Верблюд у пустелі: Збереження води та пошук джерел у фінансовому звіті New City Holdings за 2025 рік

У піщаній пустелі знайти джерело води — найважливіший шлях виживання для верблюда.

У 2025 році ринок нерухомості все ще перебуває у поєднанні болю трансформації та можливостей перебудови; більшість девелоперських компаній зайняті пошуком правильного курсу: хтось скорочує забудову житлових проєктів, хтось зосереджується на операційному бізнесі. Приватний девелопер Jiangsu Xinchuang Holding поступово завершив зміну «ролі» — більше не виживає лише за рахунок продажу квартир, а перетворився на операційну платформу з комерційним грошовим потоком як «фортецею».

Джерело зображення: Sina/Візуальний Китай

27 березня річний звіт Xinchuang Holding за 2025 рік показав: у звітний період компанія отримала виручку 53.01B юанів, а чистий прибуток, що належить акціонерам публічної компанії, становив 680 млн юанів — це одна з небагатьох приватних девелоперських компаній, які ще зберігають прибутковість.

Прибуток не залежить від одноразового продажу активів чи реструктуризації боргу, а надходить від ендогенного зростання основного бізнесу, зокрема від того, що комерційний сегмент стабільно забезпечує високий валовий прибуток.

У 2025 році Xinchuang Holding досягла сукупного доходу від комерційної операційної діяльності 14.09B юанів, що на 10,00% більше, ніж торік; частка в загальній виручці зросла до 25%. Крім того, валовий прибуток від оренди та управління майном становить 63% від загального валового прибутку компанії, а маржинальність валового прибутку — 70%, що означає принципове покращення прибуткової структури компанії.

Грошовий потік — це лінія життя підприємства. Станом на кінець 2025 року операційний грошовий потік Xinchuang Holding уже 8 років поспіль є позитивним і зберігає рекорд «zero default» на публічному ринку.

З боку фінансування Xinchuang Holding також є рідкісним «тим, хто розриває кригу» у приватних девелоперських компаніях: доларові облігації, середньострокові купонні ноти, публічні REITs, інституційні REITs між учасниками — різноманітні канали фінансування передають ринку чіткий сигнал: ця приватна девелоперська компанія все ще має здатність «генерувати грошовий потік» і цінність кредитної якості.

«Верблюд» — так називають себе працівники Xinchuang. У фазі зростання вони запасають воду, у протифазі — тримаються за стійкість; у кожному піщаному вітрі знаходити джерело води — саме так проявляється «верблюжа» стійкість Xinchuang Holding, здатність проходити крізь цикли. Оскільки ринок нерухомості давно попрощався з тривогою щодо масштабу, Xinchuang Holding демонструє зовсім іншу модель виживання: через комерційні операції вона перебудовує базу своєї оцінки, крок за кроком виходячи до оази власним темпом.

Комерційна операція формує «грошовий ров»

Коли більшість девелоперських компаній робить дуже високу частку прибутку на продажах житлової забудови, Xinchuang Holding ще понад десять років тому почала реалізовувати стратегію «двоколісного приводу». Саме тому, коли галузь опинилася в протицилі, компанія змогла швидко скоригувати курс — свідомо скорочувати девелопмент, зосереджуючись на комерції.

У 2012 році перший торговий центр Xinchuang Holding — майданчик Wuyue Plaza у м. Чанчжоу, районі Уцзінь (吾悦广场) — офіційно відкрився. Нині Xinchuang Holding розмістила 207 Wuyue Plaza у 141 місті по всій країні; уже відкрито 178 торгових майданчиків, а загальна площа відкритих об’єктів становить 16.49M кв. м. Ставка оренди — 97,86%. За кількістю відкритих торгових центрів компанія посідає перше місце серед публічних компаній у Китаї як у країні, так і за кордоном.

За минулий рік внутрішній споживчий відновлювальний імпульс дещо послабився: по всій країні було відкрито 337 нових торгових центрів протягом року — це найнижчий показник за майже 11 років. Галузь комерційної нерухомості переходить від масштабного розширення до стадії високоякісного розвитку «оптимізація наявних активів + глибоке опрацювання цінності».

Джерело зображення: Sina/Візуальний Китай

У таких умовах Xinchuang Holding забезпечила своєчасне відкриття 5 Wuyue Plaza; водночас серед 178 уже відкритих Wuyue Plaza кількість Wuyue Plaza, що були відкриті завдяки управлінському «виводу назовні» (management output), становить 30, що підтверджує потужні можливості компанії в залученні орендарів та контролі проєктів у сфері торгівельних операцій.

Масштаб — це основа, а ефективність операцій — ключова конкурентна перевага комерційної нерухомості. Окрім того, що ставка оренди утримується на високому рівні 97,86%, ключові операційні показники комерційного сегмента Xinchuang Holding також демонструють висхідний тренд.

У 2025 році загальний обсяг трафіку Wuyue Plaza становив 2B відвідувань, що на 13,31% більше; загальний обсяг продажів — 97 млрд юанів (без продажів автомобілів), що на 7,18% більше; станом на кінець 2025 року кількість учасників програми лояльності — 54,97 млн, що на 25,82% більше, ніж на кінець 2024 року. Зростання продажів, виручки, трафіку та витрат членів клубу — усі показники збільшилися в річному вимірі, що означає перехід Wuyue Plaza від «ринку трафіку» до «ринку утримання» (людей, які залишаються).

Коли галузь з переходу від приросту (incremental) до оптимізації наявних активів (stock optimization), постає питання: як забезпечити, щоб проєкти, яким роками займалися операційно, продовжували оживати — це також ключовий індикатор для оцінювання можливостей комерційного оператора.

У 2025 році Wuyue Plaza у м. Чанчжоу, районі Уцзінь, завершив реконструкцію та модернізацію: не лише було оновлено та перевстановлено фасадні скляні конструкції, а й внутрішнє планування також було вертикально «прорізано» для єдиного простору. Було оновлено 135 брендів, площа «перезапуску» — понад 23 тис. кв. м. Після цього оновлення Wuyue Plaza в Уцзіні також стала «першим у країні Gold-badge Wuyue Plaza». Показники перших трьох днів після відкриття оновленого проєкту показали: трафік проєкту досяг 485 тис. відвідувань, сума продажів перевищила 42,5 млн юанів — обидва показники оновили історичні рекорди Wuyue Plaza у період роботи по всій країні.

«Компанія наразі забезпечує стабільне й сталe зростання доходів від комерційної орендної плати, першочергово — якість, далі — кількість, і якість перед ціною. Компанія повністю використовує структурні можливості споживчого ринку: спираючись на ключову концепцію “операційної п’ятиступеневої методики” від Wuyue commercial management, компанія зосереджується на підвищенні вартості активів і покращенні споживчого досвіду». Так прокоментував голова ради директорів Xinchuang Holding Ван СяоСун.

Яскраві результати комерційного сегмента — це «запас міцності» для розвитку компанії. У частині девелопменту нерухомості Xinchuang Holding також має змогу обирати проактивне скорочення: фокус — на надходженні грошей і на забезпеченні здачі об’єктів (保交楼), що гарантує безпеку грошового потоку компанії. У 2025 році Xinchuang Holding здала понад 38 тис. квартир; за останні три роки сумарний обсяг здачі перевищив 278 тис. квартир. У тому ж році обсяг повернень (грошові надходження від продажів/розрахунків) становив 23k юанів, а коефіцієнт повернень — 110,41%.

Фінансова стійкість формує «запас міцності», зберігає рекорд «zero default» на публічному ринку

У 2025 році крига на ринку фінансування приватних девелоперських компаній ще не повністю розтанула. У такому складному середовищі Xinchuang Holding здійснила низку фінансових проривів у різних формах, ставши «розбивачем льоду» в галузі.

У червні минулого року материнська компанія Xinchuang Development успішно випустила беззаставні високоприбуткові облігації (USD) строком на 3 роки на суму 300 млн доларів США, і це була перша зовнішня облігація приватного девелопера за останні 3 роки. У листопаді 2025 року та в лютому 2026 року компанія також двічі випустила зовнішні доларові облігації — загальний обсяг випуску близько 5,6 млрд юанів.

За минулий рік Xinchuang Holding також успішно випустила три транші середньострокових векселів (中期票据) на загальну суму 3,65 млрд юанів. Усі вони отримали 100% гарантії від China Bond Credit Enhancement Investment Co., Ltd.; мінімальна ставка випуску була лише 2,68% — історичний мінімум — а строк заборгованості було подовжено до 5 років.

У листопаді минулого року Китайська комісія з цінних паперів (CSRC) оприлюднила «Про запуск пілотного проєкту комерційних інвестиційних трастів нерухомості (公告（征求意见稿）)», офіційно включивши комерційну нерухомість до периметру пілотних проєктів публічних REITs, що надало критично важливу підтримку ключовими фінансовими інструментами для трансформації галузі нерухомості у нову модель розвитку активного оператора.

Так само у листопаді минулого року Xinchuang Holding успішно розмістила та вивела на біржу перший у країні інституційний REITs для споживчого сегмента між учасниками, базовим активом якого є Shanghai Qingpu Wuyue Plaza. Це не лише ефективно «реанімувало» комерційні активи, а й з’єднало повний цикл «інвест — фінанс — будуй/забудовуй — управляй — виходь/повертай» у замкнений контур (闭环), надаючи галузі модель, яку можна повторити. 16 березня Jinjin Asset Management - Wuyue Plaza інституційні REITs 2026 року вперше провели розширюване розміщення (首次扩募), отримали схвалення від SSE; очікуваний обсяг фінансування — 485k юанів.

Чітко використовуючи підтримку політики, Xinchuang Holding досягла оптимізації загального обсягу та структури фінансування, а також безперервного зниження вартості фінансування, забезпечивши повне погашення строкових зобов’язань на публічному ринку.

Дані фінансового звіту показують: у 2025 році Xinchuang Holding отримала чистий грошовий потік від операційної діяльності в сумі 38k юанів; 8 років поспіль він є позитивним. Компанія також гарантує, що кожне публічне боргове зобов’язання буде погашене достроково або у встановлений строк, зберігаючи рекорд «zero default» на публічному ринку.

Станом на кінець 2025 року Xinchuang Holding отримала загальний обсяг групових кредитних лімітів, наданих різними банками, у сумі 62,9 млрд юанів. Із них компанія та її дочірні підприємства використали 24,1 млрд юанів. Коефіцієнт чистого боргу (net gearing) — 56,97%, утримується на низькому рівні в галузі. Середня загальна вартість фінансування — 5,44%, що на 0,48 процентного пункту нижче, ніж на кінець 2024 року.

Фінансовий керівник Xinchuang Holding Гуань Юдонд (管有冬) повідомив, що в майбутньому компанія продовжить досліджувати використання різнорівневих REITs, корпоративних облігацій, середньострокових векселів (票据), кредитів під операційні об’єкти нерухомості (经营性物业贷) та інших інструментів фінансування за рахунок капіталу та боргу, розширюючи канали фінансування, подовжуючи строки та знижуючи вартість фінансування.

Коли галузь переходить від приросту до оптимізації наявних активів, Xinchuang Holding за допомогою власних операційних можливостей у комерційній сфері та надзвичайної фінансової дисципліни формує «балансуючий баласт» для захисту від хвиль; у фазі процилу — це точка зростання прибутку; у фазі протицилу — лінія підживлення, що допомагає пройти крізь піщані бурі.

Від девелопера до оператора: відновлення логіки оцінки

Оскільки частка внеску комерційного сегмента перевищує шістдесят відсотків, логіка оцінки Xinchuang Holding зазнає принципових змін. Ринок більше не відносить її просто до групи житлових девелоперів; натомість компанію починають переосмислювати в рамках моделі комерційного оператора.

Паралельно низка фінансових проривів і кредитних результатів у 2025 році також поступово відновлює очікування ринку капіталу щодо оцінки компанії.

Наприкінці минулого року Morgan Stanley підвищив рейтинг Xinchuang Holding до «overweight (超配)», зазначивши, що компанія забезпечує зростання орендної плати вище очікувань через нарощення частки ринку, і надалі позитивно оцінює перспективи сек’юритизації її активів. Нещодавно кілька вітчизняних брокерських компаній також надали Xinchuang Holding рекомендацію «купувати» (买入).

Окрім того, що комерційний сегмент стає дедалі більш зрілим, Xinchuang Holding перетворює комерційні та девелоперські управлінські можливості, накопичені за роки, на легкі сервісні продукти, які можна виводити назовні для сторонніх.

У 2025 році Xinchuang Jian Guan (新城建管) додала 10,61 млн кв. м нових контрактних площ. Станом на кінець 2025 року загалом компанія керувала 155 проєктами, сумарна керована загальна будівельна площа перевищує 26 млн кв. м. Діяльність охоплює державні проєкти з будівництва/контрактної забудови житла, комерційні проєкти з контрактної забудови, а також додатково розширює сегмент послуг з нарощування приросту.

Джерело зображення: Sina/Візуальний Китай

Як повідомляється, у листопаді 2025 року Xinchuang Holding виконала «розділення на дві частини» бізнесу Jian Guan — тобто Jian Guan Xinchuang Wan Jia та Jian Guan Xinchuang Hongtu. Двоє досвідчених керівників-ветеранів очолили нові підрозділи, що означає: бізнес Jian Guan з другорядного перетворюється на новий ключовий стратегічний напрям зростання.

Наразі Jian Guan Xinchuang майже завершила загальнонаціональне розгортання (全国化布局), а темпи зростання бізнесу значно перевищують середні темпи зростання компаній з ТОП-20 у галузі, що свідчить про надзвичайний потенціал зростання.

Коли йдеш пустелею, верблюд спирається не на вибухову силу, а на запас води та витривалість. У період глибокого коригування ринку Xinchuang Holding завдяки накопиченій протягом тривалого часу «енергії» комерційних операцій стала однією з небагатьох приватних девелоперських компаній, що все ще зберігає прибутковість. Її прагматична оповідь «вижити — означає мати майбутнє» компенсує тривогу «стати аутсайдером» і виводить її на міцний крок бігуна на витривалість.

(Редактор: 董萍萍)

     【Дисклеймер】Ця стаття відображає лише особисті погляди автора та не має стосунку до Hexun. Сайт Hexun зберігає нейтральну позицію щодо тверджень, поглядів і суджень, викладених у матеріалі, і не надає жодних явних або прихованих гарантій щодо точності, надійності чи повноти будь-якого з представленого змісту. Будь ласка, читачі розглядають матеріал лише як довідку та несуть повну відповідальність за будь-які дії. Електронна пошта: news_center@staff.hexun.com