Річний звіт: спостереження | Офісні приміщення стикаються з викликами. Інвестиційний підрозділ нерухомості Kаri Construction у своїх інвестиціях у нерухомість прагне зберегти стабільність

Комерційний блок

Незважаючи на те, що ринок і надалі залишається слабким, управлінська команда Karrie Construction докладає зусиль, щоб підтримувати рівень оренди в усіх її об’єктах.

На тлі мінливої кон’юнктури ринку Karrie Construction опублікувала дані про результати за весь 2025 рік.

Згідно з матеріалами, протягом періоду дохід Karrie Construction продемонстрував помітне зростання, а консолідований дохід групи досяг 25.02B гонконгських доларів, що на 17% більше порівняно з попереднім роком.

Зростання головним чином забезпечив сегмент продажу нерухомості, зокрема завдяки здачі в експлуатацію гарячих проєктів, що користуються попитом у Гонконзі, — Ti Wai, Hoi Ying Shan та Lang Tian Feng. Це збільшило визнаний дохід від продажу нерухомості на 28% до 17.67B гонконгських доларів.

Зокрема протягом року сильні попередні продажі проєкту Shanghai Jinling Huating забезпечили цьому проєкту результат у 23.61B гонконгських доларів лише з одного об’єкта; за рік сукупні контрактні продажі Karrie Construction у річному вимірі стрімко зросли на 175% до 34.68B гонконгських доларів.

Втім сильні показники сегмента розвитку нерухомості були частково компенсовані слабкими доходами від оренди інвестиційної нерухомості. У 2025 році сегмент інвестиційної нерухомості став найбільш залежним від макросередовища та водночас найбільш складним за результатами серед усіх бізнесів Karrie Construction.

Протягом періоду дохід цього напряму скоротився на 3% до 5.19B гонконгських доларів.

Зіштовхнувшись із постійними викликами, Karrie Construction зафіксувала збиток від неденежної справедливої вартості інвестиційної нерухомості, що припадає на компанію, у розмірі 1.07B гонконгських доларів, що чинить тиск на фінансові результати групи. Однак завдяки тому, що резерви під знецінення в сегменті нерухомості з розвитку зменшилися, у підсумку базовий прибуток Karrie Construction знизився на 22% до 2.01B гонконгських доларів, а прибуток, що припадає акціонерам, становив 938M гонконгських доларів, що на 16% більше.

Крім того, сегмент готельної діяльності демонстрував стабільні показники: дохід 2.15B гонконгських доларів, у річному вимірі — незначне зниження на 2%, головним чином через зменшення ресторанних доходів. Оскільки валова маржа залишалася стабільною, сегментний прибуток склав 708M гонконгських доларів.

У цілому 2025 рік для Karrie Construction став роком структурної розбіжності. Сегмент розвитку нерухомості забезпечив сильне зростання доходів від продажів завдяки ключовим проєктам у материковому Китаї та Гонконзі, що суттєво покращило грошовий потік групи. «Ринкова реакція на “Shanghai Jinling Huating” дуже нас надихає; цей проєкт також приніс групі досить вагомий грошовий потік», — зазначив керівний склад.

Karrie Construction також скористалася цією можливістю, щоб спрямувати значну частину зусиль на покращення структури боргів групи. Згідно з матеріалами, протягом року ставка фінансування компанії знизилася з 4,6% до 3,8%, а сукупні витрати на фінансування в річному вимірі зменшилися на 17% та становили 2,22 млрд гонконгських доларів.

Станом на кінець періоду грошові кошти та банківські депозити компанії зросли з 11,2 млрд гонконгських доларів на кінець 2024 року до 16,1 млрд гонконгських доларів. Загальний ліміт невикористаних банківських кредитних ліній підвищився з 26,9 млрд гонконгських доларів до 31,1 млрд гонконгських доларів. Доступні фінансові ресурси можуть покрити приблизно 85% від суми позик.

Порівняно з цим, сума позик Karrie Construction зменшилася з 59,6 млрд гонконгських доларів до 55,8 млрд гонконгських доларів, а чиста сума позик скоротилася з 48,4 млрд гонконгських доларів до 39,7 млрд гонконгських доларів.

За наявності достатнього обсягу готівки коефіцієнт заборгованості Karrie Construction знизився з 41,5% до 33,3%. Метою керівництва є подальше зниження коефіцієнта заборгованості до рівня нижче 30% до кінця 2026 року.

Втім, як інвестиційна нерухомість, що тривалий час виконує роль «стабілізатора» для групи, зокрема бізнес офісних будівель, залишається наразі найбільшою невизначеністю для результатів як у теперішньому, так і в майбутньому. Цей бізнес стикається зі складними ринковими випробуваннями, а доходи від оренди знижуються.

На ключовому для Karrie Construction ринку материкового Китаю, у міру введення в експлуатацію Hangzhou Karrie City, Tianjin Karrie Center Phase 2 та Shenzhen Qianhai Karrie Center Phase 3 площа інвестиційної нерухомості в її портфелі збільшилася з 10.84M квадратних футів до 13.33M квадратних футів.

Збільшення площі інвестиційної нерухомості зазвичай означає зростання регулярних доходів, але слід зазначити, що інвестиційна нерухомість, якою володіє Karrie Construction, є «головним героєм» — офісні будівлі. Сукупна площа офісної нерухомості становить понад 50% від загальної площі інвестиційної нерухомості; за наявної ринкової ситуації це, навпаки, створює певні перешкоди зростанню результатів.

За весь 2025 рік інвестиційна нерухомість Karrie Construction у материковому Китаї забезпечила консолідований дохід від оренди 1.36B гонконгських доларів, що на 1% менше в річному вимірі.

За видами сегментів роздріб став єдиним сегментом із позитивним зростанням: консолідований дохід від оренди зріс на 2% до 351M гонконгських доларів; дохід від оренди апартаментів склав 2.19B гонконгських доларів, що на 3% менше; дохід від оренди офісних будівель також знизився на 3% та становив 7.57M гонконгських доларів.

Незважаючи на те, що ринок і надалі залишається слабким, управлінська команда Karrie Construction усе одно намагається підтримувати рівень оренди в усіх об’єктах. Інша причина полягає в тому, що нерухомість Karrie Construction, що перебуває в її власності, розташована в дуже хороших локаціях і знаходиться в центральних районах кожного з міст. Наприклад, Shanghai Jing’an Karrie Center розташований над станцією метро Jing’an Temple та в районі торгової вулиці Nanjing West Road.

«Наразі щодо оренди офісних будівель у цілому можна сказати так: орендна ситуація в певній мірі покращилася лише для знакових будівель у межах центральних районів, тоді як офісні будівлі в інших зонах все ще стикаються зі значними ринковими викликами», — зазначив керівний склад.

Станом на кінець періоду загальний рівень оренди офісних будівель Karrie Construction у материковому Китаї зберігався на рівні 90%; у двох сегментах — роздріб і апартаменти — відбулися різні за масштабом покращення, і на кінець періоду в обох сегментах рівень оренди становив 92%.

Ключові об’єкти нерухомості, такі як Shanghai Jing’an Karrie Center (95%), Shanghai Pudong Karrie City (96%), Hangzhou Karrie Center (92%), Beijing Karrie Center (87%), Shenzhen Karrie Square (92%), а також Shenzhen Qianhai Karrie Center Phase 1 та Phase 2 (89%) — усі вони підтримують високий рівень оренди.

З огляду на майбутнє, беручи до уваги відносно активну інвестиційну стратегію в минулому, Karrie Construction у найближчі кілька років матиме значний обсяг інвестиційної нерухомості, що вводитиметься в експлуатацію та поступово запускатиметься.

Згідно з оприлюдненими даними, у майбутні кілька років Karrie Construction планує додати до портфеля інвестиційної нерухомості близько 4.43M квадратних футів площі поверхів через проєкти зі змішаним використанням у таких локаціях, як Shanghai (Pudong, Huangpu), Wuhan, Shenyang тощо. Офісні будівлі залишаються домінуючими: загальна площа становить 4,428 млн квадратних футів; площа роздрібу — 2.91M квадратних футів.

Серед них і Shanghai, і Wuhan — це міста, де в минулі кілька років було досить багато пропозиції офісних будівель. Їхнє подальше введення в експлуатацію може викликати певні приховані ризики для орендної ситуації Karrie Construction.

Втім управлінська команда Karrie Construction також відповідно налаштована психологічно: вони й надалі продовжують договори оренди з клієнтами категорій blue-chip і red-chip, щоб протистояти тиску з боку спаду ринку та забезпечити довгострокову стабільність регулярних доходів.

Відповідно, Karrie Construction у певній мірі також уповільнила темпи введення в експлуатацію наступних проєктів.

Наприклад, прогнозований термін введення в експлуатацію проєкту зі змішаним використанням в Huangpu, Shanghai Jinling Road: із запланованих 2027 року, що оцінювався як починаючи з 2024 року, його було розбито на етапи й перенесено на період починаючи з 2029 року; прогнозований термін введення в експлуатацію проєкту зі змішаним використанням, Phase 2 (Wuhan Karrie Center) — із запланованих 2030 року, що оцінювався як починаючи з 2024 року, також було розбито на етапи й перенесено на період починаючи з 2031 року.

Згідно з матеріалами, обидва ці проєкти мають великий обсяг офісного сегменту, і вони охоплюють загальну площу будівель 3.52M квадратних футів.

Масивні обсяги інформації та точний розбір — усе в додатку Sina Finance