Щойно я помітив щось цікаве на ринку нерухомості Луїсвіля. Два місцеві інвестори, Майк Горіус і Кевін Харт, досить голосно висловлювалися щодо причин великої зміни своєї стратегії після успіху з понад 50 угодами минулого року.

Ось що привернуло мою увагу: ці хлопці фактично зберегли кількість угод майже ідентично — 54 угоди у 2025 році проти 52 у 2024-му — але якось майже подвоїли свій дохід. Мова йде приблизно про $500k понад мільйон. Як вони це зробили? Вони стали більш орієнтовані на кожну окрему угоду, а не на обсяг. Це досить розумний поворот.

Але справді показовим є те, що вони планують на 2026 рік. Вони фактично відмовляються від стратегії швидкого перепродажу нерухомості, яка їх і започаткувала. За словами Горіуса, якщо перепродаж не приносить винятковий прибуток, він більше не має сенсу. Ринок змінився. З вересня кількість доступних об'єктів у Луїсвілі зросла з приблизно 2500 до майже 3900. Продажі затягуються — іноді об'єкти залишаються на ринку тижнями або місяцями. Це дуже важко для традиційних фліперів, яким потрібен швидкий вихід.

Харт зробив хорошу заувагу: якщо ви переплачуєте за об'єкт, очікуючи кілька пропозицій за кілька днів, тепер ви можете отримати нерухомість, яка буде стояти тижнями, поки ви будете втрачати гроші на витрати на утримання. Важливо з самого початку правильно визначити ціну покупки, що значно складніше в повільнішому ринку.

Яка альтернатива? Вони активно переходять до методу BRRRR у 2026 році. Для тих, хто не знайомий, цей метод — це Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat — купуєте, ремонтуєте, здаєте в оренду, рефінансуєте, щоб повернути більшу частину або всю початкову інвестицію і зберегти актив. Це принципово відрізняється від перепродажу, оскільки ви не залежите від швидкого продажу.

Харт зазначив про ризики — потрібно, щоб ваші цифри працювали, і завжди існує шанс, що витрати на ремонт перевищать очікування або оцінки будуть нижчими. Але метод BRRRR дає вам те, чого не дає перепродаж: передбачуваність. Ви не переживаєте, що об'єкт буде стояти на ринку, поки ви платите відсотки. Ви закінчуєте ремонт, знаходите орендаря, рефінансуєте і більше не турбуєтеся про цю угоду.

Найбільш переконливим для мене є їхній погляд на довгострокову гру. Горіус сказав, що навіть якщо угода за методом BRRRR у перший рік здається неідеальною, час працює на вас. Якщо спочатку ви отримуєте негативний грошовий потік — $100 на місяць, оренда з часом зростає. Це $100 збитків стає точкою беззбитковості, а потім — прибутком. З часом ви переходите від втрат $100 на місяць до отримання $100. Це створення багатства, а не швидкі гроші.

Це розумна адаптація до умов ринку. Метод BRRRR цінує терпіння і довгострокове мислення більше, ніж швидкі перепродажі, що особливо актуально, коли вже не можна покладатися на швидкі угоди. Цікаво бачити досвідчених інвесторів, які роблять таку стратегічну зміну.