Не сплативши внески за обслуговування, не можна увійти до комітету власників? Власники житлового комплексу Кайде Ханьчень шукають спосіб вирішення проблеми

Чи не можна брати участь у виборах на посаду кандидата до складу комітету власників, якщо не сплачувати комунальні/експлуатаційні збори за житлові приміщення вчасно та в повному обсязі? Раніше цю норму, яку вже давно скасовано законом, а тепер вона стала «перешкодою» для виникнення/формування комітету власників у житловому комплексі «Кейд Ханьчэн» на рівні вулиці/мікрорайону Кечен у місті Фошань, повіт/район Чаньчэн, містечко Шивань.

Локація «Кейд Ханьчэн» — «Преміум житловий район на березі річки». Фото: Поянгзй Брулінь / Nanfang+ (Пункт仙君)

Послуги з утримання/експлуатації викликають гострі сумніви

Ппані Чень, власниця квартири в цьому будинку, розповіла: житловий комплекс «Кейд Ханьчэн» розроблено сингапурською компанією «Кейд Груп» (凯德置地), його позиціонування — «Преміум житловий район на березі річки». Комплекс складається з 11-поверхових малоповерхових будинків і таунхаусів; стандарти плати за послуги з утримання становлять 2,5-3,5 юаня за квадратний метр. Оскільки мешканці були незадоволені якістю сервісу, у 2021 році, за законною процедурою голосування всіх власників, було офіційно створено перший комітет власників. У період виконання повноважень першого комітету власників компанія з обслуговування постійно діяла формально, ухилялася від виправлень, не усувала недоліки. У результаті умови проживання та порядок управління в житловому комплексі постійно погіршувалися, що спричинило сильне обурення всіх власників. У 2023 році комітет власників ухвалив рішення тимчасових загальних зборів власників: не продовжувати контракт із чинною компанією з обслуговування — «Гуанчжоу Дункан (广州东康)», філія у Фошані. Пізніше, через те що окремі члени комітету власників мали поєднувати роботу й сімейні обов’язки, вони добровільно вийшли з комітету. Це призвело до постійного зменшення реальної кількості людей, які виконували повноваження, і комітет уже не міг досягти мінімальної кількості осіб для виконання повноважень, передбаченої «Положенням про управління житловою нерухомістю» та правилами порядку денного/обговорень у межах кварталу. У жовтні 2024 року комітет власників було законно розпущено, а самоврядна робота власників з управління житловим комплексом повністю зупинилася: власники втратили безпосередній орган для захисту прав і нагляду.

У кварталі багато електроскутерів заїжджає на паркінг. Фото: Поянгзй Брулінь / Nanfang+ (Пункт仙君)

Кілька небайдужих власників, які активно захищають свої права, розповіли кореспондентові: протягом періоду виконання повноважень першим комітетом власників і після його розпуску сервісне підприємство з утримання/експлуатації протягом тривалого часу системно не виконувало свої обов’язки та порушувало положення договору про надання послуг. Зокрема: суттєво бракувало прибирання та дезінфекції в громадських зонах; у під’їздах, ліфтах, залах на вході в секції та на спільних коридорах накопичувався густий шар пилу; плями бруду на підлогах і стінах прибиралися рідко; вивезення сміття було несвоєчасним; догляд за громадськими зеленими зонами був недостатнім; без згоди власників масштабно зрізали дерева; ремонт і технічне обслуговування обладнання та інженерних систем довго відкладалися: ліфти часто виходили з ладу, були сторонні звуки/шум; більшість домофонних/контролюючих систем доступу та камер відеоспостереження були пошкоджені й не працювали, сторонні люди вільно заходили та виходили, а безпека фактично не забезпечувалася; протипожежне обладнання мало прострочений термін огляду та не ремонтувалося/не перевірялося, частина обладнання була відсутня; після поломок спортивних тренажерів і фонтанної/струменевої декоративної зони ніхто не ремонтував; реакція на звернення власників і їх опрацювання були вкрай затягнутими — частину звернень не розглядали місяцями; не публікували наперед зміст послуг з утримання, надходження і видатки від громадських доходів, використання плати за послуги, управління громадськими доходами було хаотичним — зокрема доходи від реклами на території комплексу та доходи від здачі в оренду паркомісць були непрозорими тощо.

Ппані Чень пояснила: саме тому, що сервісне підприємство тривалий час не виконувало базові обов’язки з надання послуг, власники, сплативши високий стандарт плати за утримання, не отримали відповідних послуг. Законні права не були гарантовані. Значна частина власників була змушена відмовитися сплачувати плату за утримання. Це не є безпідставною заборгованістю, а є обґрунтованою та законною формою захисту прав у відповідь на бездіяльність з боку підприємства.

На зовнішньому фасаді будинку відпадають великі фрагменти. Фото: Поянгзй Брулінь / Nanfang+ (Пункт仙君)

Кореспондент разом із власниками пройшовся територією комплексу й виявив: частина зовнішніх фасадів будинків має великі ділянки відшарування; частину громадських зелених зон було огороджено та засипано сміттям. А в диспетчерській/кімнаті відеоспостереження на екранах було кілька камер із чорним екраном через поломку/несправність; автоматичний режим не відображався. Один черговий спав/здрімав біля входу. На паркінгу можна побачити, що багато електричних мотоциклів та автомобілів змішано стоять разом. Пояснення одного з чергових менеджерів компанії з утримання/експлуатації: компанія нібито постійно реагує на звернення власників, але є труднощі. Наприклад, електричні транспортні засоби в гаражі власники «втручаються/вриваються силоміць», їх не можна ні зупинити, ні вигнати. Він також заявив, що компанія підтримує створення комітету власників.

Суперечка щодо правил призвела до «зависання» формування комітету власників

Як стало відомо, щоб розірвати ситуацію управлінського «застою» в кварталі, у грудні 2025 року кілька небайдужих власників самі подали заяву. Під керівництвом відділу/служби громади (街道) було в законний спосіб розпочато роботу зі створення підготовчої групи для формування нового складу комітету власників. Згідно з процедурою створили підготовчу групу, яка просувала ключові роботи: скликання зборів власників, висунення кандидатів, перегляд правил ведення обговорень тощо.

На ключовому етапі підготовчої роботи представник від вулиці/мікрорайону Шивань (石湾街道) зіткнувся з головною розбіжністю: у старій редакції правил обговорень/порядку денного прямо були прописані умови для участі кандидатів у комітет власників, і саме ця умова безпосередньо спричинила повне гальмування роботи підготовчої групи. Оскільки стара редакція правил була прийнята давно, вона не врахувала фактичну ситуацію щодо порушення з боку підприємства з утримання та дій власників із захисту прав. Зокрема пункт про те, що «своєчасна та повна сплата плати за утримання є передумовою для участі кандидата перед висуненням», уже офіційно видалено в зміненому «Положенні провінції Гуандун про управління нерухомістю» (《广东省物业管理条例》). Більшість членів підготовчої групи та багато власників заявили, що треба змінити цю невиправдану норму, скасувати дискримінаційний «поріг» і забезпечити рівну участь у виборах для всіх власників, які дотримуються закону та небайдужі до суспільних справ.

Але цей представник від вулиці/мікрорайону вперто наполягав на тому, щоб старі правила обговорень були єдиною підставою, рішуче відмовився змінювати пропозицію й вимагав зробити «своєчасну та повну сплату плати за утримання» обов’язковою умовою для участі кандидата. Через це велика кількість власників у кварталі, які турбуються про розвиток комплексу, готові безоплатно надавати послуги власникам і мають здатність виконувати повноваження, через відмову сплачувати плату за утримання в рамках захисту прав безпосередньо втрачали право балотуватися.

Чиїм словом має керуватися

31 березня кореспондент долучився до зустрічі, де обговорювали питання частина власників кварталу та керівник/відповідальний за роботу комітету житлового комітету «Іцзин» (怡景居委会). Цей відповідальний є головою підготовчої групи комітету власників. Він розповів: сьогодні головні суперечки зосереджені навколо запропонованого «Порядку формування кандидатів у члени комітету власників (业主委员会委员候选人产生办法)». В одній із умов сказано: до двох років, що передують дню ухвалення «порядку створення кандидатів», кандидат, який порушував домовленість і не сплачував плату за послуги з утримання безперервно понад три місяці або накопичено заборгував понад шість місяців, не може бути кандидатом. Позиція вулиці/служби громади полягає в тому, що «Правила ведення загальних зборів власників», розроблені для першого складу комітету власників, містять норму про те, що «кандидати можуть балотуватися лише якщо сплачено всі платежі за управління нерухомістю», і другий склад також має дотримуватися цього правила, за винятком випадку, коли загальні збори власників шляхом голосування ухвалять його скасування. Він постійно намагався координувати, але ж сам комітет житлової громади — також громадська форма самоврядування, тож йому важко вплинути/зробити.

Відповідальний представник із канцелярії вулиці/району (街道办事处) повідомив кореспондентові: це не його особиста думка, треба слухати рішення підготовчої групи за результатами голосування.

Адвокат Пэн Юй з юридичної фірми «Гуандун Ліюлі (广东琉璃律师事务所)», який тривалий час працює в сфері правових питань щодо нерухомості, розповів кореспондентові: у цивільних правовідносинах «якщо є домовленість — слідувати домовленості; якщо домовленості немає — слідувати нормам закону» є базовим принципом застосування. Логічна основа цього правила полягає в тому, що в цивільній сфері максимально поважаються наміри й самоврядування сторін: доки домовленість сторін не суперечить імперативним приписам закону, вона має пріоритет перед нормами, що застосовуються за замовчуванням. Наприклад, у сфері виконання договорів, розподілу майна тощо — спільні домовленості між власниками, а також правила обговорення в межах кварталу зазвичай мають пріоритетну силу. Але право голосу власника на висунення кандидатів у члени комітету власників і право бути обраним за своєю суттю належать до категорії політичних прав громадянина щодо участі в управлінні суспільними справами в межах житлового комплексу. На відміну від звичайних цивільних прав, політичні права встановлюються, реалізуються й обмежуються лише тими способами, які чітко визначені законом; не допускається самостійне обмеження або позбавлення шляхом цивільної домовленості. Конституція Китаю прямо встановлює: політичні права громадян не можуть бути обмежені інакше як відповідно до законодавства — це ключова межа між втручанням публічної влади та цивільним самоврядуванням. У нещодавній роботі з перегляду матеріалів і реєстрації (备案审查) Комітет Постійного Конгресу Всекитайських зборів народних представників у останні роки чітко вказав, що розгляд «своєчасної та повної сплати плати за утримання» як передумови участі для кандидата в члени комітету власників не відповідає вимогам вищестоящих актів, зокрема «Цивільного кодексу» (《民法典》), «Положення про управління нерухомістю» (《物业管理条例》) тощо; за своєю суттю це є неналежним обмеженням політичних прав власника. Станом на кінець 2025 року по всій країні понад 27 провінційних комітетів Постійних зборів народних представників уже завершили внесення змін до місцевих положень, пов’язаних із управлінням нерухомістю, прибрали такі норми щодо кваліфікаційних обмежень, а на рівні законодавства уніфікували стандарти застосування правил. Якщо в чинних правилах обговорень кварталу й досі збережено положення «не сплативши плату за утримання, не можна бути кандидатом у члени комітету власників», то через конфлікт цієї норми з приписами вищестоящого законодавства та позиціями щодо розгляду законодавчих актів з боку Всекитайських зборів, цю норму слід за законом визнавати недійсною і не застосовувати під час чергових виборів або в повсякденному управлінні. Якщо власник стикається з такими кваліфікаційними обмеженнями, він має право звернутися до канцелярії вулиці/району, органів у сфері будівництва та житлового розвитку або до народного суду, щоб відстояти свої права та захистити законне право бути обраним.

Журналіст Nanfang+ Пункт仙君

【Автор】 Пункт仙君

Nanfang 探针