Нерухомість «заміна серця» марафон: хто першим переступить через перехід від старого до нового?

Кожна ротація циклу перемикає все: ринок не повернеться в тому самому вигляді. Трансформація й модернізація ринку нерухомості — де майбутні акценти? У звіті про результати «Longfor Group» (龙湖集团) за 2025 рік представлено напрям.

У минулому році «Longfor Commercial» додала 13 торгових центрів; станом на кінець року кількість ТЦ досягла 99, і очікується, що у 2026 році буде додано ще 9. У майбутньому ці понад 100 торгових центрів, як центри потоку відвідувачів «Longfor», стимулюватимуть активність і зростання операційного бізнесу.

Наразі операційні напрями «Longfor Commercial Investment» та «asset management» уже виросли до головної сили зростання і центру прибутковості «Longfor Group». Оскільки операційний бізнес стає одним із ключових у групі, ця безперервна вже понад 20 років «перепрошивка ядра» марафон «Longfor» наближається до фінішу.

Операційний бізнес — мов стрижень, що тримає все

Під час шторма, яким для ринку нерухомості стали корекції, гігантський корабель «Longfor» постійно зберігає чіткий курс і стабільну швидкість.

У 2025 році «Longfor Group» (00960.HK) отримала виручку 1.02B юанів, чистий прибуток — 10,2 млрд юанів. При цьому головний бізнес-блок з найбільшими акцентами як і раніше походить від операційного та сервісного бізнесу.

Минулого року дохід від операцій та сервісу «Longfor» склав 26.77B юанів, досягнувши історичного максимуму; частка внеску у виручці вже становить 27,5%. А в попередні три роки цей показник був відповідно 11,7%, 13,8% і 21,0%.

У 2025 році загальна валова маржа операцій та сервісу «Longfor Group» перевищила 50%, ключовий прибуток — 79,2 млрд юанів. Сукупна чиста маржа двох сегментів наближається до 30%, що демонструє дуже сильні показники прибутковості.

Будучи груповою компанією, «Longfor» окрім девелопменту нерухомості має ще два операційні «коридори» — комерційні інвестиції та управління активами; а також два сервісні «коридори» —物业服务 та智慧营造. Серед п’яти «коридорів» операційний бізнес уже став центром тяжіння компанії.

Станом на кінець 2025 року «Longfor Commercial Investment» працює у 25 містах і керує 99 торговими центрами; рівень заповнюваності стабільно тримається на високому рівні 97%. Минулого року середньодобовий потік клієнтів «Longfor Commercial» становив 3,79 млн відвідувань; загалом у річному вимірі зростання — 16%, обсяг продажів 7.92B юанів — зростання 17%; орендні надходження в річному вимірі зросли на 4% до 112,1 млрд юанів.

Управління активами «Longfor» включає шість ключових напрямів: довгострокові орендні апартаменти «Guan Yu» («冠寓»), жвавий квартал «Huan Si» («欢肆»), апартаменти сервісного типу «Xia Fei Gong Guan» («霞菲公馆»), індустріальні офіси «Blue Sea Engine» («蓝海引擎»), медзаклади для жінок і дітей «You You Bao Bei» («佑佑宝贝») та здорове довголіття «Chun Shan Wan Shu» («椿山万树»), забезпечуючи повне охоплення за всіма сценаріями — «жити, працювати, відпочивати, лікуватися, доглядати».

Станом на кінець 2025 року рівень заповнюваності проєктів «Guan Yu», що відкрилися понад 6 місяців тому, досяг 95,7%; новий «живий квартал» «Huan Si» вже офіційно представлений у 4 містах — Ченду, Хефей, Ханчжоу, Шанхай.

«Longfor Tianjie», «Guan Yu», «Huan Si» та інші бренди розквітають у різних точках: завдяки цьому операційний бізнес стає стрижнем, який тримає все, для «Longfor Group». У 2025 році операційний бізнес, сформований «Commercial Investment» та «asset management», забезпечив дохід від оренди 141,9 млрд юанів, зростання 1,6%, надаючи групі стабільний грошовий потік і підтримку прибутку.

«Longfor Tianjie» — чому стає ще гарячішим, щойно відкривається?

У 2003 році відкрився перший проєкт комерційного бізнесу «Longfor» — «Beicheng Tianjie» у районі Chongqing CBD Guanyinqiao. Ймовірно, на той час це було лише спробою «Longfor» диверсифікувати розміщення активів у період підйому галузі.

Згодом «Longfor Tianjie» почав інтенсивно з’являтися в різних місцях, швидко ставши лідером у комерційному сегменті у багатьох ключових «вищих» містах. Спробувавши солодкий плід, «Longfor» поступово перетворив комерційні об’єкти на основний напрям інвестицій у логіку довгостроковості: щороку 10% платежів від продажів депонували в утримання об’єктів нерухомості.

Нині, на тлі корекцій у сфері нерухомості, фокус ринку зміщується з короткострокового девелопменту та продажів житла на операції та сервіс, які здатні довгостроково генерувати дохід і прибуток. Операційний бізнес на чолі з «Longfor Tianjie» став одним із ключових сегментів «Longfor».

У 2025 році через обмеження, зумовлені корекцією ринку нерухомості, темпи запуску нових комерційних проєктів у ринковому середовищі знизилися. Але «Longfor Commercial» все одно зберігав стабільну швидкість розширення: минулого року, як і планувалося, було додано 13 торгових центрів, і такі флагманські проєкти, як «Wuhan Binjiang Tianjie», «Chongqing Jiang’an Tianjie» тощо, відразу стали новими комерційними орієнтирами регіону.

Станом на кінець 2025 року «Longfor Commercial» накопичив 99 торгових центрів в експлуатації, охоплюючи 25 міст по всій країні; партнерські бренди — понад 7400, з них стратегічних партнерів — понад 400.

Водночас, було проведено реконструкцію та апгрейд ряду топових проєктів, включно з «Chongqing Beicheng Tianjie», «Suzhou Lishan Tianjie», «Beijing Changying Tianjie» та іншими: за рахунок оновлення інженерних/технічних рішень, переробки внутрішніх просторів, «перезавантаження» брендових сходинок тощо підвищено довгострокову конкурентоспроможність проєктів.

Отже, в епоху, коли в AI-віртуальних світах потрібно перехоплювати увагу користувачів, а електронна комерція та миттєва роздрібна торгівля роблять покупку достатньо зручною, як «Longfor Tianjie», як представник офлайн-сценаріїв споживання, може й надалі зберігати привабливість — відкриваєш один і він «займається», відкриваєш наступний і він «займається»?

На сьогодні нове покоління «Longfor Tianjie» створює відчуття розслабленості у комерційному просторі завдяки «сосновому» стилю внутрішнього двору; поєднує простори для відпочинку повсякденного життя — парк, спеціалізовані продуктові ринки тощо — із торговим центром, перетворюючи торговельно-комерційний комплекс із простого «місця для покупок» на «вузол міського життя».

Економіка першого магазину (first store economy) — важливий спосіб підвищити привабливість комерційного бізнесу «Longfor» упродовж останніх років. Для кожного нового «Longfor Tianjie», частка first store є ключовим KPI. Наприклад, для «Wuhan Binjiang Tianjie», відкритого у 2025 році: частка міських first store та флагманських магазинів досягає 40%.

Крім того, «Longfor Commercial» створює власні оригінальні IP — «храмовий ярмарок Tianjie», «сезон швидких виграшів Tianjie» (тематичні акції), «свято радості Tianjie», «пробудження весни» тощо — і постійно взаємодіє з споживачами. Зокрема, «Tianjie Happy Season» поспіль проводився вже дев’ять разів; остання, нова редакція на кінець 2025 року поєднала романтичну різдвяну вечірку, суперфінальну річну масштабну акцію та сюрпризну святкову зустріч Нового року, синхронізуючи кампанії майже у сотні торгових центрів по всій країні.

Завдяки операційним стратегіям, таким як оновлення сценаріїв, економіка першого магазину, інновації контенту тощо, потік відвідувачів і орендні надходження «Longfor Commercial» стабільно зростають, перетворюючись на надійне джерело стабільного внеску в доходи, прибуток і грошовий потік групи.

Перемикання «ядра» — переосмислення «Longfor»

Після того як «Longfor Commercial» увійшов до числа провідних брендів оператора комерційних майданчиків у Китаї, операційний бізнес став відповідальним за зростання та прибутковість у групі. «Longfor» за допомогою 20+ років пройшов майже весь марафон із перемикання «ядра».

«Longfor» пройшов шлях від моделі, де основна роль була у девелопменті нерухомості, до нинішнього формату, де розвиваються паралельно три напрями — девелопмент, операції та сервіс. У рамках екосистеми «Один Longfor» напрями, як-от комерційні інвестиції,物业服务,智慧营造 тощо, працюють у глибокій координації: разом вони дають «здатність просторам», створюють цінність для клієнтів і приносять споживачам кращий комерційний досвід, формуючи унікальну комплексну конкурентоспроможність.

Неважливо, як саме коливатиметься ринок у короткостроковій перспективі, «Longfor» твердо продовжує інвестувати. У 2026 році «Longfor Commercial» відкриє ще 9 абсолютно нових проєктів: 5 фокусів на «важкому», 4 на «легшому»; вони розташовані у ключових містах першого та другого рівнів, зокрема в Пекіні, Ханчжоу, Ченду, Чанші тощо.

Раніше ціль «Longfor» була такою: до 2028 року дохід операцій і сервісу перевищить дохід девелопменту нерухомості.

У міру поглиблення процесу «перепрошивки ядра» змінюється й розуміння групи «Longfor» з боку ринку. У жовтні 2025 року в оціночному звіті Moody’s для групи «Longfor Group» методологію рейтингу було змінено: з підходів, пов’язаних із житловим будівництвом та девелопментом нерухомості, на REITs та інші типи комерційної нерухомості.

Насправді, багато девелоперських компаній давно усвідомили цінність операцій та сервісного бізнесу, але — компаній, які здатні стабільно тримати курс і ритм, продовжувати інвестувати та отримувати результат, дуже мало.

У 2025 році «Longfor» поповнив земельні резерви, і значна їх частина була зосереджена у таких містах першого рівня, як Шеньчжень, Шанхай, Сучжоу, Ченду, Чунцін, Гуйян тощо. Після швидкої реалізації земельних запасів протягом кількох років підряд, земельний резерв компанії скоротився до 22,35 млн кв. м; середня вартість — 4132 юанів за кв. м.

Після успішного проходження піку виплат за боргами у 2025 році, сукупний обсяг консолідованих запозичень «Longfor Group» становив 14.19B юанів — на 23.51B юанів менше, ніж на кінець попереднього року; грошові кошти «на руках» — 29.2B юанів. Частка власників у капіталі — 162.81B юанів; коефіцієнт чистого боргу — 52,2%. Середня вартість фінансування знизилася до 3,51% річних; середній строк контрактного позикового фінансування збільшився до 12,12 року.

Паралельно з швидким «виведенням у продаж» запасів нерухомості та подальшим зниженням боргового тиску в групі, вплив девелопменту нерухомості на «Longfor Group» стає дедалі меншим. При цьому яскраві результати операційного бізнесу будуть дедалі помітнішими; його цінність у системі «Longfor» ще більш виразно проявлятиметься.

Щоб переосмислити «Longfor», справді потрібен час. Але можна спрогнозувати: у цьому раунді великої трансформації ринку нерухомості «Longfor» точно належатиме до тих компаній, яким вдасться успішно пройти через цикл.

У майбутньому «Longfor» продовжить поглиблювати синергію між трьома напрямами — девелопментом, операціями та сервісом. Спираючись на стабільний грошовий потік і точок дотику з клієнтами, створених операційним бізнесом, група підсилюватиме продуктову конкурентоспроможність девелопменту та здійснюватиме точніші інвестиції; водночас сервісний бізнес зміцнюватиме довіру клієнтів — і разом це формуватиме екосистему сталого розвитку, орієнтовану на майбутнє.