Преміальні розкішні будинки у Гуанчжоу та Шеньчжені понад 30 мільйонів юанів, темпи зростання угод понад 100%, перевищують Пекін і Шанхай

记者|陈荣浩

Редактор|程鹏廖丹杜恒峰Редакторство|段炼

2026 року перший квартал добігає кінця, ринок елітних резиденцій у чотирьох ключових містах Пекін, Шанхай, Гуанчжоу та Шеньчжень переживає помітну зміну розстановки сил, а тенденція до розшарування ринку стає дедалі очевиднішою.

За даними Courvery, станом на 22 березня: у містах першого ешелону загальна вартість 30 млн юанів і вище — угоди елітного житла в реєстрації/підписанні договорів (网签) у річному обчисленні зросли на 14%, вийшовши на незалежну траєкторію всупереч ринку; натомість житлові комерційні об’єкти з загальною вартістю 10 млн юанів і вище (без готельних апартаментів) у річному обчисленні впали на 37%, а середньовисокий клас і сегмент пентхаусів/топ-хаусів рухаються зовсім протилежно.

Серед них Гуанчжоу та Шеньчжень пережили вибухове нарощення обсягів елітного житла: темпи зростання угод у річному вимірі одночасно перевищили 100%, суттєво обігнавши Пекін і Шанхай. Станом на 22 березня, у Шеньчжені укладено 12 угод щодо елітного житла вартістю 100 млн юанів і вище, що вже наближається до загальної кількості за весь минулий рік — 13 угод; Гуанчжоу ще й створив топ-об’єкт із ціною 28 тис. юанів/м² та загальною вартістю 1,87 млрд юанів — резиденцію класу “топ-хаус”, оновивши рекорд ціни на найпреміальніші новобудови Гуанчжоу за останні близько два роки.

Темпи зростання угод елітного житла в Гуанчжоу та Шеньчжені перевищили 100%

Обійшли Пекін і Шанхай

Журналісти 《Щоденних новин про економіку》 звернули увагу, що з початку року ринок елітного житла у містах першого ешелону також почав демонструвати чітке розшарування. Зокрема: угоди елітних резиденцій рівня десятків мільйонів юанів охолонули, тоді як у сегменті топ-хаусів із загальною вартістю понад 30 млн юанів спостерігається зростання всупереч ринку; а різниця в темпах зростання між містами стала значно більшою.

За даними Courvery, станом на 22 березня в чотирьох ключових містах угоди комерційного житла з загальною вартістю понад 10 млн юанів становили сумарно 3044 квартири, що приблизно на 37% менше, ніж за аналогічний період 2025 року.

Але щойно було підвищено поріг загальної вартості до 30 млн юанів, ринкова траєкторія одразу розвернулася: у чотирьох містах першого ешелону в сегменті елітного житла за цією ціною сумарно укладено 548 угод, у річному вимірі +14%, ставши одним із небагатьох блоків на ринку нерухомості, що демонструє зростання.

У розрізі показників міст Гуанчжоу та Шеньчжень стали беззаперечними локомотивами: темпи зростання угод у річному вимірі одночасно перевищили 100%, суттєво обігнавши Пекін і Шанхай.

Показник Шеньчженя виглядає найяскравіше: станом на 22 березня накопичено 168 угод щодо елітного житла вартістю понад 30 млн юанів, що у річному вимірі суттєво більше на 154,55%; денний обсяг угод — 2,07 угоди, що на 132,6% більше за середньоденний показник 0,89 угоди в четвертому кварталі минулого року. Гуанчжоу йде одразу за ним: станом на 20 березня накопичено 73 угоди, у річному вимірі +128,13%, денний показник — 0,90 угоди, що означає зростання вдвічі порівняно з четвертим кварталом минулого року.

Шанхай усе ще є “якорем стабільності” за сукупним обсягом угод елітного житла вартістю понад 30 млн юанів: за 229 угодами він на першому місці, але через скорочення пропозиції та дві причини одночасно зумовлені високою базою минулого року у річному вимірі — мінус 27,99%; денний обсяг угод щодо четвертого кварталу минулого року знизився на 28,9%, а інерція зростання послабилася. У Пекіні — 78 угод (+20% у річному вимірі), однак денний показник менше 1 угоди, а сила зростання значно поступається Гуанчжоу та Шеньчженю.

Сценарій угод елітного житла з рівнем вартості понад 100 млн юанів ще точніше демонструє потужність Гуанчжоу та Шеньчженя: у цьому ціновому сегменті Гуанчжоу й Шеньчжень безпосередньо наздогнали та обігнали Пекін і Шанхай. Станом на 22 березня в Шеньчжені укладено 12 угод щодо елітного житла вартістю понад 100 млн юанів: 10 угод — з проєкту 中信城开信悦湾 (Zhongxin Cheng Kai Xin Yuewan), 2 — з 后海沄玺花园 (Houhai Yunxi Huayuan). Середня ціна, зафіксована в реєстраційних даних, по 中信城开信悦湾 досягла 24,4 тис. юанів/м², встановивши новий максимум середньої ціни елітного житла Шеньчженя за останні роки.

У аналізі Courvery зазначено: у Гуанчжоу станом на 20 березня — 7 угод щодо елітного житла вартістю понад 100 млн юанів, з яких 5 — з проєкту 保利玥玺湾 (Poly Yuexiwan). На початку березня щодо цього проєкту квартира з ціною 28 тис. юанів/м² та загальною вартістю 1,87 млрд юанів тимчасово не була включена до 网签; у подальшому це ще більше підвищить показники угод елітного житла Гуанчжоу в сегменті “понад 100 млн юанів”.

З точки зору ринкового виконання, у першому кварталі цього року проєкти провідних девелоперів у Гуанчжоу демонстрували відносно сильні результати. 26 березня, як повідомили журналісту з внутрішніх джерел Полі Девелопмент (保利发展), у “Чжуцзяньсіньчэн — Мачан (马场)” багато висококласних житлових проєктів у цьому районі останнім часом дуже активно цікавлять покупців: тепло “Чжуїньгуша” — “золотого трикутника” в центральній зоні “Чжуїньпін” у Гуанчжоу було знову розпалено.

“З березня проєкт Poly Tianyi (保利天奕) показує сильні ринкові результати: ефект ‘малого теплого весняного сезону’ (小阳春) дуже відчутний. Сумарно було понад 650 відвідувань, а за показниками продажів — 10 угод за день та 20 угод за тиждень; на сьогодні сума угод уже перевищила 5 млрд юанів”. — повідомили журналісту в частині по проєкту Poly Tianyi.

Гуанчжоу елітне житло, проєкт Poly Tianyi — фото на місці Надано респондентом

“Збільшення операцій/угод з елітним житлом (成交) має принаймні позитивне значення для стабілізації цін у короткостроковій перспективі в плані ціни. Звісно, ефект залежить від того, чи зможе на стороні пропозиції бути оновлена продуктова якість, сервіс/інфраструктура тощо — щоб створити якісні об’єкти нерухомості й активувати попит з боку покупців”. — так проаналізував головний дослідник центру досліджень житлової політики провінції Гуандун Лі Юцзя (李宇嘉).

Втім Лі Юцзя також зазначив: оскільки ринок елітного житла є відносно нішевим, а ринок новобудов і вторинний ринок нині переважно орієнтовані на угоди з низькою загальною вартістю, то вплив угод елітного житла на загальне пожвавлення ринку нерухомості є обмеженим — тому ставитися до цього потрібно обережно.

Шеньчжень та Гуанчжоу: пропозиція елітного житла концентровано нарощується

Ринок елітного житла в Гуанчжоу та Шеньчженю зміг досягти темпів зростання понад 100% і очолив ринок серед міст першого ешелону — певною мірою це також пов’язано з концентрованою поставкою елітних об’єктів у двох локаціях.

Журналісти щоденної економічної газети провели огляд і виявили, що наприкінці 2025 року ринок елітного житла в Шеньчжені вже зустрів постачання за типом “вибухового старту”: 后海沄玺花园, 中信城开信悦湾, 后海招商玺, 联泰超总湾 — чотири проєкти-зразки — сукупно 668 одиниць нерухомості були зосереджено виведені на ринок, а загальна вартість ресурсів — сотні мільярдів юанів.

За даними Courvery: у четвертому кварталі 2025 року пропозиція елітного житла в Шеньчжені з загальною вартістю понад 30 млн юанів у площі зросла у 1,3 раза у річному вимірі; станом на 22 березня 2026 року цей ціновий сегмент має пропозицію, близьку до 50 тис. м², тоді як за аналогічний період минулого року була нульова пропозиція. Багато нового обсягу, що додався, у першому кварталі поступово перетворюється на угоди за 网签.

“Як згадати попередню ситуацію на ринку елітного житла: у 2024 році також спостерігалася подібна тенденція. Тоді угоди елітного житла з загальною вартістю понад 30 млн юанів у 30 ключових містах зросли на 65% у річному вимірі, з вираженою ознакою ‘чим дорожче — тим більше купують’. І в 2026 році ця тенденція продовжує зберігатися. Сегмент загальної вартості для інвестицій/покупок високорентабельних клієнтів (high net worth) також постійно зміщується вгору”. — уранці 26 березня, як повідомили журналісту в Courvery Depth Consulting · Центр досліджень Purui Zhishu, проаналізували це так.

На відміну від того, що в Шеньчжені наприкінці минулого року пропозиція елітного житла прискорилася, у Гуанчжоу темп із “розкладом” пропозиції елітного житла прискорився наприкінці березня. За даними моніторингу регіону Purui Гуанфо (普睿广佛), починаючи з кінця березня темп отримання дозволів на продаж у Гуанчжоу помітно прискорився, і прогнозується, що протягом березня в усьому місті близько 28 популярних проєктів, що вже продаються, проведуть додаткові продажі/виведення.

Варто також зазначити, що наразі більшість елітних проєктів, які виходять на ринок у Шеньчжені, розташовані в центральних районах і на ключових локаціях.

Наприклад, 后海沄玺花园 знаходиться в традиційному районі елітного житла Шеньчженя, лише приблизно за 400 метрів від “Шеньчжень-Бей 1 (深圳湾1号)”. Цю ділянку отримав консорціум із 華润+中海 (China Resources + China Oversea) на суму 18,512 млрд юанів, після проходження 295 раундів аукціону ставка премії становила 46,31%, а ціна за поверх перевищила 70 тис. юанів/м². Під час другого додаткового виведення на 22 березня 216-міліметровий план і одиниці рівня 408 м² в сегменті “вартість 100 млн юанів” були одразу розкуплені. Продажі за чотири місяці з моменту виходу на ринок перевищили 239 млрд юанів.

У Гуанчжоу: у лютому 2026 року ділянку “Мачан (马场)” продали за 23,604 млрд юанів, премія — 26,6%, ціна за поверх — понад 80 тис. юанів/м². Це також активізувало “повернення тепла” на вторинному ринку елітного житла в районі Чжуцзяньсіньчэн.

За даними, опублікованими на початку березня підрозділом досліджень та розвитку “Guangzhou Zhongyuan” (广州中原) цього року, на вторинному ринку елітного житла в Чжуцзяньсіньчэн спостерігається безперервна тенденція “зростання і обсягу, і цін” протягом 8 тижнів поспіль, а в січні було 83 угоди. Інші дані показують, що лютий — традиційно “прохолодний сезон”, однак на вторинному ринку в районі Чжуцзяньсіньчэн обсяг 网签 теж досягнув 60 угод.

“Після продажу ділянки ‘Мачан’ власники елітного житла в районі Чжуцзяньсіньчэн стали помітно дорожити своїми пропозиціями й не поспішають продавати”. — 26 березня ввечері один із посередників у Чжуцзяньсіньчэн, Гуанчжоу, розповів журналісту: після того як ділянку виставили й продали на аукціоні, усі прогнозували ціну “на рівні беззбитковості” близько 16 тис. юанів/м² — по суті це створило “цінову підлогу” для центрального району Чжуцзяньсіньчэн; водночас на сусідньому вторинному ринку топових будинків (侨鑫汇悦台、凯旋新世界 тощо) ціни зазвичай у діапазоні 17 тис.~30 тис. юанів/м². Порівняно з “ціною на борошно” (“面粉价”, зазвичай мається на увазі вартість придбання землі), відчутна вигідність навпаки підкреслюється.

(Редактор: 文静)

Ключові слова:

                                                            Елітне житло
                                                            Ринок нерухомості