Нові тенденції у виділенні земель: стабільне зростання промислових земель у Гуанчжоу, Шеньчжені та Фошані — чіткий сигнал «пріоритету промисловості»

Забезпечення землею в районі Великої затоки повністю перейшло в режим «контролю скороченням приросту за рахунок наявних обсягів», у таку добу, де провідну роль відіграють галузі.

Після публікації планів виділення земельних ділянок у Гуанчжоу, Шеньчжені та Фошані на 2026 рік уже зрозумілися тенденції щодо надання землі у ключових містах району цього року. У житлових земельних ділянках масштаби постачання в цих трьох містах мають помітне скорочення; чіткішим сигналом є те, що земельні ресурси дедалі більше зміщуються в бік промислових земель.

Це відображає зміну логіки постачання на ринку землі.

Під час бурхливого розвитку ринку нерухомості житлові землі з продажу за аукціонами та тендерами є одним із основних джерел доходів місцевих бюджетів. Із зростанням житлових запасів різні місцевості також почали переходити до того, щоб нові індикатори будівельних площ першочергово спрямовувати в бік передового виробництва, стратегічних і нових галузей, а також великих об’єктів основної інфраструктури, щоб позбутися традиційного шляху «залежності від земель під нерухомість для підтримки земельних доходів».

Починаючи з першого кварталу цього року, тенденції на земельному ринку в районі Великої затоки поступово стали зрозумілими: у Гуанчжоу, Фошані та Шеньчжені житлова пропозиція земель продовжує скорочуватися, і більшість ділянок, що пропонуються, розташовані в центральних районах міста; водночас суми продажу промислових земель залишаються стабільними, а подекуди навіть і зростають.

Ця логіка надання землі спричинить дві зміни: з одного боку, місцеві органи влади через пропозицію «ділянок без альтернатив» підвищують упевненість ринку, а ринок нерухомості входить у епоху «якість понад усе», «продукт понад усе»; з іншого боку, нарощування пропозиції промислових земель також сприятиме модернізації галузі й остаточно переведе епоху в режим «галузеве керування».

Житлова пропозиція стає «точнішою»

У загальнонаціональному масштабі в останні роки спостерігається тривале скорочення обсягів угод із землею.

За даними компанії Кeраі (Кераві), структурованими в аналізі, у 2025 році по всій країні 300 міст здійснили угоди з продажу землі на торгах (через тендери/аукціони) із загальною площею будівельних об’єктів 1 млрд кв. м, що на 11% менше порівняно з роком раніше.

У минулому році площа угод із торгів землею в містах першої черги в середньому скоротилася на 28%; зокрема площа в Гуанчжоу зменшилася на 38%, у Пекіні та Шанхаї — відповідно на 20% і 37%. Хоча в містах першої черги часто трапляються дорогі земельні ділянки, загальна основна лінія полягає у жорсткому контролі над збільшенням пропозиції нових земель і в підтримці здорового розміру запасів.

За таких умов планування житлових земель переходить від підходу «більше» до підходу «менше, але якісніше», що більше відповідає теперішній тенденції.

На прикладі Гуанчжоу: згідно з «Синьою книгою з планування надання комерційних земель у Гуанчжоу на 2026 рік», у 2026 році Гуанчжоу включає 326 ділянок землі, загальна площа яких становить близько 1320 га; з них на житлові землі припадає 119 ділянок, тобто 36%. Порівняно з попередніми роками, цього року план із житлових земель у Гуанчжоу має помітне скорочення: планована пропозиція минулого року становила 134 ділянки; додатково в центрі міста кількість і площа ділянок у Тяньхе, Хайчжу, Байюнь та Лічвані також скоротилися.

Хоча кількість зменшилася, ще більше підкреслюється «якість»: зокрема, фінансово-корпоративні промислові ділянки та ділянки нафтохімії, ділянки біофармацевтичних заводів у районі Ушань, 2 ділянки в зоні старту фінансового міста та 3 ділянки в зоні Олімпійських спортивних об’єктів — усі вони є ключовими територіями Тяньхе, до того ж саме вони привертають підвищену увагу забудовників.

Одна особа, яка працює в центральному держпідприємстві та займається інвестуванням у землю, проаналізувала для репортера Economic Information Daily (21st Century Business Herald), що «скорочення» пропозиції землі є тенденцією по всіх місцевостях; її суть у тому, що в умовах посилення розшарування ринку забудовники більш охоче планують у центральних районах, підвищуючи визначеність, тоді як у новобудовах і на ринку вторинного житла є різні групи покупців. Бюджет покупців новобудов зазвичай є більш достатнім, а попит на хороші продукти та хороші сервіси — вищий. У результаті ділянки в центральних районах здатні формувати продукти з вищою премією.

Пропозиція житлових земель у Шеньчжені також скорочується та водночас підвищується якість.

Згідно з планом забезпечення будівельними землями в Шеньчжені на 2026 рік, у 2026 році Шеньчжень зосередить пропозицію будівельних земель на досягненні цілей «є гарні будинки для проживання, є гарні робочі місця, до навчання та медобслуговування зручніше добиратися, а життя комфортніше». Буде здійснено узгодження між реанімацією наявних земельних запасів і постачанням приросту землекористування, щоб просувати ефективне використання земельних ресурсів. У частині житлових земель Шеньчжень здійснить точний розподіл: планує надати 90 га, з них 55 га — під комерційне житло, 35 га — під житло для забезпечення.

Згідно з «Повідомленням про план забезпечення міських і сільських будівельних земель у Фошані на 2026 рік», загальний обсяг планованої пропозиції державних будівельних земель у Фошані на 2026 рік становить 1646 га, що на 5,2% більше, ніж у 2025 році; проте пропозиція житлових земель у Фошані також скоротиться — її обсяг становитиме 218 га, частка лише 13%, що у річному вимірі дає незначне падіння на 1,8%.

Здобуток — від промисловості

Житлові землі обирають «шлях вишуканості», тоді як обсяг пропозиції промислових земель безперервно зростає.

Серед цього: Гуанчжоу чітко дотримується стратегії розвитку «паралельне ведення промисловості та торгівлі, інтеграція двох сфер». У плані на 2026 рік передбачено 149 ділянок під землі для торгівлі та послуг, частка — 46%, 36 ділянок промислового призначення, частка — 11%, а інші землі — 22 ділянки, частка — 7%.

Через системну класифікацію та централізоване представлення чотирьох типів земель (житлові землі, землі під торгівлю та послуги, промислові землі, інші землі) комерційні землі в Гуанчжоу постають як важлива гарантія земельних ресурсів для будівництва платформ розвитку промисловості та підвищення міських функцій. Це дає змогу «новій продуктивній силі» і, дотримуючись підходу «орієнтація на ринок, без встановлення верхньої межі», повністю забезпечує потреби в землях для стратегічних нових і майбутніх галузей «20+8».

Типовим прикладом є: у лютому цього року ділянка кінного господарства в районі нового міста Чжуцзянь («ділянка без альтернатив»), яку отримала компанія Yuexiu Real Estate за 22.6B юанів, стала саме такою комплексною ділянкою. У майбутньому тут буде збудовано міський суперкомплексний квартал, який поєднає промисловий офісний простір, комерційний дозвіл, проживання та готельну інфраструктуру. Це вивільнить понад 1 млн кв. м якісних просторових носіїв і створить нову екосистему міських функцій у майбутньому.

У Шеньчжені в цьому році, окрім житлових земель, також безперервно розширюється пропозиція інших типів земель. Зокрема, план пропозиції промислових земель — 255 га, із дотриманням підходу «орієнтація на ринок, без встановлення верхньої межі», щоб повністю забезпечити потреби у землях для стратегічних нових галузей і майбутніх галузей «20+8», підживлюючи «нову продуктивну силу»; план пропозиції земель під державні послуги та міську базову інфраструктуру — 713 га, із фокусом на підтримку будівництва з покращенням міської комплексної базової інфраструктури, зокрема в галузі освіти, медицини, культури й спорту, транспорту, муніципальних систем.

Фошань також націлено гарантує пропозицію промислових земель і земель для соціальних потреб.

З огляду на частки різних типів земель: цього року основну опору становлять промислово-складські землі (під склади та зберігання) — обсяг 997 га, що займає абсолютне лідерство з часткою 61%; у сумі землі суспільного призначення, як-от управління й суспільні послуги, землі транспортування, а також землі для водогосподарських об’єктів, складають 352 га, частка — 21%. Саме вони повністю забезпечують потреби в реалізації міської базової інфраструктури, у соціальних «пакетах» до побуту та в промислових парках.

Кeраі проаналізувала, що Фошань активно просуває трансформацію та модернізацію промисловості, створюючи міський «підпис», де промисловість — господар. Структура пропозиції із часткою промислових земель понад шістдесят відсотків — це якраз для резервування простору для розвитку ключових галузей, таких як виробництво висококласного обладнання, розумні меблі й домашні речі, біомедицина, нова енергетика, інтелектуальні обчислення тощо; тим самим зміцнюється основа реальної економіки. Зміщення земельних ресурсів у бік промисловості означає, що фокус розвитку Фошаню з «керування нерухомістю» переходить до «керування промисловістю». Розвиток ринку житла також від зростання «масштабів експансії» перейде до «підвищення якості», що корелює з політикою Фошаню щодо «хороших будинків».

За умов скорочення пропозиції житлових земель і зміщення постачання в бік промисловості та супутніх об’єктів також зміниться логіка придбання землі забудовниками.

Кeраі зазначає, що якісні житлові ділянки стануть фокусом уваги забудовників; у разі загострення конкуренції на ринку земельних торгів центральні та державні підприємства, користуючись перевагами в капіталі та ресурсах, і надалі домінуватимуть на ринку торгів; водночас галузева концентрація зростатиме. З іншого боку, через вплив вартості землі забудовники більше не прагнутимуть «високої швидкості обігу та швидкого продажу», а перейдуть до «високої якості та високого рівня сервісу», сфокусуються на розробці продуктів. Такі якісні рішення, як житло 4-го покоління, наднові стандарти, низькоповерхові спільноти тощо, стануть основним трендом ринку; ринок нерухомості від «цінової конкуренції» перейде до «конкуренції за якістю».