Шанхай, березень: продажі 3,1 тисячі вторинних квартир, кількість нових угод зросла на 101,9% порівняно з попереднім місяцем

Цяо Ляньшэ 1 квітня, повідомлення (репортер Ван Хайчунь) Обсяг угод на вторинному ринку нерухомості в Шанхаї у березні перевищив поріг у 30 тисяч помешкань.

Згідно з даними, які сьогодні оприлюднила Lianjia у Шанхаї, у березні поточного року загальний обсяг угод із нерухомістю на вторинному ринку в усьому місті досяг 31 тис. об’єктів; це не лише на 6% більше, ніж у березні минулого року, а й значно більше, ніж у січні цього року, на 37%.

Керівник дослідницького інституту 58 Anjuke Чжан Бо зазначив, що за даними моніторингу його платформи: «після того, як політика “Ху-7” запрацювала протягом 30 днів, у Шанхаї середньоденний обсяг угод на вторинному ринку становив 961 об’єкт, що на 22,9% більше, ніж після політики 2024 року (попередньої хвилі політики). Інтенсивність “політичного імпульсу” помітно посилилася, а стійкість тепла продажів також значно перевершила попередній період; щотижневий обсяг угод увесь час утримувався на високому рівні».

«У Шанхаї найбільш помітно зростає інтерес у районах, де зосереджені певні типи покращувального попиту, зокрема Чжанцзян, Цзядінь нове місто та деякі сегменти всередині кільцевої дороги. Ці райони швидко відновлюються; головним чином це зумовлено пом’якшенням політики, вивільненням попиту на покращення, дефіцитом ключових активів і корекцією ринкових очікувань. Кошти та “тепло” постійно концентруються в ключових містах». — так сказав Чжан Бо.

Не лише за обсягами угод, а й на ціновому боці ринок вторинної нерухомості Шанхаю також демонструє позитивні сигнали стабілізації та відновлення. Дані Lianjia у Шанхаї показують: у березні індекс цін на вторинне житло зріс на 1% у місячному обчисленні; водночас показник переглядів (як випереджальний індикатор) порівняно з січнем також зріс на 28%, забезпечивши вагому підтримку для подальших угод.

«Зі стабілізацією обсягів угод ціни пропозиції з боку власників стають більш стійкими, а простір для торгу явно звужується. На прикладі Шанхаю: простір для торгу на вторинному ринку скоротився з раніше 5%–8% до 2%–3%; у частині пропозицій у центральних районах навіть з’являлися випадки незначного підвищення цін». — так прокоментував Чжан Бо.

На думку керівника дослідницького інституту Lianjia у Шанхаї Лі Гена, «весняний розквіт» на вторинному ринку Шанхаю в березні виглядає дуже переконливо: дані щодо угод прямо підтверджують сильне повернення ринкової довіри.

«Ця низка даних чітко доводить, що “нові правила “Ху-7”” з точністю та адресністю зіграли стимулюючу роль. Нові ринкові заходи щодо нерухомості, запроваджені в лютому в Шанхаї, здійснювали тиск у багатьох вимірах — через оптимізацію обмежень на купівлю, зниження транзакційних витрат тощо — і ефективно “розкрили” ланцюг заміщення житла, вивільнивши попит як на житло з жорсткими потребами, так і на покращення. Подальше “дозрівання” політики забезпечує ринку ліквідність і підштовхує ринок вторинної нерухомості Шанхаю стабільно входити в стадію відновлення, де обсяги й ціни зростають синхронно, утворюючи позитивний цикл». — сказав Лі Ген.

Окрім ринку вторинного житла, настрій на ринку новобудов у Шанхаї також демонструє ознаки відновлення.

Згідно з даними інституту China Index (CII), у березні поточного року площа угод з комерційним житлом у Шанхаї (без урахування гарантованого/соціального житла) склала 30k кв. м; у місячному обчисленні це на 88,7% більше, ніж у лютому. Кількість укладених угод — 2270, зростання у місячному обчисленні — 101,9%. У накопиченому підсумку за січень–березень цього року площа угод із комерційним житлом у Шанхаї (без урахування гарантованого/соціального житла) становить 31k кв. м, а кількість угод — 5616.

На рівні політики, починаючи з лютого цього року, в Шанхаї спостерігається часте вивільнення позитивних заходів для ринку нерухомості. На початку лютого було запущено пілотний проєкт із викупу вторинного житла для використання як гарантованого орендного житла, що ефективно стабілізувало ринкові очікування. 25 лютого було оприлюднено заходи “Ху-7” щодо ринку нерухомості: зменшення обмежень на купівлю житла, оптимізація іпотечного кредитування за рахунок фонду公积金 (公积金), а також удосконалення політики з податку на нерухомість. У багатовимірний спосіб було знижено поріг для купівлі житла та вивільнено обґрунтований попит на житло.

Заступник генерального директора компанії інституту China Index в Шанхаї Ченг Юй вважає, що за результатами ринкових показників у березні: політика вже частково активувала ринковий попит; ринок вторинного житла відновився першим, а угоди на первинному ринку також істотно зросли. Якщо поточна ринкова кон’юнктура збережеться, Шанхай має шанс підтримувати відносно високу активність у період «весняного розквіту».

«У цьому році “весняний розквіт” у Шанхаї досить переконливий, але “якість” його має переважно структурний характер: вторинне житло сильніше за первинне, і це не означає всебічного загального росту цін. А в масштабі всієї країни, можливо, відбудеться диференціація: у першій лінії та в ключових містах другого рівня раніше сформується дно та з’являться ознаки стабілізації, тоді як міста третього й четвертого рівня ще продовжуватимуть “шліфувати” дно». — зазначив Чжан Бо. Нинішня кон’юнктура — це не лише простий короткостроковий «політичний імпульс», а сигнал того, що в ключових містах формується дно та стабілізується ситуація, але загалом по країні ще немає повного розвороту. Загалом нинішній ринок сформував домінуючу структуру, де ринок вторинної нерухомості керує ситуацією в ключових містах; далі ринок новобудов має шанс завдяки “розкриттю” ланцюга заміщення житла, що ґрунтується на вторинному ринку, прийти до поліпшення в наступному циклі.

Ченг Юй наголосив, що важливо звернути увагу на те, що стабілізація ринку буде поступовим процесом, а її тривалість залежить від фактичного відновлення очікувань щодо доходів мешканців та очікувань щодо цін на житло. Для забудовників у контексті подальшого поглиблення структурної диференціації потрібно зосередитися на ключових локаціях, дотримуватися “продуктового” підходу та розробляти справді «хороші будинки», які відповідають потребам ринку; лише так можна здобути ініціативу в новому ринковому циклі.