Момент перелому в бізнесі наближається, Country Garden оголошує про «друге підприємство»

Питай AI · Як реструктуризація боргів допомагає Country Garden (碧桂园) знизити борг на трильйони?

Економічний репортер 21-го століття У Шуїїн

Country Garden оприлюднив фінзвіт за 2025 рік. Завдяки прибутку від реструктуризації боргів Country Garden став одним із приватних забудовників, які завершили системну реструктуризацію боргів і вийшли на бухгалтерський прибуток.

Згідно з оголошенням, у 2025 році Country Garden отримав виручку від реалізації приблизно 1.5B юанів, чистий прибуток — 15 млрд юанів. У частині продажів Country Garden досяг угод із продажу за пайовими правами на суму приблизно 33.01B юанів, площа продажу за пайовими правами — близько 4,02 млн кв. м; після реструктуризації боргів боргові зобов’язання з відсотками зменшилися приблизно на 1055 млрд юанів порівняно з кінцем 2024 року; станом на кінець 2025 року сукупні активи — близько 44.3B юанів, чисті активи — 170k юанів. Водночас упродовж 2025 року було передано житлові будинки загалом близько 170 тис. одиниць; за три роки з 2023 по 2025 роки — накопичено передано майже 1,15 млн одиниць житла.

Останній фінзвіт Country Garden позначає, що її активне саморятування, яке тривало три роки, принесло вирішальні результати. Аналітики зазначають, що як один із провідних приватних забудовників показники Country Garden мають орієнтирне значення для «підстави» та відновлення ринку нерухомості.

Реструктуризація боргів відновлює результати

Згідно з фінзвітністю, у 2025 році Country Garden досяг бухгалтерського виходу з чистого збитку в прибуток. Ключовим рушієм такого виходу стало системне фінансове відновлення, спричинене реалізацією реструктуризації боргів.

30 грудня минулого року офшорна реструктуризація Country Garden офіційно набула чинності; випуск нових боргових інструментів і інструментів участі (equity) було завершено. Крім того, внутрішня реструктуризаційна схема Country Garden також успішно пройшла; вона запускає викуп грошовими коштами, акційні та опції за звичайними незабезпеченими вимогами поетапно. Наразі вже запущено процедуру викупу готівкою в межах верхнього ліміту 450M юанів, а завершення очікується в квітні цього року.

Якщо прибрати прибуток від реструктуризації боргів, на операційному рівні Country Garden усе ще перебуває на стадійному збитковому стані, причому найголовніший чинник — великі нарахування знецінення активів, спричинені загальною ситуацією на ринку нерухомості. Згідно з фінзвітністю, у 2025 році Country Garden зафіксував валовий збиток у розмірі 43.12B юанів.

Згідно з оголошенням, оскільки на ринку нерухомості все ще існує невизначеність, Country Garden протягом року зробив нарахування щодо запасів (земельних ділянок, об’єктів будівництва) на суму приблизно 44.5B юанів, що відповідають наявним проєктам. Крім того, через накладання різних несприятливих чинників, таких як макроекономічне середовище, середовище в галузі та негативний фінансовий стан партнерів, Country Garden також нарахував збитки від знецінення на фінансові активи та фінансові гарантії в обсязі 105 млрд юанів.

Слід зазначити, що минулорічний операційний прибуток Country Garden також повернувся в плюс. У 2025 році операційний прибуток Country Garden становив 191,28 млрд юанів, тоді як за відповідний період 2024 року операційний прибуток був збитком у 176,98 млрд юанів. У цьому відновленні також головним чином відіграло роль скорочення витрат на фінансові витрати.

Аналітики зазначають, що нарахування знецінення та резервів за сумнівними боргами щодо запасів і дебіторської заборгованості за розрахунками між сторонами зроблено відповідно до принципу бухгалтерської обережності як стабільне опрацювання. Розширення валового збитку Country Garden у 2025 році не слід трактувати лише як погіршення операційного рівня; головна причина — великі нарахування знецінення запасів. Якщо не враховувати вплив такого знецінення, валовий прибуток у звітності все ще залишається додатним.

У будь-якому разі, як колись найбільший за масштабом приватний забудовник, Country Garden досяг виходу з чистого збитку в прибуток — і для поточного ринкового середовища це все одно є позитивним сигналом. Це означає, що на фінансовому рівні може настати поворотний момент; є потенціал підвищити довіру ринку до відновлення кредитоспроможності та відновлення операцій у приватних забудовників.

Перебудова балансу

Реструктуризація боргів, окрім відновлення фінзвітних показників, принесла Country Garden ще й суттєве покращення боргових індикаторів. Після того, як реструктуризація боргів набула реалізації, Country Garden забезпечив триразове покращення — за обсягом боргу, строками та вартістю. Це означає ключовий поворот від «пом’якшення ризиків» до «структурного апгрейду» на фінансовому рівні.

З погляду структури зобов’язань, сукупний обсяг зобов’язань Country Garden суттєво скоротився. Згідно з оголошенням, станом на кінець 2025 року сукупні зобов’язання Country Garden становили 10.5B юанів, що на 2167 млрд юанів менше, ніж 148B юанів на кінець 2024 року. Потрібно зазначити, що до їх складу входить контрактне зобов’язання з особливою властивістю в галузі нерухомості: це плата за житло, отримана наперед, але ще не визнана як дохід. У подальшому, після здачі житла в експлуатацію, вона може бути переведена в дохід і не є «реальним» боргом, який потрібно погашати грошима.

Набагато важливіше те, що значно знизилися боргові зобов’язання з відсотками. Згідно з оголошенням, станом на кінець 2025 року зобов’язання з відсотками Country Garden становили 253.5B юанів, що різко менше на 1055 млрд юанів порівняно з 105.5B юанів на кінець 2024 року; темп зниження — до 42%.

Окрім різкого скорочення обсягу зобов’язань, Country Garden також суттєво оптимізував структуру боргу та вартість фінансування завдяки схемам реструктуризації боргів на внутрішньому та зовнішньому ринках. Строки офшорних боргових зобов’язань після реструктуризації було подовжено до максимум 11 років, а вартість фінансування більшості нових боргових інструментів значно знизилася до 1%-2,5%. Сукупність цих коригувань сформувала боргову структуру «з низькими відсотками + довгостроковість», надавши Country Garden ключове вікно для роботи протягом найближчих п’яти років.

На відміну від деяких забудовників, що потрапили в кризу, Country Garden і донині здатний підтримувати чисті активи в позитивній зоні — це також доволі рідкісний показник. Згідно з фінзвітністю, станом на кінець 2025 року сукупні активи Country Garden становили 812.1B юанів, а чисті активи — 44.3B юанів. Як повідомили близько до компанії джерела, у подальшому також залишиться незначна частина зобов’язань, яка після виконання примусового конвертування боргу в акції перейде до рахунків капіталу (equity), тим самим ще більше наростивши обсяг власного капіталу.

Очікування, що операційний поворот настане

Крім реструктуризації боргів, найбільшою доброю новиною для Country Garden у 2025 році, ймовірно, є те, що вона успішно пройшла пік здачі/передачі житла.

Згідно з оголошенням, у 2025 році Country Garden накопичено завершив передання житлових будинків приблизно 170 тис. одиниць, накопичена площа передань — близько 170k кв. м, що стосується 28 провінцій і 204 міст. З 2023 по 2025 роки, за три роки, загальний обсяг накопичених передань — майже 1,15 млн одиниць. Як повідомляє сторона Country Garden, за минулі три роки компанія майже всі ресурси спрямовувала на завдання «забезпечити здачу житла» (保交房), що певною мірою обмежило темп виводу на ринок нових проєктів.

Крім того, хоча масштаб продажів не може зрівнятися з піковим періодом, завдяки перевагам масштабу, накопиченим за багаторічної роботи, і закладеній основі в сегментах різних рівнів міст, Country Garden усе ще демонструє стійкість її продажної бази. У 2025 році сума продажів за контрактами за пайовими правами Country Garden становила приблизно 19.82M юанів, а площа продажів — близько 4,02 млн кв. м.

У головному регіоні Country Garden — провінції Гуандун — вона досі має ринковий вплив. Наприклад, на прикладі Шаоганя: з моменту виходу на ринок у 2006 році й до сьогодні Country Garden накопичено розробив понад 30 великих житлових спільнот, а проєкти охоплюють три райони й сім повітів. У 2025 році Country Garden із продажами 21,46 млрд юанів став «№1 за продажами» в Шаогані.

Сторона Country Garden зазначає, що 2026 рік — це стартовий рік «15-ї п’ятирічки» (十五五), а також найключовіший рік для групи з переходу від «забезпечення здачі житла» до нормального ведення операцій. Вона всебічно забезпечить виконання ключових робіт, таких як «високоякісна здача/передача», «зняття ризиків», «відновлення за боргом і зобов’язаннями», а також «подальша безперервна діяльність».

Близькі до Country Garden джерела вважають, що з часу настання «потепління ранньої весни» (小阳春) у цьому році перші ознаки пожвавлення в ринку житла першого ешелону, зокрема в Пекіні, Шанхаї, доводять, що попит на реальне, жорстке й поліпшувальне житло постійно існує. Відновлення ринку в містах першого ешелону стало чітким сигналом того, що ринок стабілізується. За умов «подвійного резонансу» з боку політик і ринкових основ, поворотний момент відновлення фундаментальних показників Country Garden майже синхронізується з циклічним переломом великого ринкового середовища, і, як очікується, прискорить перехід до нового етапу, де ключовим є «стабілізація».

«Єдине тіло + дві крила» прискорює трансформацію

На тлі нового ринкового циклу в галузі Country Garden прискорює стратегічну трансформацію: «єдине тіло + дві крила» перебудовує логіку зростання, а її напрям «легкі активи» поступово демонструє ефективність.

Country Garden ще з 2021 року заздалегідь почав закладати стратегію «єдине тіло + дві крила», де за основу взято девелопмент нерухомості; дві нові бізнес-лінії — технологічне будівництво та послуги управління/будівництва на замовлення (代管代建) — мають забезпечити нову динаміку для зростання показників.

Як одне з «двох крил», Tengyue Jianke Group понад 40 років працює в будівельній галузі та охоплює чотири ключові сегменти: будівельний підряд (施工), лізинговий сегмент (租赁), ремонт/декор за домашнім інтер’єром (家装) і сегмент роботів (机器人). Бізнес покриває 26 провінцій і міст у межах країни, а також зарубіжні ринки, зокрема Малайзію; кількість підрядних проєктів перевищує 4000.

Серед цього — власний підрозділ Bozhilin (博智林), який розробляє майже 50 моделей будівельних роботів. Наразі 28 моделей будівельних роботів уже впроваджено в комерційні застосування. Послуги розумного будівництва в країні вже охопили всі 34 рівні провінційних адміністративних одиниць; також вони присутні у 13 ринках світу понад у 1600 проєктах. Станом на сьогодні накопичено поставлено понад 5000 одиниць, площа застосування — понад 40 млн кв. м. У частці ринку роботів у галузі компанія демонструє відмінні результати.

Як інше «крило» (друга складова) — Phoenix Zhituo (凤凰智拓) Jianguan (建管) компанія обслуговує різні типи клієнтів, зокрема державні установи, платформи міського розвитку (城投), компанії з управління активами (资管) тощо. Портфель охоплює послуги для житлових об’єктів, міську інфраструктуру, бази кампусів/промислових парків і зарубіжні проєкти, надаючи послуги з кастомізованого управління та будівництва на замовлення (代管代建). Накопичено компанія прийняла в роботу понад 200 проєктів з управління та будівництва на замовлення, а загальна керована площа — майже 20 млн кв. м.

З огляду на майбутнє, у фінансовому звіті Country Garden зазначає, що вона використає досвід «загального штурму за здачу житла», щоб забезпечити всебічний перехід операцій у нормальний режим, поступово відновити нормальне ведення діяльності, зберегти позитивний операційний грошовий потік. Кінцева мета — забезпечити, щоб загальний грошовий потік і прибуток компанії залишалися одночасно позитивними. «Центральний офіс і регіони працюватимуть у координації: через удосконалення механізмів системно підвищувати спроможності команд талантів, перебудувати ключові компетенції для проходження циклу. Продовжуватимемо, поєднуючи з реальними умовами, досліджувати шлях другого підприємництва, щоб усі заходи були втілені в практику — “робити одне й те ж (один за одним)”».