Комерційна валова маржа перевищує 60%, легкі активи — шлях до прориву! New City Holdings переосмислює парадигму розвитку приватних забудовників

Разом із переходом індустрії нерухомості в нову фазу, New City Development (601155.SH), спираючись на стратегію «житло + комерція» з двома двигунами, демонструє стійкість результатів. 27 березня New City Development оприлюднила річний звіт за 2025 рік: компанія отримала виручку в розмірі 53.01B юанів, а чистий прибуток, що належить акціонерам листингової компанії, — 680M юанів. У цей період грошові кошти компанії в наявності були достатні, продукти багаторівневого фінансування запрацювали, а вартість фінансування продовжувала знижуватися.

Протягом останніх років New City Development дотримується «верблюжого духу» — витривалого марафону; саме така якість, яка накопичує сили в умовах негараздів і рухається вперед стабільно, надала їй нової енергії в сфері комерційної діяльності та легкого підряду на будівництво під ключ. Порівняно з чистими девелоперами житла, New City Development у сфері комерційної нерухомості сформувала масштабовану систему девелопменту, підвищуючи здатність компанії протистояти циклам коливань ринку. У 2025 році валова маржа в бізнесі оренди та управління майном становила близько 70%, а обсяг валового прибутку — понад шістдесят відсотків. Компанія одночасно розширює простір для розвитку в легкому форматі через послуги будівництва/підряду (代建) та управління (代管), формуючи додаткові джерела прибутку.

Комерційна операційна діяльність формує майже половину «пирога»

Бізнес з будівництва та управління забезпечує приріст прибутку

Спираючись на стратегію «поєднання легкого й важкого», New City Development у 2025 році зберігала високі темпи надходження коштів у девелоперському бізнесі та безперервне вивільнення комерційної енергії, що дало помітний ефект у протидії циклам ринкових коливань.

У 2025 році New City Development у девелопменті нерухомості робила акцент на продажах із «надходженням коштів» і підвищувала здатність конвертувати вартість об’єктів (货值) у реальні гроші. У звітному періоді компанія досягла площі контрактних продажів 2,5358 млн кв. м, виконала контрактні продажі на суму 2.54M юанів, забезпечивши повернення коштів у повному обсязі в розмірі 19.27B юанів, при цьому коефіцієнт повернення коштів у повному обсязі становив 110,41%.

Водночас базовий сегмент комерційної операційної діяльності компанії постійно зміцнювався, стаючи ключовим рушієм зростання результатів. Якщо подивитися на структуру надходжень основного бізнесу, у 2025 році бізнес з оренди та управління майном New City Development забезпечив виручку 13.04B юанів, що на 8,37% більше. У цьому сегменті валова маржа сягала 69,77%, обсяг валового прибутку — 9.1B юанів, а частка в загальному валовому прибутку компанії зросла з 48% за аналогічний період минулого року до 63%.

Як еталон бізнесу досвідного типу в країні, у 2025 році Wuyue Commercial Management забезпечила стабільне функціонування: загальні доходи комерційної операційної діяльності становили 14.09B юанів, що на 10% більше; було відкрито 5 нових комплексів Wuyue Plaza, продажі, доходи, потік відвідувачів та витрати членів клубу — усі зросли в річному порівнянні. Станом на кінець 2025 року компанія була присутня у 141 місті по всій країні, розмістивши 207 об’єктів Wuyue Plaza; кількість уже відкритих — 178, а площа відкритих об’єктів — 16.49M кв. м, коефіцієнт оренди — 97,86%.

Окрім поглибленої роботи з базовими сегментами житла та комерції, New City Development також розширює простір розвитку в легкому форматі через бізнес зі створення підряду/будівництва та управління. У 2025 році платформа з підряду/будівництва та управління New City Development — New City Construction Management (新城建管) — додала до підписаних контрактів площу 10,61 млн кв. м; у рейтингу «New signatures规模» (обсяги нових підписань) девелоперів підрядного будівництва Китаю за 2025 рік, опублікованому Інститутом досліджень Index (中指研究院), компанія посіла 8-ме місце. Станом на кінець 2025 року New City Construction Management сумарно керувала 155 проєктами; сукупна керована будівельна площа перевищувала 26 млн кв. м, охоплюючи різноманітні формати, зокрема житло, комерцію та великомасштабні інтегровані комплекси. Таким чином, її стратегічне позиціонування в «легковаговій» стежці активів увійшло в етап реалізації результатів.

Операційний грошовий потік 8 років поспіль позитивний

Перевага фінансування з низькою вартістю яскраво проявляється

Постійний розвиток комерційної операційної діяльності та стабілізація житлового бізнесу забезпечують стабільні фінансові показники New City Development. Станом на кінець 2025 року готівка New City Development становила 6,8 млрд юанів, у наявності було достатньо коштів; коефіцієнт чистих зобов’язань (net debt ratio) — 56,97%, компанія й далі зберігала відносно низький рівень; чистий операційний грошовий потік — 3.65B юанів, а чистий операційний грошовий потік 8 років поспіль був позитивним.

Базуючись на постійному збереженні рекорду «без дефолтів», у попередні роки New City Development отримувала визнання від регуляторних органів та інвесторів. У 2025 році New City Development здійснила випуск 3 середньострокових векселів (中期票据) загальним обсягом 300M юанів. Станом на кінець звітного періоду New City Development отримала від різних банків сукупний ліміт групового кредитування на суму 62,9 млрд юанів; компанія та її дочірні підприємства використали 24,1 млрд юанів із виданих кредитних лімітів. Середня загальна вартість фінансування компанії становила 5,44%, що на 0,48 процентного пункту менше, ніж на кінець минулого року.

Паралельно New City Development першою прорвалася в сфері сек’юритизації активів. У листопаді 2025 року компанія успішно здійснила випуск «Wuyue Plaza Institutional REITs» із проєктом Wuyue Plaza Qingpu як базовим активом, встановивши галузевий рекорд «подвійних перших угод» для REITs: серед національних споживчих інституційних міжринкових (机构间) REITs та A-share приватних компаній-емітентів міжінституційних (机构间) REITs. Цей крок New City Development оживив залишкові (store) комерційні активи та сформував нову парадигму управління повним циклом для комерційної нерухомості «інвестуй-підтягуй-управляй-поверни» (投融管退).

Щодо закордонного фінансування, материнська компанія New City Development (新城发展) у 2025 році випустила 160M доларів США високорейтингових незабезпечених облігацій, ставши першою приватною девелоперською компанією за останні три роки, яка відновила закордонне фінансування; дочірня компанія New City Global (新城环球) успішно випустила 1,6 млрд доларів США пріоритетних забезпечених купонних векселів (优先担保票据).

Надалі New City Development продовжуватиме підвищувати свої переваги як провідного національного оператора комерційної нерухомості. На зустрічі з представленням результатів за 2025 рік, яка відбулася 30 березня, голова правління та генеральний директор Wang Xiaosong (王晓松) заявив: «Компанія повною мірою скористалася структурними можливостями на ринку споживання; спираючись на ключову концепцію Wuyue Commercial Management — “п’ять кроків управління операцією”, ми фокусуємося на підвищенні вартості активів та оновленні споживчого досвіду. Будучи провідним національним оператором комерційної діяльності, у період глибокого коригування галузі ми формуємо конкурентоспроможність за рахунок диференційованих стратегій: шляхом посилення відповідності визначення проєктів потребам споживачів, вишуканих поєднань брендів, інновацій у сценаріях із зануренням та взаємозв’язку екосистеми учасників у багатьох вимірах ми й надалі зміцнюємо базовий сегмент комерційної діяльності».

(Редактор: Дун Пінпін)

     【Дисклеймер】Ця стаття відображає виключно особисту думку автора та не має відношення до Hexun. Сайт Hexun зберігає нейтральність щодо тверджень, поглядів та суджень, наведених у статті; не надає жодних явних або неявних гарантій щодо точності, надійності чи повноти інформації, яка міститься в матеріалі. Просимо читачів сприймати інформацію лише як довідку та нести повну відповідальність самостійно. Email: news_center@staff.hexun.com

Повідомити