Прибутки China Resources Land знизилися, прогнозують, що найважчий період у нерухомості минув

Питай AI · Прибутки від регулярного ведення діяльності часто обганяють прибуток від продажу девелопменту: чи піднімається нова модель у нерухомості?

Перебуваючи в періоді коливань у галузі, навіть державна компанія China Resources Land (01109.HK) із паралельними багатьма каналами ведення бізнесу не може повністю відгородитися від впливів.

30 березня China Resources Land оприлюднила результати за 2025 рік. У звітному періоді компанія отримала виручку 59.74B юанів, що на 0,9% більше за рік раніше; валовий прибуток склав 25.42B юанів, що приблизно на 1% менше; чистий прибуток, що належить акціонерам, 254,2 млрд юанів, що на 0,5% менше; базовий чистий прибуток (core net profit) склав 224,8 млрд юанів, що на 11,4% менше, і це вже другий рік поспіль зі спадом, причому темп падіння перевищив показник за той самий період минулого року.

Зниження прибутку зумовлене постійним “перетягуванням канату” з боку сегмента девелопменту та продажів. З фінзвітності видно, що у 2025 році оборот девелопментно-торговельного бізнесу China Resources Land досяг 22.48B юанів, що на 0,4% більше в річному вимірі. Він становив майже 85% від загальної виручки, але забезпечив лише 108,3 млрд юанів базового чистого прибутку, що на понад 28% менше в річному вимірі.

Причина — безперервне зниження коефіцієнта валової маржі при розрахунках. “У доходах від девелоперських розрахунків частка доходів із міст першого й другого ешелонів становить 88%, а ціна розрахунків також зросла на 10%”, — заявив головний фінансовий директор China Resources Land Чжао Вей. “Але через вплив загального падіння в галузі валова маржа при розрахунках знизилася на 1,3 процентного пункту”.

З оприлюднених даних випливає, що середня ціна при розрахунках China Resources Land за 2025 рік зросла на 10,5% до 24599 юанів/кв.м, а під впливом зростання витрат на землю приблизно на 14% її собівартість в розрахунку на одну одиницю підвищилася на 12,3%, що знизило валову маржу при розрахунках до 15,5%.

Журналіст, проаналізувавши фінзвітність за попередні роки, виявив: валова маржа в девелоперсько-продажному бізнесі China Resources Land у 2018 році сягала історичного максимуму 42,9%, після чого безперервно знижувалася — аж до 2024 року, коли вона впала нижче 20%: лише 16,8%, а цього року знову оновила мінімум.

Тривале погіршення прибутковості “великого котла” цього бізнесу також спричинило слабшання сукупної валової маржі China Resources Land. На кінець 2025 року цей показник становив 21,1%, що на 0,5 процентного пункту менше, ніж рік тому, і так само є найнижчим за останні роки.

Натомість регулярний бізнес, який включає орендні надходження від операційної нерухомості та плату за послуги з управління “легкими активами”, демонструє стабільніші результати. У звітному періоді цей бізнес- сегмент загалом забезпечив дохід 432,8 млрд юанів. Обсяг виручки відносно невеликий, однак базовий чистий прибуток становив 10.83B юанів: він уже перевищив девелоперсько-торговельний сегмент, а частка в загальному базовому чистому прибутку — близько 52%.

Водночас дві зазначені статті вирізняються прибутковістю. Маржа валового прибутку в сегменті орендних надходжень від операційної нерухомості становила 71,8%, що на 1,8 процентного пункту більше в річному вимірі; для сегмента платного управління “легкими активами” з основним фокусом на property (нерухомість/комплекс обслуговування) маржа валового прибутку підвищилася на 2,5 процентного пункту в річному вимірі до 35,5%.

Хоча в поточний період коригування галузі девелоперсько-продажний бізнес продовжує зазнавати труднощів, як “базова опора” прибутковості він і надалі має високі очікування з боку China Resources Land.

З даних за перші три тижні березня цього року China Resources Land, за словами головного операційного директора та віцепрезидента Чень Вея (Chen Wei), бачить ознаки структурного відновлення ринку. З одного боку, продажі новобудов у місячному порівнянні за січень-лютий демонструють зростання; з іншого боку, продажі вторинного житла також зростають як у місячному, так і в річному вимірі, а в окремих містах з’являються рівні, найвищі за останні роки.

“Ми уважно стежимо за триваючим запровадженням політик і за тим, як ринок проявляє структурні сигнали. Зокрема на ринку вторинного житла часткове відновлення цін на старіші об’єкти в деяких ключових містах підштовхує зростання обсягів угод”, — вважає Чень Вей. Він також оцінює, що найскладніший період для галузі вже позаду, і компанія вже офіційно входить у цикли формування дна та відновлення з глибокою диференціацією: у першу чергу стабілізуються ключові міста й якісні сегменти, а в інших містах на базі поступового перетравлення надлишкових запасів відбуватиметься повільне відновлення.

У China Resources Land нині досить достатній обсяг ресурсів у портфелі. Чень Вей розкрив, що загальні ресурси, які компанія може продати, становлять близько 43.28B юанів; це ще не включає ресурси, що надійдуть від нових земельних надходжень у 2026 році. Структурно компанія також зосереджується на ключових містах: частка міст першого й другого ешелонів — 92%. Він прогнозує, що обсяг продажів China Resources Land у 2026 році буде практично на рівні 2025 року. У 2025 році China Resources Land реалізувала підписані продажі нерухомості на 11.65B юанів, зберігши третє місце в галузі. Підписана площа становила 9,22 млн кв. м, що на 18,6% менше в річному вимірі.

Голова ради директорів China Resources Land Лі Сіньтан прямо визнав, що у 2026–2027 роках девелоперсько-продажний бізнес і надалі відчуватиме певний ринковий тиск, але завдяки підвищенню якості інвестицій, а також реалізації “one and one” (фактичного підтвердження результатів), безперервне вивільнення додаткових ресурсів сприятиме стабілізації й подальшому відновленню девелоперської діяльності.

“Очікуємо, що до кінця ‘十五五’ (плану на 2026–2030 рр.) обсяг виручки девелоперсько-продажного бізнесу залишиться в межах приблизно 2000–30B юанів, частка виручки — на рівні 70%–75%, а частка прибутку — близько 40%”. Коментуючи прогноз щодо результатів, Лі Сіньтан зазначив, що в той самий період виручка регулярного бізнесу з орендними надходженнями операційної нерухомості, як очікується, стабільно триматиметься на рівні понад 300 млрд юанів; частка в виручці — близько 15%, а частка в прибутку — близько 50%. Для платного бізнесу з управління “легкими активами” обсяг виручки — понад 200 млрд юанів, а частка прибутку — близько 10%–15%.

(Ця стаття походить із Першого фінансового каналу)