Бігуйюань здійснив реструктуризацію боргів, повернувшись до прибутку, заборгованість із відсотками зменшилася більш ніж на 100B

证券时报记者 李映泉

30 березня ввечері офіційно вийшов річний звіт за 2025 рік компанії Country Garden (02007.HK). Після глибокого коригування в галузі Country Garden у 2025 році забезпечила виручку в розмірі 3.26B юанів, чистий прибуток, що належить материнській компанії, — 32,6 млрд юанів, ставши одним із приватних забудовників, які першими завершили системну реструктуризацію боргів і досягли бухгалтерського прибутку.

Якщо подивитися на фінансові звіти Country Garden за останні чотири роки, то 2025 рік також є найкращим за результатами. У 2022 році річний звіт Country Garden вперше з моменту виходу на біржу показав від’ємний результат: чистий прибуток, що належить материнській компанії, становив збиток 6.05B юанів. Надалі у 2023 та 2024 роках відповідно — збитки 17.7B юанів і 450M юанів. Перехід від збитків до прибутку вочевидь є позитивним сигналом у фінансовому плані.

Зменшення процентних зобов’язань на тисячу мільярдів

Підсумовуючи річний звіт Country Garden за 2025 рік, «реструктуризація боргів» безсумнівно є найключовішим словом.

У своєму оголошенні Country Garden також зазначає, що основною причиною перетворення результатів від збитків до прибутку є безгрошовий (неденежний) дохід, зафіксований у ході завершення реструктуризації боргів Country Garden.

У 2025 році Country Garden докладала всіх зусиль для просування реструктуризації боргів як у межах країни, так і за кордоном. Зокрема, схема реструктуризації боргу приблизно на 177 млрд доларів США за кордоном була схвалена Верховним судом Гонконгу, і набрала чинності офіційно 30 грудня 2025 року. Нові боргові та інструменти капіталу вже були випущені. Реструктуризація всередині країни також успішно відбулася: послідовно розпочнеться програма викупу за грошові кошти, а також варіанти з акціями та з загальними кредиторами. Наразі компанія вже ініціювала процедуру викупу за кошти в межах верхньої суми 4,5 млрд юанів, і, як очікується, завершить її в квітні цього року.

На відміну від типового подовження строків боргу, ключова операція раунду реструктуризації боргів Country Garden полягає в заміні наявних зобов’язань через випуск обов’язкових конвертованих облігацій із загальною номінальною вартістю до приблизно 130 млрд доларів США та капіталізованих часток до 155 млрд акцій; загальна сума боргів істотно скоротиться.

Станом на кінець 2025 року загальні зобов’язання Country Garden становили 15.5B юанів, що на 2167 млрд юанів менше, ніж 216.7B юанів на кінець 2024 року. Зокрема процентні зобов’язання на кінець 2025 року становили 253.5B юанів, що на 1055 млрд юанів менше за 44.5B юанів на кінець 2024 року; зниження склало 42%.

«Це дуже позитивний сигнал». Віце-директор Шанхайського інституту досліджень нерухомості Yiju, Ян Юечзінь, зазначив: «З огляду на звіт, цей показник тісно пов’язаний із бухгалтерським ефектом, зумовленим реструктуризацією боргів. Реструктуризація дозволяє компанії забезпечити бухгалтерський перехід від збитків до прибутку, і це має позитивний вплив як на діяльність на ринку капіталів, щоденну господарську діяльність, так і на імідж підприємства».

Втім, якщо вилучити вплив доходів від реструктуризації, у 2025 році Country Garden усе ще фіксувала збитки. «Це головним чином через вплив галузі: рівень валової маржі в девелоперському бізнесі перебуває під тиском, а також через подальше нарахування резервів під знецінення для низки активів і проєктів з нерухомістю», — заявила Country Garden.

Country Garden у 2025 році загалом нарахувала близько 10.5B юанів під знецінення запасів (земельні ділянки, об’єкти незавершеного будівництва) відповідних існуючим проєктам. Одночасно, через накладання багатьох несприятливих факторів, зокрема макроекономічного середовища, галузевого середовища та негативного фінансового стану партнерів, Country Garden також нарахувала збитки від знецінення на фінансові активи та фінансові гарантії — 105 млрд юанів.

Обсяг здачі за три роки — майже 1,15 млн квартир

«Забезпечення здачі об’єктів» і надалі є важливою роботою для Country Garden. У 2025 році компанія сумарно завершила здачу об’єктів житла приблизно на 170 тис. квартир, сумарна площа зданих об’єктів — близько 170k квадратних метрів, що стосується 204 міст. За період з 2023 по 2025 роки сумарний обсяг здачі становить майже 1,15 млн квартир, а обсяги здачі безперервно посідають перше місце в галузевих рейтингах.

Протягом останніх трьох років Country Garden майже всі ресурси спрямовувала на завдання «забезпечення здачі квартир». Водночас графік постачання на нові об’єкти певною мірою також зазнав впливу. Згідно з річним звітом, у 2025 році сума продажів за правами (contract equity) становила близько 19.82M юанів, а площа продажів за правами — близько 4,02 млн квадратних метрів.

Хоча вся ринкова ситуація в індустрії нерухомості зазнає загального тиску, Country Garden все ще має високий вплив у своїй базовій провінції Гуандун. Наприклад, за даними по ринку Шаогуань у повному розрізі у 2025 році, Country Garden із обсягом продажів 21,46 млрд юанів посіла перше місце серед місцевих забудовників.

З 2026 року на загальному ринку нерухомості також з’явилися ознаки стабілізації. За даними Cnres (克而瑞), у рейтингах 2026 року за січень—лютий у частині сум продажів правомірних площ забудовників у Китаї та площ, якими керували (操盘), Country Garden у обох випадках потрапила до топ-10.

Генеральний директор Country Garden Чен Гуаньюй заявив, що у цьому році період із березня по квітень буде важливим «вікном для спостереження», і вимагав від усіх співробітників організувати розгортання робіт навколо ключових етапів «Весняної грім-акції» за період березень—квітень та системно просувати роботу з продажів.

Старший аналітик Інституту Zhongzhi Мен Сінцзень вважає, що зі входом у 2026 рік на рівні державної політики було випущено чіткий сигнал «стабілізації очікувань». На початку року вже запроваджено кілька конкретних заходів, зокрема продовження політики податкового відшкодування при обміні житла, подовження кредитів для проєктів із «бiлим списком» і структурне зниження ставок, підтримка оновлення міст тощо. Мета — посилювати спільну дію як з боку попиту, так і з боку фінансування, щоб підвищити ринкову довіру. Загалом можна сказати, що політика у сфері нерухомості перейшла на новий етап із ціллю «стабілізувати очікування та скоротити тривалість коригувань».

Ознаки пожвавлення в легкій (low-asset) сфері

Журналіст Securities Times звернув увагу, що на тлі тиску на основний девелоперський бізнес із важкими активами, у дочірньому бізнесі Country Garden, який представляють моделі «передавання/делегування управління та будівництво під ключ» і «комерційне управління», спостерігається явна тенденція до пожвавлення.

У «золоті часи» індустрії нерухомості низька відносна норма прибутковості для діяльності з делегування управління та будівництва під ключ означала, що це була досить маргіналізована справа. Нині ж цей бізнес навпаки став важливим джерелом «грошоутворення» для Country Garden.

«Станом на грудень 2025 року Phoenix Zhiteng уже накопичила портфель із понад 200 проєктів, щодо яких здійснюється делеговане управління та будівництво під ключ; накопичена площа управління — майже 20 млн квадратних метрів. Зараз в управлінні перебуває близько 20 проєктів з делегованим будівництвом, а площа під девелопментом — майже 3 млн квадратних метрів; вартість продажу (in-sale value) становить близько 300+ млрд юанів, охоплюючи 20 міст по всій країні». Таку інформацію повідомив відповідальний керівник Phoenix Zhiteng.

Окрім делегованого управління та будівництва під ключ, інший бізнес із легких активів Country Garden — комерційне управління — також має позитивний прогрес протягом останнього року.

Відповідальний керівник бізнесу комерційного управління Country Garden повідомив, що з 2024 року і до тепер Country Garden додала 231 тис. квадратних метрів площі в управління. Серед них бренд довгострокової оренди житла «碧家公寓» (Bijia Apartment) додав понад 2400 нових номерів, а масштаби управління наближаються до 30 тис. номерів.

«Якщо говорити про довгострокову оренду житла, то на сьогодні практично всі окремі проєкти перебувають у прибутковому стані. Щодо майбутнього, ми не робитимемо акцент на кількість проєктів, а більше звертатимемо увагу на те, чи зможемо стабільно й добре вести кожен проєкт, і поступово підвищуватимемо можливості системного операційного управління». — зазначив цей керівник.

Триває «друге підприємництво»

У листопаді 2025 року, після того як реструктуризація боргів була завершена, голова правління Ян Хуейян уперше висунула концепцію «другого підприємництва». «Успішне проходження реструктуризації означає визнання кредиторами майбутнього компанії та дасть ширший простір для відновлення нормальної діяльності компанії. Далі — системно просувати перехідний етап. Перехідний етап — це не лише переродження, а й «друге підприємництво» для Country Garden». — сказала Ян Хуейян.

У березні цього року Country Garden провела щомісячну управлінську нараду, на якій слово «перехід» знову було згадано. Ян Хуейян сказала: «З початку березня 2025 року ми виходимо назовні: у процесі спілкування з представниками галузі та представниками різних сфер ми глибоко досліджуємо нові моделі розвитку в умовах змін у галузі. І, спираючись на пріоритет «забезпечення здачі квартир», важливість «реструктуризації боргів» та основу «збереження основного суб’єкта», ми підготуємося до ключового перехідного етапу 2026 року».

У 2026 році Ян Хуейян віднесла його до «найкритичнішого року для переходу Country Garden від забезпечення здачі квартир до нормальної діяльності». Ян Хуейян прямо зазначила: «Тільки якщо всі роботи 2026 року будуть твердо впроваджені, ми зможемо закласти основу для високоякісного розвитку в найближчі 3—5 років і реалізувати друге зростання Country Garden».

Нещодавно в медіа ширилися чутки про те, що Country Garden «масово відкликає працівників, які звільнилися». Раніше журналіст Securities Times дізнався від Country Garden, що «Методи управління повторним залученням працівників після звільнення» давно існують у межах компанії: їх щороку переглядають залежно від ситуації політик. Останній раз зміни набули чинності в січні цього року, і це не є нововведеною політикою. Також, як повідомили журналісту, у найближчий час Country Garden тимчасово не має масових наборів чи наборів, сфокусованих на певному бізнес-сегменті; здебільшого це звичайне поповнення кадрів на штатні посади.

Ян Юечзінь зазначив, що ця дія Country Garden має показове значення: «Це сигнал того, що після глибокого коригування в діяльності її операційний центр ваги зазнав суттєвого зсуву. Компанія вже розпочала підсилення існуючого бізнесу ресурсами та поступово переходить до етапу перебудови під назвою «відновлення діяльності».»

Згідно з річним звітом Country Garden за 2025 рік, станом на кінець 2025 року загальна чисельність співробітників компанії становила 14,1 тис. осіб, що на приблизно 0,38 тис. менше, ніж 17,9 тис. осіб на середину 2025 року.

Крім того, за результатами коригувань, опублікованими MSCI, Country Garden офіційно включили до індексу MSCI China Small Cap і це набрало чинності 27 лютого; 20 березня Country Garden включили до серії світових індексів FTSE Russell Global Equity Index Series, і це набрало чинності. Станом на 21 березня частка, якою володіють інвестори з материкового Китаю через Stock Connect (港股通), становила 17,7%, що на 2,4 процентних пункти більше порівняно з 15,3% на кінець 2025 року.

Масиви новин, точна аналітика — усе в застосунку Sina Finance APP

Редактор: Ван Кe