Обмін вторинного житла на нове: перший у Шанхаї договір «придбання та обмін житла» Експерти прогнозують, що цього року до процесу приєднається більше міст

Один комплект уживаного житла: продати безпосередньо урядовій компанії-платформі для соціального житла, а потім на ці гроші купити нове помешкання — така операція вже стає реальністю в Шанхаї.

31 березня в районі Цзінань підписано перший у Шанхаї договір за моделлю «викуп житла з подальшим обміном». Як повідомляє CCTV News, пан Ши, мешканець, продав належне йому наявне житло державній компанії району, відповідальній за соціальне забезпечення житлом, а також одночасно уклав договір купівлі з забудовником проєкту новобудови товарного житла; таким чином за один раз було завершено операцію «продаж старого житла + купівля нового».

У межах цієї моделі наявне житло, яке раніше було розпорошене на ринку вторинного житла, включають до системи державного викупу, а потім перетворюють на соціальне орендне житло, що забезпечує оренду з підтримкою; водночас потреби на поліпшення житлових умов, які раніше могли наштовхуватися на проблему «старе житло важко продати», тепер розв’язуються в межах тієї самої операції.

Перший у Шанхаї випадок моделі «викуп житла з подальшим обміном» підписано в районі Цзінань

На тлі тривалого наголошення на «активації наявного (сконцентрованого) товарного житла» ця модель, що розширилася від викупу новобудов до вторинного житла, розглядається кількома опитаними експертами як важлива зміна з погляду інструментів політики. Водночас питання вартості фінансування, масштабів викупу та подальшої операційної діяльності також стануть ключовими, від яких залежатиме, чи модель зможуть повноцінно поширити.

Вторинне житло включають до системи соціального житла

Надає новий канал для обміну

Як повідомляє CCTV News, у районі Цзінань функції суб’єкта реалізації виконує районна компанія, відповідальна за соціальне забезпечення житлом. Вона викуповує в межах району комплектне житло малих площ із чітким правовим статусом власності та прийнятною загальною ціною. Після того як об’єкти проходять уніфіковану стандартизовану реконструкцію, усе житло повністю включають до системи управління соціальним орендним житлом на рівні району, а потім здають в оренду за ставками нижчими, ніж ринкова орендна плата для того ж району, для таких груп, як нові мешканці міста, молодь тощо.

Ця модель відкриває для мешканців із потребою покращення житлових умов новий канал обміну: мешканець може спершу зафіксувати намір щодо житла в межах району (новобудови) та умови купівлі, а потім подати до районної компанії, відповідальної за соціальне житло, заявку на викуп старого житла; районна компанія з соціального житла видає мешканцям житлові «ваучери» спеціально для заміни, забезпечуючи замкнений цикл «відповідальне врегулювання старого житла — успішне придбання нового житла».

У період «п’ятнадцятої п’ятирічки» район Цзінань планує додатково забезпечити оренду соціальним житлом приблизно на 13 тисяч (кімнат/одиниць). Як центр міста Шанхаю, район Цзінань має напружену ситуацію з ресурсами землі; традиційні моделі вже не можуть повністю задовольнити приріст потреб у соціальному орендному житлі. Щоб додатково розширити канали формування житлових ресурсів, район Цзінань відкрив інноваційну модель «викуп житла з подальшим обміном», додаючи нову динаміку формуванню соціального орендного житла.

(ілюстраційне фото) Демостенд міського оновлення та реконструкції старих будинків на виставці 2025 Shanghai International Urban and Architecture Expo (Shanghai Chengbohui) — демонстрація стенду району Цзінань

Насправді ця політика вже була запущена на початку лютого. Як повідомляє Сіньхуа, 2 лютого роботу зі «викупу вторинного житла для проєктів соціального орендного житла» в Шанхаї було фактично розпочато. Район Пудун Шанхаю, район Цзінань та район Сюйхуї визначено як першу групу пілотних територій.

Від новобудови до вторинного житла

Фокус політики переходить від стримування приросту до оптимізації й активації наявного

Поява цієї моделі є результатом того, як останніми роками політика в сфері нерухомості поширилася від «приросту» до «наявного».

Віцепрезидент Китайського інституту досліджень нерухомості YiJu в Шанхаї Ян Юйцзін під час інтерв’ю журналістам Red Star News зазначив, що після неодноразових згадок про «активацію наявного товарного житла» на засіданнях Центральної робочої конференції з питань економіки 2025 року та в Державній доповіді про роботу уряду 2026 року фокус політики для ринку нерухомості вже змістився від простого контролю приросту до активації та оптимізації наявних обсягів.

Він також сказав, що ранні практики з викупу та зберігання переважно зосереджувалися на викупі незпроданих новобудов товарного житла у забудовників. Натомість нині, як демонструють такі міста, як Шанхай, Ханчжоу, Цзінань, Тайцань (Тайцань у провінції Цзянсу), об’єкти викупу почали розширюватися з «запасів новобудови» до ринку вторинного житла. Надаючи «офіційний канал виходу» для старого та застарілого вторинного житла, безпосередньо активують ланцюжок обміну житлом; водночас за нижчої вартості швидко формують запаси соціального житла в більш зрілих районах.

За словами Янь Юйцзіна, аналіз випадків показує, що наразі в багатьох місцях уже проводять подібні експерименти. Наприклад, у таких районах Шанхая, як Пудун, Цзінань, Сюйхуї, районні компанії з орендного житла викуповують малометражне вторинне житло для соціального орендного житла; у Тайцані (Цзянсу) через модель «старе в обмін на нове» державні підприємства викуповують старе житло та використовують його для соціального житла або гуртожитків/апартаментів для талантів; у Ханчжоу (провінція Чжецзян), районі Фучан, а також у зоні старту в Цзінані (провінція Шаньдун) місцевості теж просувають впровадження політики, поєднуючи викуп вторинного житла та обміни з новобудовами.

У «Підсумках і прогнозі тенденцій розвитку ринку китайської нерухомості у 1 кварталі 2026 року», опублікованих Інститутом Centaline (zhongzhi), зазначається, що в 2026 році різні місцевості продовжать стимулювати викуп наявного товарного житла, при цьому викуп вторинного житла стане пріоритетом. Звіт вказує, що район Пудун Шанхаю, район Цзінань та район Сюйхуї вже розпочали відповідні пілотні проєкти; очікується, що більше міст приєднаються, щоб пришвидшити «розвантаження» запасів вторинного житла.

Активація ланцюжка обміну

Чи можна поширити — перевірка фінансів та операційної спроможності

За аналізом Янь Юйцзіна, нинішні практики викупу вторинного житла для соціального житла в різних місцевостях мають кілька помітних ознак. З одного боку, критерії викупу стають більш деталізованими та орієнтованими на розташування; на відміну від викупу новобудов, де увага зосереджена на «цілій багатоквартирній будівлі, яка не була продана», при викупі вторинного житла більше підкреслюється «відповідність за районом» і «практичність планування». Одночасно фінансовий замкнений цикл і глибоке поєднання фінансових інструментів зв’язують викуп вторинного житла з активацією ринку новобудов. Роль місцевих державних підприємств (платформ урбаністичного розвитку) також зміщується: від традиційної ролі «постачальника землі» до «стабілізатора ринку» та «оператора житлових ресурсів».

На думку Янь Юйцзіна, для домогосподарств мешканців ця політика може суттєво знизити «ризик обміну» в покращенні житлових умов, активувати ланцюжок «продавай-купуй», зокрема допомогти вирішити проблему різкого зростання оголошень про продаж вторинного житла в деяких містах протягом останніх двох років; це сприятиме стабілізації очікувань ключової групи учасників ринку.

Генеральний менеджер з даних Інституту Centaline у Шанхаї Чжан Веньцзін, зі свого боку, зазначила, що ця ініціатива, по-перше, може ефективно підтримати розширення пропозиції соціального орендного житла, оптимізувати регіональне розміщення та структуру типів квартир, знизити витрати на проживання для нових мешканців міста та молоді, підвищити привабливість для талантів. По-друге, через державний викуп наявного вторинного житла це сприяє стабілізації балансу попиту та пропозиції на угоди з вторинним житлом та очікувань щодо цін, зменшенню навантаження від запасів, а також стимулює «розвантаження» в сегменті первинного житла, тим самим ефективно просуваючи формування моделі «оренда плюс купівля».

Втім, з точки зору реального просування існують і відповідні обмеження.

У згаданому вище звіті Інститут Centaline зазначає, що використання спеціальних облігацій для викупу наявного товарного житла є одним із важливих способів просування «розвантаження» запасів. За неповною статистикою Інституту Cinaline, починаючи з 2025 року в провінціях Чжецзян, Шаньдун, Хунань та в інших місцях було послідовно випущено сумарно понад 4,3 мільярда юанів спеціальних облігацій для викупу наявного товарного житла, але загальна швидкість випуску все ще є відносно повільною. Підвищена вартість фінансування є одним із важливих чинників, що впливають на розгортання робіт із викупу.

На операційному рівні, раніше, у розмові з журналістами Red Star News головний дослідник Центру дослідження житлової політики провінції Гуандун Лі Юцзя зазначав, що викуплене вторинне житло в центральних районах, із зрілою інфраструктурою та перевагами в коміформі/дорозі на роботу, після вторинного ремонту буде мати попит, якщо орендна плата буде прийнятною. Однак на стороні пропозиції модель «важких активів» із вкладенням значних обсягів коштів масштабувати складно; далі ще потрібно буде дивитися на те, як після викупу здаватимуть ці об’єкти в оренду, а також на орендну віддачу тощо.

Янь Юйцзін також зазначив, що ця модель зіткнеться з численними викликами: тиском на безперервність фінансування, забезпеченням справедливості оцінок (valuation), запобіганням моральним ризикам, ефективністю подальшої експлуатації тощо.

Як видно з першого договору в Шанхаї в районі Цзінань, викуп вторинного житла для соціального орендного житла вже перейшов від політичних експериментів до етапу практичної реалізації. У повідомленні CCTV News зазначається, що ця модель надає відтворювану та поширювану пілотну практику для формування соціального орендного житла та житлових покращень.

Янь Юйцзін розповів журналістам, що цього року очікується, що до цієї практики приєднається більше міст, а масштаби викупу можуть бути розширені. При цьому на ринку вторинного житла зменшиться тиск пропозиції, а також це допоможе місцевостям активно досліджувати механізми взаємозв’язку первинного й вторинного житла; усе це дасть важливі уроки для оптимізації системи та продуктів соціального житла.

Журналіст Red Star News Лю Ячжоу, репортаж із Пекіна

Редактор Чжан Сюнь Перевірка: Рень Чжіцзян