Перший квартал: місцеві влади прийняли понад 60 нових політик щодо житлово-ощадних фондів. Чи змінився напрям ринку нерухомості?

У різних регіонах нові правила щодо житлових заощаджень (公积金) продовжують інтенсивно впроваджуватися, ставши важливим інструментом для стабілізації ринку нерухомості.

З 1 квітня у Ханчжоу офіційно набрали чинності нові правила щодо公积金: суттєво підвищено максимальну суму іпотечного кредиту за公积金 до 1,8 млн юанів; 31 березня Хайнань уточнив, що вкладники можуть вилучати公积金, щоб підтримати дітей у купівлі першого житла для сім’ї; 24 березня Ченду оприлюднив політику, яка передбачає тимчасове скасування обмеження на кількість іпотечних кредитів за公积金: якщо у вкладника немає незавершених кредитів за公积金, то він може подати заявку; 25 лютого Шанхай підвищив максимальний ліміт кредиту за公积金 з 1,6 млн юанів до 2,4 млн юанів, і в поєднанні з надбавковою (підвищувальною) політикою максимальна сума, яку можна отримати, може сягати 3,24 млн юанів……

За статистикою Китайського інституту індексів (中指研究院), у першому кварталі в усіх провінціях і містах (та округах) країни ухвалено понад 60 разів політик, пов’язаних з公积金, що становить близько 38% від загальної частоти всіх політик щодо нерухомості на місцях; це стало ключовим напрямом інтенсивної роботи для оптимізації політик на місцях. Підвищення лімітів кредитів, оптимізація визначення кількості кредитів, розширення сфери вилучення та використання коштів, удосконалення політик щодо внесків тощо — це основні напрямки оптимізації нових правил щодо公积金 у різних регіонах. Крім того, у першому кварталі місцеві органи влади, орієнтуючись на цілі активізації попиту на купівлю житла, зменшення запасів і введення в обіг вже наявних ресурсів, також зосередилися на таких сферах, як оптимізація обмежувальних політик, виплата субсидій на придбання житла, вдосконалення супровідних політик міського оновлення, оптимізація політик щодо соціального (гарантованого) житла тощо — відповідні політики було ухвалено приблизно 100 разів.

Під впливом подвійного фактора — підтримки з боку політик і відновлення ринку після святкувань Весняного фестивалю — у березні ключові міста зазнали тимчасового пожвавлення угод. Дані Кeрая (克而瑞) показують, що у березні площа продажів новобудов у топ-50 містах зросла до 11 млн квадратних метрів, що в місяць-до-місяця суттєво збільшилося на 89%. Дані 中指 свідчать, що у 20 містах кількість угод з продажу вторинного житла в березні становила 148 тис. одиниць, що в місяць-до-місяця зросло на 119%; після свят Весняного фестивалю обсяг угод з вторинним житлом уже п’ять тижнів поспіль демонструє зростання в місяць-до-місяця. Водночас нині весь ринок нерухомості загалом усе ще перебуває на стадії коригування, а ознаки відмінностей між містами різного рівня проявляються доволі чітко.

На думку експертів, які дали інтерв’ю, у подальшому на стороні попиту різні регіони, як очікується, посилюватимуть підтримку сімей на стадії першого шлюбу та народження дитини, сімей із багатьма дітьми; також вони продовжать поглиблювати реформи системи公积金, і ключові міста, ймовірно, надалі оптимізуватимуть обмежувальні політики.

Нові правила щодо公积金 послідовно набирають чинності

Нещодавно у Ханчжоу нові правила щодо公积金, так звані «вісім пунктів Ханчжоу» (杭八条), офіційно були ухвалені. Вони охоплюють підвищення максимального ліміту кредиту та коефіцієнтів, підвищення пільги за підвищувальним лімітом, оптимізацію визначення кількості іпотечних кредитів, додавання підтримки для оплати податку на операції з нерухомістю під час купівлі житла (契税) і вилучення коштів на оплату комунальних/послуг з утримання майна (物业费), послаблення обмеження щодо строків вилучення коштів на купівлю/будівництво житла, розширення діапазону вилучення коштів у межах сімейної взаємодопомоги між поколіннями тощо — з акцентом на високу силу дії політики.

Згідно з новими правилами, максимальний ліміт кредиту за公积金 у Ханчжоу підвищується з 1,3 млн юанів до 1,8 млн юанів, а індивідуальний працівник може отримати максимально до 0,9 млн юанів. При цьому розрахунковий коефіцієнт індивідуального ліміту кредиту для працівника змінюється з 15 разів на 20 разів; також додаються випадки з підвищенням ліміту на 20% для сімей «нових мешканців» і молодих людей. Частка підвищення ліміту для сімей із багатьма дітьми зростає з 20% до 50%; пільга за підвищення ліміту не має обмеження за кількістю разів. Різні типи підвищення можна обирати та поєднувати за вищим варіантом; максимальна сукупна частка підвищення становить 70%, що досягає 3,06 млн юанів.

Щодо визначення кількості кредитних заяв («套数认定»), «вісім пунктів Ханчжоу» уточнюють: коли працівнича сім’я подає заявку на кредит за公积金 для купівлі першого або другого житла для власного проживання, і житло, придбане раніше за公积金, вже продано, тоді відповідно може бути проведено зменшення кількості кредитних заяв.

Голова дослідницького інституту Кeрая (贝壳研究院) у Ханчжоу, Шангуань Цзянь, у коментарі для репортера з 21世纪经济报道 зазначив, що за даними станції 贝壳 Ханчжоу, починаючи з минулого року близько 29,8% угод купівлі-продажу житла використовують іпотечний кредит за公积金; при цьому лише угоди, де використано кредит за公积金, зросли з 6,6% у січні минулого року до нинішніх 10,7%. Якщо дивитися на підписані угоди цього року, частки угод у межах 2 млн юанів і в межах 3 млн юанів становлять відповідно 57,5% і 76,9%. Після впровадження нових правил, у майбутньому більшість сімей у Ханчжоу, користуючись кредитом за公积金, зможуть суттєво знизити тиск на кошти під час купівлі житла.

Розширення сфери вилучення та використання коштів公积金 — ще один важливий акцент цих нових правил у Ханчжоу. Додається підтримка для вилучення公积金, щоб сплатити податок на купівлю житла (契税), а також — для сплати物业费 за власне житло у Ханчжоу; це вперше, коли物业费 включено до сфери вилучення коштів公积金. Крім того, діапазон вилучення коштів у межах сімейної міжпоколінної взаємодопомоги розширюється: з попереднього — тільки між найближчими родичами покупця нерухомості — до охоплення подружжя вкладника, батьків обох сторін, дітей та їхніх подружжів.

Шангуань Цзянь вважає, що ці нові правила щодо公积金 у Ханчжоу відображають точкову підтримку різних потреб у житлі, зокрема зосереджені на ключових запитах на поселення молоді, на першочергові (життєво необхідні) покупки та на оновлення/покращення житлових потреб. На ключовому етапі «малого початку весни» (小阳春) ухвалення цієї політики, у поєднанні з уже наявними в Ханчжоу різними ліберальними політиками, сприятиме подальшому вивільненню попиту на купівлю житла.

«Вісім пунктів Ханчжоу» як типовий приклад нових правил щодо公积金 у різних регіонах у цей період має сильне демонстраційне значення за силою дії політики та охопленням. Дані 中指 показують: у цьому році в першому кварталі в різних регіонах країни ухвалено понад 60 разів політик щодо公积金; серед різних політик у сфері нерухомості їх частка є найвищою, причому приблизно половина політик була запущена концентровано в березні. Підвищення лімітів кредитів за公积金, оптимізація кількості разів вилучення/отримання кредитів, розширення сфери вилучення та використання — стали головними точками опори для оптимізації політик на місцях.

Наслідуючи нові правила, місця продовжують їх оновлювати: 25 лютого Шанхай підвищив максимальний ліміт кредиту за公积金 з 1,6 млн юанів до 2,4 млн юанів; у поєднанні з підвищувальною політикою максимальна сума, яку можна отримати, може сягати 3,24 млн юанів; 24 березня Ченду тимчасово скасував обмеження на кількість кредитних заяв за公积金: якщо на рахунках немає незавершених кредитів за公积金, можна подати заявку; 31 березня Хайнань уточнив, що вкладники можуть вилучати公积金, щоб підтримати дітей у купівлі першого житла для сім’ї.

«Коригування політики щодо公积金 уже стало прямим і ефективним інструментом для різних регіонів підтримувати групу першочергових покупців, знижувати вартість купівлі житла та стабілізувати ринкові очікування; для групи першочергових покупців вплив особливо помітний», — сказав у коментарі для 21世纪经济报道 голова дослідницького інституту 58安居客 Чжан Бо.

Окрім підтримки купівлі житла, місцеві органи влади також постійно розширюють сценарії використання公积金.

31 березня центр управління житловими заощадженнями公积金 при Головному управлінні житла провінції Аньхой ухвалив нові правила: підтверджено підтримку вилучення коштів公积金 для оплати物业费, персональних витрат на реконструкцію житла в рамках міського оновлення, податку на купівлю житла (契税), коштів для спеціального ремонту житла, а також розширено сферу вилучення коштів на користь重大疾病 (тяжких/критичних захворювань) для того, щоб охопити ширший діапазон випадків. У нових правилах щодо公积金 у Ченду посилено підтримку для вилучення коштів у випадках важких хвороб: вкладник сам, його/її подружжя, батьки та діти, які хворіють на重大疾病, можуть подати заявку на вилучення всього доступного залишку на рахунку公积金 для оплати медичних витрат, і при цьому частота вилучень не обмежується; водночас підтримується вилучення公积金 для купівлі паркомісця, причому загальна сума вилучення на кожне паркомісце не має перевищувати 10 тис. юанів.

Чжан Бо зазначив, що впровадження політики公积金 у ключових містах матиме більший ефект для відновлення ринкових очікувань, стимулювання переходу покупців від «очікування» до «активного виходу на ринок», а також підвищення активності ринку. На макрорівні ця хвиля оптимізації політик公积金, представлених Ханчжоу, за своєю суттю є започаткуванням системної реформи системи житлових заощаджень (公积金) у новому циклі розвитку ринку нерухомості; політики прискорюють трансформацію у напрямі «жити в оренді та купувати разом» і цілорічного житлового забезпечення. Паралельно просуваються заходи, зокрема розширення сценаріїв вилучення коштів, сімейна взаємодопомога, можливість оформлення по всій країні (全国通办), розширення охоплення для самозайнятих осіб, які сплачують внески тощо.

У березні помітно зріс обсяг угод у ключових містах у місяць-до-місяця

У тому числі політики, пов’язані з公积金, у першому кварталі різні регіони ухвалили близько 160 заходів у сфері ринку житла. Окрім політик щодо公积金, оптимізація обмежувальних політик, виплата субсидій на купівлю житла, просування будівництва «хороших будинків» (好房子), прискорення міського оновлення — також є важливими напрямами оптимізації політик у цьому році.

Щодо оптимізації обмежувальних політик: 25 лютого Шанхай опублікував документ, у якому додатково скорочено вимоги політики житлових обмежень на купівлю. Для негромадян Шанхаю, які купують житло всередині зовнішнього кільця (外环内), потрібний строк сплати соціальних внесків або податку на доходи фізичних осіб було скорочено до 1 року і більше. Одночасно підтримується придбання ще 1 додаткового житла всередині зовнішнього кільця для негромадян Шанхаю, які відповідають умовам, і уточнюється, що група осіб, які мають посвідчення на проживання (居住证) у Шанхаї та відповідають умовам, може купувати житло в Шанхаї. Ухвалення цієї нової політики безпосередньо розширило масштаб групи попиту на житло всередині зовнішнього кільця Шанхаю, сприяючи більш точному вивільненню попиту на купівлю.

Щодо виплати субсидій на купівлю житла: нещодавно шість міських районів Ханчжоу — Гуншу (拱墅), Сяошань (萧山), Юханчжоу (余杭), Ліньпін (临平), Цяньтан (钱塘), Ліньань (临安) — щільно запровадили політики субсидій на купівлю житла або субсидій «купівля + споживчі купони» («购房+消费券»). Максимальна сума субсидії — 100 тис. юанів за квартиру; у частині районів також додаються знижки за гуртовими закупівлями. З початку цього року Наньцзінь також чітко визначив базові критерії субсидій для талантів у форматі талонів на житло (人才房票): бакалаври/магістри та вище можуть отримувати субсидії, а розмір субсидій — від не менше 30 тис. юанів до не менше 150 тис. юанів; на цьому основі райони додатково посилили розмір субсидій.

Крім того, цього року в багатьох містах прискорюється впровадження політик міського оновлення, і чимало регіонів ухвалюють середньо- та довгострокові плани дій міського оновлення або п’ятирічні спеціальні програми. Генеральний менеджер підрозділу досліджень індексів інституту 中指研究院 Цао Цзінцзінь у коментарі для 21世纪经济报道 зазначила, що впровадження цих супровідних політик допомагає знизити поріг входу для підприємств у девелопмент, спростити процедури погодження/затвердження, прискорити реалізацію проєктів міського оновлення та додатково активувати життєву силу розвитку міст.

Під впливом серії політик після свят Весняного фестивалю в багатьох місцях ринок житла демонструє тенденцію до відновлення. Дані комітету з житлового та будівельного розвитку Пекіна (北京市住建委) показують: у березні обсяг підписаних онлайн-угод з продажу вторинного житла в Пекіні становив 19 886 квартир; у місяць-до-місяця це зросло на 144,6%, у рік-до-року — на 3,4%, досягнувши найвищого рівня за останні близько 15 місяців. Дані дослідницького інституту компанії Ляньцзя (上海链家研究院) показують: за той самий період обсяг продажів вторинного житла в Шанхаї становив 31 тис. квартир — на 37% більше, ніж у січні цього року, і на 6% більше в рік-до-року.

Якщо дивитися ширше, то серед 20 міст, які активно відстежує 中指研究院, у березні угоди з вторинного житла склали 148 тис. квартир; після свят Весняного фестивалю обсяг угод з вторинним житлом уже безперервно протягом 5 тижнів зростає в місяць-до-місяця. У четвертому тижні березня (23–29 березня) обсяг угод уже досяг тижневого максимуму з 2025 року. Новий ринок також демонструє яскраві результати: дані Кeрая показують, що у березні площа продажів новобудов у топ-50 містах зросла до 11 млн квадратних метрів, що в місяць-до-місяця суттєво збільшилося на 89%.

Однак зростання в місяць-до-місяця в березні також зазнало впливу того, що у лютому ринок мав більш слабку активність через святкування Весняного фестивалю. Наразі загалом ринок нерухомості все ще перебуває на стадії коригування. Дані 中指 показують: площа продажів новобудов у ключових 30 містах у березні в рік-до-року зменшилася на 7%, а за перший квартал у рік-до-року — на 21%; кількість угод з продажу вторинного житла у 20 містах у березні в рік-до-року знизилася на 2,5%, а за перший квартал — на 4,1%. Основа для відновлення ринку ще потребує подальшого зміцнення, а стабілізація ринку — подальшого підтримання з боку політик.

У «Звіті уряду про роботу» на цей рік чітко зазначено, що потрібно докласти зусиль для стабілізації ринку нерухомості. Застосовувати політики залежно від ситуації в конкретному місті: контролювати приріст, зменшувати запаси, забезпечувати кращу пропозицію; досліджувати різні канали для введення в обіг запасів товарної нерухомості; заохочувати викуп запасів товарної нерухомості насамперед для забезпечення соціального/гарантованого житла тощо. Поглиблювати реформу системи житлових заощаджень公积金. Також розгорнути роботу щодо оптимізації пропозиції соціального/гарантованого житла, просування будівництва «хороших будинків» (好房子), врегулювання ризиків боргових зобов’язань девелоперських компаній, розвиток нових моделей у сфері нерухомості тощо.

Чжан Бо вважає, що в короткостроковій перспективі обмежувальні політики для міст першої лінії (一线城市) все ще мають простір для оптимізації. Ймовірно, їх буде кориговано динамічно залежно від ринкових обсягів угод і прогресу виведення запасів, і в подальшому проводитиметься більш точне послаблення в таких етапах, як обмеження на покупку (限购), обмеження на кредитування (限贷) та обмеження на продаж (限售), з акцентом на підтримку адекватного попиту першочергових покупців і попиту на покращення житлових умов. Місцеві органи влади також скористаються ключовими «вікнами» споживання, такими як свято «Травневого дня» (五一), і концентровано посилять силу політик, поєднуючи їх з акціями та стимулюванням з боку девелоперів для просування продажів, щоб сформувати ефект резонансу між політиками та ринком. Одночасно уряд прискорюватиме заходи зі збору/викупу запасів товарної нерухомості та просування житла «старе на нове» (住房“以旧换新”) — це, з одного боку, допоможе ефективніше переварити запаси й оптимізувати співвідношення попиту та пропозиції; з іншого — з’єднає ланцюг обігу вторинного й первинного ринку житла, реально стабілізуючи ринкові очікування та підвищуючи впевненість покупців. Усе це сприятиме тому, щоб ринок якнайшвидше стабілізувався та відновив зростання.

У фокусі періоду «15-й п’ятирічний план і наступний етап» (十五五) Цао Цзінцзінь вважає, що поєднання житлової політики з політикою щодо населення стане важливим напрямом. Сім’ї на етапі першого шлюбу та народження дитини, а також сім’ї з багатьма дітьми, ймовірно, стануть пріоритетними об’єктами підтримки політики. Оптимізація політик公积金 залишається важливим інструментом підсилення житлового забезпечення. Політики на стороні пропозиції продовжать підхід контролю приросту, зменшення запасів, покращення пропозиції; а відповідні супровідні політики, такі як введення запасів в обіг і міське оновлення, мають бути впроваджені швидше.

(Автор: Лі Ся; Редактор: Лі Бо, Чжэн Вей)

(Редактор: Вень Цзін)

Ключові слова:

                                                            公积金