Перше у земельних покупках, зниження прибутку — чи зможе China Overseas зберегти звання «короля прибутків» у житловому секторі?

Запитай AI · продажі вражають, але прибуток знижується: як збалансувати стратегію розширення?

Репортер Jiemian News | Ван Юхань

Після глибокого коригування в галузі прибутки в компанії China Overseas Development (далі — «CODev»), яку часто називають «королем прибутку», у 2025 році також скоротилися.

31 березня CODev оприлюднила результати за 2025 рік. Компанія за весь рік отримала виручку в розмірі 7.2B юанів, що на 9,2% менше, ніж торік. Зокрема, дохід від девелопменту нерухомості становив 12.69B юанів, що на 10,3% менше; дохід від комерційної експлуатації — 13.01B юанів, що збільшився незначно на 1,0%.

Щодо прибутку: прибуток, що належить акціонерам, у 2025 році становив 126,9 млрд юанів, що на 18,8% менше, ніж роком раніше; базовий прибуток, що належить основним акціонерам, — 8B юанів, що на 17,2% менше. Основною причиною падіння прибутку є скорочення обсягу перенесення (зарахування) доходів, а також маржинальність валового прибутку — 15,5%, що на 2,2 в.п. нижче, ніж торік.

Незважаючи на спад прибутковості, компанія зберегла стабільний коефіцієнт виплат дивідендів: за весь рік дивіденди на одну акцію — 50 хонконзьких центів, що приблизно становить 38,6% від базового чистого прибутку, що належить акціонерам.

Підбірка частини фінансових показників річного звіту Знімок екрана Jiemian News з тексту фінансової звітності

На тлі глибокого коригування в галузі показники продажів CODev залишаються вражаючими. Згідно з даними Інституту China Index Research, у 2025 році сума продажів CODev за власною часткою піднялася до першого місця в галузі.

Голова Ян Цзяньгуо у фінансовому звіті зазначив, що це насамперед пов’язано з розвитковою стратегією компанії: сильна фокусировка на безпеці та визначеності у першокласних (first-tier) містах, а також використання структурних можливостей у інших ключових містах.

З даних видно, що в звітний період компанії в складі групи CODev (без CODev Hongyang) у Гонконзі та п’яти ключових містах — Пекін, Шанхай, Гуанчжоу, Шеньчжень (Північний Китай + Південний Китай) — досягли договірних продажів на 22.23B юанів, частка становить 57,3%. Зокрема, Пекін дав 16.73B юанів; ринок Гонконгу — 30B юанів, уперше піднявшись до п’ятого місця на місцевому ринку. З боку продуктів: проєкт Shenzhen Bay澍澈璽 у Шеньчжені під час відкриття продажів зібрав понад 10 млрд юанів, встановивши рекорд для однієї відкритої черги за підсумками року в країні.

Сильні показники на стороні продажів забезпечують CODev стабільний грошовий потік. За весь рік надходження від продажів становили 20B юанів, а чистий приплив операційних грошових коштів — 167,3 млрд юанів. Міст із надходженнями від продажів понад 100 млрд юанів було чотири: Пекін, Шанхай, Гуанчжоу, Шеньчжень. При цьому Пекін перевищив 4.47B юанів, а Шанхай і Шеньчжень — відповідно понад 12.69B юанів.

Паралельно зі збутом CODev минулого року дотримувалася майже «агресивної» позиції на ринку землі.

Згідно з фінансовими даними, у 2025 році CODev протягом року отримала 35 земельних ділянок у 15 містах материкового Китаю та в Гонконзі, збільшивши загальний земельний банк із новими запасами до 4,99 млн кв. м загальної площі будівництва, а також сукупна частка ціни за землю становила 15.64B юанів. Ця сума не лише значно перевищує показник за аналогічний період 2024 року, а й ставить компанію на перше місце в галузі за сумою нових закупівель землі.

Лише у третьому кварталі 2025 року CODev у власній частці забезпечила ціну за землю на суму 25.61B юанів, що в річному вимірі різко зросло — майже у 5 разів. Ця тенденція протягом року не сповільнилася: наприкінці жовтня CODev знову придбала ще одну ділянку в районі Сюйхуй у Шанхаї за 44,65 млрд юанів. З точки зору інвестованих міст, частка суми купівель у власній частці в п’яти ключових містах — Гонконг та Пекін/Шанхай/Гуанчжоу/Шеньчжень — становить приблизно 73,9%.

Станом на кінець 2025 року загальний обсяг запасів землі компанії (без CODev Hongyang) — 25,28 млн кв. м; частка проєктної вартості (货值) в першокласних і сильних другокласних містах — 86,5%.

Продажі яскраві, земля скуповується «агресивно», але при цьому прибуткові показники сигналять про потенційні ризики.

У 2025 році чистий прибуток, скоригований без урахування разових статей, що належить акціонерам, у CODev становив 8B юанів, що на 18,83% менше, ніж торік; хоча цей рівень все ще вищий, ніж у більшості колег, Jiemian News, проаналізувавши фінансові звіти компанії за останні роки, виявила: чистий прибуток, що належить акціонерам, уже два роки поспіль знижується. У 2024 році чистий прибуток становив 156,36 млрд юанів, а у 2023 році — 11.7B юанів.

Водночас валова маржа прибутку від продажів також звузилася порівняно з періодом максимумів у галузі: у 2025 році валова маржа CODev від продажів становила 15,51%, тоді як у 2023 і 2024 роках відповідно — 20,32% і 17,7%

Фінансовий огляд CODev за останні п’ять років Підготовлено та змонтовано Jiemian News

Аналітичний огляд від розрахункової компанії Xingye Securities зазначає: враховуючи, що сума проданого, але ще не перенесеного (нарахованого) доходу почала знижуватися, очікується короткостроковий тиск на дохідний блок, однак після оптимізації структури перенесення маржа валового прибутку має покращитися. Установа прогнозує, що у 2026–2028 роках базовий чистий прибуток компанії становитиме відповідно 11.4B, 11.1B і 16.73B юанів, а річні темпи падіння — 10,0%, 2,6% і 2,7% відповідно.

Незважаючи на тиск на прибутковість, загальна фінансова позиція CODev залишається стабільною. Станом на кінець 2025 року коефіцієнт чистого боргового навантаження компанії становив 34,2%, що значно нижче критеріїв «зеленого сегменту»; середня вартість фінансування — 2,8%, і вона перебуває на рівнях нижче галузевих. Чистий приплив операційного грошового потоку у 2025 році — 167,3 млрд юанів, що безперервно тримається вище 100 млрд протягом трьох років.

Крім того, у 2025 році дохід від комерційної експлуатації CODev повністю покрив загальні процентні витрати компанії: сукупний внесок доходу від торгових центрів і офісних будівель становив 81%.

У жовтні минулого року 华夏中海商业REIT успішно вийшов на біржу Шеньчженьської фондової біржі, ставши першою угодою в галузі в моделі «придбання — реконструкція — підвищення вартості — вихід», сформувавши споживчий REIT. Завдяки цьому реалізовано «інвестуй — залучи фінансування — збудуй — управляй — вийди» у замкненому циклі, а здатність компанії з управління активами та операцій із капіталом досягла нового рівня.

У фінансовому звіті Ян Цзяньгуо зводить майбутню впевненість компанії до трьох ключових рушійних сил: макроекономіка, що стабілізує зростання; підтримка з боку політики та покращення співвідношення попиту й пропозиції; а також внутрішня сила компанії, яка поєднує сильні сторони «атаки і оборони». Він зазначив: Пекін і Шанхай послабили обмеження на купівлю, а Міністерство природних ресурсів уточнило, що у принципі нові земельні ділянки під будівництво не використовуватимуться для ведення діяльності з девелопменту комерційної нерухомості; співвідношення попиту й пропозиції має покращитися, а великі проєкти у ключових локаціях і надалі реалізують продажі та прибутки.

У цілому, у 2025 році CODev зберігала дуже низьку вартість фінансування та обережний рівень левериджу, що дає «запас міцності» для подальшого розвитку. Однак чи триватиме тиск високих витрат на землю і чи справді це призведе до подальшого стискання валової маржі, а також чи може запекла конкуренція за ключові ділянки у першокласних містах перетворитися на відповідний прибуток — усе це лишається ключовими питаннями в майбутньому.