Yuexiu Properties опублікувала результати за 2025 рік: фінансова безпека стабільна, продажі у ключових містах першого та другого рівня становлять понад 85%

Тривале глибоке коригування в сфері нерухомості все ще триває.

У період «14-ї п’ятирічки» кількість забудовників із оборотом у понад 106.21B юанів скоротилася з 43 компаній до 10; ефект масштабної переваги згасає, умови фінансування стають жорсткішими, а тиск на попит зберігається. Галузеву логіку, яка раніше спиралася на швидкий обіг і розширення за рахунок фінансового левериджу, було повністю переписано.

У цьому циклі очищення ринку швидко посилилася диференціація між компаніями: одні девелопери покинули ігровий стіл, інші змушено скорочували масштаби, а лише деяким вдалося в умовах несприятливого вітру зробити стрибок позицій.

«Юесяо Дизайндь» (Yuexiu) саме з таких.

31 березня «Юесяо Дизайндь» розкрила показники за «завершальний рік 14-ї п’ятирічки». З фінзвітів видно, що у 2025 році компанія досягла договірного обсягу продажів 9.5B юанів. У рейтингу продажів КЕР (цюань-тоунтоун) компанія піднялася з 37-го місця у 2021 році до 9-го місця по всій країні, ставши одним із девелоперів із найбільшим зростанням рейтингу в цьому раунді галузевого коригування.

Коли культ масштабів виходить із гри, ринок нерухомості переходить до більш сутнісного змагання — змагання за стратегічну стійкість, змагання за інвестиційну дисципліну та змагання за фінансовий запас безпеки на межі. Досягнення «Юесяо Дизайндь» має ще й сильніше значення як зразок: у період низької кон’юнктури, які саме девелопери можуть реально пережити цикл?

Голова ради директорів і виконавчий директор «Юесяо Дизайндь» Лінь Чжао’юань (зліва внизу), заступник голови ради директорів, генеральний менеджер і виконавчий директор Чжу Хуісун (справа внизу), співголова генерального менеджера і виконавчий директор Цзян Гочсюань (зліва вгорі), фінансовий директор Цен Чжіцао (справа вгорі)

Зміцнення основи цінової премії продукту

У періодах різких коливань галузі найчастіше ламається не масштаб, а стратегія підприємства. На пресконференції з оприлюднення результатів голова ради директорів «Юесяо Дизайндь» і виконавчий директор Лінь Чжао’юань чітко зазначив: компанія незмінно дотримується довгострокової стратегії «четвірки “чотири хороші” компанії — добрі продукти, добрі послуги, добрий бренд, добра команда».

А під керівництвом довгострокової стратегії у «Юесяо Дизайндь» з’явився чіткіший напрям: не покладатися на зростання, що стимулюється ціною та масштабом, а перейти до логіки зростання, де в основі лежать сила продукту та сила бренду.

Ця зміна насамперед проявилася на стороні продукту. На початку 2025 року «Юесяо Дизайндь» першою відреагувала на політику Мінбуду КНР «Хороші будинки» і запустила концепцію «4X4 хороших продуктів», здійснивши системну реконструкцію — від проєктування продукту та просторових функцій до сценаріїв стилю життя.

Безпосередній результат цієї системи — перебудова цінової системи. У 2025 році середня ціна договірних продажів компанії досягла 36000 юанів/м², збільшившись на 23%.

За нинішніх умов ринку зростання середньої ціни саме по собі є селекцією за спроможністю. За минулий рік два проєкти-бенчмарки — «Beijing and Yuewang Yunyun» та «Shanghai Feiyun Yufu» — відповідно реалізували продажі на 95 млрд юанів і 100k юанів; середня ціна продажів перевищила 100 тис. юанів/м². Успішна трансформація елітних продуктів означає, що сила продукту починає напряму матеріалізуватися в ціновій премії бренду та в результатах продажів.

Одночасно, на тлі поглибленої диференціації ринку, «Юесяо Дизайндь» продовжує посилювати локаційну стратегію в ключових містах. У 2025 році шість ключових міст — Пекін, Шанхай, Гуанчжоу, Шеньчжень, Ханчжоу та Ченду — забезпечили «Юесяо Дизайндь» 85,6% продажів. Зокрема, Гуанчжоу реалізував 29.1B юанів (TOP2 у галузі), Пекін подолав 30B юанів і також увійшов до TOP2; Шанхай із 22.2B юанів посів TOP7.

Дисципліною — за визначеністю

Якщо сила продукту визначає, чи продається він добре, то інвестиційні та фінансові можливості визначають, чи зможе компанія продавати стабільно протягом тривалого часу.

У цьому циклі проблема частини девелоперів полягала не на стороні продажів, а в дисбалансі на стороні придбання землі та з боку капіталу. Стратегія «Юесяо Дизайндь» якраз полягає в активному скороченні темпів і підвищенні якості.

З фінзвітів видно: у 2025 році обсяг пайових інвестицій компанії становив 24.4B юанів; середня норма інвестиційної премії при отриманні землі — близько 9,3%, що суттєво нижче середнього рівня TOP10 девелоперів. Водночас компанія спрямовує інвестиції вкрай концентровано в шість ключових міст — Пекін, Шанхай, Гуанчжоу, Шеньчжень, Ханчжоу, Ченду — частка становить 96,3%.

У інвестиційній стратегії керівництво «Юесяо Дизайндь» чітко висунуло вимогу «інвестувати, щоб стабілізувати; тримати розвиток стабільним», і залежно від змін ринку коригувати темп у динаміці.

Станом на кінець 2025 року загальний земельний запас компанії становив 18,55 млн м², з яких частка в містах першого та другого ешелонів — 94,4%; у структурі приросту земельного запасу частка міст першого ешелону підвищилася до 67,7%, а якісний земельний ресурс забезпечить стабільну підтримку для майбутніх продажів.

З боку фінансів «Юесяо Дизайндь» сформувала ще надійніший запас безпеки. Показники «трьох ліній червоного» стабільно залишаються в зеленій зоні: частка активів і зобов’язань після вирахування передплат — 65,5%, коефіцієнт чистого боргу/позик — 54,9%, співвідношення готівки до короткострокового боргу — 1,7 раза; на кінець періоду готівка становила 46.76B юанів, а чистий грошовий потік від операційної діяльності за весь рік — 13.94B юанів, що є надходженням.

У сфері фінансування зважена середня відсоткова ставка за позиками знизилася до 3,05%, що на 44 базові пункти менше, ніж роком раніше, і компанія зберегла дві інвестрейтингові оцінки від S&P та Fitch, додатково закріпивши перевагу в капіталі.

Показники прибутковості також демонструють стійкість. У 2025 році компанія отримала виручку від реалізації 1.78B юанів, а прибуток після оподаткування — 17,8 млрд юанів, що на 21,4% більше. На тлі того, що валова маржа в галузі загалом знаходиться під тиском, компанія через контроль витрат по всьому ланцюгу забезпечила постійне зниження витратної маржі, гарантуючи стабільність рівня прибутковості.

«Одна головна дві опори» відкриває новий цикл

Коли галузь входить у фазу низького зростання, коливання однієї лише девелоперської діяльності посилюються. «Юесяо Дизайндь» почала шукати більш стабільну структуру та здійснювати оновлення бізнес-моделі.

У річному звіті «Юесяо Дизайндь» зазначила, що потрібно сформувати бізнес-комбінацію «одна головна дві опори»: житловий девелопмент — як основний бізнес, паралельно розвиваючи комерційну операційну діяльність, послуги з управління нерухомістю, а також бізнес із залученого девелопменту (代建), щоб побудувати екосистему різнопланових синергій.

У 2025 році всі бізнес-напрями «Юесяо Дизайндь» забезпечили зростання якісного характеру. Компанія не лише надає стабільний грошовий потік, а й створює синергію з житловим основним бізнесом, підвищуючи загальну здатність протистояти ризикам.

Крім того, отримання знакових проєктів зміцнює середньо- та довгострокові можливості «Юесяо Дизайндь». На початку 2026 року «Юесяо Груп» за 23.6B юанів здобула земельну ділянку під кінний майданчик у місці перетину трьох великих CBD у районі Чжуцзяньсіньчень — Фінансова зона — Пачжоу (琶洲). У межах цього проєкту буде задіяно різнопланові формати, зокрема преміальна комерція (вже підписано контракт зі SKP), елітні готелі та офісні будівлі класу A; вважається, що це ключовий дефіцитний актив у Гуанчжоу.

У галузевому циклі, де зменшують леверидж і згасає ефект премії від масштабів, «Юесяо Дизайндь» отримує більшу визначеність за рахунок більш стабільного темп-ритму стратегії, обережніших інвестиційних рішень і суворішої фінансової дисципліни.

Цикл рано чи пізно завершиться, але здатність пережити цикл — ніколи не удача, а накопичені з часом ключові можливості. Коли галузь повертається до здорового глузду та ціноутворення можливостей, «Юесяо Дизайндь» робить ставку на те, щоб «стабілізувати це питання», і перетворює його на новий конкурентний бар’єр.

(Редактор: Дун Пінпін ）

     【Дисклеймер】Ця стаття відображає лише особисті погляди автора та не має жодного відношення до Hexun. Вебсайт Hexun зберігає нейтралітет щодо наведених у матеріалі тверджень, позицій і суджень; жодних прямих чи непрямих гарантій щодо точності, надійності або повноти відомостей, викладених у статті, не надається. Будь ласка, читачам слід використовувати матеріал лише як довідку та брати на себе всю відповідальність самостійно. Електронна пошта: news_center@staff.hexun.com

Повідомити про порушення