористатися вигідною пропозицією?

Нещодавно в місті Ченду, провінція Сичуань, одна квартира в житловому комплексі, призначеному для продажу товарного житла, була виставлена на платформі алі-аукціонів, що привернуло увагу багатьох людей.

Згідно з інформацією платформи, ця квартира розташована за адресою: м. Ченду, район Ченхуа, вулиця Шуанцін, 26, комплекс Цянцзюй Чаоян, площа будівлі — 89.7㎡, планування — 2 спальні / 2 зали / 1 санвузол. Аукціон стартує 14 квітня. Варто зазначити, що початкова ціна лота становить 166k元, що в перерахунку дає приблизно 1851 юань/㎡, що очевидно не відповідає поточним ринковим цінам на житло в цьому районі.

Три рази «з’являлась» на аукціонній платформі — насправді «квартира-привид»

Станом на час підготовки матеріалу, ця квартира, виставлена на примусовий продаж, привернула 49k переглядів, на участь подали заявки 39 осіб, а причина особливої уваги полягає в тому, що лот насправді є «квартирою-привидом».

У описі предмета аукціону зазначено, «у травні 2024 року подружня пара орендарів через конфлікт сталася надзвичайна трагічна подія — смертоносний інцидент».

Крім того, ця нерухомість — не перший випадок її появи на аукціонній платформі. Згідно з записами про аукціони майна на Alі, квартира виставлялася на продаж у листопаді 2025 року та в січні 2026 року, і врешті обидва рази успішно була реалізована.

Зокрема, у листопаді 2025 року квартира виставлялась із стартом 266k元, ринкова ціна становила 1.65M元. Тоді участь взяли 92 особи, а в підсумку, після 40 раундів торгів, вона була продана за 1.06M元.

Несподівано, але лише минуло 2 місяці, і квартира знову «з’явилась» на платформі Alі-аукціонів. Цього разу стартова ціна лота все ще становила 266k元, однак кількість учасників різко зменшилась — лише 24 особи; зрештою ціна продажу склала 966k元.

Втім, за повідомленнями ЗМІ, власник, який викупив квартиру на цьому аукціоні, через особисті причини не зміг у повному обсязі зібрати кошти, тому не зміг здійснити передачу (оформлення) і був змушений скасувати покупку (відмовитися від викупу), до того ж йому було утримано гарантійний внесок у розмірі 50k元. Через це переоформлення (перехід права власності) не відбулося. Це й є основною причиною повторного виставлення цього лота.

У зв’язку з цим фінансовий медіаресурс Caijin спеціально звернувся до служби підтримки платформи, щоб уточнити. Там повідомили, що причина повторного виставлення зазвичай у тому, що попередній покупець відмовився від викупу, а також порадили комплексно обдумати, враховуючи, що ця квартира-привид.

Середня ціна продажу на вторинному ринку в кварталі — 16018元/㎡, квартира такої ж площі загалом — 1.55M

Цей аукціонний лот розташований у кварталі Цянцзюй Чаоян. Згідно з описом платформи, комплекс побудований у 2008 році, складається з 2 черг. Ця квартира — у першій черзі. У першій черзі є двоповерхові підземні паркінги, є ліфти, будинки — плитного типу (панельні). На продаж виставляється тільки будинок, у якому розташований лот: його висота — 26 поверхів; інші будинки — по 18 поверхів, 2 ліфти, по 4 квартири на поверсі. Управляє комплексом компанія Чанда Властедішн (昌达物业), плата за майно — 1.58元.

Також у інформації йдеться, що комплекс має власний басейн для плавання, тенісні корти, майданчики для настільного тенісу, організовано розділення потоків людей і транспорту. Поруч — річка Саха, у межах 2 кілометрів є парк Тацзішань, а також комплекс доволі близько розташований до метро та таких об’єктів інфраструктури, як Ваньсянчэн.

Caijin на платформі вторинної нерухомості Beike побачив, що наразі в цьому кварталі 73 квартири виставлені на продаж, середня ціна за листингом — 16018元/㎡; за останні 90 днів було укладено 1 угоду, за останні 30 днів посередники здійснили 522 покази.

Серед виставлених лотів Caijin звернув увагу, що є одна квартира на високих поверхах, яка була виставлена лише 7 днів тому, в тому самому будинку, що й ця квартира, призначена для примусового продажу, і з такою ж будівельною площею — 89.7㎡. Її загальна ціна за листингом — 1.55M, що відповідає приблизно 17280元/㎡.

У порівнянні з цим, якщо дивитися лише на ціну, то стартова ціна цієї квартири для примусового продажу справді виглядає привабливою.

Стартова ціна наче «вигідна», але «приховані витрати» — зовсім не низькі

Квартиру було вперше продано за 1.06M元. Для багатьох це вже схоже на «вдалу знахідку». Але насправді, після підрахунків одного з посередників виявилося, що якщо додати витрати на сервіс платформи, податки та витрати на звільнення (виселення) квартири, загальна сума фактичних витрат перевищить 1.3M元.

У примітках до інформації на аукціонній платформі зазначено, що орендні доходи, пов’язані з цим предметом аукціону, а також заборгованості за воду, електроенергію, газ, плату за майно/управління та інші витрати до моменту завершення передачі майнових прав стягує та несе вихідний власник (орендодавець). Після завершення передачі майнових прав — їх стягує та несе покупець.

Окрім цього, «квартира-привид» порівняно зі звичайною вторинною нерухомістю стикається ще й із ризиком дуже низької ліквідності. До того ж багато банків обирають відмовляти у кредитуванні, що означає: найімовірніше покупцеві доведеться купувати за готівку у повному обсязі.

Паралельно навколо питання про те, для чого купують «квартиру-привид», точаться дискусії. Багато користувачів мережі зазначають, що в більшості випадків після покупки «квартиру-привид» власник заново ремонтує і здає в оренду, а орендарям — до того, як вони дізнаються факти — нічого не повідомляють.

Щодо цього заступник голови Brand та IP-комітету Інституту впливових досліджень Гао Ченфей вважає: у чинних правових рамках Китаю, якщо орендодавець приховує той факт, що у квартирі сталася ненормальна смерть (так званий «квартира-привид») і здав це в оренду, це прямо не утворює склад кримінального правопорушення, але вже зачіпає «червону лінію» цивільного права.

Він зазначив, що ключове — обов’язок розкриття інформації. Згідно зі статтею 500 Цивільного кодексу, сторони під час укладення договору мають обов’язок завчасно добросовісно повідомити істину — про суттєві обставини (переддоговірний обов’язок повідомлення). Історична інформація про житло є важливими фактами, що впливають на рішення орендаря щодо укладення договору, тож умисне приховування є шахрайством. У судовій практиці в багатьох місцях суди вже підтримали позицію орендарів: на цій підставі просити розірвати договір оренди, повернути орендну плату та стягнути збитки. Наприклад, в таких містах, як Пекін і Шанхай, судові прецеденти визнають, що інформація про «квартиру-привид» належить до сфери права орендаря знати, а приховування порушує принципи публічного порядку та добрих звичаїв.