Операційне обслуговування тримає прибуткову опору, чи запустився другий двигун Longfor?

Автор | Чжоу Чжи-ю

Про нерівноважні «нові моделі» в нерухомості говорять уже кілька років, але компаній, які справді вийшли зі «старої моделі», можна перерахувати на пальцях. Більшість девелоперів усе ще загрузли в болоті боргових проблем, а ті, кому вдалося вижити, здебільшого теж досягли перепочинку за рахунок скорочення бойових порядків.

27 березня компанія Longfor Group провела брифінг з оголошенням результатів за 2025 рік. З фінансових даних можна побачити структурні зміни, які демонструє Longfor: тоді як девелоперський бізнес відчуває тиск у період галузевого спаду, бізнес з операцій та послуг уже перетворився на незалежну прибуткову одиницю з річною виручкою майже 27,0 млрд юанів, валовою маржею понад 50% і річним внеском у прибуток майже 8,0 млрд юанів.

Навантаження на девелоперський сегмент — очевидне. Обсяг угод з новими квартирами по всій країні скоротився вдвічі проти піку 2021 року; ціни на вторинному ринку впали приблизно на чверть. Вартість коригувань за п’ять років концентровано проявляється в розрахункових циклах 2025 та 2026 років. Longfor також не уникла проблем: уперше у 2025 році, зафіксувавши чистий прибуток для ключових часток, компанія водночас отримала збиток після прибутків для ключових часток. Це не проблема лише Longfor — це спільний рахунок усієї галузі.

Крім того, у 2025 році бізнес з операцій та послуг Longfor реалізував дохід 26,77 млрд юанів, встановивши історичний максимум, а частка у сукупній виручці зросла до 27,5%. У цьому сегменті валова маржа перевищує 50%, а прибуток після прибутків для ключових часток становить 7,92 млрд юанів. Тобто, якщо розібрати окремо, сегмент операцій і сервісу Longfor — це прибуткова одиниця з річною виручкою майже 27,0 млрд юанів та чистою маржею прибутку близько 30%.

Керівництво надало більш чіткий таймлайн: щонайпізніше до 2028 року дохід від операцій та послуг перевищить дохід від девелопменту. Тоді EBITDA операційних та сервісних послуг має змогу покрити відсоткові витрати приблизно в 4 рази.

За останні три з половиною роки Longfor скоротила процентні зобов’язання на 60 млрд юанів, а операційні майнові кредити (property loans) перевищили 100 млрд юанів; протягом трьох років поспіль операційний грошовий потік був позитивним. Наприкінці 2025 року процентні зобов’язання знизилися до 152,8 млрд юанів; строк погашення кредитного фінансування на рівні групи у 2026 році становитиме лише близько 6 млрд юанів, що значно менше за 22 млрд юанів роком раніше.

Це — цифри «на поверхні». Але на брифінгу один легко пропущений нюанс: у сегменті операцій та послуг Longfor комерційні інвестиції, управління активами, property-сервіс і розумне зведення (智慧营造) — чотири «коридори/напрями», і підходи та становище в кожного з них різні.

Tianjie Commercial — абсолютний головний двигун сегменту операцій Longfor: 99 торговельних центрів, рівень оренди 97%, дохід від орендної плати 11,2 млрд юанів; у 2025 році оборот зріс на 17% рік до року. Це машина, що вже працює й генерує «друкарську» прибутковість.

Property-напрям пройшов раунд активного скорочення. Дохід близько 11,2 млрд юанів, рік до року — невелике зниження; причина — Longfor свідомо вийшла з низки проєктів із надто низькою платою та низьким «рівнем потужності/масштабом». Позиція керівництва така: коригування виконано практично повністю; у 2026 році компанія повернеться до зростання з двозначними темпами.

Напрям з управління активами: від China Juguang? (冠寓) — довгострокова оренда житла — до комбінації з шести видів бізнесу, а також план відкривати протягом наступних трьох років приблизно десять геріатричних/пенсійних резиденцій «Cunshan Wanshu».

Напрям розумного зведення (智慧营造) Longfor Longzhizao натомість є винятком: дохід 1,3 млрд юанів — найменший у «портфелі» групи, але в умовах сильної внутрішньогалузевої конкуренції він зберігає високі темпи розвитку.

За даними Wall Street Insights (华尔街见闻), за останні кілька років компанії зі забудови під ключ (代建) — від десятків виросли до понад сотні; галузь увійшла в стан крайньої конкуренції. Частка проєктів із комісійною ставкою нижче 2% уже досягла 45%, частка проєктів із 2–3% — понад 36%; разом це понад 80%. Керівники компаній, що займаються забудовою під ключ, прямо заявляють: раджу девелоперам більше не заходити в ринок забудови під ключ, де точиться внутрішня боротьба.

Пояснення голови Longfor Group Чень Сю-піня щодо того, як Longfor змогла прорватися крізь цей «червоний океан», таке: Longfor не брала участі в будь-якій нераціональній конкуренції за комісійними ставками; компанія заробляє завдяки тому, що створює для замовників більшу цінність.

Коли проєкт із забудовою під ключ допомагає замовнику продати за кращою ціною та швидко розвантажити запаси, замовник природно погоджується платити премію за здатність керувати проєктом (操盘能力).

Якщо подивитися глибше, справжній «ров/заслон» Longfor Longzhizao — це не лише досвід керування проєктами, а й синергія напрямів материнської компанії. Longfor одночасно має комерційну операційну діяльність, довгострокову орендну квартиру, сервіс для майна та цифрову платформу/систему. У поєднанні ці можливості дозволяють Longfor Longzhizao надавати послуги повного ланцюга — від позиціювання й планування до здачі в експлуатацію та операційного управління. Чисті компанії, що працюють лише на забудові під ключ, важко відтворити такий екосистемний підхід.

Це також узгоджується з напрямом еволюції галузі. Коли ринок приросту (增量市场) тримається на стагнації/скороченні, трансформації наявних об’єктів і розв’язання проблем («фінансування/реструктуризація та пожвавлення») перетворюються на справжні осередки цінності для індустрії забудови під ключ. Longfor Longzhizao уже підтвердила ці можливості в реструктуризації та «пожвавленні проблемних» проєкту Chengdu XiJingTai та в перетворенні наявного комерційно-офісного об’єкта Shanghai Lujiazui Jinshui Building (陆家嘴金穗大厦). Це переконливіше свідчить про здатність, ніж просто розширення масштабу.

Перемістивши фокус від Longfor Longzhizao до всього холдингу Longfor, можна побачити, що формується ширша оповідь.

У цій компанії за останні п’ять років по суті було зроблено дві «бомби» одночасно: одну — структуру боргу, іншу — структуру бізнесу. Нова «фундаментна база», тобто операційні майнові кредити (经营性物业贷), позитивний операційний грошовий потік і прибуток від операційних послуг, уже майже готова до побудови. Слова Чень Сю-піня на брифінгу звучать так: «коли буде завершено міграцію структури боргу, тоді зможе бути побудована земля/фундамент нової моделі».

Роль Longfor Longzhizao в цьому процесі — довести можливості, накопичені Longfor роками: цифровізація, зведення та операційне управління для всіх форматів бізнесу тощо можуть бути виведені за межі рамок важких капіталом (重资产) і як незалежний продукт послуг можуть продаватися назовні та монетизуватися з премією. Це ключовий елемент у поглибленні ланцюга стратегічної трансформації.

Звісно, трансформація Longfor ще не завершена. 2025–2026 роки все ще залишаються періодом низьких прибутків, а для девелоперського бізнесу розвантаження запасів/продажі нерухомого фонду (去化) потребують складних боїв. Те, що керівництво називає «відновлення зростання у 2027 році», потрібно виконати; двозначне зростання прибутку операційно-сервісного сегмента щороку — також потрібно реалізувати; а здатність Longfor Longzhizao зберігати високі темпи розвитку навіть під тиском падіння галузевих комісійних ставок — необхідно й надалі підтверджувати.

Але принаймні на даний момент Longfor показує чіткий шлях: у найглибшій холодній порі галузі вона не продовжує «життя продажем активів», а вирощує фінансову «кров» за рахунок операційних можливостей; одночасно вона виводить ці можливості назовні, перетворюючи їх на створення цінності.

Відповідь на «нову модель» Longfor надала як зразок, за яким можна спостерігати. Чи стане цей зразок парадигмою — питання часу і результатів за звітністю.