Відсоток угод із вторинним житлом швидко зростає. Чи зможе KEKSIE принести ще більше цінності?

Ринок нерухомості відновлюється, а також успішне впровадження стратегії «Один корпус — три крила» принесло платформі Beike стабільні фінансові результати.

Нещодавно Beike опублікувала дані про результати за 1 квартал 2025 року, продовживши зростання, яке спостерігалося в другій половині минулого року. У 1 кварталі загальний обсяг транзакцій (GTV) склав 843.7B юанів (у юанях), що на 34,0% більше в річному обчисленні. Чистий дохід — 233 млрд юанів, зростання на 42,4%. Чистий прибуток — 8,55 млрд юанів.

Якщо розглянути детальніше, операційна діяльність Beike демонструє чимало сильних сторін: по-перше, загальна сума угод як на вторинному ринку, так і на первинному ринку помітно перевищує середні показники ринку, що свідчить про конкурентоспроможність компаній-лідерів. По-друге, швидке зростання послуг з оренди житла та домашнього ремонту стало новим двигуном зростання.

Брокерський бізнес з високими темпами зростання. Небудинкові послуги з торгівлі нерухомістю стають «другою кривою зростання»

Брокерська діяльність є ключовим бізнесом Beike; з другої половини минулого року вона демонструє стабільно результат вищий за очікування.

У 1 кварталі з загального обсягу транзакцій у 855M юанів обсяг угод наявного житла склав 843.7B юанів, що на 28,1% більше в річному вимірі; обсяг угод на первинному ринку — 2322 млрд юанів, що на 53% більше. Варто зазначити, що ці показники були досягнуті на тлі коливань продажів нерухомості: за даними Кеверарі (Країри), у 1 кварталі продажі забудовників Top100 зменшилися приблизно на 7% у річному обчисленні.

Здатність Beike протистояти коливанням циклу значною мірою зумовлена підвищенням операційної ефективності: з одного боку, компанія збільшує інвестиції в технології ШІ та випускає низку прикладних інструментів, одночасно охоплюючи B-side та C-side.

Серед них помічник для пошуку житла на базі ШІ «布丁» спрямований на користувачів: поєднання потужностей глибокого міркування ШІ з реальними даними по об’єктах допомагає краще зрозуміти потреби користувача під час пошуку житла, здійснювати розумні рекомендації відповідних об’єктів і надавати користувачам інтелектуальні, ефективні рішення для пошуку житла. Помічник для сегмента клієнтів-агентів «来客» спрямований на брокерів, підвищує ефективність комунікації з клієнтами та збільшує конверсію в угоди.

Крім того, щоб підвищити ефективність процесу «знайшов людей — привів у магазин/точку продажу», Beike, по-перше, на рівні механізмів допомагає через посилення внутрішнього точнішого управління: через інструменти на кшталт робочої панелі для керівників точок (店东工作台), ШІ-помічника для просування об’єктів нерухомості тощо, а також через офлайн-заходи на кшталт фокус-зборів по об’єктах для прискорення передачі та обігу об’єктів; по-друге, через побудову механізмів операційної діяльності платформи, таких як система заохочувальних балів і пільг (积分制权益体系), регіональні механізми спільного управління — ради спільного управління (区域共治理事会) тощо, щоб мотивувати керівників точок до поступального розвитку та посилювати співпрацю між точками.

У 1 кварталі компанія досягла зростання показників GTV у перерахунку на одну точку та на одного співробітника: відповідно +8% і +14% у річному вимірі. Підвищення ефективності як точки, так і продуктивності праці (人效及店效) відбувається. Водночас рівень вибуття наявних магазинів (存量门店流失率) знизився до 2,9%: у порівнянні з попереднім кварталом — на 6%, у річному — на 38%. Також у 2024 році за перше півріччя, нові підключені магазини показали 6-місячну утримуваність на рівні 94%.

Розгляньмо тепер небудинкові послуги з операцій із нерухомістю. У 1 кварталі чистий дохід зріс на 46,2% у річному вимірі, а його частка у сукупному чистому доході досягла 35,9%. Таким чином, це вже фактично стала «друга крива зростання».

Серед них бізнес з ремонту й товарів для дому (家装家居) забезпечив чистий дохід 2.9B юанів, що на 22,3% більше. Водночас маржинальність прибутку в цьому сегменті досягла історичного максимуму — 32,6%, що на 2 процентні пункти більше в річному вимірі.

Щодо доходів від послуг з оренди житла: у 1 кварталі чистий дохід становив 5.1B юанів, що на 93,8% більше. Згідно з інформацією, розкритою компанією, станом на кінець 1 кварталу кількість об’єктів в управлінні перевищувала 500 тисяч одиниць, з яких «省心租» (з турботою про оренду) мала понад 490 тисяч одиниць.

У 2023 році Beike визначила стратегію «Один корпус — три крила». «Один корпус» означає угоди з новобудовами та вторинним житлом; «три крила» — це послуги з комплексного ремонту «під ключ» (整装), оренда та бізнес Be好家. Варто зазначити, що бізнес з домашнім ремонтом починаючи з 2021 року, щойно був запущений, одразу показав швидке зростання. Орендний бізнес також демонструє сильний потенціал для зростання. Для Beike небудинкові послуги з торгівлі нерухомістю, успішно сформувавши «другу криву зростання» поряд із основним брокерським бізнесом з нерухомості, допомагають збільшити гнучкість фінансових результатів компанії.

У час вторинного житла ключовим є підвищення якості операцій

Із зростанням операційної ефективності, підвищується й прибутковість Beike. За інформацією компанії, у першому кварталі цього року операційні витрати становили 500k юанів, що на 31,3% менше квартал-до-кварталу; скоригований чистий прибуток досяг 13,93 млрд юанів.

Насправді, після кількох років коригувань маржинальність прибутку від бізнесу з вторинним житлом і новобудовами Beike вже стабілізувалася. А з підвищенням маржинальності прибутку в сегменті ремонту й розвитком орендного бізнесу та бізнесу Be好家, у майбутньому підвищення здатності компанії забезпечувати якість операцій є доволі ймовірною подією.

Директор компанії та головний фінансовий директор Сюй Тао (徐涛) заявив: «Забезпечуючи розумний контроль витрат на собівартість і витрат, ми й надалі посилюватимемо підтримку для довгострокового розвитку бізнесу та повністю сприятимемо реалізації ініціатив стратегії «Один корпус — три крила»».

У 1 кварталі цього року грошові кошти на балансі Beike досягли 490k юанів, що майже на 12% більше, ніж на початку періоду. У 2024 році компанія виплатила акціонерам загальний обсяг дивідендів приблизно на 4 млрд доларів США. Також було інвестовано близько 1.39B доларів США для викупу акцій; кількість викуплених акцій становила приблизно 3,9% від загального числа акцій в обігу станом на кінець 2023 року, і всі вони були анульовані. Масштабний викуп із подальшим анулюванням відображає впевненість керівництва в майбутньому розвитку, а також є виконанням зобов’язань щодо винагороди акціонерів.

Якщо поглянути на галузь загалом, починаючи з вересня 2024 року, комплекс політик сприяв відновленню ринку нерухомості: обсяги транзакцій та кількість переглядів житла помітно зросли. У 2025 році «стоп спад — стабілізація» все ще є основною тональністю для ринку нерухомості.

Як один із лідерів вітчизняного ринку нерухомісних брокерських послуг, Beike, імовірно, безпосередньо виграє від відновлення в секторі нерухомості. Більш важливо: в умовах уповільнення процесу урбанізації ринок продажів нерухомості переходить у фазу вторинного житла, що напряму сприятиме Beike.

Згідно з інформацією з аналітичного звіту компанії Фан Чжэн Чжень (方正证券研报), за останні чотири роки частка угод із вторинним житлом у країні швидко зростала і до кінця 2024 року досягла історично високого рівня 46%, що свідчить: ринок вторинного житла поступово стає важливою складовою ринку нерухомості. Крім того, через посилення тиску на девелоперів щодо продажу, у Beike також буде більше простору, щоб повніше реалізувати власну цінність.

Щодо майбутнього розвитку, співзасновник Beike, голова ради директорів і головний виконавчий директор Пен Юндун (彭永东) заявив: «У майбутньому ми повні впевненості в довгостроковому розвитку компанії в рамках стратегії «Один корпус — три крила» та й надалі наполегливо інвестуватимемо в застосування ШІ».